Dnr 2016/0592 KS-5 Diariekod: 007
Kommunstyrelsen
Ägardirektiv till AB Sollentunahem om åtgärder för att skapa fler hyresrätter i Sollentuna samt uppdrag till kommunstyrelsen om fastighetsförvärv
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsen föreslå kommunfullmäktige besluta följande:
1. Genom ägardirektiv uppdrar kommunfullmäktige till AB Sollentunahem att:
- färdigställa cirka 1500 hyresrättslägenheter fördelat över åren till och med år 2024
- exploatera egen mark för ändamålet samt efter behov förvärva mark eller byggrätter
- stimulera primärt nuvarande hyresgäster till bostadskarriär vid nyproduktion för att öka rörligheten i bostadsbeståndet - ovanstående ägardirektiv gäller även det nya
bostadsaktiebolag som bildas i och med fissionen av AB Sollentunahem
- förbereda en avyttring av cirka 2000 lägenheter som ska genomföras fram till år 2023
- avyttringen ska ske till etablerade aktörer med en uttalad affärsidé att långsiktigt äga och förvalta hyresrätter
- för avyttringen skapa erforderligt antal dotterbolag i vilka de fastigheter som ska avyttras placeras, vilket ska ske i
samband med genomförande av i ärende 2016/0376 (Bildande av en bolagskoncern med moderbolag och dotterbolag i Sollentuna kommun…) föreslagen fission 2. Under förutsättning av att fission sker i enlighet med förslag till
beslut i ärende 2016/0376 ska efter genomförd fission Sollentuna Stadshus AB äga aktierna i bolagen enligt punkt 1 och verkställa avyttringen
3. Styrelserna i de för avyttring anskaffade bolagen ska utgöras av ledamöter och suppleanter i Sollentuna Stadshus AB
4. Kommunfullmäktige uppdrar till kommunstyrelsen att över en femårsperiod genomföra strategiska mark/fastighetsförvärv för kommunala verksamhetsbehov till ett totalt belopp om maximalt 500 miljoner kronor.
5. Fullmäktige antar generella bolagsordningar för de ovan nämnda dotterbolagen i enlighet med bilaga 1.
Kommunstyrelsen beslutar, för egen del, följande:
• Kommunstyrelsen uppdrar till kommunledningskontoret att ta fram en markutvecklingsstrategi för utveckling av kommunens mark och att bedriva en aktiv fastighetsutveckling i syfte att frigöra byggrätter.
• Kommunstyrelsen uppdrar till kommunledningskontoret att i den kommande revideringen av projektdirektivet för Väsjön lägga in att antal byggrätter för hyresrätt, vilka bör upplåtas med tomträtt, bör vara i spannet 250-500.
• Återrapportering av samtliga ovanstående punkter ska ske till
kommunstyrelsen årligen i samband med tertialrapport 2, med början 2017
Sammanfattning
Behovet av nyproduktion i Sollentuna kommun uppskattas till mellan 6500 och 7000 bostäder fram till och med år 2024.
Sollentuna kommun via AB Sollentunahem bör inrikta byggverksamheten på att nyproducera 1500 hyreslägenheter under motsvarande period.
En minskning av AB Sollentunahems innehav av hyresrätter om 2000 lägenheter bör genomföras genom avyttring. Avyttring bör bl. a genomföras mot bakgrund av behovet av att realisera övervärden för att frigöra kapital för investeringar och underhåll inom kommunkoncernen.
Återremiss
Ärendet behandlades vid kommunstyrelsens sammanträde den 14 november och vid fullmäktiges sammanträde den 24 november 2016. Vid fullmäktiges sammanträde beslutades att ärendet skulle återremitteras1 med följande motivering:
1. Hur tänker man sig framtida omvandling av det lägenhetsbestånd som finns kvar efter avyttrandet av 2000 lägenheter?
2. Hur påverkar försäljningen Sollentunahems samhällsuppdrag, så som sociala lägenheter och lägenheter för nyanlända?
3. Hur går försäljningen och byggandet ihop med bostadsmålen för kommunen?
4. I vilken omfattning / i vilka fastigheter finns en BRF som är bildad?
5. Vilka juridiska möjligheter finns för att säkerställa bibehållandet av hyresrätter vid försäljning? Finns möjlighet att enbart sälja
byggnader och teckna tomrättsavtal för marken?
