Årsredovisning 2014
I Keyser fastigheter är hållbarhet en viktig fråga. I vår verk- samhet är fastigheternas energiförbrukning den enskilt största miljöpåverkande faktorn. Därför jobbar på flera sätt med frågan. Vi fortsätter att modernisera fastigheterna när det gäller styr- och reglersystem, i syfte att kunna övervaka systemen på distans och få en bättre kontroll.
Vi jobbar även på andra sätt för att minska energiåtgången i fastigheterna, som modernisering av ventilation och utbyte av fläktar och värmesystem.
I Segeltorp, där en av våra fastigheter ligger, ingår vi i en grupp fastighetsägare som jobbar med utvecklingen av Segeltorps industriområde.
En annan intressant fråga vi jobbar med, är hyresrätter för privatpersoner. Fastsam är en gruppering av mindre fast- ighetsägare, där vi ingår, arbetar på flera håll för att få till stånd byggandet av nya bostadsfastigheter med hyresrätter i Stockholms stad, Nacka och Sollentuna.
Peter Mandel, Fastighetschef
Fastighetschefen har ordet
När vi renove- rar och bygger nytt är miljö- certifiering ett naturligt val.
Koncernens ledord:
Lönsamma i nivå med de bästa i branschen
Efterfrågade och erkända för att leverera kundnytta
Kända för kompetens, kreativitet, innovation och effektivitet Ledande inom hållbar utveckling och rätt kvalitet
Attraktiv arbetsgivare
Innehållsförteckning
3 Fastighetschefen har ordet 4 Ett miljötänkande företag 6 Förvaltningsberättelse
8 Resultaträkningar för koncern 9 Balansräkningar för koncern 11 Kassaflödesanalys för koncern 13 Resultaträkningar för moderbolag 14 Balansräkningar för moderbolag 16 Kassaflödesanalys för moderbolag 18 Redovisningsprinciper och
bokslutskommentarer 23 Noter koncernen 29 Noter moderbolaget
37 Årsredovisningens undertecknande 38 Revisionsberättelse
39 Bolagsöversikt EA-koncernen
”
”
Keyser Fastigheter beaktar energifrågorna i alla skeden av fastigheternas livscyklar. Fokus lig- ger på energieffektivisering inom drift och underhåll då mest besparingspotential ses inom dessa skeden. I nybyggnads- och renoveringsfall kommer energifrågorna att få ett allt starkare fokus och någon form av miljöcertifiering av fastigheten ingår som ett naturligt val för oss.
Ett miljötänkande fastighetsbolag
Vårt arbete med energieffektivisering
Keyser vill erbjuda hyresgästerna en byggnad av, i förhållande till sin ålder, högsta kvalitet.
Keyser arbetar med energieffektivisering för att minska verksamhetens kostnader vilket i sin tur kan ge utrymme för andra förbättringar.
Arbetet med energieffektivisering ses som en kontinuerlig förbättringsprocess där uppföljning för kvalitetssäkring sker parallellt.
Keyser vill visa sina hyresgästerna den höga kompetens företaget besitter och för energi- frågorna innebär detta att medarbetarna ska hållas uppdaterade genom utbildning. För minskad energianvändning krävs det insatser på många nivåer inom företaget. Vid val av konsulter, entreprenörer och leverantörer ska alltid miljö- och energifrågan beaktas.
Den övergripande energistrategin är att i för- sta hand minska energianvändningen och i andra hand att välja förnybara energikällor.
Keyser förbinder sig att ständigt energieffek- tivisera sitt fastighetsbestånd. De energimål som anges i detta energiledningssystem är fastställda på ledningsnivå i företaget och de följs upp årligen.
Energimål
• Keyser Fastigheters ska år 2020 ha minskat energianvändningen i fastighetsbeståndet med 25 % (jämfört med 2008). Energian- vändningen mäts i kWh/m2 och inkluderar uppvärmning, tappvarmvatten, komfort- kyla och fastighetsel.
• I samband med omfattande ombyggnation av fastigheterna ska energianvändningen minska med 25 % och vid nybyggnation ska energianvändningen vara 25 % lägre än gällande BBR krav.
Hållbarhet
Hållbarhet är inte bara en fråga om miljö utan om ett långsiktigt åtagande att driva en organisation i flera generationer och att ha kommande generationer i åtanke vid dagens beslut. Som marknadsaktör, arbetsgivare och företag är det viktigt att vi agerar på ett lång- siktigt och ansvarsfullt sätt och bidrar till goda och långsiktiga relationer med kunder, med- arbetare och leverantörer. Vi har en uttalad vilja att vara en del av ett hållbart samhälls- byggande vilket ställer stora krav på oss som medarbetare.
För att nå upp till våra mål arbetar vi kon- cernövergripande avseende hållbarhet och miljö där vi löpande arbetar med interna och externa projekt och ser ständig utveckling som ett självklart sätt att arbeta och bevara vår långsiktiga målsättning.
Vi har som företag ett stort ansvar för kom- mande generationer och långsiktighet är den ledstjärna som genomsyrar hela vår verksam- het, oavsett om det är vår servicegrad, vårt kvalitet- och miljöarbete, våra etiska riktlinjer eller hur vår lönsamhet uppnås.
Vårt mål är att vara en ledande, långsiktig, och hållbar leverantör som utför tjänster av högsta kvalitet till professionella och långsik- tiga beställare.
