Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om återgångsvillkor, kundkännedom - grundläggande åtgärder och kundkännedom -
dokumentation och bevarande.
Prövning av om två villkor i ett köpekontrakt, som fastighetsmäklaren har medverkat till att utforma, har varit tillräckligt tydliga. Beslutet innehåller även en bedömning av om mäklaren har uppnått kundkännedom om en av köparna och om de vidtagna åtgärderna har dokumenterats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har gett in kopior av köpekontraktet, objektsbeskrivningen, frågelistan och journalen.
NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt ge in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet,
förmedlingsuppdraget, ett köpekontrakt från en tidigare förmedling av fastigheten samt de handlingar som har använts för att uppnå
kundkännedom. Hon har gett in ett yttrande och kopior av de begärda handlingarna.
Anmälan
Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.
Under visningen fick de en objektsbeskrivning som senare visade sig innehålla flera felaktigheter. På första sidan i beskrivningen utlovades en villa i totalrenoverat skick, vilket inte stämde. Det står i beskrivningen att alla element byttes ut år 2014, men hälften av elementen var bara ommålade.
De gamla elementen uppgavs vara energibesparande. Tilläggsisoleringen i takbjälklaget uppgavs vara energibesparande, men enligt besiktningsmannen var isoleringen otillräcklig. Ytterdörren uppgavs vara ny, men enligt
besiktningsmannen var den inte det. Det skulle finnas golvvärme i
badrummen, toaletterna, i relaxavdelningen och hallen. När de försökte ställa in temperaturen i toaletten på nedervåningen hände ingenting. Endast i ett av badrummen, hallen, och relaxavdelningen ökade temperaturen. Om arbetet hade utförts fackmässigt, såsom NN hävdade, hade det funnits en givare i varje rum där golvvärme hade lagts.
Samtliga badrumsgolv hade en felaktig lutning och i badrummet på nedre plan saknades även en klämring. Deras försäkringsbolag utförde en besiktning för att de skulle kunna försäkra huset. Bolaget lämnade
anmärkningar på flera punkter, t.ex. att det vattensäkrade diskbänksskåpet inte var byggt enligt gällande byggregler, att arbetet med golvbrunnen på övre och nedre våningen samt fördelarskåpet inte var fackmässigt utförd.
Fredagen den 24 oktober 2014 skulle de mötas på mäklarföretagets kontor för att underteckna köpekontraktet. De enda personer som närvarade var de själva och NN. Säljaren var bortrest och skulle därför underteckna kontraktet måndagen den 27 oktober 2014. När de gick igenom kontraktet hakade de upp sig på den korta tidsfristen för besiktningen, men NN sa att detta inte var något problem.
De signerade kontraktet den 24 oktober 2014, men har än i dag inte fått något exemplar med NNs och säljarnas underskrifter. Under ett krismöte som de hade kallat till den 7 november 2014 visade NN upp ett köpekontrakt med samtliga parters underskrifter. När de ifrågasatte varför de inte hade fått ett signerat exemplar fick de till svar att hon hade postat ett exemplar till
dem.
I köpekontraktet står det att säljaren, de själva, NN och bevittnaren undertecknade kontraktet den 24 oktober 2014. Det är inte sant. Säljarna undertecknade kontraktet den 27 oktober 2014.
Vid tillträdesdagen den 10 november 2014 missade NN att se till att
köpebrevet bevittnades, vilket uppmärksammades direkt av deras bankman.
De fick således sitta och vänta på att en anställd vid mäklarföretaget skulle bevittna handlingen i efterhand utan att någon säljare närvarade.
När de undertecknade köpehandlingen och skulle uppvisa giltiga
identitetshandlingar upptäckte de att den ena identitetshandlingen hade gått ut. Detta var inget bekymmer enligt NN, varpå hon gick iväg och kopierade denna.
När det gäller besiktningsklausulen sa NN att köpekontrakt alltid ingås innan en besiktning utförs, men att man tar in en klausul om besiktningen i
kontraktet. I besiktningsklausulen stod det att de hade rätt att låta besikta fastigheten genom en sakkunnig person och begära att köpet skulle återgå om de senast den 31 oktober 2014 meddelade att de inte längre ville stå fast vid det. De uttryckte att tidsfristen var kort, men NN uppgav att det var en normal tidsfrist.
