VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Sölvesborg Agerum 3:10. Kfm dnr F

(1)

VÄRDEUTLÅTANDE

Fastigheten

Sölvesborg Agerum 3:10

Kfm dnr F-1803-20-10

VÄRDERINGSBYRÅN Box 7041

250 07 Helsingborg Tel 076-677 05 40

www.varderingsbyran.se Org nr: 556720-5678 Styrelsens säte: Kalmar

(2)

Innehållsförteckning

1. Uppdragsbeskrivning 3

1.1. Värderingsobjekt ...3

1.2. Uppdragsgivare ...3

1.3. Syfte ...3

1.4. Värdetidpunkt ...3

1.5. Förutsättningar ...3

2. Värderingsunderlag 3 3. Beskrivning 3 3.1. Allmänt om värderingsobjektet ...3

3.2. Läge och vägbeskrivning ...4

3.3. Areal ...5

3.4. Planförhållanden och bestämmelser ...5

3.5. Servitut, samfälligheter m.m...5

3.6. Arrende, nyttjanderätter...5

3.7. Taxeringsvärde ...5

3.8. Byggnader ...5

3.9. Betesmark ...8

4. Värderingsmetoder 8 4.1. Ortsprismetod ...8

4.2. Avkastningsmetod ...8

4.3. Produktionskostnadsmetod ...9

5. Värdering 9 5.1. Delvärden ...9

6. Samlad marknadsvärdebedömning 10

Bilagor:

1. Fastighets- och taxeringsregisterutdrag 2. Ortspris småhus

3. Villkor för värdeutlåtande

(3)

1. Uppdragsbeskrivning

1.1. Värderingsobjekt

Fastigheten Sölvesborg Agerum 3:10

.

Läge och omfattning framgår av bifogade kartbilagor, se bilaga.

1.2. Uppdragsgivare

Kronofogdens försäljningsenhet.

1.3. Syfte

Ändamålet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde som beslutsunderlag inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad.

1.4. Värdetidpunkt

Värdetidpunkt är november 2020.

1.5. Förutsättningar

Värderingsbyrån ikläder sig inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av felaktigt erhållna sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga.

Fastighetsbeskrivningen avser endast ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Med besiktning avses inte funktionskontroll av byggnadskonstruktioner, befintlig utrustning eller fast inredning.

Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om byggnaders standard och rationalitet, skogens virkesförråd/beskaffenhet och markernas sammansättning, gränser mm. Inför exekutiv auktion hålls fastighetsvisning då ytterligare information kan inhämtas på plats.

Utlåtandet fritar inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt enligt JB 4:19. Se även bifogade villkor för värdeutlåtande.

Det finns en nyare verkstadsbyggnad på fastigheten vilken på uppdragsgivarens önskemål exkluderats i denna värdering.

2. Värderingsunderlag

 Besiktning och inventering utförd i november 2020 av undertecknad

 Utdrag ur fastighets- och taxeringsregistret

 Ortsprismaterial

 Fastighetsägarens information

3. Beskrivning

3.1. Allmänt om värderingsobjektet

Fastigheten är taxerad som en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Fastigheten utgörs av en mindre hästgård. I fastigheten har elva pantbrev uttagits om totalt 2 551 000 kr.

(4)

För information av fastighetsrättslig karaktär hänvisas till bifogat fastighets- och taxeringsregisterutdrag, se bilaga.

3.2. Läge och vägbeskrivning

Fastigheten är på Ryssbergets östra sida, se karta nedan.

(5)

3.3. Areal

Enligt fastighetsregistret saknas arealuppgift. Enligt taxeringen utgörs arealen av 1 ha åkermark, 3 ha betesmark och 1 ha övrig mark. Enligt karta i SeSverige uppgår arealen till 4,72 ha. Gårdsområdet uppgår till drygt 0,5 ha, resterande 4 ha utgörs av bitvis trädbeklädd betesmark.