Förvaltningsberättelse
Flerårsjämförelse
tkr 2014 2013 2012 2011 2010
Koncernen
Hyresintäkter 23 764 21 148 19 728 19 800 16 612
Resultat efter finansiella poster 7 364 7 403 3 970 3 289 -3 015
Rörelsemarginal (%) 38,0 36,6 25,0 24,7 neg
Avkastning på eget kapital (%) 10,7 11,4 6,4 5,2 neg
Balansomslutning 166 354 155 936 127 752 123 035 128 764
Soliditet (%) 41,5 43,4 48,3 51,7 54,9
Antal anställda 2 2 2 1 1
Moderbolaget
Hyresintäkter 15 730 14 298 12 869 12 759 10 635
Resultat efter finansiella poster 7 399 8 139 3 900 4 076 -1 135
Rörelsemarginal (%) 30,9 34,2 32,5 35,4 neg
Avkastning på eget kapital (%) 10,6 12,9 6,5 6,7 neg
Balansomslutning 168 139 131 247 108 242 105 083 110 660
Soliditet (%) 41,8 52,5 56,7 67,6 61,7
Antal anställda 2 2 2 1 1
Styrelsen och verkställande direktören för Keyser Fastigheter AB med säte i Huddinge kommun får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2014. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusentals kronor.
Ägarförhållanden
Bolaget är dotterbolag till Eric Andersson Gruppen AB, org.nr 556287-3967 med säte i Hud- dinge kommun. Koncernredovisning var Keyser ingår upprättas av Eric Andersson Gruppen AB.
Verksamhetens art och inriktning
Bolaget äger och förvaltar egna fastigheter genom direktinnehav eller via helägda dot- terföretag.
Väsentliga händelser under
räkenskapsåret och efter dess utgång
Bolaget har under året övergått till BFNAR 2012:1 (K3) vilket innebär en förändring av redovisningsprinciper för fastigheter och kon- cernbidrag.
Fastighetsmarknaden
Förutom en enskild händelse har vakanserna under året varit låga och marknaden rela- tivt stabil med avseende på hyresnivåer och vakanser. Vid ledigställda lokaler har ytorna i relativt god utsträckning kunnat hyras ut till nya hyresgäster.
Beroende på en oförutsedd konkurs hos en större hyresgäst under december steg vakans- graden markant till årsskiftet. Då var 2.565m2, motsvarande 10,9% av beståndet vakant, varav ca 1.800m2 genom konkursen i den nybyggda lokalen i kv Ronden, Sollentuna.
I avvaktan på en planändring och därmed tillhörande ändrad användning och kraftig ombyggnad står exploateringsfastigheten Pla- tåskon 1 på 415m2 vidare tomställd. Vi bedö- mer att vakansgraden kommer att minska under 2015, då vi sedan årsskiftet tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Pågens avseende hela den vakanta ytan i den nybyggda lokalen och detta till något bättre villkor än tidigare kon- trakt gav. Det kan också påpekas att vi genom
Förvaltningsberättelse
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen föreslår att till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande (nedan belopp i kr):
Balanserad vinst 62 521 460
Årets resultat 4 794 550
Disponibla vinstmedel 67 316 010
Till aktieägarna utdelas -10 000 000
Balanseras i ny räkning 57 316 010
Resultatet av bolaget respektive koncernens verksamhet under räkenskapsåret och dess ställ- ning i övrigt framgår av nedanstående resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser samt tilläggsupplysningar.
en bankgaranti kommer att gå skadeslösa ur konkursen, då den nya hyresgästen tillträder i samband med att garantiåtagandet upphör.
Vi har under året påbörjat ett omfattande arbete med att modernisera och effektivisera ventilations- och styrsystem i byggnaderna.
Under 2015 kommer arbetet med att få ett internetövervakat styr- och reglersystem i Ronden, Gärdet och Stillbilden att vara avslu- tat till en investeringskostnad på ca 4 mkr, då samtidigt ett antal luftbehandlingssystem byts ut och fläktarna görs direktdrivna i övriga fläktrum. Detta kommer att resultera i klart lägre energiförbrukning.
Under juni 2014 färdigställdes nybyggnationen av en logistikbyggnad på Stillbilden 2.
Inflyttning skedde direkt därefter av den hyresgäst som tecknat ett 7-årigt hyresavtal avseende hela fastigheten. Fastigheten har klassificeras enligt Green Building normerna.
Under hösten påbörjades projekteringen av en bergvärmepumpsanläggning på fastighe- terna Gärdet 6 och 8, även det med målsätt- ningen att avsevärt reducera energiförbruk- ningen i fastigheterna.
Fastigheterna i Eneby har genom ett köpe- avtal med Sigtuna kommun sålts i juni 2014, för 68,5 mkr och kommer att tillträdas under 2015, vilket ger en betydande realisationsvinst i bolaget.
Vidare har avtal tecknats avseende försäljning av fastigheten Platåskon genom bolag till en intressent och även här blir vinsten betydande.
Framtida utveckling
Bolaget är sedan 2013 medlem i föreningen Fastsam som är en sammanslutning av mindre fastighetsägare som i samverkan avser att bygga nya hyresbostäder i Stockholm.
Under 2015 förväntas vi kunna lämna anbud i markanvisningstävlingar i Nacka och undersö- ker möjligheterna att bygga hyresrätter i Urs- vik, Sundbyberg.
Ca 1.200m2 lokaler i fastigheten Åkerby 2 kommer att friställas per den 1 april 2015, men redan finns ett stort intresse av lokalerna och vi förväntar oss att de flesta ytor ska hyras ut under året.
Vi förväntar oss att försäljningen av fastig- heten Edsberg 11:27 till Sollentuna kommun kommer att kunna genomföras efter de fler- åriga överklaganden som försenat försälj- ningen.
