Kartläggning av eftersatt underhåll

För att besvara den andra frågan – om bostadsbeståndets nuvarande skick – måste man uppskatta bostadsbeståndets nuvarande stan- dard. I Sverige saknar vi ett tekniskt byggnadsregister av liknande typ som det danska. En kartläggning kommer i detta uppdrag mer att handla om att ge indikatorer på i vilka delar av bostadsbeståndet det kan finnas problem än att försöka kvantifiera hur stora dessa pro- blem är.

Indikatorer på eftersatt underhåll kan vara

• bostadsföretagens egna bedömningar om det finns ett eftersatt underhåll och hur omfattande detta är

• bostadsföretagens bedömningar av underhållsbehov de närmaste

åren

• vidtagna moderniseringar i beståndet

• mängden akuta reparationer och om den ökar

Givetvis ger SCBs moderniseringsstatistik en del svar på frågan om den nuvarande standarden på bostadsbeståndet. Likaså har SABO gjort undersökningar av hur medlemsföretagen redovisar underhåll och jämfört redovisade underhållsnivåer med rekommenderade. Enkätundersökningarna

För att få en uppfattning om eftersatt underhåll och risken för efter- satt underhåll har vi kompletterat dessa uppgifter med enkäter, in- tervjuer och studiebesök. Enkäterna har handlat om förvaltarnas uppfattning om underhållsbehoven och om deras framförhållning när det gäller att åtgärda behoven. Enkäter har gått ut till alla SABO- företag, ett urval privata fastighetsägare och ett urval av bostads- kooperationerna HSBs, Riksbyggens och SBCs regionala organ.

Ett antal referenskommuner har valts ut:

Stockholm, Botkyrka, Södertälje, Göteborg, Malmö, Norrköping, Helsingborg, Sundsvall, Gävle, Jönköping, Växjö, Örebro, Karlskrona, Halmstad, Kristianstad, Lycksele, Kiruna, Skellefteå, Umeå, Örn- sköldsvik, Tidaholm och Karlsborg. Urvalet har gjorts utifrån hypo- teser om orsakerna bakom eftersatt underhåll. Finns det planer för underhållsåtgärder och av vilken kvalitet är dessa?

I enkätundersökningarna ställer vi också frågor kring uppskattat underhållsbehov på kort och lång sikt och budgeterade medel för detta.

Ett metodproblem är givetvis risken att själva uppdraget leder till förväntningar om subventioner och därmed en benägenhet att överdriva underhållsbehovet. Vårt bestämda intryck är att enkät- undersökningen inte givit upphov till några sådana förhoppningar. Det har därför varit viktigt att komplettera enkätsvaren med öppna frågor, intervjuer och studiebesök.

Sammanfattningar av enkäter till SABO-företagen, privata fastig- hetsägare, bostadsrättsföreningar samt SABOs undersökning av eftersatt underhåll:

Boverkets enkät till SABO-företagen

Undersökningen genomfördes som en totalundersökning bland samtliga 285 SABO-företag. Totalt 224 bostadsföretag (79 procent) besvarade enkäten.

Enkät till privata fastighetsägare

Privata fastighetsägare är den största kategorin ägare av hyres- bostäder i Sverige. Sammanlagt finns det cirka 45 000 privata fastighetsföretag och av dessa har 85 procent bara en fastighet. Gruppen privata fastighetsägare är alltså mycket heterogen.

44 privata fastighetsägare, stora och små, svarade på Boverkets enkät som skickades till 124 fastighetsägare (35 procents svars- frekvens). Ett antal privata bostadsföretag av olika storlek valdes ut på ett tjugotal orter. Då respondenterna endast utgör en bråkdel av landets privata fastighetsägare och bortfallet i undersökningen är stort, bör resultatet av enkäten främst behandlas som en indikation

på hur det ser ut och inte användas som ett underlag för generella slutsatser för landets privata fastighetsägare.

Enkät till bostadsrättsorganisationernas lokalkontor

Boverket skickade 56 enkäter till HSBs, Riksbyggens och SBCs lokala kontor på ett tjugotal utvalda orter och 24 svarade, vilket ger en svarsprocent på strax under 50 procent. Svaren omfattar uppskatt- ningsvis cirka 10 procent av Sveriges bostadsrättsföreningar. Enkät till länsbostadsdirektörerna

En enkät skickades ut till länsbostadsdirektörerna. Svarsfrekvensen var cirka 70 procent.

SABOs uppföljning av Boverkets enkätundersökning

SABO har systematiskt följt upp våra enkätfrågor med djupfrågor kring driftsekonomi och i synnerhet kartlagt situationen för de all- männyttiga företag som både lägger lite pengar på underhåll och samtidigt svarar att de har problem med underhållssituationen. SABO gjorde våren 2002 en enkätundersökning till sina egna medlemsföretag av hur mycket de avsatte till underhåll och om av- sättningen ligger på en sådan nivå att den motsvarar den av SABO rekommenderade underhållsnivån. Denna ansats fullföljs i SABOs uppföljning våren 2003 av Boverkets enkät. Det har funnits stora metodproblem med denna ansats. Redovisar de olika företagen samma sak när de budgeterar för underhåll? Enligt redovisnings- reglerna ska enbart periodiskt underhåll redovisas som underhåll, men här tycks det också finnas löpande underhåll och skötsel. An- vänds budgeterade medel verkligen för underhåll eller aktiveras de för ny- och ombyggnadsåtgärder?

Något bostadsföretag har också gjort mer djupgående studier av underhållssituationen i det egna bolaget, exempelvis AF bostäder i Lund. Det finns också studier kring enskilda byggnadsdelar och system av byggnadsdelar.

Vi jämför resultaten i vår undersökning med resultaten i den danska Landsbyggefondens undersökning ”Fysisk opretning og forbedring af almene boligafdelninger”.

Industrifaktas intervjuer med fastighetsägare

Utredningsföretaget Industrifakta utförde under januari till mars 2003 för Boverkets underhållsuppdrag en intervjuundersökning med privata och kommunala bostadsföretag.

Totalt intervjuades ett urval med 100 större och medelstora ägare av bostadsfastigheter med följande fördelning:

Kategori Antal intervjuer

Kommunägda bostadsbolag 50

Privatägda fastighetsbolag 50

De flesta privata fastighetsbolagen äger både hyresbostäder och olika typer av kommersiella lokaler som kontor och butiker.

Urvalet var geografiskt fördelat över hela landet och de intervjua- des svar sammanställdes för respektive kategori och med nedbryt- ning på orter större respektive mindre än 30 000 invånare.

Industrifaktas intervjuer genomfördes per telefon under perioden januari–februari 2003.

Intervjuerna fokuserades på följande frågeställningar:

• andelen underhåll/fastighetsskötsel som bedöms utföras med egen personal

• vanligaste typerna av arbeten som görs med egen personal • utvecklingstrender för extern/intern arbetsvolym

• upplevda problem i samband med upphandling av externa

tjänster

• skillnader mellan större och mindre orter

• tjänster som köps centralt inom SABO-företagen

• fördelning av underhållet på planerat/akut respektive punkt- insatser i samband med större upprustningsarbeten.