Underhåll och ombyggnad

BOOM-gruppen konstaterar i sin rapport att en stor del av de för- nyelseåtgärder som genomförs i bostadsbeståndet innebär en kom- bination av underhåll och standardhöjning. När byggnader eller mark behöver underhåll på grund av åldrande, klimatpåverkan och/

Utbyte av ventilationssystem

År Allmännyttiga Privatägda HSB/Riksbyggen Andra bostads- Samtliga

företag rättsföreningar ägarkategorier

1989 48 61 46 48 52 1990 58 60 52 42 56 1991 54 56 40 42 53 1992 50 63 38 38 51 1993 47 51 36 30 45 1994 50 44 22 23 42 1995 53 43 12 15 40 1996 38 33 13 12 30 1997 23 31 6 4 22 1998 35 41 3 3 21 1999 64 64 19 14 42 2000 81 75 18 19 48 2001 80 61 21 18 43 2002 73 73 9 27 44

Tabell 15. Ombyggnadsåtgärder i färdigställda lägenheter (procent) i ombyggda flerbostadshus med statligt stöd 1989–2002 efter ägarkategori

Hissinstallation i samband med ombyggnad

År Allmän- Privatägda HSB/Riksbyggen Andra bostads- Samtliga Totalt,samtliga

nyttiga rättsföreningar ägarkategorier ägarkategorier

företag antal lägenheter

1989 44 29 47 43 39 26 600 1990 38 37 46 54 40 21 900 1991 49 33 54 26 42 17 400 1992 49 32 35 25 39 24 700 1993 29 21 17 17 23 43 300 1994 31 15 12 9 22 40 300 1995 26 18 8 3 17 31 600 1996 17 13 3 2 10 47 300 1997 16 9 3 0 10 18 100 1998 26 13 1 5 11 17 900 1999 24 11 1 7 12 21 400 2000 20 13 4 7 12 23 000 2001 26 18 2 4 12 18 300 2002 12 14 2 5 9 23 400

eller slitage väljs ofta åtgärder som är tänkta att förbättra byggdelens s.k. prestanda – bruksvärde, isolerförmåga/täthet, hållbarhet etc. – i förhållande till den ursprungliga funktionen. På motsvarande sätt medför de flesta åtgärder som höjer standarden eller prestandan hos en byggnad (lägenhet, gård) ett underhåll av de delar som berörs. Utredningar under 1980-talet och senare har visat att runt hälften av kostnaderna för en genomgripande ombyggnad (”modernisering”) kan ligga på åtgärder som måste hänföras till underhåll. I SABO- skriften Nyckeltal för kostnadsjakt hävdas att andelen kan vara 50–80 procent.

Flera av de åtgärder som tas upp i SCBs moderniseringsstatistik är primärt och i huvudsak rent underhåll, t.ex. byte av avloppsled- ningar eller byte av inredning/utrustning i tvättstuga. Med dagens förnyelsemetoder och förnyelsebehov går ett byte av avloppsstam- mar knappast att genomföra utan samtidig helrenovering av hygien- rum, dvs. byte av utrustning, ytskikt m.m. Vanligtvis höjs då standar- den i något avseende. Vilka av de sammanlagda kostnaderna för åtgärder och oundvikliga följdåtgärder som då kan ses som orsakade av underhåll respektive standardhöjning varierar kraftigt.

Omvänt är t.ex. en hissinstallation självklart en standardhöjande åtgärd, men den innebär också med nödvändighet ett omfattande underhåll av berörda byggnadsdelar, när de ska återställas efter ingreppen.

I rapporten om underhållsbehov bland SABO-företag och i SABOs skrift Nyckeltal för kostnadsjakt ligger fokus på underhållsåtgärder med intervall på mindre än 40 år. I BOOM-gruppens rapport om förnyelsebehoven i flerbostadshusbeståndet ligger fokus på under- hållsåtgärder med intervall på 30–50 år, huvudsakligen åtgärder som vidtas i samband med ombyggnad.