Koncernens resultaträkning
tkr Not 2014 2013
Hyresintäkter 2 23 764 21 148
Övriga rörelseintäkter 38 345
Förvaltningskostnader -7 125 -7 178
Fastighetsskatt -677 -675
Driftöverskott 16 000 13 640
Avskrivningar -4 384 -3 321
Bruttoresultat 11 616 10 319
Centraladministration 1, 2 -2 555 -2 574
Rörelseresultat 9 061 7 745
Resultat från finansiella poster
Finansiella intäkter 3 339 1 206
Finansiella kostnader 4 -2 036 -1 548
Summa finansiella poster -1 697 -342
Resultat efter finansiella poster 7 364 7 403
Skatt på årets resultat 5 -2 499 -1 430
ÅRETS RESULTAT 4 865 5 973
tkr Not 2014-12-31 2013-12-31
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader, mark och markanläggningar 6 137 323 126 413
Maskiner och inventarier 7 2 674 3 045
Pågående nyanläggningar 8 3 853 2 653
Summa materiella anläggningstillgångar 143 850 132 111
Finansiella anläggningstillgångar
Uppskjuten skattefodran 3 0
Andelar i bostadsrättsföreningar 50 50
Fordringar hos koncernföretag 8 200 13 800
Andra långfristiga fordringar 2 2
Summa finansiella anläggningstillgångar 8 255 13 852
Summa anläggningstillgångar 152 105 145 963
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 1 047 105
Fordringar hos koncernföretag 9 10 750 7 611
Övriga fordringar 374 767
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 937 234
Summa kortfristiga fordringar 13 108 8 717
Kassa och bank 1 141 1 256
Summa omsättningstillgångar 14 249 9 973
SUMMA TILLGÅNGAR 166 354 155 936
Koncernens balansräkning
tkr Not 2014-12-31 2013-12-31
Eget kapital
10Aktiekapital 1 000 1 000
Övrigt tillskjutet kapital 1 959 1 906
Annat eget kapital inklusive årets resultat 66 149 64 837
Summa eget kapital 69 108 67 743
Avsättningar
Avsättning för skatter 11 2 641 884
Summa avsättningar 2 641 884
Långfristiga skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut 12 20 000 20 000
Långfristiga skulder till koncernföretag 57 000 55 106
Övriga långfristiga skulder 91 101
Summa långfristiga skulder 13 77 091 75 207
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 1 568 2 141
Skulder till koncernföretag 9 9 310 1 286
Aktuella skatteskulder 3 825 3 719
Övriga skulder 319 527
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 2 492 4 429
Summa kortfristiga skulder 13 17 514 12 102
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 166 354 155 936
Ställda säkerheter 15 47 050 47 050
Ansvarsförbindelser Inga Inga
Koncernens balansräkning
forts. Koncernens kassaflödesanalys
tkr 2014 2013
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före finansiella poster 9 061 7 745
Avskrivningar 4 384 3 321
Summa 13 445 11 066
Erhållen ränta 334 339
Erhållna utdelningar 0 39
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -2 036 -1 548
Betald inkomstskatt -639 -548
Summa 11 104 9 348
Ökning (-)/(+) minskning kundfordringar -942 -23
Ökning (-)/(+) minskning kortfristiga fordringar -3 447 4 277
Ökning (+)/(-) minskning leverantörsskulder -573 131
Ökning (+)/(-) minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 5 871 1 110
Kassaflöde från den löpande verksamheten 12 013 14 843
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i byggnader och markanläggningar -25 492 -29 593
Investeringar i maskiner och inventarier -222 -1 163
Försäljning av materiella anläggningstillgångar 9 600
Investeringar i finansiella anläggningstillgångar 0 -5 226
Försäljning av finansiella tillgångar 5 602 828
Kassaflöde från investeringsverksamheten -10 512 -35 154
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 1 884 20 000
Förändring av övriga långfristiga skulder 0 88
Utbetald utdelning -3 500 0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 616 20 088
Årets kassaflöde -115 -223
Likvida medel vid årets början 1 256 1 479
Likvida medel vid årets slut 1 141 1 256
Outnyttjad del av checkkredit vid årets slut 0 0
Disponibla likvida medel vid årets slut 1 141 1 256
RÄNTEBÄRANDE FORDRAN/SKULD
Räntebärande skulder 77 000 75 106
Likvida medel -1 141 -1 256
Räntebärande fordringar -8 200 -13 800
Räntebärande nettoskuld vid årets slut 67 659 60 050
Moderbolagets resultaträkning
tkr Not 2014 2013
Hyresintäkter 27 15 730 14 298
Övriga rörelseintäkter 38 1 670
Förvaltningskostnader -5 318 -5 379
Fastighetsskatt -408 -406
Driftöverskott 10 042 10 183
Avskrivningar -3 558 -2 428
Bruttoresultat 6 484 7 755
Centraladministration 16,17 -1 606 -2 870
Rörelseresultat 4 878 4 885
Resultat från finansiella poster
Realisationsresultat försäljning finansiella tillgångar 0 819
Finansiella intäkter 18 640 550
Finansiella kostnader 19 -1 707 -1 027
Resultatandel i handelsbolag + kommanditbolag 18 3 588 2 912
Summa finansiella poster 2 521 3 254
Resultat efter finansiella poster 7 399 8 139
Bokslutsdispositioner 20 -121 -322
Resultat före skatt 7 278 7 817
Skatt på årets resultat -2 484 -1 517
ÅRETS RESULTAT 4 794 6 300
tkr Not 2014-12-31 2013-12-31
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader, markanläggningar och mark 21 88 945 81 189
Maskiner och inventarier 22 2 663 3 028
Pågående nyanläggningar 23 2 992 2 653
Summa materiella anläggningstillgångar 94 600 86 870
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 24 17 342 17 342
Fordringar hos koncernföretag 34 900 20 300
Andra långfristiga värdepappersinnehav 25 50 50
Andra långfristiga fordringar 2 2
Summa finansiella anläggningstillgångar 52 294 37 694
Summa anläggningstillgångar 146 894 124 564
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 1 047 105
Fordringar hos koncernföretag 26 18 049 4 650
Övriga fordringar 235 697
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 843 133
Summa kortfristiga fordringar 20 174 5 585
Kassa och bank 1 071 1 098
Summa omsättningstillgångar 21 245 6 683
SUMMA TILLGÅNGAR 168 139 131 247
Moderbolagets balansräkning
forts.
