EXAMENSARBETE
FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING / FASTIGHET OCH FINANS
FASTIGHETSUTVECKLING / FASTIGHETSEKONOMI GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Anvisning och prissättning av mark i Stockholms yttre kranskommuner.
En studie av markanvisningsriktlinjers tillämpning i praktiken.
Torkel Blohmé Nils Grundmark
KTH
INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE
Bachelor of Science thesis
Title Author(s) Department TRITA number Supervisor Keywords
Allocation and pricing of real estate in the outer crane municipalties of Stockholm Torkel Blohmé, Nils Grundmark
Real estate and construction management TRITA-ABE-MBT-20503
Anna Hrdlicka, Berndt Lundgren
Real estate, allocation, land allocation, real estate pricing, property valuation.
Abstract
Allocation of land owned by municipalities should be carried out in line with the municipality in questions guidelines for land allocation. Guidelines for allocation is, since 2015, required by Swedish law for those municipalities that allocate real estate. Despite that, municipality land allocation is a branch characterized by a lack of transparency and clarity. This report examines and compares some of the outer crane municipalities of Stockholm regarding their land allocation policy and guidelines. The municipalities chosen were Botkyrka, Haninge, Norrtälje, Nynäshamn, Upplands-Bro, Upplands Väsby and Sigtuna, because of their assumed big part in the further development of Stockholm. Even though the current law of guidelines for land allocation took effect in 2015 there is still municipalities that lack guidelines and policies. There are further problems in some of the municipalities that adopted guidelines that they don’t follow them, which counteract Law (2014:899) about guidelines for land allocations within a municipality, the underlying purpose of which was to make land allocation within municipalities more transparent. Land allocation in the municipality has a lack of penalties as a result of acting in violation of legislation. Boverket as a regulator have statistics that shows that 10% of swedish municipalities that allocates land does in fact not have guidelines, but there is a lack of examination if municipalities that have guidelines follow them. No clear difference in price of land can be noticed when comparing different methods of allocating land. The material we obtained from the municipalities in this investigation makes us question if all the municipalities is applying independent valuation of land. There are also municipalities that classes their valuations as working material, something that isn't public information, even though valuations should be considered decision founding.
Parallel to the investigation of land allocation guidelines investigations about pricing and distance from the center of Stockholm is being examined as well as if the pricing can be explained by William Alonso’s location theory. The investigation shows that there is some kind of connection between the prices of the land when allocated and the distance from Stockholm City. There is a stronger correlation between distance and pricing than time of traveling and pricing.
Examensarbete
Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord
Anvisning och prissättning av mark i Stockholms yttre kranskommuner.
Torkel Blohmé & Nils Grundmark Fastigheter och byggande
TRITA-ABE-MBT-20503 Anna Hrdlicka, Berndt Lundgren
Markanvisning, markanvisningsriktlinjer, direktanvisning, markanvisningstävling,
Sammanfattning
Anvisning av kommunalt ägd mark ska sedan göras i enlighet med kommunen i frågas markanvisningsriktlinjer. Riktlinjer för markanvisning är ett, sedan 2015, laga krav hos kommuner som anvisar mark. Trots detta är kommunal markanvisning fortfarande en marknad som präglas av en avsaknad av transparens och överskådlighet. Arbetet granskar och jämför ett antal av Stockholms yttre kranskommuner gällande deras markanvisningspolicys och riktlinjer.
De kommuner som valts ut är Botkyrka, Haninge, Norrtälje, Nynäshamn, Upplands-Bro, Upplands Väsby och Sigtuna för deras förmodade stora roll i Stockholms framtida utveckling.
Trots att rådande lagstiftning i frågan om riktlinjer för kommunala markanvisningar trädde i kraft 2015 saknar fortfarande kommuner riktlinjer markanvisning. Problematik råder även inom kommuner som antagit riktlinjer men inte följer dessa, något som motverkar Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar, vars bakomliggande syfte var att göra kommunal markanvisning mer transparent. Kommunal markanvisning har en avsaknad av påföljder till följd av agerande i strid mot lagstiftning. Boverket som tillsynsmyndighet uppvisar statistik som visar att över 10% av svenska kommuner som anvisar mark saknar riktlinjer. Det saknas granskningar som är offentliga rörande huruvida riktlinjerna efterföljs inom de kommuner som antagit riktlinjer. Ingen tydlig skillnad observeras i markpris i samband med tillämpning av olika markanvisningsmetoder. Material erhållet från kommunerna i undersökningen visar dock att det starkt kan ifrågasättas om alla kommunerna tillämpar oberoende värderingar vid prissättning av mark. Vidare finns kommuner som valt att klassa sina värderingar som arbetsmaterial, något som inte lämnas ut till offentligheten, trots att värderingar bör anses som beslutsgrundande.
Parallellt med undersökning om markanvisningsriktlinjer undersöks även frågeställning kring prissättning och distans från Stockholms innerstad, samt om priset kan förklaras med William Alonsos platsteori. Undersökning visar ett tydligt samband mellan distansen från Stockholms Central och priset på marken vid anvisning. Det uppvisade samband mellan totala distansen till centrum och pris visar på ett starkare linjärt samband vid jämförelse med sambandet mellan restid från samma kommun och markpris.
Förord
Vi är både stolta och lättade över att ha rott detta kandidatexamensarbete i hamn. Trots inköp av seglande fartyg, en illvillig infektion signerad covid-19 som satte en av författarna på sidlinjen i hela fem veckor samt karantänens generella depressiva påverkan. Det till trots misströstade vi ej, utan vi sade som Baltzar von Platen, “Du kan vad du vill, och när du säger att du kan inte, så vill du inte.”. Vi valde viljans väg och tack vare en enorm gemensam slutspurt, samt admirabelt arbete på egen hand av Nils Grundmark, som förtjänar extra omnämnande då det var hans insats under författare Torkel Blohmés kändisskapande sjukdomsperiod som höll arbetet vid liv och gjorde att arbetet slutföras inom de tidsramar som givits av institutionen för fastigheter och byggande vid Kungliga Tekniska högskolan.
Denna examensuppsats skrivs i samarbete med Stena Fastigheter AB som varit till stor hjälp under arbetets gång. Vidare är både ämne och val av avgränsningar även det något representanter för Stena hjälp till med och vi vill tacka för allt stöd från det hållet.
Vi vill ge extra tack till:
Ebbe Tjäder, handledare på Stena Fastigheter AB, för inspiration inför val av ämne, en nära kontakt och positiv attityd som gjort att du känts mer som en släkting än handledare.
Berndt Lundgren, handledare och examinator inom fastighetsekonomi, för värdefulla synpunkter under arbetets gång.
Anna Hrdlicka, handledare fastighetsutveckling, för din brinnande entusiasm, ständiga tillgänglighet, peppande ord och stöd samt den kvicka humor som har hjälpt oss otroligt mycket under arbetets gång.
Jonny Flodin, för värdefull hjälp gällande tolkning av förarbeten och lagtext som var av stort värde vid analysen.
Per-Olov Nilsson, Liv Braathen, Hanna Hjort Koverberg och Meeri Wasberg för att ni ställde upp på intervjuer som har gett oss större förståelse i ämnet vi avhandlar.
