NYCKELDATA KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 1 491 1 mån (%) -0,5
Nettoskuld (MSEK) 3 051 3 mån (%) 16,4
Enterprise Value (MSEK) 4 542 12 mån (%) 4,9
Soliditet (%) 29,9 YTD (%) 8,0
Antal aktier f. utsp. (m) 27,6 52-V Högst 60,8
Antal aktier e. utsp. (m) 27,6 52-V Lägst 41,0
Free Float (%) 75% Kortnamn STEF B
2014A 2015A 2016E 2017E
Hyresintäkter (MSEK) 22 356 424 439
Driftnetto (MSEK) 13 247 300 317
Förv.res (MSEK) -3 119 159 184
EBT (MSEK) 32 370 156 184
EPS (förv.res. SEK) -0,15 4,30 5,76 6,66
EPS SEK 1,30 11,21 5,28 5,99
Tillväxt hyresint (%) N/A nmf 19,2 3,5
EPS tillväxt (%) N/A nmf -52,8 13,4
Driftnettomarg. (%) 58,2 69,2 70,7 72,1
2014A 2015A 2016E 2017E
EV/Hyresintäkter (x) nmf 12,8 10,7 10,3
EV/Driftnetto nmf 18,4 15,1 14,3
P/E (förv.resultat.) (x) nmf 12,6 9,4 8,1
P/BV (x) 1,0 1,0 0,9 0,9
P/NAV 1,00 0,95 0,88 0,83
Dir. avkastning (%) nmf 3,0 3,7 4,6
KURSUTVECKLING
HUVUDÄGARE KAPITAL
Kvalitena AB 25,0% 38,5%
Länsförsäkringar Fastighetsfond 9,8% 5,4%
Lantmännen 7,5% 4,2%
Staffan Rasjö 4,8% 2,6%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Seth Lieberman Q2-rapport
VD Fredrik Brodin Q3-rapport
CFO Magnus Sundell
RÖSTER
2016-08-19
• Noteringsplanerna fortskrider
• Nettosäljare av fastigheter
• Mindre estimatjusteringar
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings
NASDAQ OMX First North Fastigheter
Analytiker: Jonas Hellström
Stendörren AB med ursprung ur Kvalitena koncernen är ett fastighetsbolag med fokus på lager/lätt industri i
Stockholmsregionen. Bolaget ämnar förvärva, förvalta och förädla fastigheter inom detta segment.
BOLAGSINFORMATION
Noteringsplanerna fortskrider. Stendörren redovisade hyresintäkter om 104 MSEK (56) och ett driftnetto om 67 MSEK (35) i Q1 vilket stärkte överskottsgraden till 64%
(63). Trots engångskostnader om ca 2 MSEK i samband med det planerade listbytet till Stockholmsbörsen stärktes förvaltningsresultatsmarginalen till 26% (23). Detta påvisar att bolaget börjar åtnjuta skalfördelar av den sedan 2014 fördubblade fastighetsportföljen. Bolaget uppnådde under kvartalet det finansiella målet med en soliditet om 30% och höjde samtidigt målet till 35% vilket planeras att nås i slutet av 2017.
Nettosäljare av fastigheter. Stendörren var för första gången någonsin nettosäljare av fastigheter under kvartalet och uthyrningsbar yta minskade sekventiellt till 575 tkvm (585).
Trots det ser bolaget dock fortsatt goda möjligheter till förvärv vilket tyder på att tillväxten inte kommer att avta framgent. Det finns inga uppsatta tillväxtmål utan ledningen fokuserar på att vara opportunistiska och anpassa sig till de möjligheter marknaden erbjuder. Givet det nya soliditetsmålet kommer dock eventuella framtida förvärv åtminstone delvis behöva finansieras med emission av nya aktier. Under kvartalet genomförde Stendörren sitt första förvärv i Uppsala vilket är en marknad ledningen ser stor potential i. Med en vakans om ca 10%, en projektportfölj om ca 160 tkvm och en marknad som tillåter fortsatta förvärv saknar Stendörren inte alternativ för att öka intjäningen framgent.
