Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om mäklarens kontrollskyldighet.
Prövning av om fastighetsmäklaren i tillräcklig omfattning har kontrollerat om säljaren av en bostadsrätt hade rätt att på egen hand förfoga över den eller om ett samtycke från sambo borde ha inhämtats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en person framfört kritik mot hur fastighetsmäklaren NN har hanterat ett förmedlingsuppdrag.
Anmälaren har bland annat gett in en utskrift av en e-postkorrespondens mellan säljaren och bostadsrättsföreningen samt utskrifter av e-
postkorrespondens mellan anmälaren och NN.
NN har yttrat sig över anmälan och gett in kopior av uppdragsavtalet, mäklarbilden, överlåtelseavtalet, en utskrift av ett sms från anmälaren, ett tilläggsavtal avseende ändrat tillträdesdatum, budförteckningen,
depositionsavtalet, mäklarjournalen samt ett bodelningsavtal mellan anmälaren och säljaren.
Anmälan
Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Tillsammans med sin dåvarande sambo köpte hon en nyproducerad bostadsrätt. Vid tidpunkten för
kontraktsskrivning saknade hon inkomst och hennes dåvarande sambo skrev därför själv på kontraktet. När hon sedan började arbeta tog de en kontakt med bostadsrättsföreningen för att lägga till henne på kontraktet. Det blev dock inte gjort. De stod båda på lånet och båda bidrog till kontantinsatsen.
Några månader senare separerade de. Innan bodelningen var klar hittade hon en annons på internet där hennes före detta sambo, med hjälp av NN, skulle sälja deras gemensamma bostad. Tillsammans med sitt ombud skrev hon ett mejl där hon förklarade att bostadsrätten utgjorde samboegendom och att hon inte godkände försäljningen. Mejlet skickades både till hennes före detta sambo och till NN. De diskussioner som sedan följde mellan hennes ombud och hennes före detta sambos ombud resulterade i en överenskommelse som innebar att hon gick med på en försäljning av bostadsrätten med villkoret att likviden skulle stanna hos mäklaren till dess bodelningen var genomförd.
Bostadsrätten såldes innan överenskommelsen var klar. Hennes före detta sambo arbetar med NNs bröder och de är släkt med varandra. NN kände därför mycket väl till att de tidigare hade bott tillsammans och att de hade gått skilda vägar. Trots denna vetskap och trots att hon hade meddelat NN att hon inte gick med på försäljningen genomfördes den utan hennes samtycke.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna
handlingarna enbart utifrån den kritik som anmälaren har framfört, så kallad riktad granskning. Inspektionen har uppmärksammat följande.
Av mäklarbilden framgår att bostadsrätten förvärvades den 27 december 2013. Vidare framgår att säljaren var ensam ägare till bostadsrätten den 29 januari 2015.
Av e-postkorrespondensen mellan säljaren och bostadsrättsföreningen framgår att säljaren den 18 mars 2014 hade för avsikt att anmälaren skulle vara delägare i bostadsrätten.
Av uppdragsavtalet framgår att det är ingånget den 28 januari 2015.
Av överlåtelseavtalet framgår att avtalet undertecknades av säljaren och köparen den 17 februari 2015 och att tillträdesdagen hade satts till den 31 mars 2015.
Av utskriften av ett sms från anmälaren framgår att anmälaren kontaktade NN den 27 mars 2015.
Av tilläggsavtalet, undertecknat den 30 mars 2015, framgår att säljaren och köparen kommit överens om att skjuta på tillträdet till den 20 april 2015.
Av e-postkorrespondens mellan anmälaren och NN framgår att anmälaren den 14 april 2015 kontaktade NN och uppgav att lägenheten utgjorde samboegendom och att hon inte godkände försäljningen.
Av mäklarjournalen framgår att NN vid två tillfällen, den 28 januari och den 17 februari 2015, har frågat säljaren om det krävs något medgivande eller samtycke av någon sambo eller maka. Vidare framgår av journalen att NN den 17, 20 och 27 april 2015 har informerat säljaren om riskerna med att fullgöra köpet och låta köparen tillträda lägenheten utan samtycke från tidigare sambon.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande. Säljaren ville ha en värdering och funderade på att sälja bostadsrätten. Hon var på ett så kallat intag den 23 januari 2015. Några dagar senare kontaktade säljaren henne varefter han bestämde sig för att sälja bostadsrätten och ingå ett förmedlingsuppdrag. Den 28 januari 2015 signerade de ett förmedlingsuppdrag. Hon frågade om det fanns någon sambo och säljaren svarade nej på den frågan. Hon förklarade att de behövde ett samtycke innan de sålde bostadsrätten om det fanns en sambo. Säljaren svarade återigen nej på frågan. Hon beställde en mäklarbild den 29 januari 2015. Av mäklarbilden framgick att säljaren ensam ägde bostadsrätten.
