VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Värnamo Filen 1

(1)

VÄRDERINGSBYRÅN Kaggensgatan 17

392 32 Kalmar Tfn nr: 0480 – 31 40 79 www.varderingsbyran.se Org nr: 556720-5678

VÄRDEUTLÅTANDE

Fastigheten

Värnamo Filen 1

(2)

Innehållsförteckning

1. Uppdragsbeskrivning 3

1.1. Värderingsobjekt ...3

1.2. Uppdragsgivare ...3

1.3. Syfte ...3

1.4. Värdetidpunkt ...3

1.5. Förutsättningar och villkor ...3

2. Värderingsunderlag 3 2.1. Besiktning ...3

2.2. Övriga underlag ...3

3. Beskrivning 4 3.1. Allmänt om värderingsobjektet ...4

3.2. Läge ...4

3.3. Rättsliga förhållanden m.m...5

3.4. Handräckning ...6

3.5. Area, tomt och byggnadsbeskrivning ...7

4. Marknadsförutsättningar 7 4.1. Lokala marknadsförutsättningar ...7

4.2. Objektets marknadsförutsättningar ...7

5. Värdering och ekonomisk redovisning 8 5.1. Allmänt ...8

5.2. Ortsprismetod ...8

5.3. Avkastningsmetoden ...8

6. Slutsatser 11 6.1. Resultat ... 11

7. Marknadsvärdebedömning 11

Bilagor:

1. Kassaflödesanalys

2. Fastighets- och taxeringsregisterutdrag 3. Ortsprisunderlag

4. Förbehåll för värdeutlåtande 5. Ritningar

6. Karta, utdrag ur lantmäteriförrättning

(3)

1. Uppdragsbeskrivning

1.1. Värderingsobjekt Fastigheten Värnamo Filen 1.

1.2. Uppdragsgivare

Värderingen utförs på uppdrag av Kronofogdemyndigheten, Försäljning Syd.

1.3. Syfte

Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och skall enligt uppdragsgivaren användas inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden.

1.4. Värdetidpunkt

Värdetidpunkt är maj månad år 2022.

1.5. Förutsättningar och villkor

Värderingsbyrån ikläder sig inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av felaktigt erhållna sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga, se bilaga Villkor för värdeutlåtande.

Fastighetsbeskrivningen avser endast ge en översiktlig information av

värderingsobjektet. Besiktningen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen.

Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om mark, byggnad mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19.

Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för en fastighet om den utlyses på den öppna marknaden vid en viss angiven värdetidpunkt. Ett marknadsvärde kan aldrig bestämmas, endast bedömas.

2. Värderingsunderlag

2.1. Besiktning

Översiktlig besiktning av värderingsobjektet utfördes onsdag den 4 maj 2022 av undertecknad. Vid besiktningen har lokaler (delvis, tillträde saknas till del av kontorslokalerna) och mark studerats okulärt. Fastighetsägaren deltog ej.

2.2. Övriga underlag Följande källor har använts:

 Utdrag ur fastighets- och taxeringsregistret (FDS)

 Kartunderlag från SeSverige och Lantmäteriets Min Karta

 Försäljningsstatistik från Värderingsdata

 Lantmäteriets digitala förrättnings- och planarkiv

 Tekniska uppgifter, ytor och hyror uppmäta på ej skalenlig karta samt delvis erhållna från hyresgäst.

(4)

3. Beskrivning

3.1. Allmänt om värderingsobjektet Värderingsobjekt Värnamo Filen 1 Typ av objekt Industrifastighet

Adress Fabriksgatan 5A-C, 331 35 Värnamo

Kommun Värnamo kommun

Län Jönköpings län

3.2. Läge

Värderingsobjektet är beläget inom Norregårds Industriområde i nord västra Värnamo. Läget ur kommunikationssynpunkt bedöms som mycket gott med närhet till Ljusevekaleden, Gröndalsleden och riksväg 151 mot Gnosjö.

Kartan nedan anger lokaliseringen av värderingsobjektet.

(5)

3.3. Rättsliga förhållanden m.m.

I bilaga återfinns ett officiellt utdrag ur fastighets- och taxeringsregistret. Av denna bilaga framgår bl a:

1. Adressuppgifter.

2. Planförhållanden.

3. Gemensamhetsanläggningar.

4. Servitut m.m.

5. Inteckningar.

6. Taxeringsuppgifter.

Värderingsobjektet har vid fastighetstaxeringen åsatts typkod 433 (Industrienhet, annan övrig byggnad) och har ett taxeringsvärde om 6 194 000 kronor.