Moderbolagets balansräkning
tkr Not 2014-12-31 2013-12-31
Eget kapital (1 000 aktier)
10Bundet eget kapital
Aktiekapital 1 000 1 000
Reservfond 1 000 1 000
Summa bundet eget kapital 2 000 2 000
Fritt eget kapital
Fusionsresultat 0 3 177
Balanserad vinst eller förlust 62 520 56 543
Årets resultat 4 794 6 300
Summa fritt eget kapital 67 314 66 020
Summa eget kapital 69 314 68 020
Obeskattade reserver 28 1 158 1 090
Avsättningar uppskjuten skatt 2 387 645
Långfristiga skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut 29 20 000 20 000
Långfristiga skulder till koncernföretag 57 000 32 079
Övriga långfristiga skulder 91 0
Summa långfristiga skulder 30 77 091 52 079
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 1 450 1 975
Aktuella skatteskulder 3 630 3 580
Skulder till koncernföretag 11 785 0
Övriga skulder 83 519
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 1 241 3 339
Summa kortfristiga skulder 30 18 189 9 413
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 168 139 131 247
Ställda säkerheter 32 45 050 45 050
Ansvarsförbindelser 33 21 820 25 302
Moderbolagets kassaflödesanalys
tkr 2014 2013
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före finansiella poster 4 878 4 885
Avskrivningar 3 558 2 428
Summa 8 436 7 313
Erhållen ränta 640 511
Resultat från HB/KB 3 588 2 143
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -1 707 -1 027
Betald inkomstskatt -692 -248
Summa 10 265 8 692
Ökning (-)/(+) minskning kundfordringar -942 -104
Ökning (-)/(+) minskning övriga kortfristiga fordringar -14 455 10 554
Ökning (+)/(-) minskning leverantörsskulder -525 1 355
Ökning (+)/(-) minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 9 251 868
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 594 21 365
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i byggnader och markanläggningar -13 062 -29 593
Investeringar i maskiner och inventarier -222 -1 163
Fusionsresultat, dotterbolag fusionerade in i moderbolag 0 3 177 Bokfört värde, dotterbolag fusionerade in i moderbolag 0 7 274 Investeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar -14 600 -12 100 Försäljning av övriga materiella anläggningstillgångar 2 804 375
Försäljning av finansiella tillgångar 0 819
Kassaflöde från investeringsverksamheten -25 080 -31 211
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån 25 012 20 000
Amortering av skulder till koncernföretag 0 -9 350
Lämnat koncernbidrag -53 -935
Utbetald utdelning -3 500
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 459 9 715
Årets kassaflöde -27 -131
Likvida medel vid årets början 1 098 1 229
Likvida medel vid årets slut 1 071 1 098
Outnyttjad del av checkkredit vid årets slut 0 0
Disponibla likvida medel vid årets slut 1 071 1 098
RÄNTEBÄRANDE FORDRAN/SKULD
Räntebärande skulder 77 000 51 500
Likvida medel -1 071 -1 098
Räntebärande fordringar -34 900 -20 300
Räntebärande nettoskuld vid årets slut 41 029 30 102
Tilläggsupplysningar Tilläggsupplysningar
forts.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. I koncernredovisningen redovisas inte bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa delas upp i eget kapital och uppskjuten skatt. Den beräknade uppskjutna skatten i bokslutsdispositionerna redovisas i koncernens resultaträkning som uppskjuten skatt och den uppskjutna skatten i obeskattade reserver som avsättning för skatter.
Interna transaktioner mellan företagen ingå- ende i koncernen Keyser Fastigheter AB eli- mineras vid upprättande av koncernredovis- ningen. Transaktioner med övriga bolag inom koncernen Eric Andersson Gruppen AB tas upp som koncernmellanhavanden samt ingår i intäkts och kostnadsposterna.
Koncernbidrag
Erhållna och lämnade koncernbidrag redo- visas som bokslutsdisposition i resultaträk- ningen.
Intäktsredovisning
Intäkterna utgörs av hyror och andra ersätt- ningar för tillhandahållna tjänster.
Tillgångar och skulder
Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Erforderliga reserveringar har gjorts i de fall verkligt värde varit lägre än nominellt värde.
Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsens fordringar och skulder tillförs rörelseresultatet.
Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper
Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).
Förstagångstillämpning av BFNAR 2012:1 (K3)
Detta är första gången företaget tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). I samband med övergången har lättnadsregeln (frivilliga undantag från kravet på retroaktiv tillämpning) nyttjats gällande uppgifterna i flerårsöversikten i förvaltningsberättelsen.