Innehållsförteckning
1.1. Inledning ... 8
1.2. Problemformulering ... 8
1.3. Avgränsningar ... 9
2. Metod ...10
3. Teori ...11
3.1. Markanvisning... 11
3.2. Markanvisningstävling ... 11
3.3. Anbudsförfarande ... 12
3.5. Markanvisningsriktlinjer ... 13
3.6. Kommunallagen ... 15
3.7. Platsteori ... 15
3.8. Prissättning ... 16
4. Undersökning ...18
4.1. Frågeställningar ... 18
4.2. Studium av policies och markanvisningar ... 19
4.2.1. Nynäshamn... 19
4.2.2. Botkyrka ... 21
4.2.3. Upplands Väsby ... 24
4.2.4. Upplands-Bro... 27
4.2.5. Norrtälje ... 29
4.2.6. Sigtuna ... 31
4.2.7. Haninge ... 33
4.3. Sammanställning av markanvisningsstudium. ... 34
4.4. Sammanställning av värderingsmetoder ... 37
5. Resultat ...38
6. Analys & Diskussion...45
6.1. Problemdiskussion... 45
6.2. Utformning av markanvisningsriktlinjer ... 45
6.3. Markanvisningsriktlinjer och dess tillämpning ... 46
6.4. Vädreringsmetodik ... 48
6.5. Platsteori och prissättning ... 50
6.6. Begränsningar och reflektion för framtida studier i ämnet ... 51
7. Slutsats ...52
8. Referenser & Källförteckning ...54
8.1. Litterära källor: ...54
8.2. Webbaserade källor ...54
8.3. Bildkällor ...55
Bilaga 1 - Intervju Meeri Wasberg - 6/5-2020 ... 56
Bilaga 2 - Intervju, Per-Olov Nilsson 13/5-2020. ... 60
Bilaga 3 - Intervju Liv Braathen, 11/5-2020 ... 63
Bilaga 4 - Intervju Hanna Hjort Koverberg, 12/5-2020 ... 67
1. Inledning
1.1. Inledning
Denna kandidatexamensuppsats skrivs för Kungliga Tekniska högskolans institution för fastigheter och byggande. Detta arbete skrivs ur perspektiv att ge byggherrar en större överskådlighet över markanvisning. Som byggherre har företagen ofta förstahandskontakt med kommuner angående anvisning inför kommande projekt. Inkonsekvent beteende hos kommuner får företag att lyfta frågan om kommunerna följer sina riktlinjer. Varför anvisas marken till ett visst företag genom direktanvisning i strid mot riktlinjerna som satts upp? Riktlinjer som upprättas men inte följs är mer än bara felaktig information, ett rent missvisande dokument leder byggherren fel i sitt tankesätt och kan vara kostsamt för den parten.
Markanvisningsriktlinjer är dokument där en kommun ska redogöra för de utgångspunkter och mål kommunen har när de upplåter mark för bebyggande.
Vidare ska riktlinjerna även innehålla villkor för markanvisning och prissättning av mark. Hur dessa riktlinjer ser ut i olika kommuner, huruvida riktlinjerna efterföljs och om det finns någon variabel som tydligt kan kopplas till prissättningen av den anvisade marken har vi tillsammans med våra handledare valt att undersöka. Variabeln som valdes ut var avståndet till Stockholms centrum och då det ligger i en byggherres intresse att undersöka utvecklingsområden i Stockholms närområde då de förväntas vara en stor del i framtida exploateringsprojekt.
Platsteori används i denna uppsats för att analysera rådande prisbildning i Stockholms län. Stockholm är dyrast i Sverige att köpa bostad i och i denna uppsats undersöker vi om priset på marken längre ut från Stockholms innerstad går att förklara genom den platsteori som William Alonso vidareutvecklade under 1960-talet eller om det är andra faktorer och variabler som påverkar bostadspriset i de yttre kranskommuner till Stockholm.
1.2. Problemformulering
Det sker en konstant ökning av Sveriges fastighetsbestånd, det har byggts över 50 000 lägenheter varje år i Sverige sedan 2017, enligt SCB, och inför alla byggnationer finns det en lång process för att få börja bygga och exploatera mark. Mest byggs det i närheten av eller i Stockholm och då Stockholm och de inre kranskommunerna har haft en väldigt hög exploateringstakt redan är det av intresse att veta hur de yttre kranskommunerna till Stockholm hanterar markanvisningsfrågor inför kommande och pågående exploatering.
Inför detta examensarbete togs kontakt med Stena Fastigheter AB, ett företag som står på andra sidan av en potentiell anvisning från en kommun.
Förhoppningen är att genom deras branschkunskap identifiera vilken typ av problem som föreligger vid markexploatering. Det grundläggande problem som
framlagts som motiv för intresset i en studie av markanvisningsriktlinjer är att marknaden saknar transparens. Vid anvisning av mark som värderats av kommunen, eller värderingsbolag som anställs av kommunen, saknas ofta information om vad som ligger till grund för värderingen. En inkonsekvens hos kommuner i hur kommunen arbetar, hur de följer sina riktlinjer och policys har fått till följd att frågan om huruvida riktlinjer följs har väckts. Är riktlinjerna värda att titta på eller är det ett överflödigt dokument som, för byggherrar, inte är värt att studera på grund av att de inte följs?
Lagen om markanvisningsriktlinjer är i sig inte tvingande utan stiftades för att göra kommunala markanvisningar mer överskådliga och transparenta. Trots att det kan vara en nödvändighet då undantagsfall alltid kan komma att uppstå finns problematik kring hur mark anvisas. Kommuner har idag all möjlighet att anta riktlinjer som de sedan inte följer. När byggherrar granskar markanvisningsriktlinjer inför kommande projekt är informationen i riktlinjerna potentiellt missledande om dessa ej följs av kommunen. Att granska kommuners riktlinjer och deras tillvägagångssätt i praktiken vid markanvisning för att avgöra om riktlinjerna följs är därför nödvändig.
Då riktlinjerna ska innehålla information om principer vid prissättning kommer även prissättningen på mark granskas för att undersöka möjligheten att hitta en variabel till varför prissättning mellan kommun och exploatör ser ut som den gör. Samt förklara prissättningen genom platsteori, framförallt vill vi undersöka om det finns ett samband mellan avstånd mellan kommunerna eller marken i fråga till Stockholms innerstad och priset.
Studien syftar till att öka kunskaperna om hur olika kommuner hanterar markanvisningar och göra det lättare för byggföretag att välja kommun eller mark att jobba för och med.
1.3. Avgränsningar
Geografiskt har arbetet avgränsats till yttre kranskommuner i Stockholm. De kommuner som valts har för studien ansetts intressanta ur en framtida stadsutvecklingssynpunkt.
2. Metod
För att genomföra studien har kvalitativ information inhämtats för granskning från bland annat Statistiska centralbyrån samt olika kommuner för granskning och informationsinhämtning om de kommuner som granskas i arbetet. De kommuner som har varit av intresse för studien har undersökts och deras markanvisningsdokument har granskats och jämförts med varandra. Intervjuer med anställda inom den kommunala sektorn i flera kommuner utförs för att få en bild av hur anvisningarna i praktiken går till. Varje kommuns senaste markanvisningar har undersökts och jämförts mellan de olika kommunerna för att se hur de följer sina markanvisningspolicys. Slutligen görs en beräkning av hur prissättningen på mark görs och hur variabeln “avstånd till Stockholms centrum” påverkar prissättningen och prisbilden på mark som anvisas i de olika kommunerna.
Dokumentationen av markanvisningar som kommunerna gör visar till vilket pris marken anvisas. Denna data sammanställs sedan för att ge en överblick av de genomsnittliga markpriserna till vilken mark anvisas i respektive kommun. Genom användning av minsta kvadratmetod kan den data som insamlats sedan undersökas för att redogöra för hur avståndet till centrum kan kopplas till markpriset. Resultaten redovisas i grafer som visar det linjära samband de olika variablerna har med varandra. Skulle undersökningen visa att pris och avstånd till centrum inte korrelerar med varandra kommer orsaken till detta undersökas och andra variabler som kan förklara detta resultat presenteras.
3. Teori
3.1. Markanvisning
Vid projekt där kommunen äger marken som ska exploateras upprättas genomförandeavtal för hur projektet ska fortlöpa, men innan detta genomförandeavtal upprättas skall kommunen genom ett markanvisningsavtal förhandla med byggherren som väljs ut för projektet. Ett markanvisningsavtal ger byggherre ensamrätt att under viss tid förhandla om rättigheter, skyldigheter och ekonomiska åtaganden för ett specifikt projekt. Anvisningen kan genomföras på olika sätt, genom direktanvisning där kommunen utan jämförelse har direkt kontakt med ett företag, ofta sker det om byggherren själv föreslår ett projekt de vill genomföra i kommunen vilket etablerar kontakten. Alternativt finns markanvisningstävling där kommunen utlyser en tävling som företag får delta i för att tävla om projektet på olika bedömmandegrunder. Den sista metoden är anbudsförfarande varigenom kommunen informerar om att de har för avsikt ingå ett avtal eller inleda ett projekt. Företagen kan därefter lämna anbud i vilket de ger förslag på åtaganden och villkor för deras del till det angivna priset. En markanvisning i sig innebär inte att byggherren har fått projektet utan ger bara en rätt att förhandla med kommunen om att upprätta avtal för ett potentiellt genomförande av projektet. (Kalbro, T & Lindgren E, 2018).