Enligt fastighetsregisterutdrag berörs fastigheten av detaljplan från år 1966 (akt 06- VÄS-373), se utdrag nedan. Planbestämmelserna för värderingsobjektet anger industriändamål med högsta tillåtna byggnadshöjd om 10 meter.

Bild: Utdrag från detaljplan. Värderingsobjektet ungefärliga läge markerat i kartan.

Fastigheten belastas av Gundvattenskydd: Ljusseveka 1986 (akt 0683-P306 06LST Objektnummer 2003492) För mer information se bifogat fastighets- och

taxeringsregisterutdrag.

Enligt handläggare på kommunen finns inga kända markföroreningar på fastigheten.

Fastigheten är ej riskklassad i Länsstyrelsens karta (EBH) över förorenade markområden.

För fler och övriga uppgifter av fastighetsrättslig karaktär hänvisas till bifogat fastighets- och taxeringsregisterutdrag.

(6)

3.4. Handräckning

Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning) enligt 8 kap. 18 § utsökningsbalken. En sådan handräckning är

kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet eller till lös egendom, t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt. Med bostad menas alla

utrymmen som används för ett normalt boende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil. Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat, t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri- eller

hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Bedömning av vad som är kostnadsfritt eller inte görs alltid vid

handräckningen. Kronofogden tar som huvudregel inte hand om den egendom som myndigheten bedömer som sopor. Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning.

(7)

3.5. Area, tomt och byggnadsbeskrivning

Fastigheten har en areal av 12 457 kvadratmeter. Den obebyggda delen av tomten utgörs främst av asfalterade kommunikationsytor. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp.

Ytor uppmäta på ej skalenliga ritningar. Yta och hyra delvis erhållet från hyresgäst.

Den uthyrningsbara arean är ca 2 203 m2.

Antal våningar 1plan

Grundläggning Betongplatta på mark

Stomme Limträ

Fasadmaterial Plåt

Yttertak Papp på kontorsdel och plåt på terminaldel

Uppvärmningssystem Elvärme, golvvärme i kontorsdel.

Ventilationssystem Mekanisk ventilation med återvinning. Aggregat ej i drift i terminaldel. Kyla i kontorsdel via 3 st luft- luftvärmepumpar

Fönster Isolerglasfönster med träram

Fastigheten är bebyggd med en terminalbyggnad med vidbyggd kontorsdel.

Byggnaden är uppförd i etapper mellan åren 1974-1980.

Det förekommer läckage i tak både i kontorsdel och terminaldelen och vi bedömer att taken borde läggas om med nytt tätskikt. Vidare är portar i behov av utbyte. För att åtgärda brister har vi grovt uppskattat en kostnad av ca 1 300 tkr.

4. Marknadsförutsättningar

4.1. Lokala marknadsförutsättningar

Värnamo kommun är en kommun i Jönköpings län. Centralort är Värnamo vilket gör kommunen till en av de 124 som har en tidigare stad som centralort. Värnamo gränsar i norr till kommunerna Gnosjö och Vaggeryd, i väster till Gislaved och i öster till Sävsjö; samtliga tillhörande samma län som Värnamo. Värnamo kommun har ca 35 000 invånare och ett gott strategiskt läge i södra Sverige. Värnamo är en av de platser där planerat snabbtåg mellan Stockholm - Malmö kommer stanna. Näringslivet i Värnamo kommun betecknas av ett stort antal mindre och mellanstora företag.

4.2. Objektets marknadsförutsättningar

Värderingsobjektet används f.n. som terminalbyggnad, kontor och lager. Byggnaden är flexibel med flera möjliga användningsområden och även användare med i så fall mindre korrigeringar i indelning av uthyrningsenheter. Sammantaget bedöms fastigheten ha goda marknadsförutsättningar utifrån läge. Sämre

marknadsförutsättningar utifrån standard och skick.’

