Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om dokumentation .
Prövning av fastighetsmäklarens medverkan till utformningen av ett tilläggsavtal med säljarnas åtagande att avhjälpa fel och brister efter kontraktskrivningen.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivarna i ett förmedlingsuppdrag avseende en fastighet framfört kritik mot
fastighetsmäklaren NN. De har tillsammans med sin anmälan bland annat gett in kopior av ett tilläggsavtal, ett besiktningsprotokoll om åtgärder, ett förlikningsavtal och korrespondens mellan köparen och säljarna respektive med mäklaren.
Även köparen av fastigheten har kommit in med en anmälan och riktat kritik mot NN. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig i
ärendena och att ge in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, dokumentationen för att uppnå kundkännedom, den skriftliga informationen om undersökningsplikten som har tillhandahållits köparen,
depositionsavtalet, köpekontraktet, ett besiktningsprotokoll avseende överlåtelsen, anbudsförteckningen, journalen och eventuella övriga handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget.
NN har yttrat sig och skickat in de begärda handlingarna med undantag för journalen. Hon har förklarat detta med att uppdraget inte var avslutat vid tiden för föreläggandet.
Anmälningarna
Uppdragsgivarnas anmälan
Enligt uppdragsgivarna (säljarna) har NN vid utförandet av sitt uppdrag förfarit oaktsamt genom att upprätta ett kontrakt som har tagit till vara köparens intresse. Detta har försatt uppdragsgivarna i en utsatt situation som har lett till en ekonomisk skada. Bland annat har anmälarna gjort gällande att de har haft dubbla boendekostnader samt haft merkostnader för ytterligare en försäljning. NN har också diskuterat köparens privata situation med säljarna och helt utgått från köparens intressen.
Köparens anmälan
Enligt köparen har affären ”havererat” på grund av ett tilläggsavtal som har upprättats av fastighetsmäklaren. Han har också beställt en
överlåtelsebesiktning av fastigheten och en besiktning efter det att säljarna hade genomfört de åtgärder som hade preciserats i tilläggsavtalet. Totalt bedömdes kostnaderna för att åtgärda de fel och brister som angavs i tilläggsavtalet till drygt 800 000 kronor.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.
Köpekontraktet
Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 13 mars 2014, med tillträde
den 30 juni 2014 eller annat datum enligt överenskommelse.
I 14 § köpekontraktet finns följande klausul avseende besiktning
Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång.
Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den 26/3 2014 varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten.
Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktningen samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabalkens regler.
Besiktningsprotokollet
Av besiktningsprotokollet den 19 mars 2014 framgår bland annat följande
Efter en okulär besiktning har noteringar gjorts om bland annat fasaden, yttertaket och grundläggningen. I riskanalysen finns antecknat att de noterade bristerna i taket innebär en ökad risk för inträngning av vatten i konstruktionen med mögel- och rötskador som följd. I avsnittet om plattan på marken finns det noteringar om bland annat fuktskador. Under rubriken
”Fortsatt teknisk utredning” rekommenderas att en fackman anlitas för en vidare kontroll av rötskador som har noterats på fasadpanelen och i respektive krypgrund. Detsamma gäller för duschrummet och tvättstugan.
Tilläggsavtalet
Tilläggsavtalet är undertecknat av parterna den 25 mars 2014.
I avtalet står det bland annat följande:
– att säljarna skall åtgärda och bekosta de av besiktningsmannen påtalade felen/bristerna i/ på
1. krypgrund (med garanti)
2. läckande wc stol duschrum inne i allrummet 3. läckage från värmepanna
4. ev fukt och rötskador bakom rötskadad panel 5. yttertak (med garanti)
Detta ska vara fackmannamässigt utfört och godkänt av köparen senast 2 veckor innan tillträdet.
Om ovanstående åtgärder inte är utförda senast på tillträdesdagen deponeras skälig belopp för kvarvarande åtgärder på fastighetsmäklarens klientmedelskonto.
Är åtgärderna inte utförda senast den 2014-07-02 tillfaller deponerade medel köparen.
Med detta förklarar sig båda parterna nöjda med ingånget avtal och köparen friskriver härmed säljarna från all i besiktningsprotokollet påtalade fel och brister.
Förlikningsavtalet
Säljarna och köparen ingick den 30 juni 2014 ett förlikningsavtal som innebar att köpeavtalet hävdes och att prestationerna i sin helhet skulle återgå.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har i sitt yttrande tillbakavisat kritiken. Hon har genom sitt ombud bland annat uppgett följande. Påståendet om att hon skulle ha agerat partiskt till förmån för köparen bestrids, likaså att hon skulle ha framfört personliga detaljer rörande köparen. Vad hon har försökt att göra är att förmå respektive part att få förståelse för den andres syn på saken och deras respektive behov.
Detta kan inte ses som något annat än en god konflikthanteringsförmåga.
Hon har upprättat ett köpekontrakt med en öppen besiktningsklausul.
