Förslag till system med reservationer för framtida underhåll

För ägare av många fastigheter med spridning i fråga om färdigställ- andeår kan i många fall överskott från en del av fastighetsbeståndet finansiera stora planerade underhållsinsatser i en annan del av fastighetsbeståndet. För sådana ägare är behovet att göra reserva- tioner för framtida underhåll mindre än för fastighetsägare vars be- stånd är koncentrerat till en viss färdigställandeperiod eller till och med ett visst färdigställandeår.

Även ägare av fastigheter med spridning i fråga om färdigställande- år bör dock ha rätt att för en bostadsfastighet göra reservationer för framtida underhåll upp till en nivå där summan av avsättningen och årets utgifter för underhåll motsvarar underhållsplanens genom- snittliga årliga kostnad för den aktuella fastigheten. Det ska också stå ägare av bostadsfastigheter fritt att inte göra några reservationer alls för framtida underhåll. Resultaträkning (belopp i tkr) Hyror 70 000 Driftkostnader –29 500 Underhållskostnader –17 000 Driftnetto 23 500 Avskrivningar –6 100 Bruttoresultat 17 400 Centrala administrationskostnader –1 400

Övriga rörelseintäkter och -kostnader –3 000

Rörelseresultat 13 000

Ränteintäkter, -bidrag 600

Räntekostnader –15 500

Resultat efter finansiella poster –1 900

Bokslutsdispositioner

Avsättning för framtida underhåll 2 000

Periodiseringsfond 0

Resultat före skatt 100

Skatt –28

Årets resultat 72

Balansräkning (belopp i tkr)

Obeskattade reserver

Det kapital som byggs upp genom reservationer för framtida under- håll ska vara fastighetsägarens egendom, men uttag ska endast kunna göras för planerat underhåll. När fastigheten byter ägare ska de reserverade medlen övergå till den nye ägaren. När en del av ett större fastighetsbestånd, t.ex. en enda fastighet i ett större fastighets- bestånd, byter ägare måste det finnas regler för vad som ska hända med medel som reserverats för framtida underhåll.

En lösning är att ha öronmärkta medel för varje fastighet. När en fastighet i ett större bestånd avyttras följer då de reserverade medel som avsatts för den fastigheten med till den nya ägaren.

En annan lösning är att med utgångspunkt från de samlade reserv- eringarna för framtida underhåll hos den fastighetsägare som säljer en del av sitt bestånd beräkna den andel som hör till den avyttrade fastigheten och låta den följa med till den nya ägaren. Då måste man med utgångspunkt från planer för underhåll i alla fastigheter hos den säljande fastighetsägaren beräkna vad fonderingen maximalt kunde uppgå till och vad den i själva verket uppgår till. Om den totala fonderingen för hela fastighetsbeståndet exempelvis uppgår till hälften av vad den maximalt kunde uppgå till enligt gällande planer för underhåll, följer för den avyttrade fastigheten hälften av det fondbelopp som maximalt kunde ha avsatts för den fastigheten enligt den fastighetens plan för underhåll med till den nya fastig- hetsägaren.

Om denna modell med proportionering vid försäljning av del av ett fastighetsbestånd skulle tillämpas, skulle det också vara nödvändigt att ha samma principiella synsätt när det gäller löpande uttag från underhållsfonder för att finansiera det periodiska underhållet. En fastighetsägare vars totala reserveringar för framtida underhåll uppgår till hälften av vad som maximalt skulle kunna reserveras enligt gällande underhållsplaner i samtliga fastigheter skulle för en enskild fastighet endast kunna disponera hälften av vad som enligt den fastighetens plan för underhåll maximalt skulle kunna ha reser- verats för framtida underhåll.

Boverket förordar, framför allt för att förenkla och tillgodose hyres- gästernas möjligheter till inflytande, en lösning med öronmärkta medel för varje fastighet. Det betyder att en ägare av ett större fastig- hetsbestånd kan utnyttja systemet med reservationer för framtida underhåll med obeskattade vinstmedel i en valfri del av sitt fastig- hetsbestånd och avstå från att utnyttja systemet i en annan del av sitt fastighetsbestånd. Vid en försäljning av en fastighet som ingår i ett större bestånd hos samma ägare följer det fondbelopp som avsatts för fastigheten med till den nya ägaren helt utan hänsyn till hur den gamla ägarens planer för underhåll och underhållsfonder ser ut när det gäller det övriga fastighetsbeståndet.

En lösning med öronmärkta medel för varje fastighet innebär att de medel som reserverats för framtida underhåll med obeskattade vinstmedel inte kan användas för något annat ändamål än för plane- rat underhåll i den aktuella fastigheten. Dessa öronmärkta medel

kan exempelvis inte användas för att finansiera planerat underhåll i en annan del av fastighetsägarens bestånd.