Redovisningarna i SABO-rapporten och i skriften Nyckeltal för kostnadsjakt pekar mot att insatserna i större delen av det kommun- ägda beståndet ligger klart under vad som krävs för vidmakthållande av standard och funktion. Den genomsnittliga nivån på underhåll- sinsatserna i SABO-beståndet är dock sådan att det kan ligga inom räckhåll att återvända till nivån för vidmakthållande i samband med ombyggnad. Men samtidigt tyder de data som läggs fram i BOOM- gruppens rapport på att ombyggnadsåtgärderna i flerbostadshus- beståndet på senare år legat på en alltför låg nivå i förhållande till behoven. Av de data som läggs fram i rapporten kan man sluta sig till att antalet ombyggda lägenheter per år de närmaste 20 åren behöver tredubblas i förhållande till de senaste sex årens nivå och öka med mer än 50 procent i förhållande till nivån i mitten av 1990-talet, då staten lämnade ganska kraftiga subventioner till ombyggnad.

7.3 Boverkets enkät till bostadsföretagen

I enkäten till SABO-företagen ombads företagen att bedöma inom vilka områden som underhållet under de närmaste tio åren kommer att vara eftersatt. Störst sannolikhet för eftersatt underhåll finns

inom vvs-området (59 procent). Näst störst behov bedöms finnas när det gäller fönster (43 procent). Övriga områden – förutom tak som tros ha minst sannolikhet (25 procent) – kommer på en relativt likvärdig nivå med en dryg tredjedel av SABO-företagen, som bedö- mer sannolikheten för eftersatt underhåll som mycket eller ganska stor. I kommuner med överskott av bostäder är det genomgående en högre andel som bedömer sannolikheten som mycket eller ganska stor på de olika områdena. Intressant att notera är att endast några enstaka svarade ”vet ej” på frågan, vilket tyder på att SABO-företa- gen har en god uppfattning om vilket slags underhåll som kommer att behövas de närmaste åren. Däremot gick det inte att samman- ställa svaren på frågan om behov och budget i kronor för de kom- mande 5 åren. Många företag verkar inte budgetera för mer än något år framåt, och andra har en annan indelning i sina planer för under- hållsåtgärder. Det tyder på att hanteringen av dessa uppgifter inte sker enhetligt.

Enkäten till de privata fastighetsägarna visar att det på 5 års sikt är mest sannolikt att underhåll av fönster kommer att vara eftersatt. Cirka 25 procent av de privata fastighetsägare som ingick i undersök- ningen tror inte att de har tillräckliga ekonomiska resurser för att kunna underhålla bostadsbeståndet de kommande 5 åren. Främsta orsaken är svårigheten att förhandla fram hyror som täcker ett långsiktigt underhåll. Andra orsaker är att det finns ett bostadsöver- skott på orten och att vakansgraden är hög eller att man vill sam- ordna visst underhåll tills det blir aktuellt med en större ombyggnad.

Två tredjedelar av bostadsrättsorganisationernas lokalkontor bedömer att det finns ett underhållsbehov om 5–10 år som det idag i stort sett saknas ekonomisk beredskap för. Generellt sett finns det dock ingen anledning till oro för bristande underhåll i de ”normala” större föreningarna, eftersom man i praktiken kan omprioritera eller låna pengar till större underhållsåtgärder. Det finns en viss risk för eftersatt underhåll i äldre, mindre föreningar eller nya ”felplace- rade”. Lokalkontoren är dock inte alltid tillfreds med vad som avsätts i budgeten, jämfört med de planerade behoven.

Enkätens täckning är inte helt tillfredsställande när det gäller sådana privata bostadsrättsföreningar som kommit till genom ombildning av hyresrätter. De boende i dessa föreningar kan vara trängda ekono- miskt av höga insatser, och det kan därför finnas risk för eftersatt underhåll på grund av otillräckliga avsättningar till periodiskt under- håll. Risken är troligen störst i de föreningar som inte har någon professionell hjälp och vars stadgar kanske inte omfattar några krav på underhållssystem.

8