Minskade sociala kostnader för samhället vid holistisk investering Investeringskostnad för fastighetsägare Holi stisk in ve stering Områdesbaserad social/miljö-investeringsfond Ingen eller underinvestering Kostnad Tid Figur 1. Investeringskostnader för fastighetsägare ger minskade
sociala kostnader för andra aktörer på sikt
Det som saknas är modeller och metoder som breddar investeringskalkylen till att omfatta alla de kostnader och potentiella nya inkomster som bör ingå i en ”integrerad” eller ”holistisk” investering i miljonprogramsområdena. Att hitta dessa metoder och modeller kräver att staden bygger upp kapacitet för ett målinriktat utvecklingsarbete kring de systemförändringar och samhällsinnovationer som behövs för att skapa framgångsrika helhetsgrepp.
I Tapios Salonens rapport ”Befolkningsrörelser, försörj- ningsvillkor och bostadssegregation” beskrivs hur områdena i Malmö med låg inkomst och hög andel befolkning med utländsk härkomst mellan 1990 och 2008 blivit både fler och större (Salonen 2012). Av Sveriges mer än 650 000 lägenheter i miljonprogramsområden finns 30 000 i Malmö. Figur 2 ovan visar sysselsättningsfrekvens (2009) i några av stadens miljon- programsområden.
Flera av miljonprogramsområdena karaktäriseras sam- tidigt av ett kraftigt eftersatt underhåll, vilket yttrar sig i till exempel slitna och ibland hälsovådliga miljöer samt i höga energikostnader1. I Brogården i Alingsås investerade det kom- munala bostadsbolaget 1 miljon kronor/lägenhet för att nå modern standard och 50 % energibesparing2. Detta är också den nivå flera privata fastighetsägare på olika platser i landet kalkylerar med. Om vi försiktigt skulle räkna med 500 000 kronor/lägenhet i Malmös miljonprogramsområden talar vi om ett investeringsbehov på sammanlagt 15 miljarder. Enligt beräkningar från byggbranschen ger detta underlag för 7 500 årsarbeten i byggindustrin i Malmö. En så stor potentiell ekonomisk aktivitet kan utnyttjas och utvecklas med nya och innovativa metoder för att ge maximal utdelning vad gäller social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet i de områden där investeringarna behövs. Rätt använd kan den fysiska upp- rustningen bli den hävstång för verklig samhällsförändring, inte minst vad gäller lokalt jobbskapande, som Malmö och så många av landets och Europas städer behöver.
Idag finns dock en mängd problem och hinder som står i vägen för en sådan hållbar utveckling. En är att fastighetsä-
garna inte kan räkna hem de investeringar som behövs utan kraftigt höjda hyror, ofta i storleksordningen 40-50%, vilket skulle få oacceptabla sociala konsekvenser. I media finns en rad artiklar om hur både kommunalt och privat ägda miljon- programsområden bjuds ut till försäljning3, just på grund av att upprustning inte går att finansiera.
Förhoppningen är att Malmö stad, genom konkret utvecklingsarbete, ska kunna frigöra ännu oanvända samhäl- leliga resurser till en radikal och effektiv fortsatt omvandling av staden. Modeller utvecklade i Malmö ska kunna användas på andra platser i landet och i Europa. ”Bygga om Dialogen” pågår som förstudie och leds av Miljöförvaltningen i samver- kan med Stadsbyggnadskontoret, med finansiering från bland annat Delegationen för hållbara städer och kommunstyrelsen i Malmö. Förstudien ska utmynna i en fastighets- och samhälls- ekonomisk kalkyl över de vinster som kan uppstå hos både privata och offentliga aktörer om renovering görs med ett socialt och miljömässigt investeringsperspektiv.
Projektet pågår i samverkan med tre stora fastighetsä- garna i Lindängen (Stena Fastigheter, Willhem och Trianon). Dessa äger tillsammans 1 700 hyreslägenheter grupperade runt Lindängens centrum. I Lindängen som helhet är sys- selsättningsgraden 47 % (2009) vilket innebär att många av hyresgästerna får sin försörjning via offentliga aktörer som Malmö stad, Försäkringskassan och Arbetsförmedlingen. I en rapport från Ingvar Nilsson 2012 (”Den ojämlika välfär- den i Malmö ur ett socioekonomiskt perspektiv”) framgår att även Region Skåne och sjukvården bär betydande kostnader förorsakade av den låga sysselsättningsgraden och utanför- skapet i Lindängen. Rapporten visar också att de offentliga aktörernas kostnader växer snabbt ju längre utanförskapet varar. Fastighetsbeståndet på Lindängen karaktäriseras till viss del av långvarigt bristande underhåll, trångboddhet och hög energianvändning. Huvuddelen av barnen på Lindängeskolan (där 46 % av eleverna lämnade årskurs 9 läsåret 2010/2011 med godkänt i alla ämnen, jämfört med 68 % nio år tidigare), bor i hyreslägenheterna runt Lindängens centrum4.