3.4. Planförhållanden och bestämmelser

Enligt fastighetsregisterutdrag berörs fastigheten inte av några planer eller bestämmelser. Fastigheten är ej belägen i glesbygdsområde enligt

jordförvärvsförordningen.

3.5. Servitut, samfälligheter m.m.

Enligt fastighetsregisterutdrag är fastigheten inte belastad med några servitut.

Fastigheten har del i Agerum S:10 (ändamål väg) och S:13 (ändamål sandtag).

3.6. Arrende, nyttjanderätter

Enligt fastighetsägaren är fastigheten inte berörd av några arrenden eller nyttjanderätter.

3.7. Taxeringsvärde

Taxeringsenheten har åsatts ett taxeringsvärde om totalt 1 017 000 kr enligt 2020 års taxering.

3.8. Byggnader TOMT

Tomt och gårdsområde längs mindre landsväg.

BOSTADSHUS

Bostadshus med nybyggnadsår 1850 enligt taxeringen. Byggnad i 1,5-plan. Taxerad boyta om 132 m² vilket bedöms som rimligt.

Grund: Källare Stomme: Trä Fasad: Puts Fönster: Tvåglas Tak: Tegel

Planlösning nedre plan: Entréer och hall, allrum, kök, badrum samt ett sovrum. Övre plan med två sovrum och en ej inredd del.

(6)

Kök och våtutrymmen

Kök och våtutrymmen med äldre inredning i saneringsmoget skick.

Övrigt

Äldre standard i saneringsmoget skick.

Enskilt vatten och avlopp enligt fastighetsägaren. Hydrofor i källare samt i pannrum i komplementbyggnad.

Uppvärmning genom vattenburet system med radiatorer kulvert till pannrum i komplementbyggnad. Då elen är avstängd är systemet ej i drift och funktionen kan därför vara osäker.

EKONOMIBYGGNADER Lägenheter och carport

Äldre byggnad som blivit tillbyggd. Murad byggnad med tak av plåt. Två spolspiltor på gavel. Sadelkammare med vattenburen golvvärme. Lägenhet/samlingslokal med kök och allrum samt badrum. Badrummet med WC, tvättställ och dusch. Golvet i övrigt med klinker. Uppvärmning med luftvärmepump. Ytterligare en lokal (denna med vattenburen golvvärme) med egen entré inrymmande ett sovrum samt ett kaklat badrum med WC, tvättställ och dusch. Total byggnadsyta om ca 200 m². Något eftersatt underhåll. Den vattenburna golvvärmen försörjs genom den centrala pannanläggningen.

(7)

Stall och panncentral

Äldre byggnad i sten och block med tak av eternit. Gaveldelen använd som lösdrift med gjuten platta. Även en större box. Pannrum med två ackumulatortankar om 3+3 m³ och vedpanna kompletterat med vattenfyllda solpaneler på taket. Fastgödselplatta på gavel. Byggnadsyta om ca 200 m².

Äldre uthus

Trästomme med plåttak. Delvis använd som lösdrift. Sämre skick. Byggnadsyta om ca 100 m².

(8)

Övrigt

Belyst ridbana, ca 20*40 m.

3.9. Betesmark

Enligt tidigare beskrivit ca fyra hektar betesmark i anslutning till byggnaderna.

Delvist trädbeväxta och delvis med äldre äppelträd.

4. Värderingsmetoder

Värdering utförs med tillämpning av såväl marknadsanpassade avkastningsmetoder som ortsprismetoder. Respektive delområdes fristående marknadsvärde bedöms vilka ackumuleras till en delvärdesumma.

I slutsatsen beaktas i förekommande fall objektsspecifika avvikelser som inte värderingsmetoderna hanterar, exempelvis det lokala lägets attraktivitet eller begränsningar pga. restriktioner.

Olika objekt värderas vanligtvis med varierande metoder. Nedan följer en kort genomgång av de vanligaste förekommande metoderna anpassade för

lantbruksvärdering.