Mindre estimatjusteringar. Ledningen kommunicerade en uppdaterad intjäningsförmåga som var i nivå med föregående kvartal med hyresintäkter om 426 MSEK och ett förvaltningsresultat om 172 MSEK (172-177). Med anledning av nettoförsäljningarna gör vi mindre estimatjusteringar för hyresintäkter och driftnetto för 2016 och 2017. Till följd av noteringskostnaderna skruvas förväntingarna för förvaltningsresultatet för 2016 ned.
Kostnaderna för central administration bör dock återgå till lägre nivåer efter listbytet till börsens huvudlista som förväntas ske under hösten.
2016-11-18 42
47 52 57 62
2015-11-25 2016-01-13 2016-02-24 2016-04-08
STEF B OMXSPI (ombaserad)
1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16E 3Q16E 4Q16E 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Hyresintäkter 56 94 99 107 104 107 107 107 N/A 22 356 424 439 453
Driftkostnader -21 -26 -29 -35 -36 -26 -28 -33 N/A -9 -110 -123 -123 -122
Driftnetto 35 68 71 72 68 80 78 75 N/A 13 247 301 317 331
Central administration -5 -6 -8 -12 -13 -11 -9 -9 N/A -3 -31 -42 -37 -38
Finansnetto -17 -25 -27 -29 -27 -24 -24 -24 N/A -12 -97 -99 -96 -96
Förvaltningsresultat 13 37 37 31 27 46 45 41 N/A -3 119 159 184 197
Värdeförändring fastigheter 7 72 17 164 37 0 0 0 N/A 35 260 37 0 0
Värdeförändring derivatinstr. -13 16 -28 17 -40 0 0 0 N/A 0 -8 -40 0 0
EBT 7 125 26 212 24 46 45 41 N/A 32 370 156 184 197
Skatt -1 -27 -3 -30 4 -5 -4 -4 N/A -7 -61 -9 -18 -20
Nettoresultat 6 98 23 182 27 41 40 37 N/A 25 310 146 166 177
EPS e. utsp. (SEK) 0,20 3,55 0,85 6,59 0,98 1,49 1,47 1,35 N/A 1,30 11,21 5,28 5,99 6,43
EPS (förv.res.) 0,47 1,35 1,34 1,13 0,98 1,66 1,63 1,50 N/A -0,15 4,30 5,76 6,66 7,14
Tillväxt hyresintäkter Q/Q 155% 67,2% 5,5% 8,0% -2,7% 2,5% 0,0% 0,5% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A nmf nmf 14% 8% 0% N/A N/A nmf 19% 4% 3%
Just. Driftnetto/Intäkter 63% 73% 71% 68% 65% 75% 73% 70% N/A 58% 69% 71% 72% 73%
Just. EBVAT/Intäkter 23% 40% 37% 29% 26% 43% 42% 39% N/A -13% 33% 38% 42% 44%
Just. EBT marginal 12% 133% 27% 199% 23% 43% 42% 39% N/A 145% 104% 37% 42% 44%
MSEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E SEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Kassaflöde från rörelsen N/A -2 130 144 166 177 EPS N/A 1,30 11,21 5,28 5,99 6,43
Förändring rörelsekapital N/A -31 -40 -38 16 15 Just. EPS N/A 1,30 11,21 5,28 5,99 6,43
Kassaflöde löpande verksamheten N/A -33 90 106 181 193 BVPS N/A 43,1 53,9 57,6 61,6 65,5
Kassaflöde investeringar N/A -33 -709 73 66 66 CEPS N/A neg 3,25 3,84 6,55 6,98
Fritt kassaflöde N/A -66 -619 179 247 259 DPS N/A 0,00 1,60 2,00 2,50 3,00
Kassaflöde fin. verksamheten N/A 87 637 26 -55 -69 ROE N/A nmf 27% 9% 10% 10%
Nettokassaflöde N/A 22 18 205 192 190 Just. ROE N/A nmf 27% 9% 10% 10%
Soliditet N/A 36% 30% 30% 31% 33%
AKTIESTRUKTUR 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Fastigheter N/A 2 186 4 889 4 810 4 744 4 678 Antal A-aktier (m) 2,5
Totala tillgångar N/A 2 289 5 024 5 315 5 436 5 558 Antal B-aktier (m) 25,1
Eget kapital N/A 819 1 489 1 591 1 701 1 810 Totalt antal aktier (m) 27,6 +468 121 317 00
Kassa och bank N/A 32 50 257 449 638 www.stendorren.se
Nettoskuld N/A 1 313 3 135 2 934 2 742 2 553
Soliditet
Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu
107 104 431 424 447 439
Driftnetto 74 68 307 301 323 317
Just. EPS 1,49 0,98 6,33 5,76 6,90 6,66
-2%
-3%
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
-3%
-8%
-34%
-2%
-2%
-9%
RESULTATRÄKNING MSEK
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
MSEK
Strandvägen 5A 114 51 Stockholm
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Hyresintäkter
Förändring Förändring
Skillnad
Q1 2016A 2016E 2017E
-2%
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)
TILLVÄXT & BALANSRÄKNING
NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
MARGINALUTVECKLING, RULLANDE 12m
RETURN ON EQUITY Geografisk fördelning (fastighetsbestånd ÅR 2015)