3.2. Markanvisningstävling
Markanvisningstävling är en metod för anvisning där kommunen utlyser en tävling. Tävlingen är öppen för företag att vara med i och de tar själva fram förslag på projekt och gör värderingar av marken. När kommunen saknar uppfattning om markpriset i området är markanvisningstävling ett bra sätt att för kommunen kontrollera vad den öppna marknaden är beredda att ge för marken (Meeri Wasberg, 2020, bilaga 1).
Markanvisningstävling kräver mycket arbete för genomförandet av anvisningen jämfört med övriga nämnda metoder. “Den erfarenhet jag har, är att det kostar jättemycket energi att vara med i en sådan markanvisningstävling. Så av tio förslag man får in är det bara ett som antas men det har lagts ned lika mycket pengar på alla tio. Så det är inte alltid de (företagen) är så intresserade av att vara med i tävlingar.” - Per-Olov Nilsson, Mark- och Exploateringschef, Upplands Väsby kommun. (Per-Olov Nilsson, 2020, Bilaga 2). Till följd av att byggherrar måste ta fram förslag på projektet de vill tävla om, samt göra värderingar av marken för att delta i tävlingen kräver markanvisningstävling en omfattande förberedelseprocess hos byggherren. Hos kommunen blir arbetsbördan större då varje ärende måste handläggas, granskas och jämföras med övriga tävlingsbidrag. Följden blir en anvisningsmetod där marknadspriset fastställs med god precision förutsatt att det finns flera byggherrar intresserade och en konkurrensmarknad uppstår, precisionen kostar dock i en ökad arbetsbörda för byggherre och kommun. Markanvisningstävling kan
tillsammans med, arkitekttävling och jämförelseförfarande samlat benämnas som anbudsförfarande, men dessa metoder brukar benämnas med ett mer specifikt begrepp. (Caesar, Kalbro & Lind, 2013)
3.3. Anbudsförfarande
Anbudsförfarande är en metod där kommunen uppmärksammar potentiella byggherrar om att ett projekt kommer att genomföras genom en anbudsinfordran. En anbudsinfordran signalerar till andra parter att kommunen har för avsikt att inleda ett projekt och ingå avtal. Medans anbudsinfordran oftast görs öppet exempelvis på en kommuns hemsida kan också kommunen välja ut eventuella byggherrar de skulle vilja se ett anbud från. Kommunen lämnar då en anbudsförfrågan till byggherren. Anbudsförfarandet är ett sätt att väga potentiella byggherrar mellan varandra inför ett potentiellt samarbete. (Kalbro, T
& Lindgren E, 2018)
Enligt rapporten Bäste herren på täppan? sker bedömningen av anbud på tre sätt.
Antingen granskas endast den köpeskilling en potentiell köpare är villig att betala, så länge kommunens krav i anbudsförfrågan uppfyllts. Vidare kan ett förslag granskas utifrån flera parametrar, där man tar pris såväl som utformning, estetik och arkitektur i beaktning vid bedömningen (Caesar, Kalbro & Lind, 2013). Om kommunen har god kunskap om markens marknadsvärde kan de göra en jämförelse där köpeskillingen är fast, lika för alla aspiranter, och man gör bedömningen endast efter utformningen av projektet. Efter att kommunen gått ut med en anbudsinfordran eller en anbudsförfrågan är det sedan upp till byggherrarna att lämna anbud till kommunen. Vinnande anbud får markanvisningen, det vill säga ensamrätt att vidare förhandla om projektet, vilka skyldigheter och rättigheter projektet medför för vardera part. (Kalbro, T &
Lindgren E, 2018).
3.4. Direktanvisning
En direktanvisning är en typ av anvisning när kommunen har direkt kontakt med ett företag och inte lägger ut projektet till tävling eller anbudsförfarande. Här kan kommunen vara mer selektiv med vilka företag de väljer att ge anvisningar till. (Kalbro, T & Lindgren E, 2018)
Vanligt vid direktanvisning är att byggherren är den part som är bakom idén till projektet. Byggherren har då redan genomfört förarbetena till projektet och att anvisa byggherren marken blir effektivare i tid och handläggningskostnader än att använda någon av de andra anvisningsmetoderna. För att säkerställa att marken säljs till marknadspris i enlighet med kommunallagen skall det ske en oberoende expertvärdering av objektet. Skulle kommunen sälja en fastighet till ett pris som understiger marknadsvärde kan detta ses som statsstöd. Statsstöd definieras av regeringen som när stat, kommun eller landsting stöttar en viss verksamhet med offentliga medel (Regeringen, 2019-04-06). För att att om anvisas utan att anbudsförfarande eller markanvisningstävling föreligger bör detta föregås av en oberoende expertvärdering. Därigenom kan marknadsvärdet fastställas för att säkerställa att kommunen säljer marken till ett pris som är i
skattebetalarnas intresse. Alternativt får en anmälan till Europakommissionen ske, kommissionen kan då genom kontroll kan fastställa om anvisningen följer EU:s statsstödsregler. Vid en oberoende expertvärdering skall värderingen ses som det lägsta pris som är godtagbart vid försäljning. (Caesar, Kalbro & Lind, 2013).
3.5. Markanvisningsriktlinjer
Lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar trädde i kraft den första januari 2015. Lagen innefattar två paragrafer som genom sitt ikraftträdande ställer krav på kommuner som anvisar mark. Lagen innehåller två paragrafer där den första är av mer förklarande karaktär där begreppet markanvisning definieras.
1 §
Denna lag innehåller bestämmelser om riktlinjer för kommunala markanvisningar.
Med markanvisning avses i denna lag en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande. (Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar, 1§)
2 §
En kommun ska anta riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning.
En kommun som inte genomför några markanvisningar är inte skyldig att anta sådana riktlinjer. Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar, 2§)
Paragraf två är den paragraf i lagen som är tvingande. Här fastställs att en kommun är skyldig att anta kommunala riktlinjer för markanvisning enligt första meningen, första stycket. Vidare i första stycket anges de formkrav för riktlinjerna som finns, de ska ta upp “kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning” (Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar 2§). Med stöd av andra stycket i 2§ i samma lag kan kravet på riktlinjer göras dispositivt om rekvisitet som nämns i samma mening är uppfyllt, att kommunen inte anvisar mark. Följden av att inte anvisa mark blir att riktlinjer är överflödiga.
Trots att det är lagfäst att riktlinjer ska tas fram så är dessa i sig inte tvingande, riktlinjer ger bara en fingervisning om hur kommunen brukar gå till väga vid markanvisning. Kommunen kan efter antagande av riktlinjer i det enskilda fallet välja att helt bortse från dessa riktlinjer. Det är lagfäst att riktlinjer skall tas fram.
Vidare diskuteras det i förarbetena till lagen vikten av att det i markanvisningsriktlinjerna ska framgå hur prissättning ska gå till. Riktlinjerna ska säkerställa att marken inte säljs till pris som är under marknadsvärdet marken skulle inbringat på en öppen konkurrensmarknad. Detta i enlighet med det som anges i kommunallagen. Trots detta finns kommuner där riktlinjerna bortses ifrån, eller i vissa fall, inte tagits fram. (Prop 2013/14:126).
I en intervju med Meeri Wasberg som sitter som kommunstyrelsens ordförande i Haninge kommun, som inte har några framtagna markanvisningsriktlinjer, svarar hon följande på frågan om det i kommunfullmäktige gjorts några försök att fastställa riktlinjer efter att det första utkastet återremitterats år 2016.
(Haninge kommun, 2016).
“Det var ju så som jag minns det att om man inte hade några riktlinjer behövde man inte uppdatera dem. Men det var ju också väldigt önskvärt att man skulle ta fram riktlinjer. Men som sagt, hade man inga behövde man inte ta fram nya.