6. Vilka nya idéer finns för att förbättra/underlätta för flyttkedjan inom Sollentunahem-beståndet?
1 Ärendet återremitterades med stöd av minoritetsregeln i 5 kap. 36 § kommunallagen
7. Hur påverkar ägardirektiven flyttkedjan?
8. Vilka bostäder kan vara aktuella att sälja och vilka är absolut inte aktuella att sälja?
9. Vad anser bolagen om förändringarna som berör dem?
10. Varför har inte remiss gått till bolagen inför beslutet?
11. Hur påverkas berörda nämnder, ex TFN?
12. Varför har inte remiss gått till berörda nämnder inför beslutet?
13. Varför har inte remiss gått till Sollentuna ungdomsråd och Hyresgästföreningen i Sollentuna inför beslutet?
Svar på frågorna i återremissen
Fråga 1
Hur tänker man sig framtida omvandling av det lägenhetsbestånd som finns kvar efter avyttrandet av 2000 lägenheter?
Svar
AB Sollentunahem har sedan tidigare ett ägardirektiv att ombilda från hyresrätter till bostadsrätter. Det blir en fråga för AB Sollentunahems styrelse att avgöra vilka fastigheter som kan bli föremål för ombildning.
Fråga 2
Hur påverkar försäljningen Sollentunahems samhällsuppdrag, så som sociala lägenheter och lägenheter för nyanlända?
Svar
Det totala beståndet hos Sollentunahem påverkas i mindre utsträckning eftersom de även ska producera 1 500 nya lägenheter. Dessa kommer att vara tillgängliga för bolagets samhällsuppdrag.
Fråga 3
Hur går försäljningen och byggandet ihop med bostadsmålen för kommunen?
Svar
I kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen anges att det ska byggas mellan 500 och 700 bostäder per år i Sollentuna.
I det nu liggande förslaget får Sollentunahem bättre möjligheter att bidra till utbyggnadstakten.
Fråga 4
I vilken omfattning / i vilka fastigheter finns en BRF som är bildad?
Svar
Enligt en utredning från 2015 fanns då 30 bildade föreningar som inte övertagit sin fastighet. Det är dock oklart hur många som fortfarande är aktiva.
Fastigheterna Tribunen 1 och 2 har sålts under 2016 till bostadsrättsföreningarna.
1. Annero – 769613-4456 2. Eklövet 1 – 769607-9610 3. Eklövet 2 – 769613-5008 4. Eklövet 3 – 769614-0420 5. Ekorren - 769613-5537 6. Ekvatorn 1 - 769613-4951 7. Ekvatorn 2 - 769613-3623 8. Ekvatorn 3 - 769613-2914 9. Ekvatorn 4 - 769613-4555 10. Esplanaden 3 - 769613-4084 11. Esset 1 - 769613-3870 12. Esset 3 - 769613-5339 13. Esset 5 - 769613-5255 14. Fiskugglan - 769617-5608 15. Jägaren - 769613-8515 16. Klasro - 769611-8319 17. Kärleksbacken - 769613-4969 18. Minervahagen - 769613-3375 19. Musköten 7 - 769616-9619 20. Remmen - 769613-9877 21. Skopan 1 - 769613-3276 22. Skålen 2 - 769614-1030 23. Skälbysångaren - 769613-9265 24. Sköldvägen 14,16 - 769616-1699 25. Sångaren 7 - 769614-4588 26. Tegelröken - 769613-5628 27. Tribunen 1 - 769613-2633 28. Tribunen 2 - 769613-2633 29. Vallarestigen - 769614-8241 30. Väsjön - 769613-2641
Fråga 5
Vilka juridiska möjligheter finns för att säkerställa bibehållandet av hyresrätter vid försäljning? Finns möjlighet att enbart sälja byggnader och teckna tomrättsavtal för marken?
Svar
I samband avyttring kan avtalas om vite för det fall köparen väljer att ombilda hyresrätterna till bostadsrätter.
Det är juridiskt möjligt att sälja byggnader och teckna tomrättsavtal för marken.
I båda fallen är det troligt att priset påverkas negativt.
Fråga 6
Vilka nya idéer finns för att förbättra/underlätta för flyttkedjan inom Sollentunahem-beståndet?
Svar
Sollentunahem arbetar idag aktivt med kampanjer vid nyproduktion för att stimulera redan befintliga hyresgäster till omflytt , bland annat i syfte att frigöra bostäder.