(8)

5. Värdering och ekonomisk redovisning

5.1. Allmänt

Vid värdering av fastigheter, såväl avsedda för bostäder eller för kommersiellt ändamål, så sker detta med följande utgångspunkter:

- Tillåten användning, dvs vilken typ av verksamhet får finnas på tomten - Fastighetens belägenhet beroende på användning

- Befintliga och möjliga hyresintäkter för fastighet och område

Det mest fördelaktiga sättet att åsätta ett värde på en fastighet är att jämföra med försålda, liknande objekt i samma område. Tyvärr kan denna metod inte alltid tillämpas på kommersiella fastigheter, eftersom antalet försålda objekt är få och skillnaderna mellan objekten kan vara ganska stora. Till hjälp vid värderingen brukar därför en kassaflödeskalkyl upprättas. I kalkylen åsätts objektet hyres- och

kostnadsnivåer beroende på fastighetens belägenhet, flexibilitet och skick. Finns befintliga hyres- och kostnadsnivåer, används normalt sett dessa. I annat fall, t.ex. vid egen användning, sker en bedömning utifrån fastighetens möjligheter att bl.a.

generera hyresintäkter. Driftnettot, hyra-kostnader, nuvärdeberäknas därefter för resp. år till en värdetidpunkt med hjälp av en kalkylränta. Restvärdet efter kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas på samma sätt. Resultatet av de

nuvärdeberäknade driftnettona och restvärdet, utgör ett beräknat värde på objektet.

Detta jämförs därefter med köp i området och på orten.

5.2. Ortsprismetod

Försäljningar av liknande objekt har studerats i Värnamo och i närliggande orter från 2018 till värdetidpunkten, se bilaga 3. Objekten har sålts till priser som varierar mellan ca 1 000 och 6 000 kronor per kvadratmeter. Med anledning av värderingsobjektets skick bedöms värdet sammantaget ligga i den lägre prisnivån i ovanstående intervall.

Materialet har stor spridning mellan objekten och olikheter mellan köpen avseende standard och belägenhet. Det är således endast ett fåtal försäljningar som får anses som jämförbara med värderingsobjektet. Materialet

bedöms inte kunna användas för en direkt uppskattning av värdet.

5.3. Avkastningsmetoden

Indata i kassaflödeskalkylen. Se kassaflödesanalys bilaga 1.

KALKYLPERIOD

Kalkylperioden motsvarar en tänkt innehavstid. Kalkylperioden löper från och med maj månad år 2022 till och med maj månad år 2032.

INFLATION

I kalkylen har under hela kalkylperioden använts ett inflationsantagande på 1,5 procent.

DIREKTAVKASTNINGSKRAV

Utgångspunkten för val av direktavkastningskrav är förväntat realräntekrav. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk. Denna riskpremie beror av värderingsobjektets användning, storlek, läge, hyresgäst, avtalstid, alternativa användningsmöjligheter m m. Direktavkastningen har i detta fall sammantaget bedömts till 8 procent.

KALKYLRÄNTA

Som en följd av bedömt direktavkastningskrav och inflationsantagande beräknas kalkylräntan till ca 9,1 procent.

(9)

HYROR

Den totala lokalytan uppgår till ca 2 203 m2, kontor och lager/terminal.

Något hyresavtal har ej föresvisats. Vi har muntligen fått hyresuppgifter av befintlig hyresgäst som hyr en yta av 830 m2 terminal och 292 m2 kontor. Detta hyreskontrakt är uppdsagt tills den 30 sept 2022. Kontor och lager av en yta av 422 m2 är vakant.

Hyresvärden nyttjar egna lokaler, kontor 276 m2 och lager 383 m2. I de delar som inte är uthyrda har marknadsmässiga lokalhyror uppskattats på de olika

byggnadsdelarna. Fastigheten är därmed från 1 oktober 2022 tomställd. Möjlig genomsnittlig hyresnivå har här bedömts till ca 480 kronor per kvadratmeter, dvs ca 1070 000 kronor per år, fullt uthyrt.

Vid hyressättningen har följande beaktats; läge, tillgänglighet, byggnadesdelens standard, ålder och funktionalitet.

