FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET
SKÖVDE 2012
Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen.
Människor bor, arbetar, konsume- rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär- dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig- hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjunde året i rad låtit Demo- skop genomföra en undersökning.
Under november 2012 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner.
Kommunerna ligger alla inom Fastig- hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår.
Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fast- ighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Därefter anses också dagens hyresnivåer bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Tidigare år har även regeringens politik ansetts vara en positiv faktor, men de två senaste åren har allt fler fastighets- företagare tappat tilltron till dess utvecklingskraft. I 2012 års mätning är det fortfarande något fler som är positiva än det är som är negativa till regeringens politik, men mittpunkten är nära. Även när det gäller kommu- nernas hantering av fastighetsfrågor är detta något som svagt överväger till det positiva. Någonting som har blivit mindre av ett hinder för utvecklings- möjligheterna de senaste två åren är de kommunala fastighetsföretagens hyressättning. Sannolikt beror detta på att den nya lagstiftningen ställer krav på att allmännyttan ska bedrivas affärsmässigt. Inställningen till de
INLEDNING OCH
SAMMANFATTNING
kommunala bolagens hyressättning har nu övergått från svagt negativ till svagt positiv. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. Men det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak- torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj- ligheter. Vad som avses med kommu- nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2012 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak- torer som kommunens engagemang i utvecklin- gen av centrum, de allmänna kommunikation- erna, kommunens hantering av plan- och byg- gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr- kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta- gens perspektiv.
I 2012 års undersökning ligger det genom- snittliga indexet för samtliga 20 städer på 94 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Den övergri- pande trenden för samtliga undersökta kom- muner har varit stadigt negativ sedan 2007.
I Skövde är årets index 97 vilket är klart över snittet i 2012 års mätning. Samtidigt är resul-
tatet det lägsta som uppmätts för kommunen.
Åren 206-2007 hade Skövde ett index på 105 vilket var högst av samtliga undersökta kom- muner. Efter år 2010 sjunker indexvärdet för Skövde markant i de senaste två årens mätning- ar. Samtidigt har Skövde legat över snittet bland de undersökta kommunerna samtliga år som undersökningen har genomförts.
I de flesta kommuner har Fastighetsföreta- garindex sjunkit i 2012 års mätning. Det gjorde det år 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant för- bättring. Lidköping toppar listan år 2012 med ett index på 100, det vill säga samma nöjdhet som var genomsnittet för samtliga kommun- er år 2006. De kommuner som tappar mest i årets mätning är Linköping, Skara, Borås och Mölndal som alla minskar med fem enheter, medan Västervik är den kommun som med ett värde på 89 får lägst index i årets mätning.
Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att ut- vecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100.
Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.
TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2012 (PROCENTBALANS)
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2012
Kommentar: Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN
För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Skövde är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Skövde mot ett genom- snittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de fles- ta sorters företag är att det i allmänhet i kom- munen finns ett klimat som gynnar företagan- de och att det finns förutsättningar för rim- lig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet
Näringslivsklimatet är gynnsamt
Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering
Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är goda i Skövde. Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsam- heten. Detta är inget unikt för Skövde utan
gäller de flesta av de undersökta kommunerna.
Däremot är resultaten överlag över genomsnittet när man ser på Skövde. Totalt 84 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är över genomsnittet på 75 procent för samtliga undersökta kommun- er. En ungefär lika stor andel (86 procent) anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är 17 procentenheter över snittet. Ytterligare något fler (89 procent) anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen. Även detta resultat är klart över snittet för samtliga undersök- ta kommuner som ligger på 68 procent. Däremot är det är betydligt färre (32 procent) som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kom- munala och privata fastighetsägare. Detta resultat är istället något under snittet i undersökningen där 37 procent anser detta.
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighets- företagarna fått ta ställning till följande sex påståenden:
De allmänna kommunikationerna fungerar bra
De kommunala avgifterna är rimliga
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2012 - SKÖVDE
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
De flesta av fastighetsföretagarna i Skövde (84 procent) tycker att de allmänna kommunikation- erna fungerar bra. Detta är i nivå med snittet för samtliga undersökta kommuner. Något färre (77 procent) tycker att kommunens krav på sophan- tering är rimliga vilket dock är strax över genom- snittet som ligger på 73 procent. Totalt 84 pro- cent anser att de kommunala avgifterna är rim- liga vilket är hela 24 procentenheter över snittet för samtliga kommuner på 60 procent. Det är klart färre som tycker att planärenden fungerar smidigt i kommunen, men resultatet på 45 pro- cent är ändå något över genomsnittet på 38 pro- cent. En lika stor andel tycker att byggärenden fungerar smidigt i kommunen vilket är i nivå med genomsnittet. En något större andel (50 procent) tycker att handläggningstiderna är rim- liga vilket däremot är över snittet på 42 procent för samtliga undersökta kommuner.
