Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om besiktningsklausul.
Prövning av om fastighetsmäklaren har medverkat till en tydlig besiktningsklausul.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN.
NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt att ge in kopior av
uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet och dokumentationen om återgången av köpet. Han har gett in ett yttrande och kopior av de begärda handlingarna. Dessutom har han gett in kopior av,
depositionsavtalet, ett avstående från boendekostnadskalkyl, noteringar över vilka åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom avseende parterna i affären, ett protokoll över en överlåtelsebesiktning som säljarna lät utföra i samband med överlåtelsen, ett sotningsprotokoll, ett protokoll över en fukt- och riskkonstruktionskontroll som säljarna lät utföra efter
försäljningen, en sammanfattning av en energideklaration, en artikel från Bygg & Teknik och en informationsskrift från Boverket.
Anmälan
Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.
I mitten av maj vann de en budgivning avseende den i ärendet aktuella fastigheten som förmedlades av NN. Under den pågående budgivningen ville de genomföra en besiktning av fastigheten. Detta mottogs svalt och
ifrågasattes flera gånger av NN. Därefter följde flera telefonsamtal rörande besiktningen. Mäklaren ville styra dem till att endast genomföra en muntlig genomgång av besiktningsprotokollet med den besiktningsman som säljarna tidigare hade anlitat. De ville ha möjligheten att få en besiktning utförd av en annan besiktningsman.
Mäklaren frågade dem ett flertal gånger om varför de ville ha en besiktning.
De förklarade många gånger att flera i familjen har astma och att ett hus med förekomst av mikrobiell påväxt inte var något de ville bo i. De ville
genomföra en egen besiktning med en möjlighet att frånträda köpet vid förekomst av mikrobiell påväxt.
Mäklaren föreslog en öppen klausul som förenades med ett vite om 50 000 kronor om anmälarna skulle begära köpets återgång. Detta var praxis enligt mäklaren och något som är var helt accepterat. De accepterade inte detta utan ansåg att vitet var för högt. Mäklaren föreslog att sänka vitet till 25 000 kronor. De framförde då per telefon att hela källarvåningen och vinden skulle omfattas av klausulen.
Kontraktsskrivningen skedde på en söndag. Vid kontraktsgenomgången såg de att besiktningsklausulen hade ändrats från vad som hade överenskommits per telefon. Den ändrade klausulen begränsade deras rätt till återgång av köpet vid förekomst av mikrobiell tillväxt i golv eller under golv i källarplanets badrum eller på vinden. På grund av den enormt stressiga situationen skrev de under kontraktet där och då.
Besiktningen som hade utförts av säljarna var tunn och upplevdes av dem som inkomplett. De valde att inte ha en så kallad köpargenomgång, utan anlitade en egen besiktningsman. Besiktningen genomfördes den 27 maj 2015. Besiktningen påvisade mögel på organiskt material i en renslucka i
badrummet i souterrängvåningen, det förekom en klar mögeldoft under de uppreglade golven i källaren och vindskupan på vinden var undermåligt utförd. Någon fuktmätning gjordes inte eftersom doften var tydlig.
Efter besiktningen ville de fortfarande flytta in i huset. De hade påbörjat försäljningen av sin lägenhet. Det diskuterades olika tillvägagångssätt avseende vad som borde undersökas vidare. Besiktningsmannen listade ett antal alternativ och tillsammans med denne räknade de ut att en rimlig åtgärdskostnad borde gå på mellan 300 000 och 500 000 kronor. De krävde att felen skulle vara åtgärdade innan de flyttade in i huset. De bad
besiktningsmannen att kontakta mäklaren och berätta för denne vad som hade kommit fram vid besiktningen. Mäklaren besökte säljarna samma kväll.
Efter ett tag fick de besked om att ingen ändring skulle ske i kontraktet och att man fick räkna med lite fel när man köper hus.
Senare på kvällen pratade de med besiktningsmannen, som berättade att mäklaren hade skällt ut honom, varit otrevlig och arg samt mycket
ifrågasättande avseende anmälarnas besiktning. Därefter bad mäklaren dem vid upprepade tillfällen om att få besiktningsprotokollet, som de senare skickade till honom via e-post. Mäklaren ville inte prata med dem om läget i affären, utan han ville bara ha protokollet och inte föra samma dem med säljarna för en gemensam diskussion.
De ville och behövde verkligen förlänga tidsfristen för begäran om köpets återgång med två veckor och även att ta in en rätt i kontraktet om att förlänga fristen ytterligare vid behov. Detta för att kunna göra en vidare teknisk undersökning och för att kunna avgöra hur stora eventuella åtgärdskostnader skulle bli. Om säljarna inte gick med på det skulle de bli tvungna att
frånträda köpet och betala vitet, eftersom fristen för begäran om köpets återgång var på väg att rinna ut. Säljarna belades med munkavel av
mäklaren, som sedan åkte på semester. Säljarna verkade ha övertalats att inte gå med på deras krav att förlänga tidsfristen. De begärde att köpet skulle gå åter. Säljarna bekräftade deras begäran.