För att möjliggöra meningsfull jämförelse med föregående år har samtliga poster i resultaträkning, balansräkning samt noter räknats om för jämförelseåret.
I och med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) har följande redovisningsprinciper ändrats i jämförelse med tidigare år:
• Fastigheter
• Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition
Nyckeltalsdefinitioner
Hyresintäkter
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostna- der, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.
Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kost- nader, men före extraordinära intäkter och kostnader.
Rörelsemarginal (%)
Rörelseresultat i procent av nettoomsätt- ningen.
Avkastning på eget kapital (%)
Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital.
Balansomslutning
Företagets samlade tillgångar.
Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obe- skattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning
Antal anställda
Medelantal anställda under räkenskapsåret.
Anläggningstillgångar
Anläggningstillgångar redovisas till anskaff- ningsvärde minskat med ackumulerade plan- enliga avskrivningar baserad på en bedöm- ning av tillgångens ekonomiska livslängd.
Anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod.
Följande procentsatser tillämpas vid planen-
lig avskrivning:
Byggnader:
• Stomme
(betong, stål eller trä) 0,26-3,3%
• Tak (tegel elller papp) 3,3-6,7%
• Installation värme och el 3,3%
• VVS och övriga installationer
byggnader 5,0%
• Hissar och transportbord 3,3%
• Fönster och fasad 2,5%
• Hyresgästanpassning (rums-
indelning och belysning) 10,0%
• Byggnadsinventarier 10,0%
Mark
• Markanläggningar 5,0%
Övrigt
• Service- och personbilar 20,0%
• Inventarier 20,0%
Skillnaden mellan planenliga och bokförings- mässiga avskrivningar redovisas som bok- slutsdisposition.
Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Moderns balansräkning
Fastställd balansräkning
2013-12-31
Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1
Omräknad balansräkning
2013-12-31
Byggnader och mark 81 721 2 121 83 842
Inventarier 3 028 0 3 028
Finansiella anläggningstillgångar 37 694 0 37 694
Summa anläggningstillgångar 122 443 2 121 124 564
Övriga omsättningstillgångar 5 875 808 6 683
Summa omsättningstillgångar 5 875 808 6 683
Summa tillgångar 128 318 2 929 131 247
Eget kapital 65 736 2 285 68 021
Avsättningar 1 090 644 1 734
Långfristiga skulder 52 079 0 52 079
Kortfristiga skulder 9 413 0 9 413
Summa eget kapital och skulder 128 318 2 929 131 247
Moderbolagets resultaträkning
Enligt fast- ställd resultat- räkning 2013
Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1
Omräknad resultaträk-
ning 2013
Nettoomsättning 14 298 0 14 298
Övriga rörelseintäkter 1 670 0 1 670
Summa intäkter 15 968 0 15 968
Övriga externa kostnader -5 379 0 -5 379
Avskrivningar -4 549 2 121 -2 428
Övriga rörelsekostnader -3 276 0 -3 276
Rörelseresultat 2 764 2 121 4 885
Finansiella poster 2 446 808 3 254
Resultat efter finansiella poster 5 210 2 929 8 139
Bokslutsdispositioner 617 -939 -322
Resultat före skatt 5 827 1 990 7 817
Skatt på årets resultat -1 082 -435 -1 517
Årets resultat 4 745 1 555 6 300
Koncernens balansräkning
Fastställd balansräkning
2013-12-31
Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1
Omräknad balansräkning
2013-12-31
Byggnader och mark 127 766 2 929 130 695
Inventarier 1 416 0 1 416
Finansiella anläggningstillgångar 13 852 0 13 852
Summa anläggningstillgångar 143 034 2 929 145 963
Övriga omsättningstillgångar 9 973 0 9 973
Summa omsättningstillgångar 9 973 0 9 973
Summa tillgångar 153 007 2 929 155 936
Eget kapital 65 458 2 285 67 743
Avsättningar 240 644 884
Långfristiga skulder 75 207 0 75 207
Kortfristiga skulder 12 102 0 12 102
Summa eget kapital och skulder 153 007 2 929 155 936
Koncernens resultaträkning
Enligt fast- ställd resultat- räkning 2013
Justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1
Omräknad resultaträk-
ning 2013
Nettoomsättning 21 148 0 21 148
Övriga rörelseintäkter 345 0 345
Summa intäkter 21 493 0 21 493
Övriga externa kostnader -7 178 0 -7 178
Avskrivningar -6 250 2 929 -3 321
Övriga rörelsekostnader -3 249 0 -3 249
Rörelseresultat 4 816 2 929 7 745
Finansiella poster -342 0 -342
Resultat efter finansiella poster 4 474 2 929 7 403
Skatt på årets resultat -786 -644 -1 430
Årets resultat 3 688 2 285 5 973
Tilläggsupplysningar
forts.
Tilläggsupplysningar
forts.
Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Korrigeringar av jämförelseårets resultat- och balansräkningar samt ingångsbalansräkning.
De korrigeringar som skett av jämförelseårets resultat- och balansräkningar när dessa omräk- nats i samband med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) framgår nedan.
Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Korrigeringar av jämförelseårets resultat- och balansräkningar samt ingångsbalansräkning.
De korrigeringar som skett av jämförelseårets resultat- och balansräkningar när dessa omräk- nats i samband med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) framgår nedan.
