3 UTGÅNGSPUNKTER OCH SYNSÄTT
3.2 Från behov till skada – fastighetsförvaltarens miljöfrågor
Miljöpåverkan uppkommer till följd av krav och önskemål om välbefinnande och välfärd. Vår bebyggelse är i dagens samhälle en förutsättning för att tillfredställa behov av en varm, trygg, sund och funktionell bostad, behov av samhällelig och kommersiell service och behov att kunna förflytta människor och ting (infrastruktur i form av vägar, järnvägar, etc). Förenklat kan man säga att miljöpåverkan är en konsekvens av dessa tillgodosedda önskemål. Generellt sett är fastighetsägarens uppgift (och affärsidé) att tillgodose dessa behov för brukarna av de fastigheter man äger/förvaltar. Ett sätt att strukturera hur miljöpåverkan av brukandet och förvaltandet av fastigheter uppkommer kan vara i form av en händelsekedja från dessa behov till miljöproblem, tabell 3.1.
Jag gör inte anspråk på att presentera en heltäckande bild utan min avsikt med tabellen är att försöka illustrera exempel på hur jag ser på och väljer att strukturera miljöpåverkan i relation till de behov fastigheterna är till för att tillgodose. Tabell 3.1 kan också ses som att individuella behov resulterar i kollektiva miljöproblem.
Tabell 3.1 Från behov till miljöproblem – några exempel på bruket av byggnader.
Intern och extern miljöpåverkan
Priset för att tillfredsställa raden av behov och önskemål yttrar sig som påfrestningar eller skador på människors hälsa, på ekosystemens fortbestånd och genom utarmning av naturresurser, i tabell 3.1 exemplifierat som ett antal olika miljöproblem. Karakteristiskt är att denna påverkan vanligen uppkommer på en annan plats, drabbar andra människor i en annan tid än i den tid och det rum där behovet tillfredsställs. Exempelvis lider inte en bilist så stor skada själv av de
Behov Aktivitet/lösning Flöde Miljöproblem
Varma utrymmen Uppvärmningssystem Vatten Växthuseffekten
Ren kropp, kläder, disk Vattendistribution Avloppsvatten Uttunning av ozonskiktet
Dricksvatten Eldistribution Bränslen Försurning
Ljus i utrymmen Underhåll Byggnadsmaterial Övergödning
Ljus utomhus på kvällen Belysning Elektricitet Marknära ozon
Matlagring Kylning/frysning Lampor Humantoxicitet
Rena, hygieniska utrymmen Städning Kyl/frysskåp Ekotoxicitet
Vackra, trivsamma gårdar Trädgårdsskötsel Rengöringsmedel Strålningsrisker
Transporter av varor Fordonstransporter Avfall Uttag av naturresurser
och människor Växter
Ogräsbekämpningsmedel
Behov Aktivitet/lösning Flöde Miljöproblem
Varma utrymmen Uppvärmningssystem Vatten Växthuseffekten
Ren kropp, kläder, disk Vattendistribution Avloppsvatten Uttunning av ozonskiktet
Dricksvatten Eldistribution Bränslen Försurning
Ljus i utrymmen Underhåll Byggnadsmaterial Övergödning
Ljus utomhus på kvällen Belysning Elektricitet Marknära ozon
Matlagring Kylning/frysning Lampor Humantoxicitet
Rena, hygieniska utrymmen Städning Kyl/frysskåp Ekotoxicitet
Vackra, trivsamma gårdar Trädgårdsskötsel Rengöringsmedel Strålningsrisker
Transporter av varor Fordonstransporter Avfall Uttag av naturresurser
och människor Växter
Ogräsbekämpningsmedel
utsläpp han ger upphov till genom att transportera sig. Skadan får istället tas gemensamt av ett större kollektiv, över en större geografisk yta. Glaumann (1999) kallar detta för extern miljöpåverkan. Figur 3.2 skall ses som brukandet eller förvaltningen av en eller flera fastigheter. Inflöden respektive utflöden orsakar i första hand extern miljöpåverkan utanför fastigheten.
Figur 3.2 Miljöpåverkande flöden och fysiska förhållanden i fastighetsförvaltning
För andra miljöfrågor kan det största problemet uppkomma på platsen där behovet tillfredsställs. Det kan exempelvis handla om bristande komfort, SBS27 -symptom, cancerrisk på grund av radonemitterande byggmaterial och liknande (Hult, 2002). På liknande sätt kallar Glaumann detta för intern miljöpåverkan.
Således ger exempelvis en sänkt inomhustemperatur lägre extern miljöpåverkan på bekostnad av en högre intern miljöpåverkan. Intern miljöpåverkan kan på detta sätt ses som starkt kopplat till brukarnas behov och kan i huvudsak härledas till befintliga fysiska förhållanden på fastigheten. Det kan exempelvis handla om var fastigheten ligger i relation till stora vägar, industrier, etc eller till fastighetens fysiska egenskaper, till exempel i form av förekomst av miljö- och hälsofarliga ämnen i byggnad och mark. Det finns naturligtvis också gradskillnader. När det gäller elanvändning dominerar extern miljöpåverkan.