Lagstiftningen där var väldigt intressant. Oftast är det ju så att det dyker upp saker som säger att man måste göra saker och ting fullt ut även om det inte säger på vilket sätt det ska göras. Men här var det så att om man inte redan tagit några riktlinjer var man inte tvungen att ta fram några helt enkelt. “- Meeri Wasberg, kommunstyrelsens ordförande, Haninge kommun.
(Meeri Wasberg, 2020, Bilaga 1).
I Haninge har frågan om markanvisningsriktlinjer diskuterats i kommunfullmäktige, frågan blev dock omdebatterad då partierna i kommunstyrelsen inte kunde komma överens om innehållet i riktlinjerna.
Kommunstyrelsens hade gjort en tolkning av lagtexten innebär att riktlinjer ej behövdes tas fram om de inte redan fanns. Detta fick till följd att när styrande partier inte kunde få igenom sitt förslag på riktlinjer, till följd av minoritetsstyre, läts ärendet bero. (Meeri Wasberg, 2020, bilaga 1)
“Vi diskuterade om vi ska omforma förslaget så vi kan få igenom riktlinjerna i fullmäktige men utefter hur oppositionen agerade kunde vi inte få fram en text som vi kände att vi kunde stå för. Och så konstaterade vi att det inte var ett ärende vi måste ta upp till fullmäktige för beslut. Så därför har frågan fått bero helt enkelt.” -Meeri Wasberg, kommunstyrelsens ordförande, Haninge kommun.
(Meeri Wasberg, 2020, bilaga 1).
Skyldigheten att anta riktlinjer för markanvisningar innebär att kommunen ska ha tagit fram riktlinjerna senast innan en markanvisning genomförs.
Skyldigheten innefattar även att riktlinjerna ska vara aktuella vid varje tillfälle då kommunen genomför en markanvisning. I proposition 2013/14:126 anges att en kommuns skyldighet att anta markanvisningsriktlinjer dock ej ska stå i vägen för att en kommun ska få utföra markanvisningar. Det går därför inte att
ogiltigförklara en markanvisning som genomförts innan markanvisningsriktlinjer upprättats. (Prop 2013/14:126, 2013).
Boverket tillförordnades rollen som tillsynsmyndighet i vilken de ansvarar för att vägleda kommuner i processen att ta fram riktlinjer. Vidare ansvarar de också för uppföljning, av hur riktlinjerna fungerar och efterföljs (prop 2013/14:126, 2014). I propositionen diskuteras också möjligheten att på längre sikt införa sanktioner mot kommuner som inte följer det lagstadgade kravet på markanvisningsriktlinjer. Boverkets statistik rörande riktlinjer för markanvisning visar att av landets 261 kommuner ägnar sig endast 190 åt markanvisning. De övriga 71 kommunerna behöver inte, enligt andra stycket 2§
i lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar, ta fram några riktlinjer.
Av de 190 kommuner som anvisar mark säger sig 169 ha tagit fram markanvisningsriktlinjer. Trots lagkrav har andelen kommuner som anvisat mark utan antagna markanvisningsriktlinjer legat runt 14 procent över de senaste två åren utan någon större ökning i antalet kommuner som antagit riktlinjer (Boverket, 2020).
3.6. Kommunallagen
I kommunallagens elfte kapitel första paragraf står det redan i den första meningen att en kommun ska ha en god ekonomisk hushållning (Kommunallag, 2017:725). Detta innefattar även att kommunal mark som säljs ska säljas till marknadspris. Försäljning till ett pris som understiger marknadsvärdet på marken ger rätt till kommunmedlemmar att begära en laglighetsprövning.
(Caesar, Kalbro och Lind, 2013).
Vid markanvisningstävling eller vissa typer av anbudsförfarande med flera intressenter sätts priset genom konkurrens mellan byggherrarna som tävlar om projektet. Vid direktanvisning saknas den konkurrens som uppstår på den öppna marknaden. En oberoende värdering av marken ska därför utföras för att säkerställa att köpeskilling uppgår till minst, ett godtagbart marknadsvärde (Caesar, Kalbro och Lind, 2013).
3.7. Platsteori
Enligt amerikanska ekonomen Walter Isard är tid och rum vitala faktorer att ha i åtanke gällande alla ekonomiska teorier. (A C Jordan, B E Drost, M A
Makgata, 2004). Inom platsteori är just dessa två faktorer grunden för teorin, att beroende på avstånd eller tid från något så ändras värdet på något annat.
Johann Heinrich von Thünen introducerade under första halvan av 1800-talet en av de första versionerna av Platsteori, som handlade om att priset på varor var annorlunda beroende på tillgängligheten till centrum från platsen de skapades, teorin handlade alltså om hur värdet på varor blev lägre ju längre bort från centrum man befann sig på grund av transportkostnader, alltså skulle fastigheten där varorna skapas ha större efterfråga om det var nära centrum, därför ha högre pris. (Britannica, 2014-10-18)
Hur stor skillnaden på värdet av produkten beroende på avståndet var också vilken vara det handlade om. Färska grönsaker och mjölkprodukter hade en högre kurva medan varor som håller längre som korn hade en lägre kurva. (Ibid) William Alonso skapade en teori under 1960-talet som utvecklade tidigare teorier gällande platsteori där man nu också kunde räkna på hur prisminskning skedde inom bostäder, kommersiella etableringar och industrier ju längre ut från centrum man kom. Människor som behövde vara nära centrum, med deras marknader och dylikt betalade då mer per kvadratmeter då man behövde konkurrera om utrymmet med industrier och kommersiella etableringar som också hade behovet av att vara i centrum. De som inte hade behovet av att vara nära centrum lika frekvent kunde då köpa bostäder billigare per kvadratmeter, och då alltså ha råd med större bostäder. (Ibid)
För industrier räknade Alonso med att ju längre ut man kom från centrum fick man lägre avkastning, högre driftkostnader och högre transportkostnader vilket förstärkte hans tes gällande platsteorin. (A C Jordan, B E Drost, M A Makgata, 2004)
William Alonso sade också 1971 att även om distansen från centrum är viktig är tillgängligheten en väldigt viktig faktor, både för priset men också för utökningen av städer i allmänhet, både tillgänglighet som tid, men också lätthet att röra sig från en plats till en annan. (Ibid)
Enligt William Alonso är det ej en rak linjär kurva som kan beskriva prisfallet ju längre bort man kommer från centrum, utan det är en exponentiell kurva som börjar skarpt nära centrum men som planar ut ju längre ut man kommer från centrum. Detta är på grund av att nära centrum är det större efterfråga på fastigheter som sedan avtar ju längre bort man kommer exponentiellt. (Ibid)
3.8. Prissättning
Det finns olika sätt att värdera fastigheter på, att värdera en fastighet eller en bit mark betyder att man undersöker vilket pris man borde få för fastigheten eller marken vid en viss tidpunkt i en fri och öppen marknad. Marknadsvärde och pris är snarlika men ej samma sak. Marknadsvärde är det estimerade värdet av något medan pris är det faktiska värdet av det vid en försäljning. (Miroslav Vujicic, 2010)
Inför en värdering ska ske måste man bestämma avsikten med värderingen, nämligen om det är marknadsvärdet eller avkastningsvärdet man vill åt.
Det finns tre huvudsakliga sätt att göra en värdering av byggrätt på.
Dessa är Ortsprismetoden, Nuvärdesmetoden och Produktionskostnadsmetoden.