Not 1 Anställda och personalkostnader 2014 2013
Kvinnor 0 0
Män 2 2
Summa 2 2
Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor
Styrelseledamöter inklusive VD 1 1
Andra personer i företagets ledning 0 0
Män
Styrelseledamöter inklusive VD 1 1
Andra personer i företagets ledning 0 0
Löner och andra ersättningar
Styrelse och VD 0 0
Övriga 850 829
Summa 850 829
Sociala kostnader
Styrelse och VD 0 0
Övriga 318 260
Summa 318 260
Pensionskostnader
Styrelse och VD 0 0
Övriga 126 120
Summa 126 120
Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader 1 294 1 209 Bonus och tantiem utgår ej
Not 2 Försäljning, inköp och hyror mellan koncernföretag 2014 2013
Hyresintäkter 10% 15%
Administrationskostnader 0% 0%
Not 3 Finansiella intäkter 2014 2013
Ränteintäkter, koncernföretag 327 332
Ränteintäkter, övriga 7 7
Utdelningar 0 39
Övriga finansiella intäkter 5 828
Summa finansiella intäkter 339 1 206
Koncern not 1-3
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 4 Finansiella kostnader 2014 2013
Räntekostnader, koncernföretag 1 304 1 295
Räntekostnader, övriga 732 253
Summa finansiella kostnader 2 036 1 548
Koncern not 4-5
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 5 Skatt på årets resultat
Koncernen Moderbolaget
2014 2013 2014 2013
Aktuell skatt 745 922 742 872
Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader
1 754 508 1 742 645
Summa redovisad skatt 2 499 1 430 2 484 1 517
Genomsnittlig effektiv skattesats 33,90% 19,30% 34,10% 19,70%
Avstämning av effektiv skattesats
Redovisat resultat före skatt 7 364 7 403 7 278 7 817
Skatt på redovisat resultat enligt
gällande skattesats (22 %): 1 620 1 629 1 601 1 719
Skatteeffekt av:
Bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader 667 0 671 0
Ej avdragsgill nedskrivning -125 0 -125 0
Övriga ej avdragsgilla kostnader -228 -199 -228 -181
Fusionsresultat 0 0 0 -20
Övrigt -12 0 -12 0
Ej skattepliktiga intäkter 26 2 26 2
Resultat från Handelsbolag och Kommanditbolag 551 0 551 0
Redovisad skatt 2 499 1 432 2 484 1 517
Effektiv skattesats 33,90% 19,30% 34,10% 19,70%
Uppskjuten skatt består av skillnad mellan skattemässigt och bokföringsmässigt restvärde på fastigheter.
Koncern not 6
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 6 Byggnader, markanläggningar och mark 2014 2013
Byggnader
Vid årets början 203 450 177 893
Nyanskaffningar 8 186 2 138
Försäljningar/utrangeringar -8 091 0
Omklassificering 13 575 23 419
Vid årets slut 217 120 203 450
Ingående avskrivningar -117 456 -114 765
Försäljningar/utrangeringar -335 0
Årets avskrivningar -3 421 -2 691
Utgående avskrivningar -121 212 -117 456
Planenligt restvärde vid årets slut 95 908 85 994
Markanläggningar
Vid årets början 8 133 1 318
Nyanskaffningar 952 0
Omklassificering 0 6 815
Vid årets slut 9 085 8 133
Ingående avskrivningar -942 -706
Årets avskrivningar -435 -236
Utgående avskrivningar -1 377 -942
Planenligt restvärde vid årets slut 7 708 7 191
Mark
Vid årets början 32 228 33 228
Nyanskaffningar 1 587
Försäljningar/utrangeringar -1 108
Vid årets slut 33 707 33 228
Sammanställning över planenliga restvärden
Byggnader 95 908 85 994
Markanläggningar 7 708 7 191
Mark 33 707 33 228
Summa restvärde byggnader, markanläggningar och mark 137 323 126 413 Marknadsvärde, verkligt värde per 30/4-2014 313 000
Fastighetsbeståndet är värderat enligt kassaflödesmetod, av DTZ 2014-04-30. Direktavkastningskrav på värderingen ligger i spannet -2,18% – 9,02% till en kalkylränta i spannet 6,85% – 11,1%. Extern värdering görs inte varje år och det verkliga värdet per 31/12-2014 bedöms hålla samma nivå som per 30/4-2014. Ingen uppskrivning av fastigheters värden har gjorts. Inga begränsningar finns för avytt- ring eller hyresinkomst. Inga väsentliga förpliktelser eller åtaganden finns på fastighetsbeståndet.
Koncern not 7-10
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 7 Maskiner och inventarier 2014 2013
Vid årets början 5 386 4 291
Nyanskaffningar 222 1 110
Försäljningar/utrangeringar -267 -15
Vid årets slut 5 341 5 386
Ingående ackumulerade avskrivningar -2 341 -1 962
Försäljningar/utrangeringar 201 15
Årets avskrivningar -527 -394
Utgående ackumulerade avskrivningar -2 667 -2 341
Planenligt restvärde vid årets slut 2 674 3 045
Not 8 Pågående nyanläggningar och förskott 2014 2013
Vid årets början 2 653 5 379
Nyanskaffningar 15 379 27 508
Omklassificering -14 179 -30 234
Vid årets slut 3 853 2 653
Not 9 Koncernkonto
Bolaget är anslutet till koncernmoderns koncernkonto. Bolaget har likvida medel på ett underkonto i koncernkontostrukturen. Saldot på underkontot redovisas som en fordran / skuld på toppkontoinnehavaren på raden fordringar / skulder till koncernföretag.