4.1. Ortsprismetod

Metod för bedömning av marknadsvärde för hel fastighet, eller del av (skog, inägomark, byggnader etc.), med ledning av priser som erlagts för likartade fastigheter, jämförelseobjekt. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Köpeskillingarna kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon eller några värdepåverkande egenskaper hos fastigheterna. Vanliga jämförelsetal på lantbruk är kr/kvm boarea, kr/m³sk, kr/ha, K/T (Köpeskilling/Taxeringsvärde för jämförelseobjekten).

Ortsprismetoden har fördelen att den ger en direkt indikation på marknadsvärdet förutsatt att ett antal likvärdiga fastigheter omsatts på senare tid, detta fungerar bra på småhusmarknaden men är oftast en begränsning vid värdering av hela

lantbruksfastigheter som omöjliggör en direkt jämförelse fastigheters köpeskillingar emellan. I stället används med fördel K/T för större geografiska områden med ett jämförelseurval likvärdigt värderingsobjektet.

4.2. Avkastningsmetod

Metod för att bedöma avkastningsvärde med utgångspunkt från förväntade intäkter och kostnader vilka, tillsammans med restvärdet, nuvärdeberäknas till

värdetidpunkten. Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav kan metoden användas som underlag för marknadsvärde-

bedömningar. Objektets restvärde avseende skog och skogsmark utgörs av värdet av alla framtida skogsgenerationer.

(9)

Avkastningen kan även beräknas utifrån förväntade årsresultat, hyror eller arrendeintäkter med beaktande av förvaltningskostnader, detta är ett normalt förehavande vid värdering av industrier, inägomark, jakt och hyresbostäder.

4.3. Produktionskostnadsmetod

Produktionskostnadsmetoden utgår från en byggnads återanskaffningskostnad vilket korrigeras med hänsyn till rationalitet, ålder och skick. Metoden kan exempelvis användas vid värdering av ekonomibyggnader på lantbruksfastigheter.

5. Värdering

5.1. Delvärden

BOSTADSHUS MED TOMT

Värdebedömningen har skett enligt ortsprismetoden. Jämförelsematerialet omfattar omsatta småhus under de senaste två åren i närområdet. Objekten är gallrade på hus med en liknande boyta. Det har gallrats fram 14 stycken småhusfastigheter^{, k}öpen framgår av bilaga.

Den genomsnittliga köpeskillingen för materialet är 1 050 000 kr, värdet i kr/kvm boarea är 9 637 kr och K/T-talet är 2,05. Spridningen i materialet är stor. Även det aktuella utbudet har kontrollerats.

Efter en subjektiv bedömning av byggnadens attraktivitet, lokala läge och

underhållsskick värderas bostadshusets fristående marknadsvärde enligt ovan till 250 000 kr vid aktuell värdetidpunkt. Värdebedömningen motsvara de lägre noteringarna i området.

EKONOMIBYGGNADER OCH LÄGENHET/SAMLINGSLOKAL

Delen med lägenhet/samlingslokal och sadelkammare är relativt påkostad men har sedan inte underhållits under senare år. Att idag uppföra en motsvarande byggnad bedöms kosta kring 2 miljoner kr. Med hänsyn till ålder, skick, rationalitet och läge bedöms värdet idag uppgå till ca 20 % av detta. Övriga byggnader med lösdrift och panncentral utgörs av äldre byggnader i sämre skick. Värdet av dessa bedöms schablonmässigt till ca 100 000 kr. Mot bakgrund av ovanstående bedöms det fristående marknadsvärdet för ekonomibyggnaderna uppgå till 500 000 kr.

BETESMARK

Bra ortsprismaterial för betesmark är svårt att finna. Betesmarkens marknadsvärde kan ofta beräknas genom att studera marknadsvärde för åker- och skogsmark.

Normalt betalas betesmark med 30-70 % av värdet för åkermark i samma område, lägre i områden med god odlingsmark och högre i områden med sämre odlingsmark.

I det aktuella området är odlingsmarken ej att jämföra med slättlandskapet men bättre än i skogsbygderna. Betesmarken bedöms vara värd ca 40 % av värdet för åkermark i området. På samma sätt kan betesmarken jämföras med skogsmark där virkesförrådet är mycket lågt eller närmast kalmark.