SAMARBETET MED KOMMUNEN
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjän- stemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj-
ligheter är det också en förutsättning att kom- munen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av det- ta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning
Kontakterna med politiker fungerar bra
Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
Överlag ger fastighetsföretagarna i Skövde kom- munen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 75 procent anser att kommunen informerar i till- räcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är över snittet på 68 procent för samtliga kommuner i undersökningen. En något min- dre andel (73 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket också är strax över snittet på 68 procent. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommu- nala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker.
Så ser det ut i de flesta kommuner. I Skövdes fall ligger resultaten för tjänstemännen över genom- snittet för samtliga undersökta kommuner med- an resultatet för politiker ligger under snittet.
Totalt 73 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra och 32 procent tycker att kontakten fungerar bra med stadens politiker.
FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID
För Skövdes räkning är det några områden som uppvisar långsiktiga förändringar. Ett av de mönster som framkommer är att andelen som tycker att kommunen informerar om vik- tiga förändringar i rimlig utsträckning ökar över tid. År 2006 var det 66 procent som tyck- te detta medan det år 2012 är 75 procent som instämmer. En annan tendens som är tydlig är att andelen som tycker att kontakten med kom- munens politiker fungerar bra har minskat med 14 procentenheter från 46 procent år 2006 till 32 procent år 2012. Under samma tidsperiod minskar också andelen som tycker att plan- och byggärenden fungerar smidigt. När det gäller byggärenden minskar andelen nöjda med 13 procentenheter och när det gäller planärenden minskar andelen nöjda med 23 procenten- heter. Även kommunens handläggningstider och konkurrenssituationen med det kommu- nala fastighetsföretaget får över tid något sämre omdömen. En oroande tendens som syns de
senaste åren är att andelen som tycker att kom- munen är engagerad i utvecklingen av centrum minskar kraftigt. År 2010 var det 85 procent som tyckte detta medan det två år senare endast är 66 procent som tycker detsamma.
Om man ser till enbart de senaste två årens mätningar sker det en del större förändringar.
En av de tydligaste är att andelen som tycker att det är en god investering att köpa fastigheter i Skövde ökar markant, från 65 till 89 procent.
En annan kraftig förbättring sker när det gäller andelen som tycker att de kommunala avgifter- na är rimliga. Den ökar från 69 procent till 84 procent år 2012. Kommunens handläggnings- tider och hantering av plan- och byggärenden lyfter också med vardera 10 procentenheter.
Detsamma gäller andelen som tycker att kon- takten med kommunens tjänstemän och poli- tiker fungerar bra. Slutligen ökar även andelen som tycker att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet med nio procentenheter, från 75 till 84 procent.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – SKÖVDE
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta- gen i hela kommunen. En levande och attrak- tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön- ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng- ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär- nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer.
På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens.
På frågan om hur väl stadskärnan i Skövde står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en stark position. Totalt sett är det 80 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Genomsnittet för samtliga kom- muner ligger på 64 procent så resultatet för Skövde är klart bättre. Totalt sett är det dessu- tom 32 procent som anger att stadskärnan står sig ”Mycket bra” vilket är fler än i någon annan av de undersökta kommunerna. Tyngdpunkten ligger ändå på svaret ”Ganska bra” med 48 pro- cent. Bland de 18 procent som är negativa lig- ger en stor del av tyngdpunkten (16 procent) på svaret ”Ganska dåligt”, medan endast 2 procent har svarat ”Mycket dåligt”.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handels- platser i regionen?
Kommentar: Ny fråga år 2012
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2012 – SKÖVDE
TILLVÄXTFAKTORER
Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar- na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar till- växtmöjligheterna mycket positivt medan det
möjligheterna i negativ riktning. I följande dia- gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till till- växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi- tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.