Not 10
Förändring av eget kapital koncernen
Aktie- kapital
Övrigt tillskjutet kapital
Annat eget kapital inklusive
årets resultat Totalt
Vid årets början 1 000 1 906 64 837 67 743
Förskjutning inom eget kapital 0 53 -53 0
Lämnad utdelning 0 0 -3 500 -3 500
Årets resultat 0 0 4 865 4 865
Utgående balans 2014-12-31 1 000 1 959 66 149 69 108
2014-12-31 2013-12-31
Ej återbetalade villkorade aktieägartillskott 0 0
Koncern not 10-14
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 11 Avsättning för skatter 2014 2013
Uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader 2 386 644
Uppskjuten skatt på överavskrivningar 255 240
Summa avsättningar skatter 2 641 884
Not 12 Skulder till kreditinstitut Räntesats
Datum för ränteändring
Lånebelopp 2014-12-31
Lånebelopp 2013-12-31
Handelsbanken 3,45% 2016-06-10 10 000 10 000
Handelsbanken 3,86% 2017-10-30 10 000 10 000
Summa 20 000 20 000
Not 10
Förändring av eget kapital
Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie-
kapital
Uppskriv- nings-
fond Reserv- fond
Balanse- rat
resultat Årets
resultat Totalt Ingående balans 2013-01-01 1 000 0 1 000 58 304 -1 761 58 543
Överföring resultat föregående år 0 0 0 -1 761 1 761 0
Transaktioner med ägare:
Fusionsresultat 0 0 0 3 177 0 3 177
Årets resultat 0 0 0 0 6 300 6 300
Utgående balans 2013-12-31 1 000 0 1 000 59 720 6 300 68 020
Överföring resultat föregående år 0 0 0 6 300 -6 300 0
Transaktioner med ägare:
Lämnad utdelning 0 0 0 -3 500 0 -3 500
Årets resultat 0 0 0 0 4 794 4 794
Utgående balans 2014-12-31 1 000 0 1 000 62 520 4 794 69 314 2014-12-31 2013-12-31
Ej återbetalade villkorade aktieägartillskott 0 0
Not 13 Fördelning av skulders förfallotid 2014 2013
Förfallotid inom 1 år 17 514 12 102
Förfallotid mellan 1 och 5 år 77 091 75 207
Summa skulder 94 605 87 309
Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013
Personalkostnader 278
Förutbetalda hyresintäkter 1 161 2 805
Övriga upplupna kostnader 1 053 1 624
Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 492 4 429
Not 16 Anställda och personalkostnader 2014 2013
Kvinnor 0 0
Män 2 2
Summa 2 2
Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor
Styrelseledamöter inklusive VD 1 1
Andra personer i företagets ledning 0 0
Män
Styrelseledamöter inklusive VD 1 1
Andra personer i företagets ledning 0 0
Löner och andra ersättningar
Styrelse och VD 0 0
Övriga 850 829
Summa 850 829
Sociala kostnader Styrelse och VD
Övriga 318 260
Summa 318 260
Pensionskostnader Styrelse och VD
Övriga 126 120
Summa 126 120
Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader 1 294 1 209 Bonus och tantiem utgår ej
Not 17 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 2014 2013
Hyresintäkter 7% 21%
Administrationskostnader 18% 13%
Moderbolaget not 15-17
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 15 Ställda säkerheter 2014 2013
Fastighetsinteckningar till kreditinstitut 20 400 20 400
Ställd pant till koncernföretag 26 650 26 650
Summa ställda säkerheter 47 050 47 050
Not 18 Finansiella intäkter 2014 2013
Vinst från HB/KB 3 588 2 912
Ränteintäkter från koncernföretag 633 543
Övriga ränteintäkter 7 7
Summa 4 228 3 462
Not 19 Finansiella kostnader 2014 2013
Räntekostnader till koncernföretag -976 -774
Övriga räntekostnader -731 -253
Summa -1 707 -1 027
Not 20 Bokslutsdispositioner 2014 2013
Lämnat koncernbidrag -53 -935
Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning enligt plan
-68 -330
Förändring periodiseringsfond 0 947
Summa -121 -322
Moderbolaget not 18-20
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Moderbolaget not 22-26
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 22 Maskiner och inventarier 2014 2013
Vid årets början 4 491 3 343
Nyanskaffningar 222 1 163
Försäljningar/utrangeringar -267 -15
Vid årets slut 4 446 4 491
Ingående ackumulerade avskrivningar -1 463 -1 037
Försäljningar/utrangeringar 201 15
Årets avskrivningar -521 -441
Utgående ackumulerade avskrivningar -1 783 -1 463
Planenligt restvärde vid årets slut 2 663 3 028
Not 23 Pågående nyanläggningar och förskott 2014 2013
Vid årets början 2 653 5 379
Anskaffningar 14 518 27 508
Omklassificeringar -14 179 -30 234
Vid årets slut 2 992 2 653
Not 24 Specifikation av
andelar i koncernföretag Säte i
Eget kapital
Årets resultat
Antal aktier
Andel av kapitalet
Bokfört värde Åkerby Industrihus AB, 556118-0174 Huddinge 6 178 0 1 000 100% 6 279 Fastighets AB Elektrikern 7,
556259-7517
Huddinge 153 1 100 100% 23
Älvsjö Industrihus AB, 556873-3587 Huddinge 50 9 500 100% 50 KB Industripark & Co, 916503-7996 Huddinge 0 0 0 100% 3 600 KB Söderorts Industrihus,
902004-1100
Huddinge 800 0 0 100% 7 390
HB Elektrikern 7, 916404-5610 Huddinge 0 0 0 50% 0
Summa 17 342 Not 25 Andra långfristiga värdepappersinnehav Bokfört värde
2014 Bokfört värde 2013
Andelar i bostadsrättsförening 50 50
Andra långfristiga värdepappersinnehav 0 0
Summa 50 50
Not 26 Fordringar hos koncernföretag
Bolaget är anslutet till koncernmoderns koncernkonto. Bolaget har likvida medel på ett underkonto i koncernkontostrukturen. Saldot på underkontot redovisas som en fordran / skuld på toppkontoinnehavaren på raden fordringar / skulder till koncernbolag.