Fråga 7
Hur påverkar ägardirektiven flyttkedjan?
Svar
Ett utökat antal hyresrätter inom kommunen påverkar flyttkedjan positivt.
Fråga 8
Vilka bostäder kan vara aktuella att sälja och vilka är absolut inte aktuella att sälja?
Svar
Urvalet av fastigheter lämpliga för försäljning görs av Sollentunahems styrelse.
Fråga 9
Vad anser bolagen om förändringarna som berör dem?
Svar
Detta ärende berör enbart AB Sollentunahem.
Enligt kommunallagen ska fullmäktigeärenden som berör en viss nämnds verksamhetsområde remitteras till den berörda nämnden innan ärendet avgörs av fullmäktige. Detta s.k. beredningstvång gäller dock inte de kommunala bolagen.
Ärendet har inte formellt remitterats till styrelserna i de nu befintliga kommunala bolagen. Kommunledningskontoret har under ärendets
beredning berett ordförande och bolagets verksställande ledning möjlighet att lämna synpunkter.
Fråga 10
Varför har inte remiss gått till bolagen inför beslutet?
Svar
Se svar på fråga 9.
Fråga 11
Hur påverkas berörda nämnder, ex TFN?
Svar
Detta ärende avser försäljning och nyproduktion av bostäder. Ingen av kommunens nämnder är direkt berörda av ärendet.
Fråga 12
Varför har inte remiss gått till berörda nämnder inför beslutet?
Svar
Se svar på fråga 11.
Fråga 13
Varför har inte remiss gått till Sollentuna ungdomsråd och Hyresgästföreningen i Sollentuna inför beslutet?
Svar
Enligt kommunallagen ska fullmäktigeärenden som berör en viss nämnds verksamhetsområde remitteras till den berörda nämnden innan ärendet avgörs av fullmäktige. Detta s.k. beredningstvång gäller inte föreningar.
Av ungdomsrådets reglemente framgår att rådet ska beredas tillfälle att som remissorgan avge yttrande till kommunens nämnder, i ärenden där det är av särskild vikt att ungdomars synpunkter inhämtas före beslut. I detta ärende har bedömningen inte gjorts att det är av särskild vikt att inhämta rådets
synpunkter.
Kommunledningskontorets beredning Bakgrund och behov
Sollentuna kommuns geografiska område ska ses som en helhet där olika områden och delar samspelar för att tillsammans tillgodose behovet av bostäder och verksamhetslokaler för olika grupper och behov.
Även den kommunala ekonomin ska ses som en helhet där ett starkt motiv är att skapa integration och uppnå bästa möjliga förutsättningar för en blandning av upplåtelseformer för boende.
Med utgångspunkt i ”Omvärldsanalys januari 2016” och ”Befolknings- prognos per mars 2016” kommer befolkningen att öka till mellan 83 000 och 85 000 invånare fram till och med år 2024. Detta innebär en tillväxt om ca 12 000 – 15 000 nya kommuninvånare, nyanlända endast begränsat inräknat.
I budget- och prognossammanhang har nyckeltalet 1,8 personer per hushåll använts.
Under de tre till fem år framåt vi kan överskåda, och fått grova prognoser för, kommer Sollentuna kommun att bosätta ca 700 hushåll nyanlända.
Hyresrätt utgör det primära boendealternativet för dessa hushåll.
Samtidigt visar statistiken på att det finns 4200 ungdomar i åldern 16-20 (ca 840 ungdomar per årskull) år i Sollentuna kommun. Majoriteten av dessa kan antas bo hemma i dagsläget men som inom några år ska till ett eget boende där första boendet ofta är hyresrätt.
Koncentrationen av ägande av hyresrätt i flerfamiljshus är stor i Sollentuna kommun. AB Sollentunahem äger över 90 procent av hyresrätterna och i privat regi ägs mindre än 10 procent, vilket motsvarar ca 600 hyresrätter.
Nyproduktion och upplåtelseformer
Behovet av nyproduktion i Sollentuna kommun uppskattas till mellan 6500 och 7000 bostäder fram till och med 2024. Uppskattningen är baserad på demografi, den förväntade befolkningstillväxten och på det antal
detaljplaner som fastställts eller beställts.
Mot bakgrund av nuvarande fördelning mellan upplåtelseformer i
Sollentuna kommun kan antas att ca 2000 bostäder krävs för hyresrätt och ca 4500 för bostadsrätt och egna hem.