(Ibid)
Ortsprismetoden används genom att jämföra priser vid tidigare försäljningar i
“orten” eller närområdet för att sedan estimera ett värde med hjälp av de jämförda priserna vid försäljning av marken eller fastigheten i fråga. (Ibid) Nuvärdesmetoden innebär att man undersöker värdet på fastigheten genom att beräkna förväntade avkastningar och kostnader som till exempel hyror och drift
och underhåll som sedan diskonteras till nutid för att få nuvärdet på hela fastigheten. (Ibid)
Produktionskostnadsmetoden är en uppskattning av både kostnaden för att återanskaffa egendomen som skall värderas, och den värdeminskning som egendomen har undergått genom “ålder och bruk”. Sedan adderas värdet av tomten till det. (Ibid)
Ortsprismetoden anses som en direkt metod medan nuvärdesmetoden och produktionskostnadsmetoden anses som indirekt. (Ibid)
4. Undersökning
De frågeställningar som undersöks i denna uppsatts ska vid undersökning förhoppningsvis kunna ge en bild av hur kommunal markanvisning och prissättning ser ut. Frågeställningarna hjälper oss att få ett helhetsperspektiv kring kommunernas tankar kring markanvisningar. Vidare förklarar de också tankegången och de faktorer som avgör beslutsfattandet bakom prissättning i kommunerna vilket är väldigt intressant.
4.1. Frågeställningar
För att täcka av ämnet och få en tillräckligt omfattande överblick av hur kommuner agerar gällande markanvisningsriktlinjer, hur riktlinjerna i fråga efterföljs, hur prissättning går till om markpriset i samtliga kommuner kan förklaras genom en variabel krävs flera frågeställningar. Nedan är de fyra centrala frågeställningarna som denna examensuppsats har som syfte att besvara.
Har de kranskommuner som kontaktats antagit riktlinjer angående markanvisning?
Hur följer kommuner i Stockholms yttre kranskommuner sina respektive markanvisningsriktlinjer och med vilka metoder väljer de till vilka byggherrar anvisningar ska gå i kommunen?
Vilka priser får man för marken vid de olika markanvisningsmetoderna som används i kommunerna och hur sätts priserna?
Finns det ett samband mellan distansen från Stockholms innerstad och priset för marken enligt William Alonsos “Location Theory” för mark som säljs enligt kommunens markanvisningspolicy, direktanvisning eller genom tävlingsförfarande? Om inte vad beror det på?
4.2. Studium av policies och markanvisningar
4.2.1. Nynäshamn
Nynäshamns kommun använder sig av Markanvisningtävlingar, anbud och direktanvisningar vid överlåtelse av mark. Tiden för avtal beror på, om marken är planlagd gäller avtalet för 6 månader och kan förlängas vid förseningar som inte beror på byggherren och om byggherren har aktivt drivit projektet. Om detaljplan ska upprättas under avtalets tid gäller avtal oftast i 24 månader. Även här kan avtalets längd förlängas vid försening som ej beror på byggherren och om byggherren har drivit projektet framåt. Vid sådant fall att detaljplanen inte vinner laga kraft har byggherren ej rätt till ersättning eller rätt till annan markanvisning. (Nynäshamns kommun, 2018-04-25).
Vid markanvisningar värderar och bedömer Nynäshamns kommun de inkomna ansökningarna genom vissa kriterier som är markpris, god livsmiljö och hållbar utveckling. Markpris kan vara en förutsättning vid markanvisningstävlingar. Det kan också vara ett urvalskriterium vid start av markanvisningstävling för att få ut kandidater som kommer klara lägsta nivån vid försäljning senare. God livsmiljö handlar om kommunens utveckling för en översiktsplan. Det ska finnas en blandad upplåtelseform, blandade hustyper och lägenhetsstorlekar med mera i en kommun för att ha olika sorters människor i kommunen. Sedan är hållbar utveckling också viktig med fokus på social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet. Byggherrarna måste ha planer för att utveckla dessa aspekter i sina projekt Nynäshamn ligger stor vikt vid dessa kriterier och även hur byggherrarna följer intentionerna i planhandlingarna och i gestaltningsprogrammen när de finns. (Ibid)
När Nynäshamns kommun väljer byggherrar kollar de också på tidigare projekt och markanvisningar. De undersöker också byggherrens kreditvärdighet, genom att undersöka bolagets organisationsstruktur, betalningsförmåga, verksamhetshistoria, finansiella situation och genomförandeförmåga. (Ibid).
Vid markprissättning använder sig kommunen av marknadsmässiga priser. Vid direktanvisning eller vid osäkerhet ska en värdering av marken ske. Vid markanvisningstävling väljs det bästa förslaget utifrån kriterier ovan samt kriterier som angetts i tävlingsunderlaget. Kommunen kan sätta ett lägsta markpris vid anbud eller markanvisningstävling. (Ibid).
Vid direktanvisningar gör Nynäshamns kommun en bedömning om de behöver ta in en extern värderare eller om de kan göra en intern värdering. En extern värdering kan ske vid fall där det ej finns lämpliga jämförelseobjekt eller om fastigheten har speciella egenskaper eller användningsområden där kommunen kan behöva extern hjälp för värderingen. Vid extern värdering har Nynäshamns kommun upphandlade ramavtal som de avropar värderingen från. Vid en intern
värdering tittar de på aktuella värderingsobjektet och tar fram en värdeindikation genom att jämföra med liknande projekt både i och utanför kommunen, sedan använder sig av exploateringskalkyler samt jämför med taxeringsvärden där de sedan för ett resonemang där flertalet faktorer spelar in i värderingen. Några av dessa faktorer kan vara läge, kommunikationsmöjligheter samt tillgång till infrastruktur, om m arken är iordningställd, kan all mark nyttjas eller finns det begränsningar i form av skyddsområden eller befintliga rättigheter och hur markförhållandena ut. Hanna Hjort Koverberg säger, “Närhet till både kollektivtrafik och färjor är viktiga faktorer i Nynäshamn”. De kollar också om anläggning av allmänna anläggningar eller planläggningskostnaderna ska inkluderas i priset. De använder sig också utav ett värderingsprogram som heter Värderingsdata (Hanna Hjort Koverberg, 2020-04-30)
Nynäshamns markanvisningar:
Nynäshamn har under de senaste fem åren avslutat fyra stycken markanvisningar, en av dessa har gällt en drivmedelsstation, medan tre stycken har gällt bostäder. Metoden för att anvisa marken i två av dessa fall har varit genom direktanvisning och ett fallen har skett genom markanvisningstävling.
Priset på marken vid markanvisningstävlingen blev 3601 kr/kvm BTA och priset vid ett av direktanvisningsfallen blev 4000 kr/kvm BTA. Det andra fallet av direktanvisning har ej prissatts än då kommunen och byggherren väntar på att detaljplanen ska antas. Då sätts priset i det följande marköverlåtelse- och genomförandeavtalet. Upplåtelseform på dessa avtal är ej bestämt än, utan Nynäshamns kommun har generellt kört på fri upplåtelseform, enligt Ninél Sukovich, mark- och exploateringsingenjör på kommunen.
4.2.2. Botkyrka
I Botkyrka kommun är huvudprincipen vid markanvisning att kommunen ska överlåta marken, detta gäller ej vid villatomter för enskilt byggande. I de fallen använder man sig utav mäklare. (Botkyrka kommun, 2016)
Markanvisningar i Botkyrka kommun följer deras översiktsplan som antogs 2014 med ett antal mål, bland annat, att i högre grad bygga bostäder och arbetsplatser, bygga 20 000 bostäder och skapa möjligheter för 15 000 arbetstillfällen. De strävar efter mångfald i upplåtelseform, storlek, utförande och pris. (Ibid)
Uppstart av markanvisning sker på två olika sätt i kommunen. Antingen har kommunen egna behov de vill tillfredsställa gällande ny bebyggelse, ombebyggelse eller verksamhetslokalisering. Annars hör en byggherre av sig till kommunen med ett förslag som utvärderas och prövas och jämförs med kommunens översiktsplan. (Ibid)
Botkyrka kommun använder sig utav tre olika metoder för tilldelning av mark.
Anbud, markanvisningtävling eller direktanvisning. Anbudsförfarande enligt Botkyrka kommun innebär att det har framgått tydligt vilka krav och förutsättningar som gäller för det aktuella markområdet i förfrågningsunderlaget som kommunen har skapat för tillfället som delas via deras hemsida och andra lämpliga medier. Anbudet kan innehålla idéer om utforming och användning.