Moderbolaget not 21
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 21 Byggnader, markanläggningar och mark 2014 2013
Byggnader
Vid årets början 148 704 123 201
Anskaffningar 703 2 084
Omklassificeringar 11 068 23 419
Sålda byggnader -8 091 0
Vid årets slut 152 384 148 704
Ingående ackumulerade avskrivningar -85 523 -81 601
Sålda byggnader 6 460 0
Årets avskrivningar -2 650 -3 922
Utgående ackumulerade avskrivningar 81 713 -85 523
Planenligt restvärde vid årets slut 70 671 63 181
Markanläggningar
Vid årets början 7 130 315
Anskaffningar 952 0
Omklassificeringar 0 6 815
Vid årets slut 8 083 7 130
Ingående ackumulerade avskrivningar -206 -21
Årets avskrivningar -387 -185
Utgående ackumulerade avskrivningar -593 -206
Planenligt restvärde vid årets slut 7 490 6 924
Mark
Vid årets början 11 892 11 892
Anskaffningar/försäljningar -1 108 0
Vid årets slut 10 784 11 892
Utgående redovisat värde 88 945 79 068
Sammanställning över planenliga restvärden
Byggnader 70 671 63 181
Markanläggningar 7 490 6 924
Mark 10 784 11 892
Summa restvärde byggnader, markanläggningar och mark 88 945 81 997 Marknadsvärde, verkligt värde per 30/4-2014 200 000
Fastighetsbeståndet är värderat enligt kassaflödesmetod, av DTZ 2014-04-30. Direktavkastningskrav på värde- ringen ligger i spannet -2,18% – 9,02% till en kalkylränta i spannet 6,85% – 11,1%. Extern värdering görs inte varje år och det verkliga värdet per 31/12-2014 bedöms hålla samma nivå som per 30/4-2014. Ingen uppskrivning av fastigheters värden har gjorts. Inga begränsningar finns för avyttring eller hyresinkomst. Inga väsentliga för- pliktelser eller åtaganden finns på fastighetsbeståndet.
Not 27 Leasing 2014 2013
Förfallotid inom 1 år 9 352 9 352
Förfallotid mellan 1 till 5 år 10 671 19 537
Förfallotid efter 5 år 0 0
Summa framtida leasingintäkter 20 023 28 889
Leasingavtal där företaget är leasegivare avser hyra av lokaler och bostäder. Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt på 3 år och indexregleras. Hyresavtal avseende bostäder och garage ingås normalt tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med 3 månaders uppsägningstid.
Not 28 Obeskattade reserver 2014 2013
Ackumulerade överavskrivningar 1 158 1 090
Periodiseringsfond beskattningsår 2014 0 0
Summa 1 158 1 090
Moderbolaget not 27-33
Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges.
Not 29 Skulder till kreditinstitut Räntesats Datum för
ränteändring Lånebelopp
2014-12-31 Lånebelopp 2013-12-31
Handelsbanken 3,45% 2016-06-10 10 000 10 000
Handelsbanken 3,86% 2017-10-30 10 000 10 000
Summa 20 000 20 000
Not 30 Fördelning av skulders förfallotid 2014 2013
Förfallotid inom 1 år 18 189 9 413
Förfallotid mellan 1 och 5 år 77 091 52 079
Summa skulder 95 280 61 492
Not 31 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013
Förutbetalda hyresintäkter 696 1 760
Personalkostnader 278 197
Övriga kostnader 267 1 382
Summa 1 241 3 339
Not 32 Ställda säkerheter 2014 2013
Fastighetsinteckningar för skulder till kreditinstitut 20 400 20 400 Ställd pant för skulder till koncernföretag 24 650 24 650
Summa ställda säkerheter 45 050 45 050
Not 33 Ansvarsförbindelser 2014 2013
Ansvar som bolagsman i handelsbolag och
komplementär i kommanditbolag 21 820 25 302
Huddinge den april 2015
Anna Wränghede Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har avlämnats den april 2015
Ernst & Young AB Ulf Strauss
Auktoriserad revisor
Årsredovisningens undertecknande
Stefan Wränghede Styrelseordförande och Verkställande direktör
Revisionsberättelse
50%
Fastighets AB Platåskon 556873-3595
KB Söderorts Industrihus 902004-1100
Fastighets AB Elektrikern 7 556259-7517
KB Industripark & Co 916503-7996
50%
AB Frijo 556046-8638
EA Trading AB 556210-2748
Wränghede Consulting AB 556360-5756
Fager & Nordqvist AB 556150-5115
Alvar Engine AB 556067-9663
Keyser Fastigheter AB 556064-8742
S.G. Westin Elcenter AB 556114-7785
Bro & Väg Mälardalen AB 556313-2397
Åkerby Industrihus AB 556118-0174
HB Elektrikern 7 916404-5610 Eric Andersson Gruppen AB
556287-3967
Edsbergs Park Fastigheter AB 556801-0705
Älvsjö Industrihus AB 556873-3587
CityNet AB 556117-9218 Broby Spår AB 556601-3479
Grävbolaget i Stockholm AB 556206-0920
Frijo Entreprenad AB 556206-3916