Utifrån senare års erfarenheter vid nyproduktion kan det antas att det i privat regi uppförs ca 500 hyresrättslägenheter under perioden fram till och med 2024.
Sollentuna kommun via AB Sollentunahem bör inrikta byggverksamheten på att nyproducera 1500 hyreslägenheter under motsvarande period.
Detta innebär att AB Sollentunahem står inför en period av offensiv nyproduktion. Samtidigt ligger stora utmaningar i att genomföra, både sociala och fysiska, stadsdelsförnyelseprojekt i bolagets mer utsatta och äldre delar av bostadsbeståndet.
Bostadskarriär och ökad succession
Vid nyproduktion är det ytterst viktigt att en bostadskarriär stimuleras som möjliggör att ofta mindre och billigare lägenheter frigörs genom en
flyttkedja.
Nyproduktion är kostsam och ligger på i princip samma kostnadsnivå över hela landet. Mycket små möjligheter finns till snabba, små och billiga nyproduktioner.
Både arbetskraftskostnader och materialkostnader ligger på liknande nivåer i de flesta fall, det som skiljer mest är kostnad för mark och i det fallet är storstadsområdena dyrast, däribland Sollentuna kommun.
Mot bakgrund av den prognostiserade befolkningsutvecklingen, antalet nyanlända och antalet hemmavarande ungdomar är det mycket viktigt att nyproduktionen ökar i takt och volym inom allmännyttan.
Samtidigt måste intensiva ansträngningar göras för att stimulera till succession, dvs. en omflyttning inom bostadsbeståndet från billigare och mindre lägenheter till större och eller dyrare (nyproduktionen).
På detta sätt kan mindre och billigare lägenheter frigöras och en bostadskarriär påbörjas.
Minskning av innehav
Vid ökad nyproduktion i det allmännyttiga bostadsbolaget ökar risken ytterligare att ägandet utgör en alltför stor marknadsandel (i dagsläget äger allmännyttan drygt 90 procent av hyresrätterna i flerbostadshus) och att allmännyttan är den enda större aktören att bidra med engagemang och social integration i bostadsområden med hyresrätter.
Bland kommunerna i Stockholm län ligger Sollentuna kommuns
allmännytta högt när det gäller procentuellt innehav av kommunens totala antal hyresrätter.
I snitt äger allmännyttan 47 procent av den totala mängden hyresrätter i flerbostadshus i de kommuner som äger hyresrätter.
En minskning av innehavet av hyresrätter om 2000 lägenheter bör
genomföras genom avyttring. Avyttringen bör genomföras i bolagsform för att minska inkomstskattekonsekvenser, se vidare PM 3, Mannheimer Swartling Advokatbyrå, 2016, bilaga 1.
Part med en uttalad affärsidé att långsiktigt äga och förvalta hyresrätter bör eftersträvas som förvärvare.
Avyttring bör bl. a genomföras mot bakgrund av att realisera övervärden, minskad kapitalbindning och behovet av kapital för investeringar och underhåll inom kommunkoncernen.
Avyttringen frigör kapital i storleksordningen 2-3 miljarder kronor. Mot bakgrund av den höga soliditet bolaget har, 54 procent i förhållande till ett riksgenomsnitt på ca 23 procent, är en överföring av frigjort kapital till koncernmoderbolaget Sollentuna Stadshus AB som enligt ärende 2016/0376 (Bildande av en bolagskoncern med moderbolag och dotterbolag i
Sollentuna kommun…) föreslås bildas, lämpligt.
Därefter har koncernen möjlighet att allokera kapital med utgångspunkt i de investerings- och renoveringsbehov fastighetsbeståndet och de kommunala verksamheterna står inför.
En viktig aspekt på avyttringen är att den medför en större mångfald av hyresrättsaktörer i Sollentuna kommun. Med ökat antal aktörer finns möjligheter till ett ökat och breddat engagemang i arbetet med social hållbarhet i bostadsområdena.
Efter genomförd avyttring samt nyproduktionen enligt ovan äger allmännyttan ca 65 procent av hyresrätterna i flerbostadshus.
För bolaget en total minskning från 5800 till 5300 lägenheter och för den totala hyresmarknaden i Sollentuna kommun en ökning med totalt 2000 hyresrätter.