Påföljande måndag, den 27 oktober 2014, lyckades de boka en
besiktningsman. Besiktningsmannen kunde dock inte komma förrän tidigast den 5 november 2014. Under måndagen försökte de kontakta NN för att meddela henne att besiktningen inte skulle kunna ske inom tidsfristen i besiktningsklausulen. Eftersom hon inte svarade talade de in ett meddelande på hennes telefonsvarare. NN återkom aldrig. Dagen därpå lyckades de få tag i henne och informerade henne då om situationen. NN uppgav att det inte var någon fara eftersom såväl hon själv som säljarna var införstådda med att en besiktning skulle utföras. De antog att datumet hade ändrats eller att ett tillägg hade gjorts till kontraktet. När besiktningen hade utförts blev de varse om att inget hade ändrats eller lagts till i köpekontraktet.
Under mötet den 7 november 2014 fick de reda på att det ”inte fanns något att göra”, utan att det bara var att genomföra köpet. Säljaren deltog inte i mötet denna gång heller, trots att de hade uppmanat NN att få dit honom.
Vid tidpunkten för kontraktsskrivningen visste NN att de inte hade anlitat en besiktningsman eftersom allt hade gått så fort. Hon visste också att de bara fick fem dagar på sig att anlita en besiktningsman och genomföra en besiktning.
Den 10 november 2014 överlämnade NN sin journal till dem och ville ha den signerad. De signerade den inte eftersom uppgifterna i den inte
överensstämmer med vad som faktiskt hade skett. NN upplyste aldrig dem om några förhållanden kring fastighetens skick. Efter den andra visningen ifrågasatte de lukten och missfärgningen i garaget och då bekräftade NN att det var fukt. Säljaren hade i frågelistan uppgett att han inte hade
uppmärksammat fuktgenomslag i byggnaden. Säljaren skickade över en hantverkare som rev ett hyllsystem och målade över fukten. NN har inte verkat för att de skulle göra några undersökningar, utan alla
undersökningarna har de själva tagit initiativ till.
Under den första visningen påpekade de felaktigheter i golvet på övervåningen. NNs svar var ”att golvet skulle lägga till sig”. När de inte nöjde sig med det svaret sa NN att alla renoveringar i huset hade utförts på ett fackmässigt sätt. När de i efterhand rev upp hela golvet fick de svaret.
Inget underarbete hade gjorts, en träbit hade glömts kvar och klickgolvet var felmonterat.
NN var även ansvarig mäklaren när den föregående ägaren skulle sälja huset under våren 2014. Villan värderades, en objektsbeskrivning upprättades och visningar bokades in. Villan såldes sedan privat. De tycker att det är konstigt att en mäklare, som uppger att hon har studerat byggnadsteknik och
undersökt samt värderat samma objekt före och efter en renovering, upprättar en objektsbeskrivning som i många avseenden inte överensstämmer med verkligheten.
Handlingarna
Besiktningsklausulen
I köpekontraktets 14 § anges följande vid rubriken ”Besiktning”.
Köparen har rätt att genom sakkunnig person låta besikta fastigheten. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd
besiktning inte längre vill stå fast vid köpet och köparen senast 2014-10-31 begär att köpet ska återgå.
Köpekontraktet är undertecknat av köparna den 24 oktober 2014 och av säljarna den 27 oktober 2014.
I köpekontraktets 15 § anges följande vid rubriken ”Radonmätning”.
Köparna ges tillfälle att göra en korttidsmätning på ca en vecka avseende radon. Visar resultatet efter mätning ett högra värde än rekommenderat gränsvärde om 200 bq/l har köpare och säljare kommit överens om att dela på kostnaden för att åtgärda radonet.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande.Någon annan överenskommelse gällande besiktning än den som framgår av besiktningsklausulen i köpekontraktet träffades aldrig mellan parterna.
Anmälarna hade flera veckor på sig att undersöka fastigheten innan kontraktet skrevs under. Inför köpet var anmälarna tillsammans med sakkunniga personer på plats på fastigheten flera gånger för att undersöka fastighetens skick och förutsättningar.
Trots att anmälarna ingående undersökte fastigheten innan köpet tog hon upp frågan om en eventuell besiktningsklausul inför kontraktsskrivningen.
Anmälarna svarade att de förmodligen inte skulle göra någon besiktning av fastigheten eftersom de redan själva hade undersökt den ingående, men att det inte skadade att ha med en sådan klausul. Säljaren hade inte något att invända mot en besiktningsklausul, men vill inte att köpet skulle hållas svävande längre än vad som var absolut nödvändigt. Hon hade kontakt med flera besiktningsmän som kunde utföra en besiktning omgående, men anmälarna hade inte bestämt sig för om de ville genomföra någon sådan.