De annonserade ut lägenheten den 5 februari 2015 och hade visningar den 12, 15 och 16 februari. De hade en öppen budgivning som slutade på 4 370 000 kronor.
Den 17 februari 2015 skrev säljaren och köparen ett överlåtelseavtal på bostadsrätten med tillträde den 31 mars 2015. Den 27 mars 2015 blev hon kontaktad av anmälaren, som bad henne att ta tillbaka försäljningen av bostadsrätten och hotade med anmälan om så inte skedde. Anmälaren skickade även sms till henne, vilka hon vidarebefordrade till säljaren. Det kom då fram att säljaren och anmälaren var uppe i en bodelning och att anmälaren krävde säljaren på halva bostaden. Samma dag kontaktade hon köparna och informerade om att det hade dykt upp en före detta sambo som krävde att försäljningen skulle stoppas. Hon förklarade även att det krävdes ett medgivande för att fullfölja tillträdet. Säljaren och köparen gick med på att ändra tillträdet till den 27 april 2015 i förhoppning om att säljaren och anmälaren skulle komma överens och att anmälaren skulle skriva på ett medgivande. Något medgivande från anmälaren kom inte in. Köparen hade sålt sitt hus och hade inte någonstans att ta vägen och tog därför risken med att ändå fullfölja tillträdet.
Den 8 februari 2016 fick hon bodelningshandlingar från säljaren. Av handlingarna framgick det att säljaren och anmälaren hade kommit överens om försäljningen av bostadsrätten.
Hon är inte släkt med säljaren på något sätt. Hennes bror har arbetat med säljaren, men det utgör ju inte något släktskap. Någon insyn i säljarens och anmälarens förhållande har hon inte haft. Hon kände till att säljaren och anmälaren hade varit sambo, men enligt säljaren hade de gått skilda vägar under år 2013. Anmälaren hade enligt säljaren inte bott i bostadsrätten eller varit skriven där. Hon anser sig ha gjort det hon kunde för att utreda frågan om det fanns någon sambo. Hon frågade säljaren två gånger, vid två olika tillfällen, om det behövdes ett samtycke av någon. Han svarade nej båda gångerna. Hade hon vetat hur det låg till hade hon bett säljaren ordna med ett medgivande vid undertecknande av förmedlingsuppdraget.
Bostadsrätten hade redan blivit såld när anmälaren kontaktade henne och hon kunde därmed inte dra tillbaka någon försäljning. Hon frågade säljaren varför anmälaren kontaktade henne och hävdade rätten till halva bostaden.
Han uppgav att hon inte hade rätt till den och att hon bara ville bråka med honom.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgsplikt
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Kontrollen av förfoganderätten
I 17 § andra stycket fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.
Av 23 § första stycket 1 sambolagen (2003:376) framgår det bland annat att en sambo inte utan den andra sambons samtycke får avhända sig, hyra ut eller på något annat sätt med nyttjanderätt upplåta en bostad som utgör samboegendom. Enligt det andra stycket i samma paragraf ska ett samtycke till en avhändelse av eller en inteckning i fast egendom eller tomträtt lämnas skriftligen.
I fastighetsmäklarens skyldigheter ingår det alltså att kontrollera vem som har rätt att förfoga över en bostadsrätt som mäklaren har fått i uppdrag att förmedla. Mäklaren ska även kontrollera om det krävs samtycke för
överlåtelsen från en sambo eller tidigare sambo. Mäklaren kan undersöka om säljaren är eller tidigare har varit sambo bland annat genom en kontroll i folkbokföringsregistret. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning ligger det i en mäklares omsorgsplikt att ställa relevanta frågor för att ta reda på om samtycke krävs och i samband med detta också förklara vilka
konsekvenser ett uteblivet samtycke kan få.
NN har kontrollerat ägarförhållandena avseende bostadsrätten genom att, vid två tillfällen ha frågat säljaren om det fanns någon sambo samt förklarat att samtycke krävs för det fall det fanns en sambo. Det framgår av journalen att hon har förklarat för uppdragsgivaren vilka konsekvenser ett uteblivet samtycke kan få. NN fick inte kännedom om att anmälaren gjorde anspråk på
försökte då lösa situationen genom att skjuta på tillträdet i avvaktan på ett samtycke från anmälaren.