Balansen mellan upplåtelseformerna är den samma före strukturåtgärderna som efter, dvs. ca 27 procent hyresrätter och 73 procent ägande i form av bostadsrätt och småhus och den totala bostadsmarknaden har expanderat med 6500 bostäder.
Erfarenheter visar att förvärv av hyresrätter för långsiktigt ägande är betydligt mer attraktivt för den privata marknaden än nyproduktion av hyresrätter.
Huvudman för ägande och produktion är också olika varpå en byggande privat aktör oftare bygger bostadsrätter medan en långsiktig privat investerare oftare förvärvar hyresrätter.
Vikten av mångfald bland hyresvärdar har bl. a belysts i PM 2015/0209 KS- 1- ”Förutsättningarna för att öka mångfalden av hyresrättsvärdar i
Sollentuna kommun”.
Ett antal vägar för att öka mångfalden av hyresvägar är belyst i arbetet där avyttring av allmännyttiga bostadsfastigheter utgör ett lyckat exempel.
Arbetet föreslår som vidare strategi bl. a att identifiera lämpliga objekt för avyttring från allmännyttan.
Vid avyttringen är det viktigt att säkerställa att Sollentuna kommun, via avtal, fortsatt kan förfoga över en viss andel lägenheter för bostadssociala ändamål.
Bostadsmarknaden som en helhet
Bostadsmarknaden måste ses som en helhet och de projekt Sollentuna kommun driver behöver totalt sett tillgodose de behov som finns.
Inom Väsjöprojektet planeras i dagsläget för 120 byggrätter för hyresrätt.
Mot bakgrund av det totala behovet av hyresrätter bör planeringen inom Väsjöområdet öka till att rymma 250-500 byggrätter för hyresrätt.
En ökad andel hyresrätter påverkar emellertid exploateringsekonomin för Väsjöprojektet, eftersom mark som upplåts för hyresrätter betingar ett läger värde än mark som upplåts för exempelvis bostadsrätter.
Upplåts marken med tomträtt för att motverka att hyresrätterna omvandlas till bostadsrätt uteblir markintäkten i projektet. Orsaken till det är att den årliga tomträttsavgälden inte tillfaller exploateringsbudgeten.
En ökad andel hyresrätt har således stor betydelse för såväl Väsjöprojektet som exploateringsverksamheten i sin helhet.
Mot ovanstående bakgrund finns det anledning att bedriva en aktiv förädling av kommunens fastighetsinnehav som bidrar till kan öka värdet på
kommunens övriga fastighetsinnehav. Se vidare under rubriken, Aktiv fastighetsutveckling.
Strategiska markförvärv
Sollentuna kommun äger endast en mycket begränsad mängd markreserv och exploateringsfastigheter. Dessa är avgörande för att säkerställa en långsiktigt hållbar utbyggnad av kommunen och försörja verksamheten med möjligheter till nyproduktion av förskolor, grundskolor, särskilda boenden, LSS-boende, mm.
För att säkerställa möjligheten till kontinuerlig utbyggnad av den kommunala servicen parallellt med ökat bostadsbyggande behövs
strategiska förvärv av mark och fastigheter. För ändamålet och med hänsyn till volymer och marknadspriser bör avsättas 500 miljoner kronor att under de kommande 5 åren nyttjas för detta ändamål.
Aktiv fastighetsutveckling
I dagsläget sker större delen av detaljplaneläggning på privatägd mark, exkl.
Väsjön, vilket gör att kommunen inte får markintäkter i någon större grad.
En aktiv fastighetsutveckling, genom att detaljplanelägga mark som ägs av kommunen, medför att kommunen får tillgodogöra sig värdestegringen som en planläggning och markförsäljning innebär.
En analys av vilka parametrar som en aktiv fastighetsutveckling ska utgå ifrån, exempelvis planläggningstider och gatukostnader, tillsammans med en översyn av vilka strategiska markområden kommunen innehar, bör göras.
Detta arbete görs lämpligtvis parallellt med att översiktsplanen revideras under kommande år. Efter detta kan en inventering av möjliga projekt ske och redovisas.
Innan start av varje enskilt projekt krävs sedvanligt planuppdrag och senare beslut om markförsäljning.
Katarina Kämpe Anders Nilfjord Patrick Skoglund Kommundirektör Ekonomichef Strategisk planering
Bilagor:
1. Generell bolagsordning dotterbolag
2. PM, Mannheimer Swartling Advokatbyrå, 2016