Malmö
Riket Lindängen Holma-
Kroksbäck 0 20 40 60 80 % Herrgården Sysselsättningsgrad Områden Figur 2. Sysselsättningsgrad i några av stadens miljonprogramsområden
Med en lyckad renovering av existerande bebyggelse kan den bild som idag präglar Lindängen förändras. Detta kan också förändra de kalkyler som behöver ligga till grund för förtä- tande nybyggnation i Lindängen. Flera av fastighetsägarna i Lindängen har planer för nybyggnation, planer som idag inte kan ges lönsamhet på grund av för låga fastighetsvärden i området.
Förstudien Bygga om Dialogen pågår till och med 2013 och kommer därefter förutsätta politiska beslut om genom- förande.
Åtgärdsförslag 2: Amiralsstaden
Kommissionens samlade rekommendationer pekar bland an- nat på hur fysiska ingrepp i stadsmiljön kan utgöra ett verktyg för att åstadkomma hälsofrämjande miljöer, minska segrega- tion, överbrygga barriärer, förbättra tillgänglighet, öka trygg- het och tillit, öka delaktighet, öka attraktion och inte minst fungera som en tydlig signal om att en förändring är på gång.
Med ett stadsförädlingsprojekt vid Amiralsgatan och kontinentalbanan kan en mängd av de redovisade åtgärderna integreras. Fysiska satsningar och nya kopplingar kan utnyttjas som motor för att förbättra ovanstående sociala faktorer och förbättra områdets identitet och status. Genom att vitali- sera och förbinda de kringliggande bostadsområdena med hjälp av nya funktioner, nya byggnader, nya bostäder och ny infrastruktur inklusive en ny tågstation, påverkas de sociala förutsättningarna.
Idag befäster barriärer, i form av gator och järnväg, skillnader mellan bostadsområden. Vid kontinentalbanan och Amiralsgatan kan projektet Amiralsstaden förädla Annelund, Östra Sorgenfri, Emilstorp och Rosengård. Amiralsgatan är en av de barriärer som bör omvandlas från trafikled till stads- gata, med en skala som bättre passar människans behov av upplevelser och närhet. Kontinentalbanan är en annan tydlig
barriär som kan överbryggas med den nya stationen. Med ett helhetsgrepp kan dessa åtgärder ge ny kraft och energi till området.
Amiralstadens ambitionsnivå kommer kräva en egen funktion med egen politisk ledning och en sammansättning av kompe- tenser från stadens samtliga förvaltningar för att borga för ett tvärsektoriellt angreppssätt. Fastighetsägare, näringsliv, fören- ingsliv med flera ska engageras. Stadens basala byggstenar för att uppnå den attraktiva staden, det vill säga bra skolor, god hälsa, goda kommunikationer och trygga miljöer intresserar även stadens företag. Nya samarbetsformer med näringslivet kan alltså vara en framkomlig väg. Boende och verksamma i området ska bjudas in att delta i processen.
Ambitionen är att med fysiska investeringar nå sociala, miljömässiga och ekonomiska mål. Det betyder att projektet inte bara ska inbegripa nya rumsliga förändringar, utan även undersöka nya arbetsformer, nya organisationsstrukturer med nya samarbetspartners och nya ekonomiska modeller. Samma metod/modell ska givetvis kunna användas för att mobilisera boende, överbrygga barriärer och utjämna skillnader i andra områden i Malmö, exempelvis i Holma-Kroksbäck.
Initialt bör förstudier göras som genererar projektplan och finansiering. Idag saknas de breda och sammanvägda företags- och samhällsekonomiska kalkyler som kan ligga till grund för en hållbar finansiering av ett verkligt projekt. Beräk- ningar motsvarande de som nämnts i ”Förtätningsstudie längs Eriksfältsgatan i Malmö” och ”Bygga om Dialogen” kan ligga till grund för att föra samman fler aktörer med ett långsiktigt intresse av en hållbar förändring av området, där arbetet med Amiralsstaden också blir ett redskap för lokal mobilisering och lokalt jobbskapande. Målet bör vara att de förslag som utarbetas leder till verklig positiv förändring hos så många malmöbor som möjligt i deras vardag.