Mäklaren ville inte föra någon diskussion om att försöka förmå dem och säljarna att lösa den uppkomna situationen. Mäklaren ljög även för säljarna om att han inte hade besiktningsprotokollet, om att de hade skickat
protokollet till säljarna och en rad andra saker.
Säljarna ringde under sommaren och undrade vad det var som hade hänt. De förklarade att de inte längre var intresserade av huset i det skick det var.
Handlingarna
Besiktningsklausulen
I köpekontraktet anges följande vid rubriken ”Särskild besiktning”.
Köparen har rätt att besikta fastigheten med hjälp av SBR- ansluten besiktningsman. Köparen har rätt att frånträda köpet om microbiell kan påvisas i vindsutrymme, i badrum eller under golvet badrum eller om besiktningen anger ett kritiskt fuktvärde som kan föranleda microbiell påväxt.
Om köparen väljer att frånträda, ska denne betala 25 000 kronor till säljaren. Resterande del av handpenningen ska omgående återbetalas till köparen. Ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten.
Villkoret gäller under förutsättning att köparens begäran om återgång görs skriftligt och är säljaren tillhanda senast den 2015-05-31.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande.Inför marknadsföringen av och försäljningen av fastigheten lät säljarna den 31 mars 2015 genomföra en överlåtelsebesiktning. Av besiktnings-
protokollet framgick bland annat att det rörde sig om en okulär besiktning där fuktmätning inte hade utförts.
Efter genomförd budgivning hade anmälarna lagt det högsta budet.
Anmälarna framförde önskemål om att få genomföra en egen besiktning av bostadsbyggnaden, och eventuell förekomst av mögel, med anledning av de problem med astma som familjen hade. Anmälarna framförde med anledning av detta önskemål att köpekontraktet skulle förses med en så kallad
besiktningsklausul enligt vilken de för varje rum i bostadsbyggnaden där det påträffades mögelpåväxt skulle ha rätt till ett prisavdrag om 50 000 kronor.
Säljarna avvisade anmälarnas önskemål.
Mot bakgrund av detta föreslog han en helt öppen klausul, enligt vilken anmälarna skulle har rätt att utan angivande av orsak, frånträda köpet. Rätten till återgång förenades med ett vite om 40 000 kronor. Anmälarna
tillbakavisade emellertid en sådan villkorslydelse. De menade att de inte behövde en helt öppen klausul, utan en klausul som enbart hanterade deras oro för fuktrelaterade mögelskador i badrumsdelen i husets souterrängplan och på vinden. Efter en diskussion med parterna föreslog han ett villkor i enlighet med den text som kom att infogas under § 13 i köpekontraktet.
Villkoret begränsade sålunda i enlighet med anmälarnas önskemål deras möjlighet att med åberopande av villkoret frånträda köpet mot att den ersättning som skulle utgå vid en tillämpning av villkoret sattes ned till 25 000 kronor, vilket säljarna accepterade. Det var sålunda i anmälarnas intresse som den begränsade klausulen formulerades. Han redogjorde öppet för anmälarna vari skillnaden mellan de olika klausulerna bestod.Vid samtal med anmälarna formulerade han sitt förslag till text i klausulen såsom han uppfattade köparnas begäran.
Vid kontraktstecknandet den 17 maj 2015 gick han igenom
köpehandlingarna och parterna undertecknade och signerade handlingarna.
Genomgången gjordes även före kontraktstecknandet. Han lade före kontraktsskrivningen särskild vikt vid att förvissa sig om att han uppfattat parternas önskemål på ett korrekt sätt och att formuleringen i klausulen överensstämde med den gemensamma partsviljan. Anmälarna framförde inga invändningar rörande den föreslagna villkorstexten. Av anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen framgår det att villkorstexten inte ifrågasätts, utan är på ett korrekt sätt återgiven av dem.
Angående frågan om vilken typ av besiktning anmälarna skulle genomföra redovisade han den möjlighet som anmälarna hade att till en halverad kostnad genomföra en så kallad köpargenomgång med den besiktningsman som på uppdrag av säljarna hade genomfört överlåtelsebesiktningen. Med anledning av deras oro för mögelskador informerade hon samtidigt om deras möjligheter att genomföra en så kallad steg-2-besiktning med samma
besiktningsman. Han uppmärksammade anmälarna om möjligheten att själva låta genomföra detta en med en egen besiktningsman. Anmälarna valde det senare alternativet.