Enligt den senaste lantbrukstaxeringen 2020 är riktvärdet för åkermark 130 000 kr/ha inom aktuellt taxeringsvärdeområde. Ett taxeringsvärde skall motsvara 75 % av marknadsvärdet två år före taxeringsåret, förutsättningen innebär att

marknadsvärdenivån i området bedömdes vara ca 170 000 kr/ha år 2018 då

(10)

marknaden analyserades för taxeringsvärdenas åsättande. Mot bakgrund av detta bedöms marknadsvärdet för betesmark uppgå till ca 70 000 kr/ha.

Om detta appliceras på 4 ha betesmark erhålls ett fristående marknadsvärde om 280 000 kr.

SUMMERING AV DELVÄRDEN

Nedan följer en sammanställning av de marknadsrelaterade delvärdena enligt ovan.

Värderingsenhet Kronor

Tomt och bostadsbyggnad 250 000 Ekonomibyggnader 500 000

Betesmark 280 000

Summa 1 030 000

6. Samlad marknadsvärdebedömning

Efter summering av ovan redovisade delvärden och en subjektiv bedömning av hela värderingsobjektets sammansättning bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i november 2020 till:

1 000 000 / Enmiljon / kronor

Värderingsobjektet utgörs av en mindre hästgård med ett bostadshus i dåligt skick, ekonomibyggnader och tillhörande betesmark. En av de kompletterande byggnaderna kan användas som extra bostad eller som del i en verksamhet, underhållet är dock eftersatt och det finns vissa frågetecken kring funktion på exempelvis värmesystem.

Sammantaget har en avrundning till närmsta storhet gjorts.

En fastighets marknadsvärde kan endast bedömas inte bestämmas eller beräknas. På

marknaden förekommer normalt en viss prisspridning vilket innebär att köpeskillingen vid en enskild överlåtelse kan avvika från det sannolika marknadsvärdet.

Värdebedömningen har aktualitet så länge fastighetens fysiska egenskaper, marknadsförutsättningar eller s.k. omvärldsfaktorer inte förändras.

Klippan 2020-11-11

Johannes Pålsson Skogsmästare

(11)

038 Allmän+Taxering 2020-11-09

Fastighet Beteckning Sölvesborg Agerum 3:10

UUID:

909a6a58-419f-90ec-e040-ed8f66444c3f

Senaste ändringen i allmänna delen 2002-12-12

Nyckel:

100078786

Län- och kommunkod 1083

Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2020-10-13

Distrikt Gammalstorp

Socken: Gammalstorp

Distriktskod 102008

Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2020-11-06

Adress

Bjärarydsvägen 231 294 93 Sölvesborg

Läge, karta

Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM)

1 6221020.6 475337.8

(12)

Anmärkning: Arealuppgift saknas

Andel Inskrivningsdag Akt

1/1 2005-05-23 05/7097

Anteckningar

Innehåll Inskrivningsdag Akt

Utmätning

2020-10-08, 2 042 672 sek jämte ränta och kostnader (beslutsnr 12203851915)

2020-10-12 D-2020-00423617:1

Anmärkningar:

Avser inteckning 05/7098 Avser inteckning 06/15555 Avser inteckning 08/12160 Avser inteckning 08/16145 Avser inteckning 08/18730 Avser inteckning 09/1783 Avser inteckning 21/17 Avser inteckning 33/622 Avser inteckning 57/917 Avser inteckning 62/562 Avser inteckning 66/3906

(13)

Totalt antal inteckningar: 11 Totalt belopp: 2.551.000 SEK

Nr Belopp Inskrivningsdag Akt

1 3.000 SEK 1921-01-11 21/17

Innehavare: 57/1528 Sölvesborg-mjällby Sparbank Box 77 29401 Sölvesborg

2 4.000 SEK 1933-09-27 33/622

3 3.000 SEK 1957-05-15 57/917

4 5.000 SEK 1962-03-21 62/562

5 8.000 SEK 1966-10-19 66/3906

6 999.000 SEK 2005-05-23 05/7098

7 78.000 SEK 2006-10-16 06/15555

8 451.000 SEK 2008-08-18 08/12160

9 500.000 SEK 2008-10-30 08/16145

10 200.000 SEK 2008-12-19 08/18730

11 300.000 SEK 2009-02-13 09/1783

Taxeringsuppgifter

Taxeringsenhet

Lantbruksenhet, bebyggd (120) 385539-7

Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet.