27 Sick Building Syndrome.
Extern
Användning av ogräsbekämpningsmedel är istället ett exempel på en aktivitet som ger extern påverkan om gifterna sprids med yt- eller grundvatten men som också ger en påverkan lokalt på platsen.
Ett annat sätt att tänka är att flöden av energi, material och substanser som krävs för att tillfredsställa brukarnas behov flödar genom fastigheterna under olika tidsrymd (Svane, 1999). En ytterlighet är stommaterial som inte byts under husets livslängd. Tiden under vilken stommaterial flödar genom fastigheten motsvarar således fastighetens livslängd. Ett så ”långsamt” flöde blir på kort sikt en del av fastighetens fysiska förhållanden och kan därmed ge upphov till intern miljöpåverkan. El som används för belysning, drift av pumpar, ventilation och annat flödar istället igenom mycket snabbt. Tabellen nedan ger exempel på flöden som berör fastighetsförvaltarens arbete och tar upp skillnader i tidsrymder för flödena genom fastigheterna.
Tabell 3.2 Förvaltningsflöden under olika tidsrymder.
Exempel på flöde av energi, material eller substanser Tidsrymd
Vatten Oavbrutet Ventilationsfilter Månad
Ogräsbekämpningsmedel År
Spis Decennium
Oljebrännare Halv livstid
Stomme Livstid
För att åter knyta an till tabell 3.1 kan man säga att det jag menar med extern miljöpåverkan motsvarar tabellens rubrik miljöproblem, under förutsättning att dessa i huvudsak uppträder på en annan plats, det vill säga drabbar kollektivet.
Intern miljöpåverkan handlar istället om påverkan på specifika individer, det vill säga brukarna av fastigheterna. Intern miljöpåverkan kan då uppkomma när individuella behov som har anknytning till miljöfaktorer ej uppfylls, t ex. dålig luftkvalitet eller bristande termisk komfort.
Att synliggöra miljöpåverkan utifrån ”kvantitet” och ”kvalitet”
Fastighetsförvaltaren arbetar såväl med extern som intern miljöpåverkan. Då intern miljöpåverkan kan sägas vara knuten till fysiska förhållanden på en viss fastighet lämpar den sig att studeras just på fastighetsnivå. Fastighetsförvaltarens arbete och aktiviteter behöver emellertid inte vara strikt kopplade till vissa
fastigheter. De har istället en organisatorisk funktionell enhet. Det vill säga, arbetet planeras utifrån organisationen. Vissa miljöpåverkande flöden uppkommer just av detta skäl. Exempelvis transporterar sig en fastighetsskötare mellan olika fastigheter. Detta ”flöde” kan vara svårt att dela upp på enskilda fastigheter och exkluderas när man vill beräkna miljöpåverkan för enskilda fastigheter. I fastighetsförvaltarens verklighet ger emellertid även detta flöde upphov till extern miljöpåverkan till följd av företagets sätt att organisera arbetet.
Att synliggöra miljöpåverkan har diskuterats i kapitel 2 och kan göras med hjälp av miljöindikatorer, det vill säga mått som ger en indikation om en viss produkts eller aktivitets miljöpåverkan. Hur skulle sådana indikatorer kunna utformas för fastighetsförvaltningens miljöaspekter, med utgångspunkt från att de bör ha en så direkt relation till miljöproblem som möjligt? Det vill säga, vilka möjligheter kan finnas att ”mäta” fastighetsförvaltningens miljöpåverkan rent teoretiskt?
All miljöbedömning bör bygga på grundprincipen att det finns en tydlig koppling till vilka miljöproblem den studerade produkten eller aktiviteten ger upphov till. Genom LCA-metodik kan extern miljöpåverkan beräknas i form av miljöbelastningar till följd av flöden, dels relaterat till dess storlek, dels till vilka utsläpp till luft, mark och vatten som uppkommer på grund av flödena. Hur stort bidraget till olika miljöproblem blir beror dels på storleken på ett sådant flöde, dels på flödets betydelse för miljöbelastningen. Jag väljer här att kalla det för det miljöpåverkande flödets kvantitet respektive kvalitet. Kvantitetsaspekten bygger därmed på att all flödesminskning ur miljösynpunkt är positiv. Kvalitetsaspekten innebär att det också gäller att förstå på vilket sätt flödet påverkar miljön.
Följaktligen kommer en miljöbedömning av en viss mängd biobränsleproducerad energi att ge ett helt annat resultat än en bedömning av samma mängd oljeproducerad energi vilket beror på skillnader i flödenas kvalitet. Om det är möjligt att sätta en siffra på kvalitetsaspekten, så att ett högre värde innebär lägre kvalitet, kan miljöbelastningar baseras på produkten av faktorerna kvantitet och kvalitet, det vill säga räknas om till ett tal.
Mått som bygger på kvantitet och kvalitet bör kunna ge en bättre beskrivning av miljöpåverkan än sådana som enbart ger en bild av kvantitetsaspekten, exempelvis att mäta energianvändning i kWh. Ett tydliggörande av begreppet miljöpåverkan på detta sätt kommer jag i fortsättningen att tala om som
miljöbelastning/miljöbelastningar. Miljöpåverkan ser jag alltså som ett vidare begrepp som kan tolkas på många olika sätt av olika personer.