Vid direktanvisning sker försäljning med opartisk värdering, direktanvisning ska ske när det bara finns en byggherre som är aktuell för uppdraget, och när det är ett eller flera specifika mål som man vill uppfylla med byggnationen. Det kan vara ökad mångfald av upplåtelseformer i ett område eller aktörer på marknaden. Markanvisningstävlingar används vid speciella fall när platsen eller önskemålet från kommunen är avancerade. Det kan vara projekt där arkitektur, nytänkande, teknologi, utmanande lokala förutsättningar eller ekonomi ligger i fokus. (Ibid)
Hur processen går till är sedan olika för olika förutsättningar, antingen om detaljplaner redan finns och inte ska ändras eller om detaljplanen ska tas fram.
Vid anbud där detaljplanen finns beslutar samhällsbyggnadsnämnden att anbudet ska tillämpas. De beslutar sedan vilka kriterier som ska tillämpas vid utvärderingen. De säger sedan åt samhällsbyggnadsförvaltningen att teckna avtal. Det framgår i avtalet att kommunen förbehåller sig rätten att säga upp avtalet utan ekonomisk ersättning till byggherren. Efter det godkänner kommunfullmäktige marköverlåtelseavtalet. (Ibid)
Vid direktanvisning där detaljplan finns som inte ska ändras beslutar Samhällsbyggnadsnämnden att direktanvisning ska tillämpas på den byggherren direktanvisningen gäller. Samhällsbyggnadsnämnden ger sedan Samhällsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att forma ett avtal med byggherren.
Även vid direktanvisningen förbehåller sig kommunen att få säga upp avtalet utan ekonomisk ersättning till byggherren. Efter detta godkänner Kommunfullmäktige marköverlåtelseavtalet. (Ibid)
När detaljplanen ska tas fram i samband med direktanvisning så börjar processen på samma sätt. Att Samhällsbyggnadsnämnden beslutar att direktanvisning ska tillämpas på den valda byggherren. De ber också Samhällsbyggnadsförvaltningen att teckna avtal mellan parterna. Även här förbehåller sig kommunen att få avsluta avtalet utan ekonomisk ersättning till byggherren. Först efter detta påbörjar Samhällsbyggnadsnämnden detaljplanarbetet. Sedan godkänner Kommunfullmäktige ramavtalet med bilagt plankostnadsavtal och marköverlåtelseavtalet samtidigt. (Ibid)
Vid en markanvisningstävling där detaljplan finns och inte ska ändras på beslutar Samhällsbyggnadsnämnden först vilka kriterier som ska tillämpas vid utvärderingen av bidrag. Samhällsbyggnadsnämnden ger Samhällsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att teckna avtal där de förbehåller sig rätten att säga upp avtalet utan att behöva ge ekonomisk ersättning till byggherren vid avbrott av uppdrag. Samhällsbyggnadsnämnden beslutar sedan vilken byggherre de vill tilldela marken till och sedan godkänner kommunfullmäktige avtalet. (Ibid)
Vid markanvisningstävlingar där detaljplan ej finns ännu sker samma procedur fast Samhällsbyggnadsnämnden tar även fram detaljplan i samband med beslut om vem som tilldelas marken. Sedan godkänner kommunfullmäktige detaljplanen i samband med godkännande av marköverlåtelseavtalet. (Ibid)
De krav som Botkyrka kommun sätter på sina byggherrar är desamma oavsett på vilket sätt man tillhandahåller sig mark, byggherrarna ska kunna redovisa sin kunskap via referenser och uppvisa de ekonomiska förutsättningar som krävs för att genomföra arbetet. Vid intresseanmälan ska byggherrarna uppge bolagets namn, organisationsnummer och kontaktuppgifter. Det är också bra om de uppger tänkt byggnation, ändamål, storlek, upplåtelseform, referensprojekt med mera. Enligt ramavtal är standardtiden när detaljplan ska tas fram två år, förlängning kan ske om byggherren kan uppvisa att de har drivit projektet framåt och förseningen ej är deras fel. (Ibid).
Kommunen kan kräva att upplåtelse av barn- och äldreomsorg eller andra boendeformer ska göras, det ingår i kommunens serviceåtaganden. Hantering av detta sker ofta genom Lagen om offentlig upphandling (LOU) §12. (Ibid).
Vid nödvändiga utredningar står byggherren skyldig att betala dessa, både interna och externa. Markpriset vid försäljning baseras på värdering av detaljplanens antagande och dess byggrätter. Kommunens debiterade kostnader vid arbetet för planläggning och dylikt räknas av från byggherren då de redan har betalat för detta i plankostnadsavtalet. (Ibid)
Botkyrka kommun omfattas av EU:s statsstödsregler, det innebär att de ej får ha marköverlåtelser där priset är mer än 100 000 euro bort från marknadsvärdet på marken. Botkyrka kommun ska sälja all sin mark till marknadsmässigt pris, vid direktanvisning sker en oberoende extern värdering om marknadsvärdet inte är känt genom liknande försäljningar i närtid. Vid anbudsförfarande säljs marken till marknadsvärde och då får kommunen också underlag för framtida försäljningar. (Ibid)
Botkyrka kommuns markanvisningar:
Botkyrka kommun har haft 10 markanvisningar de senaste sex åren. Det har varit blandade projekt med blandad upplåtelseform.
2014 överlät kommunen mark för radhus/stadsradhus där pris enligt ramavtal var 1500-2000 kr/kvm men som sedan slutgiltigt blev 7500 kr/kvm via direktanvisning.
2015 direktanvisade kommunen mark med krav av bostadsrätter för priset 1100 kr/kvm BTA enligt ramavtal som sedan 2016 blev 2650 kr/kvm BTA.
2017 skedde en markanvisning för både hyresrätter och bostadsrätter där priset var 4000 kr/kvm BTA för bostadsrätt och 3000 kr/kvm BTA för hyresrätt.
Markanvisningen skedde genom direktanvisning. (Caroline Frandsen, 2020-04- 16). 2017 hade Botkyrka kommun en markanvisningstävling gällande ett område i Alby. Exploatören som vann betalade 6500 kr/kvm BTA men släppte sedan på kontraktet då de under framtagande av detaljplan inte kom överens om vissa detaljer (Martin Hildebrandt, 2020-05-20.Samma år direktanvisade kommunen bostadsrätter för 6500 kr/kvm BTA och 4500 kr/kvm BTA i Fittja.
Fortfarande under 2017 överlät kommunen två till byggrätter, en i Slagsta och en i Tumba, båda genom direktanvisning, en för 6500 kr/kvm BTA och den andra för 6500 kr/kvm (bostadsrätt) respektive 4000 kr/kvm (hyresrätt).
2018 anvisades ett projekt genom direktanvisning i Hallunda där kostnaden låg på 7000 kr/kvm BTA, detta kan dock ändras i ett kommande exploateringsavtal.
2019 anvisade kommunen mark genom direktanvisning till priset 6500 kr/kvm BTA för bostadsrätter och 4500 kr/kvm BTA för hyresrätter.
En av de senaste markanvisningarna i kommunen gällde mark i Tumba Centrum, där anvisades marken till ett pris av 5500 kr/kvm BTA för hyresrätter till Botkyrkabyggen AB. (Caroline Frandsen, 2020-04-16)
4.2.3. Upplands Väsby
Upplands Väsby strävar efter att ha varierade boendeformer i sin kommun med olika storlekar och upplåtelseformer och ett flertal olika byggherrar för att få variation i kommunen. Det är också viktigt för dem att bemöta alla intressenter och byggherrar på ett jämlikt sätt, därför har Upplands Väsby kommun gjort sin markanvisningspolicy. De vill ha en struktur i sättet man hanterar markanvisningar för att på bästa sätt möta mål och krav från styrdokument i kommunen. (Upplands Väsby kommun, 2019-12-16)
Upplands Väsby kommun har som målsättning att ca 400 bostäder ska byggas årligen i kommunen, det inkluderar serviceboenden såsom äldreboenden och andra sociala ändamål. (Ibid)
Upplands Väsby kommun använder sig av tre olika markanvisningsmetoder.