Innan köpekontraktet ingicks förklarade hon ingående hur
besiktningsklausulen var tänkt att fungera. Hon påtalade särskilt att det endast gick att göra upptäckbara fel gällande innan fristen i klausulen hade löpte ut.
Den 28 oktober 2014 ringde anmälarna och berättade att de hade bokat en besiktning, men att denna skulle äga rum först den 5 november 2014. Detta var flera dagar efter det att fristen i besiktningsklausulen hade löpt ut. Hon kontaktade då säljaren för att fråga denne om han kunde gå med på att förlänga fristen för köparens rätt att begära återgång. Säljaren sa dock nej till detta. Hon redovisade säljarens inställning till anmälarna och påtalade att de var tvungna att begära återgång senast det datumet som angavs i klausulen.
Hon informerade även om att de därefter inte hade någon rätt att varken begära återgång eller ersättning till följd av sådant som skulle ha kunnat upptäckas vid besiktningen. Parterna träffade följaktligen ingen ny överenskommelse. Besiktningen utfördes den 11 november 2014.
Under förmedlingsarbetets gång informerades anmälarna om undersökningsplikten, om besiktningsklausulens utformning och om konsekvensen av att de bokade in besiktningen efter det att rätten att begära återgång hade löpt ut. Att anmälarna inte har haft möjlighet att tillgodogöra sig informationen är olyckligt, men det kan inte läggas henne till last.
Frågan om radon uppkom först vid kontraktsskrivningen. Klausulen i avtalet ger uttryck för partsviljan och hon belyste nödvändiga aspekter för parterna.
Ingen av parterna trodde att det skulle förekomma några förhöjda värden av radon eftersom intilliggande fastigheter inte hade några problem. Dessutom var byggnaden inte uppförd med sådana material där förhöjda radonvärden är vanligt förekommande.
Parterna diskuterade även att man först skulle låta utföra en rådgivande korttidsmätning och att man därefter skulle diskutera hur man skulle gå vidare. I och med att köpekontraktet innehöll en öppen besiktningsklausul fann inte parterna något skäl att tydligare specificera vad som skulle hända om den rådgivande mätningen skulle visa på förhöjda värden.
Anmälarna lät utföra en korttidsmätning och precis som förutspått låg radonvärdena under rekommenderade värden. Någon ytterligare hantering av frågan var därför inte aktuell.
Anmälarna undertecknade köpekontraktet före säljaren. De fick då med sig en kopia av kontraktet. Säljaren skulle ha kommit till kontoret senare samma dag för att underteckna kontraktet. Säljaren fick dock förhinder och
undertecknade det först den 27 oktober 2014, varpå det omgående skickades
i original till anmälarna. När kontraktet skrevs ut stod det planerade datumet utskrivet. Ingen uppmärksammade detta när säljaren undertecknade
kontraktet tre dagar senare.
Inför kontraktsskrivningen skulle hon kopiera anmälarnas
identitetshandlingar. Vid sittande bord sa en av dem att han hade glömt att lägga sin nya identitetshandling i plånboken. Han hade endast med sig sitt gamla körkort, vilket hon granskade och kopierade. Hon uppmanade honom att omgående komma in med den nya identitetshandlingen och vidtog därefter kompletterande åtgärder. Hon stämde av personnummer och namn med Skatteverket och kontrollerade att de uppgifter som personen lämnade stämde överens med uppgifterna på en hemsida.
Sedan förmedlingsuppdraget hade ingåtts inhämtade hon de obligatoriska uppgifterna om fastigheten och upprättade en objektsbeskrivning. De
uppgifter som hade med fastighetens skick att göra lämnades av säljaren. Det fanns inga omständigheter som gav henne någon anledning att betvivla uppgifternas riktighet. Hon har inte lämnat någon allmän information i frågan om renoveringarna har utförts fackmässigt. Däremot har hon vidarebefordrat anmälarnas fråga till säljaren, som i sin tur svarat att all renovering har gjorts fackmässigt.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgplikt
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljaren och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarlagen (1995:400). Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41 och prop. 1994/95:14 s. 81) framgår det att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger
mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.
En fastighetsmäklare har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.
För att vara förenliga med god fastighetsmäklarsed ska villkor som tas med i ett köpekontrakt vara tydliga och uttömmande reglera den fråga som
villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan parterna i avtalet.
Det första villkoret som är föremål för bedömning är besiktningsvillkoret.
Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att detta villkor saknar en reglering om på vilket sätt och till vem en begäran om återgång ska göras. Det hade inte varit förenat med några större svårigheter att undanröja dessa oklarheter.
Enligt inspektionen är den aktuella bestämmelsen i köpekontraktet inte upprättad på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. NN har brustit i sin skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed genom att
medverka till att föra in den aktuella klausulen i köpeavtalet. Förseelsen är varningsgrundande.
Om en fastighetsmäklare som ett led i sitt förmedlingsuppdrag åtar sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna måste det anses följa av god fastighetsmäklarsed att mäklaren har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren. Enligt
Fastighetsmäklarinspektionens mening måste köparen ges en realistisk möjlighet att genomföra och utföra besiktningen för att kunna ta ställning till samt framföra sin eventuella begäran om återgång. I det aktuella ärendet har NN gjort gällande bland annat att anmälarna hade haft flera veckor på sig att undersöka fastigheten innan kontrakt skrev och att de inför köpet var på plats på fastigheten många gånger tillsammans med sakkunniga personer för att undersöka fastighetens skick och förutsättningar. Hon har också anfört att hon, trots att anmälarna ingående hade undersökt fastigheten innan köpet,
tog upp frågan om besiktningsklausul inför kontraktsskrivningen. Anmälarna hade då svarat att de förmodligen inte skulle göra någon besiktning av fastigheten eftersom de redan själva hade undersökt den ingående.
Anmälarna hade dock uppgett att det inte skadade att ha med en sådan klausul.
Vid sådant förhållande har det ålegat NN att upprätta en klausul med en tidsram som gjort det möjligt för anmälarna att genomföra en besiktning och sedan kunna ta ställning till samt framföra sin eventuella begäran om återgång. Den aktuella tidsramen är för snäv och ger inte köparna skäligt rådrum, även med beaktande av att det är fråga om en öppen
besiktningsklausul utan vite. Fastighetsmäklarinspektionen har särskilt beaktat att köparna inom den angivna fristen inte bara skulle hinna ta del av besiktningsprotokollet. Dessutom behövde de en viss betänketid och
möjlighet att ställa kompletterande frågor till besiktningsmannen, alternativt skaffa information på något annat sätt. Genom att bidra till utformningen av det aktuella avtalsvillkoret har NN handlat i strid med god
fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.
Det andra villkoret, som rör radonet, saknar information om inom vilken tid köparna äger rätt att utföra en radonmätning eller några beloppsgränser. Det framgår inte heller vad som avses med att ”åtgärda” radonet. Dessa
oklarheter kan ge upphov till svårlösta konflikter. Enligt
Fastighetsmäklarinspektionen är den aktuella bestämmelsen i köpekontraktet inte upprättad på ett sätt som följer god fastighetsmäklarsed. NN har genom att medverka till att föra in den aktuella klausulen i köpeavtalet därmed brustit i sin skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed. Även denna förseelse är varningsgrundande.
Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom
Vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget omfattades NN av den då gällande lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och av Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna).Det följde av 2 kap. 9 § penningtvättslagen att en verksamhetsutövare skulle utföra kontroller av kunden och den verkliga huvudmannens identitet innan
en affärsförbindelse etablerades eller en enstaka transaktion utfördes.
Av 2 kap. 11 § samma lag framgick det att en verksamhetsutövare inte fick etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om
kundkännedom inte uppnåddes.
Av 5 § penningtvättsföreskrifterna framgick det att om kunden var en fysisk person och personligen närvarande, skulle fastighetsmäklaren kontrollera denna persons identitet genom dennas körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som hade utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt. Om kunden saknade sådana identitetshandlingar kunde identitetskontrollen utföras med ledning av andra tillförlitliga
dokument som innehöll uppgifter om kundens namn och personnummer eller motsvarande.
Enligt 17 § penningtvättsföreskrifterna skulle de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom dokumenteras. Det skulle framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits.
NN har i sitt yttrande anfört att hon, beträffande en av köparna, stämde av dennes personnummer och namn med Skatteverket och kontrollerade att personens lämnade uppgifter överensstämde med uppgifter på en webbplats.
Hennes uppgift vinner stöd av handlingarna i ärendet.
Fastighetsmäklarinspektionen finner därför inte någon anledning till påföljd i denna del.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Påföljd
Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att hon har medverkat till i flera avseenden oklara klausuler i köpekontraktets 14 och 15 §§ och för att hon medverkat till en återgångsklausul med en för snäv tidsfrist för köparnas rätt att begära återgång.