Det kan uppfattas som krångligt att en ägare av ett större fastig- hetsbestånd måste redovisa en fond för varje fastighet i stället för en enda fond för hela fastighetsbeståndet. Men alternativet skulle vara ett system med proportionering vid försäljning av fastigheter och vid uttag ur underhållsfonder med hänsyn till den samlade fonderingen i förhållande till underhållsplanerna i alla individuella fastigheter i fastighetsägarens bestånd. För att utnyttja möjligheten att reservera obeskattade vinstmedel för framtida underhåll för en enda fastighet skulle det krävas en fullständig bild av underhåll och fondering för alla fastigheter i fastighetsägarens bestånd. Det skulle knappast vara enklare än ett system med öronmärkta medel för varje fastighet. 11.1.7 Förslag till system med reservationer för framtida underhåll – ägare till äldre bostadsfastighetsbestånd

Under de första 10 åren av en bostadsfastighets livslängd är utgift- erna för det periodiska underhållet låga. Enligt undersökningar i SABO-beståndet som presenterats i skriften Nyckeltal för kostnads- jakt är de genomsnittliga utgifterna för det periodiska yttre och ge- mensamma underhållet per m2 _{bostadsyta i 26–30 år gamla hus mer}

än fyra gånger högre än i 6–10 år gamla hus.

Det bör dock vara möjligt att göra reservationer för framtida under- håll med obeskattade vinstmedel oavsett när under fastighetens ekonomiska livslängd som man börjar med detta. De största vin- sterna med systemet och den största fonduppbyggnaden skulle en fastighetsägare kunna få om reservationerna för framtida underhåll började från första året av fastighetens ekonomiska livslängd. Det skulle dock inte vara helt poänglöst att börja senare, eftersom det under hela den ekonomiska livslängden är en ojämn fördelning av utgifterna för periodiskt underhåll.

Med utgångspunkt från de genomsnittsbelopp för femårsperioder för det periodiska underhållet som presenteras i SABO-skriften Nyckeltal för kostnadsjakt skulle de genomsnittliga kostnaderna för det periodiska underhållet, om man startar reservationerna för framtida underhåll år 1, bli 132 kronor per m2 _{under 40 år, som}

tidigare nämnts. Om man i stället startade år 11 skulle de genom- snittliga kostnaderna för det periodiska underhållet bli 167 kronor per m2 _{under 30 år, men den högsta nivån för utgifterna skulle vara}

216 kronor per m2 _{under en femårsperiod. Om man startade år 21}

skulle de genomsnittliga kostnaderna för det periodiska underhållet bli 180 kronor per m2 _{under 20 år.}

Eftersom ett system med reservationer för framtida underhåll med obeskattade vinstmedel skulle ge de största förbättringarna i möjlig- heterna att finansiera det periodiska underhållet för nyproducerade bostäder, kan man undra om systemet överhuvudtaget på något väsentligt sätt skulle underlätta för de stora fastighetsbestånden inom exempelvis miljonprogramårgångarna. Svaret är att det skulle

det och det efter ombyggnad. Efter ombyggnad uppstår en situation liknande den efter nybyggnad med låga utgifter för det periodiska underhållet under en tioårsperiod. Då skulle det bli möjligt att göra stora reservationer för framtida underhåll även i miljonprogram- årgångarna.

Innan det blir aktuellt med ombyggnad är det svårt att se några större möjligheter att underlätta finansieringen av underhållet i t.ex. miljonprogramårgångarna. En åtgärd som skulle kunna ha betydelse i detta sammanhang är att avskaffa dubbelbeskattningen av bostads- företagens avkastning genom att ta bort fastighetsskatten för hyres- och bostadsrättsfastigheter.

Fastighetsskatten tas inte ut alls under de första 5 åren efter det att en bostadsfastighet färdigställts och under de därpå följande 5 åren endast till hälften av ordinarie nivå. Först från och med det elfte året tas full fastighetsskatt ut. Detta innebär att under de år då under- hållsutgifterna är låga är fastighetsskatten reducerad till noll eller till hälften. När utgifterna för det periodiska underhållet börjar bli kännbara, måste också fastighetsskatten börja betalas fullt ut. Om man ska ha en fastighetsskatt för hyresfastigheter och ett system med reducerad fastighetsskatt under vissa år förefaller det mer logiskt att ta ut reducerad skatt efter år 10 i stället för som nu under de första 10 åren.

Boverket har bl.a. i sitt remissvar på Fastighetsbeskattningskom- mitténs betänkande Likformig och neutral fastighetsbeskattning (SOU 2000:34) förordat att fastighetsskatten för hyres- och bostads- rätter avskaffas, eftersom det handlar om en dubbelbeskattning av avkastningen. Avkastningen på hyresrätter beskattas både genom den konventionella företagsbeskattningen och fastighetsskatten. Avkastningen på bostadsrätter beskattas både genom schablon- intäktsbeskattningen och fastighetsskatten.