Köparen har utfört en besiktning och önskat fullfölja köpet om säljarna utförde omfattande renoveringsåtgärder. Säljarnas åtagande har
dokumenterats och i tilläggsavtalet framgår det vad som skulle göras, hur det skulle göras och vad som skulle ske om det inte utfördes i rätt tid. Parterna har trots hennes ansträngningar hamnat i en konflikt, och att så har skett har inte berott på hennes agerande.
Besiktningsklausulen
Inför kontraktsskrivningen informerades köparen om sin undersökningsplikt.
Köparen önskade besiktiga fastigheten. En öppen besiktningsklausul togs in i köpekontraktet. Hon gjorde en noggrann genomgång av köpekontraktet med parterna. Hon förklarade innebörden av besiktningsklausulen för dem. Det vill säga att den var öppen och att köparen hade rätt att begära återgång av köpet om så önskades.
Tilläggsavtalet
Beträffande tilläggsavtalet förde parterna ingående diskussioner om säljarens eventuella åtagande. Tilläggsavtalet skulle spegla parternas vilja och de var helt ense om vad som gällde när avtalet skrevs under. Både beträffande vad som skulle göras och hur. Hon informerade parterna om riskerna med uppgörelsen och rekommenderade att man i stället skulle reglera frågan genom ett prisavdrag. Men det var säljarnas önskan att själva få avhjälpa bristerna. Såvitt avser begreppet ”fackmannamässigt utfört” så är detta en
”objektiv standard som innebär att en fackman ska anse att åtgärden är riktigt utförd, något som parterna var införstådda med”. Om köparen sedan inte godkände åtgärden hade köparen bevisbördan för att åtgärden inte hade utförts fackmannamässigt.
Enligt tilläggsavtalet skulle det belopp som eventuellt skulle deponeras vara skäligt. ”Att parterna är överens om ett icke förutbestämt belopp är inget ovanligt och har tidigare accepterats av Fastighetsmäklarinspektionen”.
Även konsekvenserna av tilläggsavtalet diskuterades ingående i samband med upprättandet av avtalet.
Det är en felskrivning att det deponerade medlen skulle tillfalla köparen den 1 juli 2014, rätteligen skulle det ha stått den 1 augusti 2014. Detta var parterna införstådda med. Hon har krediterat sin provision i syfte att underlätta för parterna.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Tilläggsavtalet
Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklar- lagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas.
Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om dess tolkning undviks.
I det aktuella köpekontraktet fanns det en så kallad öppen besiktningsklausul.
Klausulen gav köparen rätt att låta besiktiga fastigheten med hjälp av en sakkunnig besiktningsman. Köparen begärde återgång i enlighet med
villkoren i klausulen. Parterna har i ett tilläggsavtal daterat den 25 mars 2014 avtalat att säljarna skulle åtgärda och bekosta de av besiktningsmannen påtalade felen och bristerna. Detta gällde bland annat krypgrunden, eventuell fukt och rötskador bakom en rötskadad panel och yttertaket. Om åtgärderna inte var utförda senast på tillträdesdagen skulle ett skäligt belopp deponeras på fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Om åtgärderna inte var utförda en viss dag skulle de deponerade medlen tillfalla köparen. En tvist har
uppkommit mellan parterna om tolkningen av tilläggsavtalet.
NN har medgivit att hon, på grund av en felskrivning, hade antecknat den 1 juli 2014 som sista dagen för säljarnas åtgärder. Rätt datum skulle vara den 1 augusti 2014, vilket parterna var införstådda med.
NN har gjort gällande att parterna vid avtalstillfället var ense om vad som skulle göras och hur. Hon har emellertid medverkat till ett tilläggsavtal med ofullständiga uppgifter om vilka konkreta fel och brister som säljaren skulle åtgärda. Enligt tilläggsavtalet skulle det belopp som säljaren skulle deponera för eventuella kvarvarande åtgärder efter tillträdesdagen vara ”skäligt”. Det innebär att det i tilläggsavtalet inte fanns några begränsningar av kostnaderna för säljarens reparationsåtaganden och inte heller någon reglering om hur detta deponerade belopp skulle beräknas. Det besiktningsprotokoll som har inhämtats av köparen i samband med överlåtelsen innehåller flera
rekommendationer om fortsatta tekniska utredningar i väsentliga delar.
Med hänsyn till detta finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed genom att i tilläggsavtalet enbart hänvisa till sådana fel som hade påtalats av besiktningsmannen avseende krypgrunden, skador bakom panelen och yttertaket. Dessutom har hon infört en felaktig uppgift om tidpunkten för när säljarnas åtgärder senast skulle vara utförda i avtalet. Det framgår inte heller av tilläggsavtalet vilket belopp som säljaren skulle deponera för eventuella kvarvarande åtgärder. Förseelsen får anses vara allvarlig med hänsyn till de konsekvenser för parterna som skulle följa efter fristens utgång. Bristerna i tilläggsavtalet är varningsgrundande.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