Hyresgästförteckning Fastighet: Filen1

Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Utgående hyra Marknadshyra Ingår Tillägg

Värme Moms

m2 Tkr kr/m2 Index kr/m2 Index

(Ja / Nej)

B E K 292 2022-09-30 161 550 100% 550 100% J N

Hyresvärdens egna lokaler K 276 2022-12-31 152 550 100% 550 100% J N Hyresvärdens egna lokaler L 383 2022-12-31 172 450 100% 450 100% J N

B E (Terminal) L 830 2022-09-30 374 450 100% 450 100% J N

Outhyrd (lager, kontor) Ö1 422 2023-06-30 211 500 100% 500 100% J N

DRIFT- OCH UNDERHÅLL

Kostnaderna har bedömts utifrån statistik och erfarenhet, samt hänsyn till lokalernas skick och underhåll. Byggnaden bedöms vara i mindre gott till normalt skick. Hyrorna är exkl. värme, el, renhållning; VA, inre underhåll och fastighetsskötsel. Här bedöms en rimlig nivå i genomsnitt ligga på ca 150 kronor per kvm lokalyta.

Akut underhåll, förekommer läckage i tak både i kontorsdel och terminaldelen och vi bedömer att taken borde läggas om med nytt tätskikt. Vidare är portar i behov av utbyte. För att åtgärda brister har vi grovt uppskattat en kostnad av ca 1 300 tkr.

Kostnaderna har under kalkylperioden bedömts följa inflationsutvecklingen.

FASTIGHETSSKATT

Värderingsobjektet har ett taxeringsvärde om 6 194 000 kronor, vilket medför en fastighetsskatt om ca 30 000 kronor per år. Fastighetsskatten bedöms inte återvinnas.

(10)

RESTVÄRDE

Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet har bedömts genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt långsiktigt

direktavkastningskrav.

Direktavkastningskravet på denna typ av fastighet avseende användning och läge ligger i dagsläget på ca 7,5 procent. Det långsiktiga direktavkastningskravet har här bedömts till ca 8 procent.

RESULTAT

Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för detta objekt bedöms till ca 6 000 Mkr (se kassaflödesanalysen, bilaga 1). Värdet per kvm lokalyta blir därmed ca 2700 kr/m2.

KÄNSLIGHETSANALYS

Utgående från resultatet i avkastningsmetoden har en känslighetsanalys gjorts för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras. Känslighetsanalys har gjorts vad gäller hyror, drift- och underhållskostnader och kalkylränta enligt följande tabell:

10-årig Indata Värdeförändring

Parameter Förändring Tkr %

Hyra lokal 5,0% 1 106 18,4%

D&U 5,0% 212 3,5%

Inflation 0,5% 417 7,0%

Vakans lokaler 5,0% -271 -4,5%

Kalkylränta 0,1% 321 5,4%

(11)

(12)

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Inflation: 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5%

Kalkylränta: 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1% 9,1%

Vakans Bostäder:

Lokaler: 19,7% 50,0% 30,0% 12,9% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%

Garage mm

Total vakans 19,7% 50,0% 30,0% 12,9% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%

Intäkter och kostnader År 1 är delat

Kr/kvm 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Hyra bostäder (+)

Hyra Lokaler (+) (485) 715 1 085 1 102 1 118 1 135 1 152 1 169 1 187 1 205 1 223 411

Hyror garage mm (+)

Varav intäkter löpande kontrakt 625 106 Hyresrisk bostäder (-)

Hyresrisk lokaler (-) (118) -141 -543 -330 -144 -113 -115 -117 -119 -120 -122 -41

Vakans garage mm (-)

I hyrorna ingående rabatter och tillägg:

Tillägg (+) Rabatt (-)

Summa intäkter 574 543 771 974 1 021 1 037 1 052 1 068 1 084 1 100 370

Drift och underhåll (-) (145) -214 -324 -329 -334 -339 -344 -349 -355 -360 -365 -123

Invest./hyresgästanp (-) -1 300

Fastighetsskatt (-) (14) -21 -31 -32 -32 -33 -33 -34 -34 -35 -35 -12

Fastighetsskatt åter (+) Tomträttsavgäld (-)

Driftnetto: -(360) -961 187 410 607 649 659 669 679 689 700 235

Avkastningsvärde (beräknat)