Taxeringsvärde

Taxeringsår Taxeringsvärde därav

byggnadsvärde därav markvärde

2020 1.017.000 SEK 490.000 SEK 100.000 SEK

Ingående värden

Tomtmark 100.000 SEK

Bostadsbyggnad 490.000 SEK

Skogsmark 0 SEK 0 ha

Skogsimpediment 0 SEK 0 ha

Skogsmark med

avverkningsrestriktion 0 SEK 0 ha

Åkermark 116.000 SEK 1 ha

Betesmark 105.000 SEK 3 ha

(14)

Övrig mark 1 ha

Andel Juridisk form Ägandetyp

1/1 Fysisk person Lagfart eller Tomträtt

Värderingsenhet småhusmark på lantbruk 056660164.

Taxeringsvärde 100.000 SEK

Riktvärdeområde 1083900

Tomtareal 2 000 kvm

Strand

(Inte strand eller strandnära) mer än 150 m

Vatten o avlopp

Enskilt vatten året om Enskilt avlopp

Antal lika 1

Värderingsenhet småhusbyggnad på lantbruk 056661164.

Bebyggelsetyp Småhus på lantbruk

Total standardpoäng 26

Bostadsyta 132 kvm

Biutrymmesyta 32 kvm

Värdeyta 138 kvm Nybyggnadsår

1850

Tillbyggnadsår Värdeår 1929 Under Byggnad

Nej

Antal lika 1

Värderingsenhet åkermark 056658164.

Beskaffenhet

Produktionsförmåga mycket sämre (5) Areal

1 ha

Dränering

Otillfredsställande (3)

Värderingsenhet betesmark 300495420.

Beskaffenhet

Minst 30% lägre avkastning och kvalitet, ev. skogsmark i framtiden (5)

Areal 3 ha

(15)

10-GAM-683 Taxeringsvärde

108.000 SEK

Byggnadsyta 180 kvm

Byggnadsvolym Byggnadskategori

Loge, lada och liknande, värdeår 1980- (31) Beskaffenhet i

poäng

Beskaffenhet i klass Normal (2)

Värdeår

Under byggnad Nej

Värderingsenhet ekonomibyggnad 056659164.

Byggnadsyta 300 kvm

Byggnadsvolym Byggnadskategori

Djurstall, maskinhall mm, värdeår före 1980 (11) Beskaffenhet i

poäng

Beskaffenhet i klass Sämre (3)

Värdeår

Under byggnad Nej

Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter

Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Samfälligheter

Sölvesborg Agerum S:10, S:13

Skattetal

Skattetal Skattetyp

1/64 Mantal

Åtgärd

Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt

Gränsbestämning 1961-07-07

Avskild mark

Sölvesborg Agerum 20:1, 21:1, 22:1, 28:1

Ursprung

Sölvesborg Agerum 3:2

Anmärkning: Utgör återstoden av k-gammalstorp agerum 3:2

Tidigare Beteckning

Beteckning Omregistreringsdatum Akt

K-Gammalstorp Agerum 3:10 1994-03-23 1083-93/40

Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Kontorbeteckning:

Hässleholm

0771-63 63 63 Telefon:

(16)

(17)

Sölvesborg AGERUM 2:13 Kolafatsvägen 50 2019-04-25 220 2 245 0,75 98 0 1909 23 Sölvesborg AGERUM 2:22 Bjärarydsvägen 230 2020-05-29 650 4 392 1,31 148 50 1909 26 Sölvesborg GAMMALSTORP 1:7 Kärrahagsvägen 12 2019-07-31 650 6 250 1,82 104 60 1942 23