Efter besiktningen tog besiktningsmannen kontakt med honom och
meddelade resultatet av den överlåtelsebesiktning som hade genomförts samt hans uppskattning av kostnaderna för att åtgärda de av honom bedömda felen och bristerna i byggnaden. Någon fördjupad besiktning rörarande
förekomsten av eventuella mögelskador hade inte utförts. Han ifrågasatte varför en fördjupad steg-2-besiktning inte hade utförts.
Samma dag som besiktningen utfördes, den 27 maj 2015, hade han kontakter med såväl anmälarna som säljarna där frågor om prisavdrag, fördjupad besiktning med fuktmätning samt en förlängning av villkorsfristen togs upp.
Säljarna förklarade för honom att de inte var beredda att diskutera något prisavdrag och inte heller förlänga tidsfristen enligt besiktningsvillkoret. Mot bakgrund av de uttalanden som anmälarnas besiktningsman hade gjort, förklarade sig säljarna dock beredda att låta anmälarna frånträda köpet med stöd av villkoret.
Han framförde därefter till anmälarna vilka möjligheter som stod dem till buds mot bakgrund av det undertecknade köpekontraktet. Antingen kunde anmälarna fullfölja köpet eller, med stöd av villkoret i köpekontraktet, begära köpets återgång.
Den 30 maj 2015 valde anmälarna att frånträda köpet, vilket bekräftades av säljarna den 31 maj 2015.
Han har inte försökt ”styra” anmälarna till en genomgång med säljarnas besiktningsman. Han har objektivt, i sin egenskap av mellanman, framfört att en köpargenomgång tillsammans med den besiktningsman som säljarna anlitat kompletterad med en mot fukt- och mögelskador inriktad fördjupad fuktundersökning, måhända var ett mer kostnadseffektivt alternativ till att anlita en egen besiktningsman. Han informerade anmälarna om deras rätt att anlita en besiktningsman för att på deras uppdrag utföra för dem relevanta undersökningar av fastigheten.
Säljarna var inte intresserade av en helt öppen villkorsklausul. Av
besiktningsutlåtandet framgick tydligt de fuktrelaterade risker som förelåg.
Säljarna accepterade emellertid att ett besiktningsvillkor infördes, dock med en inte alltför lång fristtid och förenat med en ersättning för det fall
anmälarna begärde köpets återgång. Han föreslog en öppen klausul som förenades med vite för det fall att köparna begärde att köpet skulle återgå.
Att klausulen kom att i sitt omfång begränsas var på initiativ av anmälarna
mot att ersättningen sänktes.
Eftersom säljarna avvisade anmälarnas krav om förlängning av tidsfristen, och inte heller var beredda på att prisförhandla med anmälarna, fanns inget annat val för honom än att redovisa de två alternativa val som var möjliga för anmälarna.
På frågan från Fastighetsmäklarinspektionen vad som avses med kritiskt fuktvärde och vilken information som han lämnat till parterna om klausulens innebörd har han anfört följande.
Klausulen föreskrev två situationer då villkoret öppnade för en tillämpning, dels att mikrobiell påväxt kunde påvisas, dels om ett kritiskt fuktvärde med risk för mikrobiell påväxt kunde påvisas. Begreppet kritiskt fuktvärde är ett av besiktningsmännen vedertaget begrepp för då uppmätta fukthalter i ett material (antingen uppmätt som procent av fuktkvoten FK eller den relativa fuktkvoten RFK) når upp till en nivå för ett fastställt gränsvärde. Detta värde, som är olika för olika typer av material, anger den fukthalt i ett material då risk uppstår för fuktrelaterade skador såsom mikrobiell påväxt.
Eftersom gränsvärden är fastställda för när en fuktkvot uppgår till ett kritiskt värde, och då termen är vedertagen bland besiktningsmännen, är det inte förenat med några tolkningsproblem att fastställa vad som är att betrakta som ett ”kritiskt fuktvärde”. Någon otydlighet i denna del finns därför inte.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgsplikt
I 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges följande. Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Av 16 § första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen följer bland annat att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med
överlåtelsen.
Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Frågan i ärendet är om den aktuella klausulen är tillräckligt tydlig avseende vem som ska bedöma tolkningen av de begrepp som används. Klausulen saknar uppgift om vem som har att bedöma huruvida mikrobiell påväxt eller ett kritiskt fuktvärde som kan föranleda sådan påväxt ligger för handen.
NNs uppgifter om dels att han föreslagit parterna en så kallad öppen besiktningsklausul utan trösklar, dels att klausulens fått sin slutliga lydelse genom anmälarnas initiativ och att han tillgodosett att partsviljan kommit i uttryck i kontraktet på sätt som parterna har begärt vinner stöd i utredningen.
Av handlingarna i ärendet framgår det inte något annat än att mikrobiell påväxt och kritiska fuktvärden är vedertagna begrepp.
Mot bakgrund av detta finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att upprätta en klausul med den aktuella lydelsen.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte heller anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Ärendet ska därför avskrivas.