Nuvärde driftnetto: 2300 Bedömt avrundat värde per kvm 2 700

Bedömt värde/taxerat värde 0,97

Nuvärde restvärde: 3711 Bruttokapitaliseringsfaktor 7,0

Marknadsbaserat avkastningsvärde 6011 Tkr Direktavkastning, första året 0

Driftnetto/marknadsvärde (justerat) 10,2%

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

1 Värnamo FORSHEDA 5:20 426 2610 0 0 2330 150 130 5641 2022-04-01 5400 2069 0.95

2 Vaggeryd BALDER 2 423 6812 0 0 3450 1239 2123 18433 2022-03-31 14615 2145 1.00

5 Vaggeryd HERMES 3 431 1458 0 0 288 954 216 5179 2022-02-28 3700 2538 1.33

9 Värnamo BREDARYD 8:9 432 330 0 0 195 15 120 3681 2022-01-20 1000 3030 1.65

16 Gnosjö TÖLLSTORP 1:591 423 675 0 0 240 60 375 3734 2021-12-14 2200 3259 1.47

19 Gnosjö GÅRÖ 1:121 423 352 0 0 352 0 0 1952 2021-12-02 580 1648 1.13

22 Värnamo YXAN 5 426 2290 0 0 2290 0 0 8353 2021-11-17 2016 880 0.32

26 Vaggeryd BÄVERN 2 423 363 0 0 152 48 163 1580 2021-10-04 1200 3306 2.21

28 Värnamo PIGGVAREN 1 425 4479 0 0 111 293 4075 20402 2021-09-01 7074 1579 0.63

32 Värnamo BOR 1:260 423 2417 0 0 1320 617 480 9468 2021-06-29 5845 2418 1.68

35 Värnamo BAGAREN 5 423 1354 0 0 1010 172 172 5285 2021-06-04 1381 1020 0.46

47 Värnamo TAKLÄGGAREN 2 423 2590 0 0 2360 230 0 9010 2021-01-01 9165 3539 0.97

49 Värnamo PLATTLÄGGAREN 3 431 1356 0 0 0 194 1162 5646 2020-12-17 3566 2630 0.95

50 Gnosjö HILLERSTORP 2:70 423 6981 0 0 2866 615 3500 23221 2020-12-14 9583 1373 0.57

51 Vaggeryd HOVTÅNGEN 7 426 246 0 0 50 96 100 2748 2020-12-09 865 3516 1.18

54 Vaggeryd TIGERN 7 432 150 0 0 0 38 112 759 2020-11-06 475 3167 2.15

56 Värnamo HORDA 4:42 426 5564 0 0 3156 955 1453 42910 2020-10-01 23364 4199 3.53

57 Värnamo TAKLÄGGAREN 1 426 843 0 0 763 65 15 3153 2020-09-30 4800 5694 1.63

59 Gnosjö GÅRÖ 1:563 432 216 0 0 0 48 168 3705 2020-08-31 1200 5556 1.32

61 Värnamo PLÅTSLAGAREN 3 421 4041 0 0 1946 250 1845 18252 2020-08-20 4805 1189 0.47

64 Vaggeryd DRESSINEN 2 432 330 0 0 0 0 330 5608 2020-07-01 2000 6061 1.91

68 Vaggeryd KLEVSHULT 1:131 433 1008 0 0 486 312 210 19741 2020-03-31 3357 3330 1.74

69 Gnosjö GÅRÖ 1:227 423 489 0 0 160 109 220 3807 2020-03-31 1800 3681 1.81

75 Vaggeryd RÖNNEN 8 433 400 0 0 0 200 200 2010 2020-01-03 1250 3125 1.93

76 Gnosjö ÖSTERSKOG 1:25 423 756 0 0 468 108 180 6188 2020-01-01 4784 6328 2.57

80 Värnamo PIGGVAREN 1 425 4479 0 0 111 293 4075 20402 2019-12-19 7392 1650 0.66

91 Värnamo BAGAREN 3 423 5130 0 0 3050 1090 990 8931 2019-10-04 7415 1445 0.53

92 Gnosjö GÅRÖ 1:350 423 2235 0 0 1863 122 250 12570 2019-08-30 3087 1381 0.62

94 Värnamo HAVRIDA 1:29 432 522 0 0 338 88 96 4437 2019-07-03 2700 5172 0.00

101 Gnosjö KÄVSJÖ 2:11 431 690 0 0 500 190 0 23582 2019-02-06 2534 3672 0.00

105 Vaggeryd BOCKEN 2 424 424 0 0 159 28 237 2492 2019-01-02 2000 4717 0.00

(18)

(19)

(20)

(21)

(22)