Sölvesborg AGERUM 4:18 Knubbasliden 183 2019-08-14 700 5 469 1,32 128 0 1909 32

Sölvesborg MÖLLEBJÖRKE 1:19 Möllebjörkevägen 52 2019-08-06 750 5 515 1,19 136 103 1956 31 Sölvesborg GAMMALSTORP 26:6 Dalahavens Väg 3 2020-05-05 975 10 372 2,23 94 37 1978 23

Sölvesborg AGERUM 1:28 Kaolinvägen 20 2020-07-20 1 000 9 901 2,50 101 75 1935 26

Sölvesborg GAMMALSTORP 3:14 Hinnedalsvägen 102 2020-07-01 1 100 10 784 3,61 102 0 1947 21

Sölvesborg AGERUM 9:55 Granitvägen 12 2020-04-24 1 150 11 856 1,29 97 0 1982 29

Sölvesborg AGERUM 9:128 Gnejsvägen 3 2019-10-30 1 300 12 500 1,37 104 0 1984 31

Sölvesborg BJÄRARYD 2:29 Astrakanvägen 4 2018-11-29 1 350 8 282 1,64 163 0 1990 29 Sölvesborg AGERUM 1:33 Möllebjörkevägen 75 2020-04-28 1 500 10 135 2,35 148 110 1954 30 Sölvesborg GAMMALSTORP 2:11 Hinnedalsvägen 121 2020-06-29 1 650 18 333 3,59 90 8 1919 38 Sölvesborg GAMMALSTORP 2:11 Hinnedalsvägen 121 2018-11-28 1 700 18 889 3,70 90 8 1919 38

medel 1 050 9 637 2,05 115 32 1945 29

(18)

l

Förbehåll för värdeutlåtandet

Nedanstående förbehåll gäller för de beskrivningar, värderingar, analyser eller andra liknande uppdrag utförda av Värderingsbyrån i Syd AB och dess samarbetspartners åt Kronofogdemyndigheten.

Offentliga uppgifter

• Bifogade utdrag från fastighetsdatasystem, lantmäteriakter,

inskrivningsmyndigheter eller andra statliga/kommunala myndigheter förutsätts vara korrekta om inget annat påpekats i värdering/beskrivning.

Uppgifter från ägare/representant

• Uppgifter från ägare/ägarrepresentant eller hyresgäst/arrendator som inte kan kontrolleras på ett annat sätt, kan ändå redovisas i beskrivning/värdering och behandlas som en tillhandahållen uppgift.

Detta kan då gälla uppgifter om hyra, arrende eller egenskaper hos objektet som inte kan kontrolleras på ett oberoende sätt via kontrakt eller andra dokument.

Miljöskador, fel i fastighet, bostadsrätt

• Ansvar tas ej för eventuella föroreningar, fel eller skador i mark eller byggnad.

Om kännedom finns om fel/skada eller miljöpåverkan, påpekas detta i

beskrivning/värdering. Även om skada, fel eller miljöpåverkan finns, kan inte värderingsman hållas ansvarig för omfattning eller kostnadsbedömning, då detta kräver särskild utredning och ej ingår i uppdraget. Ansvar tas således ej för fel, skador eller miljöpåverkan. För dessa frågor hänvisas till 4 kap. jordabalken och även köplagen avseende bostadsrätter. I övrigt kan sägas att objekt vid en

eventuell exekutiv auktion säljs i befintligt skick, där det åligger köparen att göra de bedömningar som krävs av objektet utifrån visning och beskrivning.

Övrigt

• Den beskrivning som sker av objektet i värdeutlåtandet, grundar sig på den okulära besiktning som sker av objektet, samt offentlig information, information från ägare, representant, hyresgäst eller arrendator enligt ovan. Brister eller fel i beskrivning ska påpekas för berörd värderingsman före den exekutiva auktionen.

VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Sölvesborg Agerum 3:10. Kfm dnr F