Markanvisningstävling, direktanvisning med jämförelseförfarande och direktanvisning. De säger också att de oberoende av metoden säljer marken till marknadsmässiga priser. Marknadsmässiga priset sätts via en extern värderare och ska ta med i beräkningen de åtaganden byggherren åtar sig i avtalet, till exempel betalning av exploateringsbidrag eller andra faktorer som kan påverka värdet av marken. (Ibid)
I Upplands Väsby är kommunstyrelsen högst ansvarig för allt när det gäller deras mark. De ansvarar för planering och exploatering enligt Plan- och bygglagen.
De fattar också beslut gällande markanvisningar och godkänner avtalet mellan kommunen och byggherrarna innan de skrivs på. Om marken i fråga behöver planläggas ansvarar kommunstyrelsen även för att sådant beslut sker i samband med markanvisningen. (Ibid)
Direktanvisning med jämförelseförfarande kan användas när flera byggherrar har ansökt om markanvisning på mer eller mindre samma plats. Kommunen ber då de byggherrar de är intresserade av att skissa på storlek, gestaltningsidéer och andra tankar. Detta behöver ej vara på en så hög eller detaljerad nivå dock.
Kommunen väljer sedan byggherre efter en del kriterier som upplåtelseform, kommunens strävan efter variation och mångfald i utbudet i området. Direktanvisning med jämförelseförfarande används också när kommunen själva har en plan för ett område men där inte en mer omfattande markanvisningstävling är nödvändig. Detta gäller på både stora som små områden. (Ibid)
Vanlig direktanvisning används när en byggherre föreslår ett projekt för en plats i kommunen där planen passar in i området gällande mångfald och variation såsom upplåtelseform och utformning och byggherren uppfyller de krav som kommunen sätter på sina byggherrar vid byggnation. (Ibid)
Markanvisningstävling kan hållas när ett mer omfattande projekt ska startas. Det kan också gälla mer “känsliga” lägen där mer innovativa lösningar behöver användas. Det kan också användas när man vill ha en mer transparant markanvisning om området skulle kunna vara politiskt känsligt. Tävlingen ställer höga krav på underlag och tar tid. Markanvisningstävlingar används i första hand för variation och kvalité men priset på marken kan också användas i tävlingen. (Ibid)
Försäljning av kommunal villatomt och verksamhetstomter sker via fastighetsmäklare om inte speciella krav sker gällande till exempel byte av marken mot annan för villatomter. Verksamhetstomter, alltså tomter avsedda för industri, handel och kontor säljs till byggherre på marknadsmässiga villkor.
(Ibid)
Upplands Väsby kommun använder sig ibland av ett poängsystem i deras markanvisningar där byggherrar kan betala ett lägre markpris om de skaffar poäng. Det är för att genom att skapa ekonomiska incitament få byggherrarna att bygga på ett annorlunda sätt genom att höja kvalitén på områden som innovativa lösningar, stadsmässiga miljöer eller tekniska lösningar. Det kan även gälla lösningar på parkering och lokaler avseende kvantitativa aspekter. (Ibid) Målet är att poängsystemet ska vara enkelt att förstå sig på och att man ska kunna applicera det för alla byggherrar samt skapa incitament att bygga hållbart och enligt kommunens mål. Vid val av byggherre kollar kommunen också på byggherrarnas ekonomiska stabilitet. (Ibid)
Vid alla byggnationer tänka för bostäder ställer kommunen som krav att 3-5%
av bostäderna ska säljas eller hyras ut till kommunen för användning till bostadssociala ändamål. Avtalen som tecknats gäller som längst i två år och kan bara förlängas om förseningar har hänt som ej kan läggas på byggherren och om de aktivt har drivit projektet framåt under de två åren som gått. Om marköverlåtelseavtal avbryts har byggherren ej rätt till ersättning, varken ekonomisk eller rätt till en annan markanvisning. (Ibid)
Marköverlåtelseavtalet kan bland annat innehålla byggherrars kostnadsansvar för kommunens utbyggnad av allmänna vägar, gångvägar med mera. Samma sak gäller för både om- och nybyggnation av fastigheter som påverkas av byggherrens byggnation samt vatten- och avlopp-nätverksändringar eller kopplingar som behöver ske. (Ibid).
Till Upplands Väsby kommuns senaste direktanvisning användes företaget Forum Fastighetsekonomi AB som värderare, de skulle göra sin värdering på mark både med avseende på om marken skulle säljas som hyresrätt eller valfri upplåtelseform. Värdebedömningen baseras på ortspriser tillgängliga för företaget och deras erfarenhet som värderare på fastighetsmarknaden. Vid värderingen för valfri upplåtelseform har de tagit upp tidigare markanvisningar i kommunen och sedan också jämfört med “kommuner i Stockholmsområdet som bedömts ha liknande förutsättningar som värderingsobjektet”. De kommer fram till att värdet på markanvisningen ska vara lägre än ett tidigare objekt i
kommunen då det har ett sämre läge gentemot Upplands Väsbys kollektivtrafik.
För värderingen om det skulle vara hyresrätter jämfördes projekt i kommunen med andra projekt i Stockholm då hyresrättsmarknaden har blivit större senaste åren och man vill ha projekt nära i tiden att jämföra med. Slutvärderingen för denna markanvisning blev något lägre än värderingen för liknande i Upplands Väsby av samma anledning, att läget är längre bort från kollektivtrafik i kommunen. (Forum Fastighetsekonomi AB, 2020-03-13, Värdeutlåtande avseende bostadsbyggrätter inom Vilunda 6:64 (Fyrklövern 2)).
Upplands Väsby kommuns markanvisningar:
Upplands Väsby kommun har sedan 2017 haft fyra stycken markanvisningar, samtliga har anvisats genom direktanvisning, dessa fyra har varit av blandad upplåtelseform, två stycken bostadsrätter och två stycken hyresrätter. Priset på dessa har varit 7000 kr/kvm BTA för bostadsrätterna och 3306 respektive 3500 kr/kvm BTA för hyresrätterna. (Karin Isaksson, 2020-04-08)
4.2.4. Upplands-Bro
Upplands-Bro kommun anvisar mark på tre sätt. Markanvisningtävling, anbudsförfarande och direktanvisning. Kommunstyrelsen bestämmer om markanvisningar. Enligt deras riktlinjer använder de sig mest utav direktanvisning. Direktanvisning i Upplands-Bro kommun innebär att Upplands-Bro kommun väljer en byggherre efter projektspecifika krav. Det kan vara att marken behöver en viss kunskap inom någon spetskunskap, alternativt att en byggherre visar nyskapande idéer eller innovativa lösningar som kan skapa ett mervärde till kommunen. Detta motiv ska vara motiverat i beslutsunderlaget för projektet. (Upplands-Bros kommun, 2016-02-03)
När kommunen använder sig av anbudsförfarande ska byggherren eller herrarna lämna in förslag på hur de vill exploatera marken som sedan bedöms av kommunen genom de kriterier kommunen har tagit fram inför detta. Vid anbudsförfarande gör även kommunen en oberoende värdering av byggrätten som jämförs med de bud som byggherrarna har lämnat i sina förslag. (Ibid)
Markanvisningstävling används sällan i kommunen, det används bara när man ska bygga på omfattande projekt med stor förändring av stadsbilden. Då ställs högre krav på utformning, idéer och nytänkande än vid ett anbudsförfarande.
