Vad för material ska en projektutvecklare bidra med till detaljplanen med privat initiativrätt?

Kommun 1 säger att projektutvecklaren kan ta fram i princip allt material som behövs men att kommunen tar fram riktlinjer i form av arkitekturpolicy som är vägledande för byggherrarna.

Kommun 1 fortsätter och säger att översiktsplanen ger en tydlig bild för byggherrarna vilket ger en ökad förutsägbarhet. Dessa övergripande dokument borde kommunen alltid ta fram, men därefter kan byggherrens konsulter ta fram det resterande materialet. Kommunen har en bättre helhetssyn än vad byggherrarna har.

Projektutvecklare 8 säger att det skiljer sig mellan olika kommuner vilka utredningar som en projektutvecklare får ta fram, ofta beroende på om kommunen är stor eller liten.

Projektutvecklare 3 säger att det inte handlar om vem som tar fram materialet utan om en fråga om kvalitetssäkring och granskning av det framtagna materialet. Projektutvecklare 3 säger att Sverige har flera stora projektutvecklare som borde få göra större del av arbetet med detaljplaneringen då kvaliteten inte hade blivit sämre för det

Projektutvecklare 4 svarar att det beror på storlek på kommun och att det är en resursfråga -samt att det beror även på vem som är mest lämpad för att beställa utredningarna. Det är viktigt att den som beställer utredningarna är professionell, då det viktigt att den som

beställer utredningarna inte är “bästa kompis” med den som gör underlaget. Projektutvecklare 4 understryker vikten av att allt material är praktiskt utfört. Projektutvecklare 4 fortsätter att berätta att det finns risker i att låta privata aktörer beställa alla utredningar, då det kan bidra till att kommunen får en passiv roll medan exploatören sköter jobbet - vilket kan leda till att kunskapen hos kommunen och dess tjänstemän sjunker.

Projektutvecklare 5 förklarar att kommunens ledtider är för långa vilket borgar för att

projektutvecklare ska få beställa och göra större del av arbetet själva. För kommunen kan det ibland ta lång tid att bara beställa och därav vore bra om projektutvecklarna får större eget ansvar och därmed en bättre koll på tidplanen för hela detaljplanearbetet.

Kommun 2 säger att det är ofta som planintressenterna tar fram markföroreningsutredningar och arkeologisk utredning. Kommunen tillåter byggherren att ta fram detta underlag redan idag och det är standard är att byggherren tar fram dessa utredningar. Däremot kan det uppstå problem när projektutvecklaren gör alla utredningar, då frågor riskeras att vridas till

exploatörens fördel. Då måste kommunen utföra granskning, tillsyn samt ställa krav på seriösa aktörer. Försöker byggherren vrida på någon utredning skjuter de sig själv i foten då det kommer fram förr eller senare. I detaljplanen ska kommunen visa att något går att genomföra, till exempel att det går att lösa bullerproblemet. Kommunen ska inte visa hur projektutvecklaren ska lösa det. I senare skede är det upp till byggherren att visa hur problemet ska lösas genom att utföra de utredningar som krävs.

Projektutvecklare 6 förklarar att för de delar som berör kvartersmark är det bäst om den privata tar fram utredningarna. Det som berör allmän plats eller området runt i sin helhet om är det bra med flexibilitet, men oftast är det kommunens som ska ta fram det.

Projektutvecklare 6 förklarar vikten av projektledare och utredningar. Generellt är det bra om de ser den som driver detaljplanen, framförallt större företag, som projektledare, då de har god kompetens. Den kompetensen som är viktig är att de tar upp knäckfrågor tidigt i projektet. Vad hanteras först? Därefter sätter de upp tidplaner för förhållanden mellan olika aktiviteter i projektet. Lika viktigt är även hur arbetet bedrivs på kommunerna, där är det också viktigt med tydliga projektledare. Ett problem från kommunens sida är att det är ofta i projekt som projektutvecklaren blir uppmanad att ta fram mycket handlingar, men sen var det inte där problemet egentligen var, utan det kommer upp senare att det var något annat. Därför är det viktigt att inte börja med fel utredningar, de ska börja med knäckfrågorna för att spara mycket tid. Att kommunen på stadsbyggnadskontoret tar fram en tydlig tidplan underlättar arbetet. Jämfört med för 20 år sen har det blivit mer och mer komplicerat för varje år, eftersom det krävs fler och fler utredningar. De skulle tjäna mycket på att tillsammans sätta en målbild. Vad är viktigt för de olika parterna och vilka incitament har de? Sedan sätter de en gemensam målbild. Där är det även viktigt att hantera potentiella brister och de stora viktiga frågorna ska tas upp före detaljfrågor.

Kommun 3 säger att det är svårt att dra en gräns för vilket material som ska tas fram av exploatören. Hur långt kan de gå? Myndighetsutövning ska i alla fall kommunen utföra.

Däremot är gränser för myndighetsutövning otydlig. Vilket material som ska tas fram handlar om att det ska hålla i en överprövning också. Om exploatören tagit fram mycket material själv kanske kommunen inte gjort de avvägningar som behövs mellan allmänna och enskilda intressen. Egentligen är det inga problem att låta exploatören ta fram vissa utredningar, men det kan vara taktiskt om kommunen gör det, eftersom utredningen inte kommer bli lika ifrågasatt. I en överprövning där exploatören tagit fram mycket material kan det uppstå diskussioner om denne varit partisk eller ej, medan om kommunen tagit fram materialet istället är det mer innehållet som diskuteras under överprövningen. Att kommunen tar fram utredningar brukar ge en större legitimitet i sådana sammanhang.

4.5.1 Finns problem med att planintressenter inte är tillräckligt involverade?

Tabell 6. Finns problem med att planintressenter inte är tillräckligt involverade?

Finns problem med att planintressenter ej är tillräckligt involverade i processen?

Ja Neutral

eller ingen åsikt

Nej

Kommun 2 2 0

Projektutvecklare 2 6 0

Kommun 3 förklarar att det kan finnas problem med att planintressenter ej är tillräckligt involverade i processen. Framförallt har planintressenter ofta bristande förståelse för vad som tar tid. De har ofta inte tillräcklig kunskap om själva formella planprocessen enligt Plan- och bygglagen. Att ha en utökad exploatörssamverkan är ett bra sätt att få mer involverade planintressenter.

Kommun 1 önskar mer dialog i tidiga skeden med byggherren och deras konsulter så att projektet blir gemensamt för kommunen och byggherren.

Projektutvecklare 5 menar att byggherren måste vara involverade i processen, annars blir inte slutresultatet bra. Därför är det jätteviktigt att vara delaktig i processen.

Projektutvecklare 7 förklarar att det blir problem om byggaktören inte är inblandad i detaljplaneprocessen och att det är viktigt att samarbeta utefter den kompetens som finns mellan byggherren och kommunen.

Övriga respondenter har inte haft någon åsikt eller kommentar till frågan.