Som nämnts tidigare i detta kapitel ger flöden huvudsakligen upphov till extern miljöpåverkan, det vill säga miljöpåverkan utanför fastigheten. Men även för intern miljöpåverkan inom förvaltningsenheten bör det vara rimligt att resonera utifrån kvantitet och kvalitet. Det väsentliga är att kvalitetsaspekten skall utgöra ett ”mått” på vad som egentligen är problemet. I många fall finns emellertid idag endast begränsade kunskaper om på vilka sätt olika aktiviteter och förhållanden egentligen påverkar den yttre miljön eller människors hälsa. Att också i dessa situationer försöka tänka i termer av kvantitet och kvalitet bör kunna vara till nytta för att bättre förstå vad som är problemet.
Möjliga ansatser att synliggöra miljöpåverkan från fastighetsförvaltning
För flöden i fastighetsförvaltningen skulle alltså LCA-metodik kunna utnyttjas för att beräkna miljöbelastningar. Så kallade LCI-data som krävs för sådana beräkningar tar ofta bara upp råvaruanvändning samt utsläpp till luft, mark och vatten från produktens produktion och användning. Ett miljöproblem som markanvändning blir då inte synligt. Allmänt accepterade karakteriseringsfaktorer saknas också för kemiska ämnen. Man skall alltså vara medveten om att begränsade kunskaper inom vissa områden gör att LCA-metodiken inte inkluderar alla tänkbara delproblem.
För flöden som energi och transporter kan det likväl ge en tillräcklig vägledning.
För materialflöden (inklusive avfallsflöden) är kunskapen mer begränsad med avseende på spridning av kemiska ämnen. I synnerhet om avfallsflöden studeras separat bör denna aspekt vara viktig att söka synliggöra. Inom ORWARE-projektet (Eriksson, 2003) har man exempelvis valt att redovisa utsläpp av några tungmetaller från olika avfallssystem i analysen, så kallad SFA (substansflödesanalys). Wenzel et al (1997) har tagit fram en metodik för hur humantoxicitet och ekotoxicitet kan beräknas för kemiska ämnen. Principen bygger på beräkning av hur mycket luft, mark eller vatten som krävs för att ”spä ut” ämnet till en ofarlig koncentration. Det utgör alltså en indikator på potentiell risk för skada på människor (humantoxicitet) eller ekosystem (ekotoxicitet). För detta ändamål har karakteriseringsfaktorer beräknats för ett antal olika ämnen om de släpps ut till luft, mark eller vatten.
Emissioner av skadliga ämnen från inbyggda miljö- och hälsofarliga ämnen är vanligtvis ett ”långsamt” flöde (jmf tabell 3.2) genom fastigheterna. Genom att flödet går så sakta kan man säga att det på kort sikt är en del av de befintliga fysiska förhållandena. Man kan säga att inbyggda miljö- och hälsofarliga ämnen i första hand utgör en potentiell risk för människor som vistas i den miljö där de befinner sig (intern miljöpåverkan). Miljöproblematiken av intresse för denna miljöaspekt är de kemiska ämnen som igår i dessa produkter/material samt vilken skada emissioner av dessa kan resultera i. Problemet med kemiska ämnen är att de är så diversa och således kan ge upphov till vitt skilda konsekvenser. En förekommande förenklad metod är att granska de kemiska ämnenas klassificering med avseende på miljö- och hälsofarlighet (Kemikalieinspektionen, 1994). Klassificeringen skulle därmed kunna användas som ett förenklat mått på kvalitet medan inbyggd mängd kan användas som kvantitet. Problemet är emellertid att bara en bråkdel av alla kemiska ämnen som används är klassificerade. Vilka skador som kan tänkas uppkomma både internt och externt av kemiska ämnen beror också på exponeringen. En indikator enligt ovanstående säger ingenting om exponeringsgraden utan utgör enbart en indikation på maximal potentiell risk för skada. För fastighetsförvaltaren blir detta bara en upplysning om att här finns en risk men inte hur stor den är.
Till detta kommer befintliga fysiska förhållanden som kan ge upphov till intern miljöpåverkan, det vill säga påverkan på de brukare som använder fastigheterna.
Hult (2002) och Florgård (2000) har upprättat förslag på vilka aspekter som kan klassas som intern miljöpåverkan samt hur de kan utvärderas på fastigheter. I EcoEffect-projektet har ett inledande försök genomförts med syftet att ta fram så kallade besvärsvikter för ett antal av dessa problem. Besvärsvikterna bygger på hur besvärande problemen upplevs av människor och kan tas fram med hjälp av klassificering av problemen med utgångspunkt från dess inverkan på människors livskvalitet (Glaumann och Malmqvist, 2003). Omsatt i kvalitet och kvantitet skulle sådana besvärsvikter kunna ses som kvalitetsaspekt. Genom enkäter till brukarna kan besvärsfrekvenser för olika problem utnyttjas som kvantitetsaspekt.