Sedan väljer då kommunen vem som får marken i efter att ha jämfört med sina kriterier för området. (Ibid)
Ansökningsprocessen är skriftlig, byggherren skickar in förslag till kommunen som har som mål att komma med ett besked inom tre månader. Man undersöker byggherrarnas tidigare projekt för att få en bild på hur de har producerat tidigare, samt undersöker deras ekonomiska stabilitet. Upplands-Bro kommun ser gärna att förslagen följer de styrdokument som finns i kommunen och att de är nytänkande, tänker på långsiktig hållbarhet och visar engagemang. (Ibid)
Om avtal tecknas gäller det i två år och kommunen har rätt att förlänga vid tidens slut eller göra en ny markanvisning. Om projektet ej har utvecklats som planerat har kommunen rätt att avsluta avtalet. Förlängning kan dock ske om ej byggherren är skyldig till att förseningen har skett och om de har jobbat aktivt och drivit på projektet. (Ibid)
Vid köp av mark ska betalning ske senast 30 dagar efter att köpekontrakt har undertecknats. Byggherren står för all ekonomisk risk vid exploateringen, och kommunen är ej ersättningsskyldig vid avbruten affär. (Ibid)
Upplands-Bro kommun har rätt vid avtal att kräva att byggherren betalar för VA- avgifter och anläggningar samt andra lantmäteriförrättningar. Byggherren ska följa styrdokument som finns i kommunen och kommunen har rätt att ställa krav på upplåtelseformen på marken, de kan även bestämma om det ska byggas
fastigheter för kommunala ändamål såsom skolor och äldreboenden. Kommunen säger också i sina riktlinjer att de får frångå sina egna riktlinjer ibland. (Ibid)
Ett exploateringsområde i Upplands-Bro som kallas Ringvägen var ett större projekt med flera exploatörer där marken såldes via direktanvisning, ursprungligen var planen att bygga en förskola och bostäder på marken. Då beställde Upplands-Bro en värdering av företaget Svefa för området Kungsängens Kyrkby 2:1 som är en del av Ringvägen för att få ett marknadsmässigt pris på marken för detta ändamål. Sedan när det var dags att värdera marken i området för bostäder valde dock kommunen att tillämpa värderingen för förskolefastigheten även för bostäder som ett riktmärke för att få motsvarande värde för byggrätterna för bostäder. Alltså har prissättningen överlåtits till de som förhandlat markanvisningsavtalen. (Samuel Eketorp, 2020- 05-19)
Upplands-Bro kommuns markanvisningar:
Upplands-Bro kommun har sedan 2013 haft 12 markanvisningar, samtliga av dessa har anvisats genom direktanvisning för en mängd olika syften, de har anvisat för hyresrätter och bostadsrätter, kontorslokaler, förskolor, äldreboende och campingverksamhet. De har använt en mängd olika exploatörer för sina projekt och inte bara anvisat mark till några få större byggherrar inom branschen. Samtliga fyra projekt från 2018 och senare har ännu inte prissatts ännu utan det sker inför försäljning. Priset kvm BTA för bostadsrätter har varit 5659 kr, 4670 kr och 2994 kr och priset för hyresrätter har varit 2000 och 3392 kr/kvm BTA. (Emma Åhlstedt, 2020-04-01)
4.2.5. Norrtälje
Norrtälje kommun anvisar sin mark enligt de tre vanligaste tilldelningsmetoderna direktanvisning, anbudsförfarande och markanvisningstävling.
Vid direktanvisning ska byggherren ha inkommit med en intresseanmälan som ska innehålla en mängd information. Intresseanmälan ska innehålla företagsinformation som företagsnamn, organisationsnummer, adress och eventuell hemsida. Den ska även innehålla företagets affärsidé, kort historik om företaget, organisationen och kompetens, även tidigare projekt som referens, kontaktuppgifter, uppgifter om vilket eller vilka projekt som är intressanta och berörs och information gällande projektet som vad som är utmärkande, materialval, koncept, målgrupp, upplåtelseform med mera. Det ska även skickas in enkla skisser på projektet och volymskiss och en översiktskarta där området är avgränsat geografiskt. (Norrtälje kommun, 2017-05-02)
Anbudsförfarande sker när kommunen har en tydligare bild på vad de vill ha på en specifik plats. Vid anbud får byggherrarna lämna ett anbud på antingen bara priset eller på andra parametrar. En inbjudan till anbudsförfarande sker alltid till en grupp byggherrar valda av kommunen. (Ibid)
Markanvisningstävlingar sker när kommunen har projekt som kan ändra stadsbilden kraftigt eller när de önskar innovativa förslag. I dessa fall tar kommunen ut utförliga underlag till förslagen. Detta kan ske öppet eller till en grupp byggherrar valda av kommunen. (Ibid)
Norrtälje kommun undersöker alltid förslagen utifrån samhällsnyttan, hållbarhet och genomförbarhet. De undersöker också företagets hållbarhetsprogram, ekonomisk stabilitet och referensprojekt. (Ibid)
Markpriset blir marknadsmässigt antingen genom att företag budar på marken eller att en oberoende värderare värderar marken då konkurrensutsättning av priset ej har skett. Priset inkluderar vanligtvis kommunens kostnader för anläggande av gång och bilvägar och parker. Vid småhusbebyggelse, par- och kedjehus sätts priset per tomt, vid flerfamiljsbostäder sätts priset oftast till kronor per kvadratmeter BTA utifrån projektets totala byggrätt enligt detaljplanen.
Markpriset justeras sedan vid tillträdelsepunkten enligt markanvisningsavtalet. Norrtälje kommun säljer helst ren mark, alltså kan kostnader för arkeologiska slutundersökningar, marksanering och flytt av befintliga ledningar normalt ingå i markpriset. VA-kostnader tas ut från kommunens gällande VA-taxa som sedan exploatören står för. El, fiber, fjärrvärme med mera ska exploatören stå för till respektive leverantör. Dessa markanvisningsavtal gäller vanligtvis i två år. (Ibid).
Norrtälje kommun använder sig ofta utav Svefa när de vill ha oberoende värderare av sin mark. Svefa är vanlig hos kommuner vid värdering då de ofta är billigare än sina konkurrenter och är väletablerade inom sektorn. (Ebbe
Tjäder, 2020-04-22). I den senaste värderingen av byggrätter i Norrtälje använde sig Svefa av Ortsprismetoden för att få fram ett värde av marken, de kompletterade med en exploateringskalkyl för att få större säkerhet i marknadsvärdet genom att subtrahera återstående kostnader av exploatering från en färdigställd exploatering. (Svefa AB, 2020-01-23, Värdeutlåtande fastigheten Norrtälje Rimbo-Tomta 7:1).
Det gjordes tre olika värderingar. En för om marken skulle användas till bostadsrätter i flerbostadshus, en för om marken skulle användas till hyresrätter i flerbostadshus och en för om marken skulle användas till radhus/småhus. (Ibid)
Vid värderingarna för hyresrätter och bostadsrätter gjorde man en jämförelse med Uppsalas, Stockholms och Södermanlands län för att få tillräckligt många jämförelseobjekt. Vid radhus/småhus jämförde man endast med objekt i Stockholms län. Svefa värderade denna byggrätt till 73 000 000 kronor efter jämförelser med andra projekt har gjorts, det är lite lägre då det är rätt så avlägset från både Norrtälje centrum och kollektivtrafik och då närhet till Stockholm eller annat större samhälle. (Ibid)
Norrtälje kommuns markanvisningar:
2015 hade Norrtälje kommun ett stort projekt med mycket mark som alltihop direktanvisades, det var många exploatörer men de fick alla samma pris som var 2926 kr/kvm BTA för bostadsrätter och 1854 kr/kvm BTA för hyresrätter.
2016 hade Norrtälje kommun en markanvisningstävling där det vinnande anbudet betalade 5280 kr/kvm BTA för rätten att bygga bostadsrätter, detta är i Hamnen i Norrtälje som är anledningen till det mycket högre priset enligt Exploateringsingenjör Liv Braathen som jobbar på Norrtälje kommun. Samma år anvisade kommunen mark till två till projekt, det ena var för hyresrätter där priset låg på 615 kr/kvm BTA, detta avtal är under omförhandling i nuläget hos kommunen. Det andra projektet gällde mark avsedd för bostadsrätter som såldes för 3175 kr/kvm BTA. Följande år, 2017, skedde endast en markanvisning, detta via direktanvisning till priset 1850 kr/kvm BTA för hyresrätter, detta avtal är under omförhandling också. 2018 skedde samma sak, endast ett avtal som gäller för hyresrätter för 1854 kr/kvm BTA genom direktanvisning. Under 2019 hölls en markanvisningstävling för mark för både hyresrätter och bostadsrätter. Det vinnande anbudet för respektive var 3000 kr/kvm BTA för bostadsrätter och 1050 kr/kvm BTA för hyresrätter. Hittills under 2020 har två marköverlåtelseavtal skrivits i kommunen. Både dessa via direktanvisning där priset för bostadsrätter är 2490 kr/kvm BTA och priset för hyresrätter är 1610 kr/kvm BTA. (Liv Braathen, 2020-04-27)