I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos- itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kom- muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till- växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom- munens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom-
munernas stöd till egna bolag.
Fastighetsföretagen i Skövde avviker en del från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Man är klart mer positiv till hur eft- erfrågan på marknaden påverkar utvecklingsmöj- ligheterna. Man är även betydligt mer benägen att se nivån på kommunala taxor och avgifter som någonting som stärker dessa möjligheter.
Samtidigt är det betydligt färre som anser att kommunens stöd till egna bolag är någonting som hindrar utvecklingsmöjligheterna. Däremot är man mer benägen att tycka att det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten hindrar utvecklingen än man är i genomsnitts- kommunen.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.
PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - SKÖVDE
KOMMUNENS PRIORITERINGAR På den kommunala nivån fattas mängder av beslut som berör fastighetsföretagens verk- samhet. Här drivs prioriteringarna av lokala förutsättningar, nationella och regionala hänsyn samt av politisk ideologi. Det rör exempelvis infrastruktursatsningar, miljöfrågor samt inte minst bygg- och stadsutvecklingsfrågor. Hur och i vilken riktning dessa beslut fattas påverkar fastighetsföretagen. Inom ramen för årets undersökning av fastighetsföretagarklimatet ställdes därför en fråga om hur fastighetsföreta- gen ser på kommunens prioriteringar inom des- sa områden.
Överlag är det en klar majoritet av fastighets- företagen som tycker att Skövde kommun pri- oriterar rätt i dessa frågor. Starkast stöd har kommunen för sina prioriteringar när det gäller infrastruktur. Här är det hela 84 procent som tycker kommunen prioriterar rätt och 11 pro-
cent som tycker att prioriteringarna är felaktiga.
Detta resultat är 25 procentenheter över snittet för samtliga undersökta kommuner. Även när det gäller kommunens prioriteringar inom miljö stöds av drygt hälften av fastighetsföreta- garna. 52 procent tycker att kommunen prior- iterar helt eller mestadels rätt, vilket däremot är klart under snittet som ligger på 65 procent.
Samtidigt är det så mycket som 25 procent som tycker att kommunen prioriterar helt eller mes- tadels fel när det gäller miljöfrågor. Slutligen är det 66 procent som tycker att kommunen pri- oriterar rätt när det gäller bygg- och stadsut- vecklingsfrågor och 14 procent som anser att prioriteringarna går i fel riktning. Också detta resultat är en bit över snittet för samtliga kom- muner i undersökningen där 56 procent tycker kommunen prioriterar rätt.
Fråga: Vad anser du om kommunens prioriteringar i allmänhet när det gäller…?
Kommentar: Ny fråga år 2012. I diagrammet anges den procentuella andel som anser att kommunen prioriterar helt eller mest rätt. Frågans övriga svarsalternativ ”Mest fel”, ”Helt fel” samt ”Vet ej” särre- dovisas ej. Andelen ”Vet ej/ej svar” uppgår för respektive fråga till 15, 10 respektive 20 procentenheter.
Dessa ingår i underlaget för procentberäkningen.
KOMMUNENS PRIORITERINGAR 2012 – SKÖVDE
FASTIGHETSÄGARNA
Fastighetsägarna är en rikstäckande branschor- ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets- marknaden, handeln och annan företagsverk- samhet. Fastighetsägarna representerar omkring 17 000 medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrät- ter för bostäder, lokaler och industrifastigheter.
Övriga är bostadsrättsföreningar.
Fastighetsägarna GFR är en av fyra region- föreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 700 fastigheter i Västra Götalands-, Värm- lands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlems- företag i Skövde kommun uppgår till omkring 130 stycken.
Våra medlemmar utgör en central del av sam- hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam- het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam- mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti- gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret- agarklimatet i Skövde. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive min- dre bra i Skövde kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighets- företagarklimatet och dels för att kunna iden- tifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Skövde och Fastighetsä- garna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbe- tet framåt.
OM UNDERSÖKNINGEN
Under perioden 5 till 22 november genom- fördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Skövde är 44. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighets- företag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Anto- ni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
Fastighetsföretagarindex är ett samman- fattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhål- lande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2012 var 94 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedri- va lönsam fastighetsverksamhet inom kom- munen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kom- munen rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din kom- mun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mel- lan kommunala och privata fastighetsägare?
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg
