Andra betydelsefulla parter för bostadsförsörjningen är privata marknadsaktörer som fastighetsbolag och förvaltare, byggare, finan- siärer och inflytelserika organisationer som tillvaratar de boendes in- tressen. I syfte att fånga upp synpunkter från dessa har Boverket haft kontakt med olika aktörer inom samhällsplanering och byggande. Samtal har förts med JM Mälarområdet, SABO (intresseorganisation för de kommunägda bostadsföretagen), LO, Besqab i Täby (köper mark som bebyggs samt förädlar fastigheter för försäljning och för- valtning), Svenska kommunförbundet, Fastighetsägarna och
Väsbyhem. Underhandskontakt har tagits med andra organisationer och branschorgan.
Nedan följer en fri sammanställning av utfallet av samtalen. Samverkansform
Vid samtalen har framkommit att man är överens om att det behövs samverkan mellan de olika aktörerna. Samtliga synes vara ense om att man vill delta i detta samarbete men ingen vill själv vara dri- vande. Några har föreslagit att regeringen eller någon myndighet ska utse ett organ som ska ha det övergripande ansvaret och tillse att samverkan kommer till stånd.
Samtliga samtalspartners har pekat på att goda kommunikationer är A och O när det gäller regionförstoring och tillväxt.
Länsstyrelserna upplevs inte agera tillräckligt starkt i samhälls- planeringsfrågor och inte heller ha resurser för att kunna göra detta. Marknadens aktörer anser generellt att länsstyrelsens roll är mycket viktig och att regeringen därför bör stärka den.
Vid samtalen har även riktats kritik mot framförallt Vägverket och Banverket. Kritiken riktas mot att verken upplevs visa ointresse vad det gäller bostadsförsörjning och övriga bostadsfrågor i sin planer- ing. Verken anses driva sin egen verksamhet utan att kommunicera vare sig med varandra eller med andra aktörer. Marknadsaktörerna menar att trafikverken måste ingå i någon större samverkansgrupp där mer övergripande beslut fattas.
Ett exempel på vad marknadsaktörerna upplevt såsom en felaktig planering är Läggesta station i Södermanlands län. Stationen ligger mitt emellan tätorten Åkers Styckebruk och staden Mariefred. Detta innebär att båda orternas befolkning först måste ta sig till stationen antingen med bil eller buss, för att därifrån fortsätta sin pendling. Dock har även den åsikten framförts att det i framtiden kan visa sig att placeringen inte behöver vara felaktig, utan att den kan innebära att det skapas ny bosättning i stationens närområde.
Kommunerna anses ha svårt att samarbeta sinsemellan. Vissa aktörer upplever att kommunerna konkurrerar i stället för att samar- beta. Även samarbetet mellan kommun och landsting upplevs fungera dåligt, vilket anses kunna bero på att de har olika geograf- iska intresseområden.
Länsgränserna upplevs i dag vara ett hinder för en vidgad samhälls- planering. Aktörerna menar att det behövs en regional planering över kommun- och länsgränser.
Bör någon myndighet få ett övergripande ansvar för sam- verkan?
Goda kommunikationer är A och O för regionförstoring och tillväxt.
Behöver länsstyrelsernas roll stärkas?
55
Man konstaterar att det sker en regionförstoring hela tiden och vid samtalen framhölls att infrastrukturen därför måste prioriteras, eftersom kommunikationerna är så viktiga. Man efterlyser en hel- hetssyn i landstingets planering när det gäller trafikfrågor. En åsikt framfördes om att det möjligen behövs ett ”storlandsting” och Västra Götalands län och Skåne län lyftes fram som goda exempel.
Sociala aspekter
Svenska Kommunförbundet har framhållit att man i planeringen be- höver se på de sociala aspekterna. Det är nödvändigt för att skapa tillväxt. Planering förutsätter samverkan mellan kommunerna. Det behövs samverkansorgan där man gemensamt ser på infrastruk- turen, skolor etc. Det bör finnas möjlighet till barnomsorg i grann- kommun där man förvärvsarbetar, vilket skulle öka möjligheten att välja arbetsplats och bostad på skilda orter. Detta förmodas främst gynna kvinnorna och därigenom även bidra till ökad jämställdhet. Ett annat problem, som lyfts fram av flera aktörer, är att avgifterna för pendlingskorten varierar mycket beroende på vilken kommun man åker igenom. Ett pendlingskort mellan Stockholm och Sträng- näs kostar t.ex. ca 2 600 kr i månaden per person. ”En eventuell vinst att flytta från Stockholm till Strängnäs försvinner i princip därmed.” Marksanering
Exploatörer m.fl. framförde att marksanering är ett kostnadskrä- vande moment. Sanerings- och deponeringskostnader varierar mycket kraftigt mellan kommunerna och påverkar valet av plats för bostadsbyggandet.
Kommunförstoring
Vid samtalen föreslogs att kommunförstoring skulle kunna vara ett sätt att komma tillrätta med konkurrensen mellan kommunerna. Ett annat sätt skulle vara begränsning av kommunernas bestämmande- rätt i vissa frågor. ”Risk finns annars att kommunerna enbart ser till sina egna intressen.”
Marknadsaktörerna ansåg att staten bör införa stimulansåtgärder som stimulerar kommunerna att expandera.
Skatteutjämningssystemet
Nuvarande skatteutjämningssystem anses av vissa samtalspartner vara ett hinder för samarbete och samverkan mellan kommunerna. En nettoinflyttning till en kommun kan innebära att kommunen för- lorar delar av det statliga ekonomiska tillskottet enligt skatteut- jämningssystemet samtidigt som det behövs ytterligare utbud av kommunala tjänster. Inflyttningen kan innebära en ekonomisk för- lust för kommunen.
Bostadsmarknad
Det behövs men saknas en bostadsförmedling för regionala arbets- områden. Enligt Fastighetsägarna finns det i Stockholms län 24 kom- muner men bara en bostadsmarknad. Det behövs därför en gemen-
Här står aktörerna idag
Rätt till barnomsorg i den kom- mun där föräldrarna arbetar ger familjen större valmöjligheter.
sam planering och gemensam bostadsförsörjningsplan. Inom länet finns det också 24 olika hyressättningar. Mot bakgrund härav anför Fastighetsägarna att ”bruksvärdesprincipen måste därför avskaffas och marknadshyror införas”.
Närservice
Ett problem är att hela stadsdelar saknar eller nästan saknar närser- vice pga. etableringar av köpcentrum utanför städerna eller bostads- orterna. Detta anses innebära en risk för ökad segregation och även att den äldre befolkningen förlorar möjligheten att bo kvar inom dessa områden. Vid exploatörernas riskbedömning klassas områ- dena också som mindre attraktiva för byggande av nya bostäder. Myndigheternas handläggning och prövning
Det är stora problem och tar lång tid att få igenom projekten i kom- munerna enligt byggföretagen/byggherrarna. Detta gäller framför- allt detaljplaneprocessen men även markfrågor. En del kommuner saknar resurser och/eller kompetens för att utföra detta arbete.
Tillämpningen av reglerna för byggande nära vatten är oförutsäg- bara. Prövningarna ger olika utslag i olika kommuner och ärenden avgörs ofta inte förrän i miljödomstol, vilket kan innebära att det sker i ett mycket sent skede i förhållande till när frågan om markför- värv och byggande kommit upp. Samrådet i ett tidigt skede ger inte mycket vägledning.
Boverkets reflektioner:
• Marknadsaktörerna är mycket kritiska till myndigheternas age- rande och brist på samarbete. Det gäller såväl kommuner och länsstyrelser som trafikverken. Detta kan vara ett utslag av
neddragningar av resurser men också bottna i olika kulturer samt skilda geografiska verksamhetsområden. Det stöder en uppfatt- ning som delas av myndigheterna själva och som bör föranleda åtgärder för att åstadkomma ett bättre samarbete och gemensamt agerande.
• Marknadsaktörerna ser brister i kommunernas kompetens för- utom brist på resurser, och föreslår sammanslagningar till stor- kommuner. Ett annat alternativ kan vara ett utökat praktiskt samarbete mellan kommunerna. I många fall är säkert kompetensbristen ett utslag av resursbrist.
• Marknadsaktörerna efterlyser en regional planering och något överordnat organ som får ansvar för övergripande frågor. Arbetet med regionala utvecklingsprogram skulle kunna ges förutsätt- ningar att delvis svara upp mot dessa önskemål.
• Exploatörerna ser etableringen av köpcentrum som ett hot mot närservicen i bostadsområdena, vilka då får en lägre attraktivitet för byggande av nya bostäder. Vissa etablerade bostadsområden kan därigenom hamna i en nedåtgående spiral och förtätningar blir i praktiken omöjliga att genomföra. Detta bör vara en viktig faktor för kommunerna att reflektera över i sin planering.
57
• Ur marknadens synpunkt är det önskvärt att detaljplanering och markövertagande kan hanteras snabbt. Som framgått vid samta- len med kommunerna har dessa olika syn på hur kraftfullt mark- och planberedskap kan vara, när det gäller att få igång byggandet. Ett övergripande och långsiktigt planeringsunderlag borde kunna underlätta dialogen med exploatörerna och påverka deras riskbe- dömning. Det skulle även kunna påskynda planprocessen och därmed även markövertagandet.
• Att komma med förslag till en bättre och smidigare samordning av Plan- och bygglagens och Miljöbalkens prövningsprocesser är en fråga för PBL-utredningen.
• De sociala aspekterna på regionförstoringens konsekvenser behöver analyseras och beskrivas närmare.
Det finns viktiga samband mellan planeringen för bostadsförsörjning, transportinfrastruktur och regional utveckling samt den fysiska planeringen. I detta kapitel visar vi att det också finns en kedja mellan planeringsunderlagen för regional utveckling, inklusive bostadsförsörjningen och transportinfrastrukturen, och underlaget för den fysiska planeringen.
F o to: Mar ia nn e Ni ls s o n
59