Avsnittet beskriver förutsättningar och upplägg vid utförandet av det RoT- projekt som legat till grund för fallstudie 2.
6.1.1 Byggprojektet
Kv Putten är ett RoT- projekt mitt i centrala Stockholm, ett 100- tal meter från Sergels torg. Byggprojektet omfattar totalt ~15000 m2, fördelade på 11
plan i en byggnad. Byggarbetena startade vid årsskiftet 2000 och beräknas pågå till 2004.
Huset byggdes i mitten av 60- talet som ett vackert, och representativt bankpalats enligt den tidens ideal. Huset har inte genomgått några större renoveringar sedan det byggdes och har fungerat bra fram till idag. Den
renovering som nu genomförs sker med målet att huset skall bli ett modernt bankkontor i klass med Nordbankens övriga cityfastigheter.
När Nordbanken fastigheter började titta på byggprojektet ville man först flytta ut all personal ur huset under en tvåårsperiod för att totalrenovera ett tomt hus. När detta presenterades för hyresgästen, Nordbanken AB, så mötte det motstånd. I huset hade ~200 personer sin arbetsplats. Det fanns också känsliga kunddatabaser i huset. Att hitta alternativa, funktionella lokaler, centralt i Stockholm under två års tid, skulle vara mycket kostsamt och troligen ej möjligt. Det finns inte många lediga lokaler i den storleken för tillfälliga hyresgäster. Därför beslutades att renoveringen skulle ske med kvarsittande personal i huset. Som beställare var man fullt medveten om att det skulle innebära störningar för en rationell byggproduktion och risk för störningar för de kvarsittande. Detta medförde att ett mål med byggprojektet blev att lyckas genomföra renoveringen med så lite störningar som möjligt för den kvarsittande personalen.
Förutom att man ville ha en modern cityfastighet ställdes även höga miljökrav på byggprojektet. Fasaderna gicks igenom och rensades från miljöfarlig fogmassa, grunden tätades mot inläckande radon och huset sanerades från asbest. Dessutom skar Klaratunneln av de två nedre källarplanen, vilket innebar att det var viktigt att se över tätningen mot tunneln så att inga avgaser läckte in i huset. Förutom detta så valdes material och installationer med så god miljöhänsyn som möjligt.
Byggprojektet upphandlades som en delad entreprenad. Beställare är Nordbanken fastigheter AB och NCC Hus region Stockholm är bygg- entreprenör med samordningsansvar.
6.1.2 Aktörerna
Nordbanken fastigheter AB
Nordbanken Fastigheter AB har sitt ursprung i PK fastigheter AB. När PK banken och Nordbanken fusionerades 1990 fick bolaget sitt nuvarande namn. De första åren innebar förvaltning av egna verksamhetsfastigheter. I finanskrisens spår i början av 90-talet engagerades bolaget i uppbyggnaden av Securums verksamhet. 1993 startades Fastighets AB Stämjärnet med syfte att överta fastigheter för att skydda Nordbankens nödlidande fastighetskrediter. Från och med 1995 förvaltar bolaget LIVIAs växande innehav av fastigheter.
Nordbanken fastigheter förvaltar idag 56 fastigheter på totalt 283 000 kvadratmeter. Större delen (86 %) avser kommersiella ytor som till hälften hyrs av Nordbanken. Resterande 14 procent är bostäder. Runt 50 % av
ytorna finns i Stockholm innanför tullarna. I övriga landet är fastigheterna belägna centralt på respektive ort.
Nordbankens organisation i byggprojekt beskrivs i figur 35.
Beställare Nordbanken fastigheter AB Projektledare extern Bitr projektledare bygg Bitr projektledare installationer Referensgrupp Nordbanken AB
Figur 35: Beställarens organisation på kv Putten.
NCC AB
Generalentreprenören utgjordes också i det här fallet av NCC AB. För en mer grundlig företagspresentation se kapitel 5.1.2.
Organisation för NCCs medverkan vid kv Putten visas i nedanstående schema, se figur 36.
Affärschef Projektchef Produktionschef
Arbetsledare Inköp/ ekonomi Arbetsledare
Figur 36: NCCs projektorganisation vid kv Putten. (01-02-15)
6.1.3 Entreprenaden
Upphandlingen
Entreprenaden innefattade sex olika delar. I studien studerades endast den första delen, grundutförandet. Entreprenadformen var liksom i kv Oxenstiernan en samordnad generalentreprenad. Beställaren handlade alltså upp övriga entreprenörer och överlät dessa till byggentreprenören. Nordbanken fastigheter hade med framgång tidigare använt sig av den entreprenadformen vid andra RoT- projekt i centrala Stockholm. De övriga delarna handlades upp vartefter.
En annan anledning till valet av entreprenadform var att det fanns kvarsittande personal i fastigheten. För att störa dem så lite som möjligt ansåg man det vara av största vikt att handla upp entreprenörer som man sedan tidigare visste skulle klara av en sådan uppgift. Nordbanken fastigheter samarbetade med ett antal entreprenörer sedan flera år tillbaka och det var främst dessa som handlades upp.
När det gällde valet av byggentreprenör med samordningsansvar, ansåg Nordbankens projektledning att byggprojekt var så pass stort och komplext att endast de större entreprenörerna kunde komma i fråga. NCC fick entreprenaden i en konkurrensutsatt upphandling. NCC hade också sedan tidigare arbetat med Nordbanken fastigheter. Parterna hade goda erfarenheter av varandra.
Grundutförandet
Vid upphandlingen av entreprenaden ingick grundutförandet. Etappen innefattade vissa stomförändringar, byggande av nya fläktrum i källare, rivning av de gamla fläktrummen högst upp i huset, färdigställande av installationsschakt och dragning av samtliga installationer i källarvåningen. De nya installationsschakten drogs i två av de tidigare hisschakten i fastigheten. De två övriga revs ur och nya hissar samt trappor monterades i dessa schakt. Första etappen var en förberedelse för att sedan smidigt kunna hyresgästanpassa kontorsplanen. Arbetena påbörjades vid årsskiftet 1999 / 2000 och avslutades under våren 2001.
Anbudssumman för byggentreprenören på den första etappen uppgick till ~51 miljoner kronor. På denna summa tillkom ÄTA- kostnader på drygt 42 %.
Vid tidpunkten för denna uppsats tryckande (maj 2001) har entreprenören just fått beställning på övriga etapper i huset. Dessa beräknas påbörjas under maj 2001 och hinner därför inte behandlas i studien.