0 50 100 150 200 250 300 350
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Hyresintäkter Driftnetto
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E
2014 2015 2016
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E
2014 2015 2016
Net CapEx/Förvaltningsfastigheter
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0 20 40 60 80 100 120
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E
2014 2015 2 016
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0,0X 20,0X 40,0X 60,0X 80,0X 100,0X 120,0X
40%
50%
60%
70%
2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto
Fördelning yta (area) Hyresgästsplit
BOLAGSBESKRIVNING
Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag med fokus på kommersiella lokaler, primärt lätt industri och lager i Stockholmsområdet. Portföljen har sitt ursprung i Kvalitena AB som grundades för 20 år sedan och som bortom sitt ägarskap i D. Carnegie & Co även är huvudägare i Stendörren.
Bolaget ämnar bibehålla ett tydligt fokus på kassaflöde och öka sitt förvaltningsresultat. I regel innebär fokus mot lager och lätt industri en relativt låg operativ risk i och med avtalsstrukturen särskilt om detta kombineras med en stark lokal marknad och välrenommerade hyresgäster. Stendörren eftersträvar detta i sin målsättning. Avtalsstrukturen innebär i regel att kontrakten är långa och att en stor del av driften ligger hos kund.
Fastigheterna har i regel jämfört med andra segment relativt höga direktavkastningar vilket skapar möjligheter för löpande kassaflöden till nyinvesteringar.
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT
* Per 2016-03-31
Lätt Industri Lager/logistik Kontor Retail Övrigt
Coop
Silex
Tyco
Äventyrslandet i
Stockholm
Åtta 45 Tryckeri
DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION Ansvarig utgivare: Claes Vikbladh, Remium Nordic AB (Remium)
Analys utarbetad av: Jonas Hellström, analytiker, Remium DISCLAIMER
Innehåll och källor
Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Denna typ av review uppdateras normalt varje kvartal. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i detta dokument baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i materialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning.
Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i detta dokument före publicering.
Risker
Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning.
Värderingsmetoder
Åsikter, rekommendation och riktkurs i denna analys är baserad på en eller flera värderingsmetoder. En vanligt förekommande värderingsmetod är kassaflödesanalys där framtida kassaflöde är diskonterat till nuvärde. Remiums analytiker kan också använda sig av olika typer av värderingsmultiplar såsom P/E-tal och/eller EV/EBIT ofta relaterade till jämförbara aktier. I vissa fall kan även en jämförelse göras mellan substansvärdet och bolagets marknadsvärde. Remium anger en riktkurs på huvuddelen av analyserade bolag. Denna bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad idag.
Intressekonflikter
Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/Remium.
Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight.
Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen.
Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Stendörren, dels Introduce, dels uppdrag som Likviditetsgarant och dels Certified Adviser. Remiums corporate finance- avdelning har under de senaste 12 månaderna ej utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Stendörren. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat detta dokument, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller ingen ersättning som är knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag.
Spridning av detta dokument
Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder.
Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas.
Om Remium
Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn.