Med hänsyn till dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för att anse att NN har brustit i sin kontrollskyldighet.
Ärendet ska därför avskrivas.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Skiljaktig mening
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Enligt 17 § 2 st. fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklare kontrollera vem som har rätt att förfoga över en bostadsrätt och om den är pantsatt.
Av 23 § 1 st. 1 p. sambolagen (2003:376) framgår att en sambo måste ha samtycke från den andra sambon för att avhända sig, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta en bostad som utgör samboegendom eller som den andra sambon kan få rätt att överta enligt 22 § samma lag.
Enligt 3 § sambolagen definieras sambors egendom som sambors
gemensamma bostad och bohag, om egendomen förvärvats för gemensam användning, om inte annat följer av 4 eller 9 § samma lag. Definitionen av sambors gemensamma bostad är enligt förarbetena till sambolagen, prop.
1986/87:1 s 255, densamma som gäller för Äktenskapsbalken (1987:230). I förarbetena, prop. 1986/87:1 s 133, anges följande:
”Till makars, och alltså sambors, gemensamma bostad räknas också en bostad som just anskaffats men ännu inte har tagits i bruk, eller en bostad som sedan en tid har upphört att vara makarnas gemensamma bostad, t.ex. på grund av att makarna eller en av dem har tagit initiativ till skilsmässa. I dessa
bostaden. Om det står klart att de har avsett att begagna den som gemensam bostad bör bostaden vid tillämpningen av ÄktB hänföras till denna kategori”.
Sambors gemensamma bostad kan alltså innebära en bostad som förvärvats i syfte att utgöra en gemensam bostad, oavsett om de bägge parterna sedan blivit sammanboende i den förvärvade bostaden eller ej.
Anmälarens påstående att den aktuella bostadsrätten vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget utgjorde samboegendom har inte tillbakavisats av NN.
Fråga är huruvida NN vidtagit tillräckliga åtgärder för att kontrollera om säljaren ägt rätt att fritt förfoga över objektet.
NN har uppgivit att hon har frågat säljaren om det fanns någon sambo, och att hon har informerat säljaren om det faktum att samtycke skulle krävas för det fall att det fanns en sambo. Säljaren ska ha svarat nej på frågan om det fanns någon sambo. Av yttrandet framgår också att hon har känt till att säljaren och anmälaren tidigare har varit sambo, samt att säljaren informerat henne om att säljaren och anmälaren hade gått skilda vägar ”under 2013”.
Förmedlingsobjektet förvärvades av säljaren den 27 december 2013, vilket framgår av den mäklarbild som NN beställde den 29 januari 2015, dagen efter det att förmedlingsuppdraget undertecknades. Frågan om det förelåg ett samboförhållande ställdes dagen innan mäklarbilden beställdes. Av
utredningen framgår att NN, åtminstone från det att hon tagit del av mäklarbilden, hade sådan information som innebar att hon borde ha
uppmärksammat risken för att säljaren kunde ha varit sambo med anmälaren i en annan bostad vid tidpunkten för förvärvet av förmedlingsobjektet, det vill säga 2013. En sådan omständighet skulle ha kunnat innebära att samtyckte krävdes för överlåtelsen även om samboförhållandet sedan upplöstes, även om anmälaren aldrig hade flyttat in i förmedlingsobjektet.
Mot bakgrund av detta förelåg sådana särskilda omständigheter som borde ha givit NN anledning till att utföra en något mer omfattande kontroll av säljarens förfoganderätt. En sådan borde ha omfattat frågan om säljarens tidigare samboförhållande hade upphört vid tidpunkten för förvärvet av bostadsrätten, eller om samboförhållandet fortsatt bestod vid det tillfället.
Frågan om huruvida samtycke krävdes för överlåtelsen borde i samband med detta ha förenats med information om att en bostad som förvärvats i syfte att
sammanboende sedan inte kommit att leva tillsammans i den förvärvade bostaden.
Att ställa frågan om huruvida ett samboförhållande förelegat och efterfråga eventuella krav på samtycke på det sätt som NN gjort är, med tanke på de särskilda omständigheter som förelåg, inte tillräckligt för att hon ska anses ha uppfyllt sin omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Genom sin underlåtenhet har NN åsidosatt god fastighetsmäklarsed, och för detta skall hon varnas.
