Övergripande om ekonomiska konsekvenser Givet de svårigheter som finns att bedöma de kvantitativa Givet de svårigheter som finns att bedöma de kvantitativa

ekono-miska effekterna av utredningens förslag, läggs tonvikten här vid att göra kvalitativa bedömningar av förslagens konsekvenser. Det gäller främst konsekvenser för

• ny- och ombyggnad av olika upplåtelseformer

• intäkter och kostnader för stat, kommuner, byggaktörer och hushåll

• bostads- och finansmarknadens funktionssätt.

I avsnitt 4.2 görs dock även övergripande kvantitativa bedömningar av de ekonomiska effekterna av föreslagna åtgärder på statens intäkter och kostnader, givet antaganden om hur mycket en föreslagen åtgärd kommer att efterfrågas samt andra relevanta antaganden.

Det är i huvudsak följande grupper som berörs av utredningens förslag:

• byggaktörer

• staten och olika myndigheter

• kommuner

• kreditgivare

• hushåll

• företag i andra branscher.

4.1.1 Kvalitativa konsekvensbedömningar

Utredningens förslag bedöms i sin helhet kunna bidra till att till-skottet av bostäder blir större, jämfört med om inga av utredningens förslag genomförs. Dessutom bedöms var och en av de enskilda för-slagen förbättra finansieringsförutsättningarna och därmed positivt påverka ny- och ombyggnad av bostäder.

Produktionen av bostäder är för närvarande nära taket för till-gänglig kapacitet vad gäller arbetskraft. Det finns också tecken på att vissa marknadssegment börjar bli mättade.¹ De föreslagna åtgärderna bedöms därmed på kort sikt endast marginellt påverka antalet ny- och ombyggda bostäder, totalt sett i landet. Däremot kan förslagen även i närtid ha en positiv effekt på ny- och ombyggnad för vissa marknadssegment, som svagare marknader.

Större effekt i sämre konjunktur

Utredningens förslagna åtgärder bedöms ha liten effekt i nuvarande konjunkturläge, eftersom byggresurserna framförallt riktas mot om-råden där finansieringen inte är ett problem. Vid en vikande kon-junktur, då priserna ligger stilla eller faller, kan dock förslagen utgöra ett stöd för bostadsbyggandet även på de bostadsmarknader som är heta just nu. Bättre finansieringsförutsättningar kan vara en faktor som till en begränsad kostnad stöttar bostadsbyggandet.

Effekter på ny- och ombyggnad

I kapitel 11 analyseras effekterna av utredningens åtgärdsförslag och tabell 4.1 och 4.2 ger en schematisk sammanfattning. Utredningen bedömer att föreslagna åtgärder genomgående kommer att ha positiva övergripande effekter på ny- och ombyggnad av bostäder.

1 Enligt Boverkets Indikatorer, november 2017, har utbudet av bostadsrätter till salu på den

++ positiv effekt, + viss positiv effekt, 0 ingen effekt, (-) viss risk för negativ effekt, - negativ effekt.

När det gäller utredningens fokusområden, svagare marknader, mindre aktörer samt hyresbostäder och studentbostäder, visas de förväntade effekterna i tabell 4.2, baserat på analysen i kapitel 11. Även effek-terna i händelse av en finansiell kris eller vid ekonomisk instabilitet visas i tabellen.

Alla förslag bedöms ha positiva effekter på svaga marknader, genom att de underlättar finansieringen. Detsamma gäller vid ekono-misk osäkerhet, där framtidsutsikterna är oklara och det kan vara svårare att få finansiering. Utredningen ser positiva effekter i huvud-sak för mindre byggaktörer, framförallt på svaga och ofta lokalt av-gränsade bostadsmarknader. Effekterna på hyres- och studentbo-städer bedöms som svagt positiva. Där bedömer utredningen att den största effekten ligger i en tidigare utbetalning av investeringsstödet.

Nyproduktionen av hyresbostäder på svaga marknader och mindre aktörer gynnas också av den föreslagna hyresförlustgarantin. Statliga kreditgarantier och topplån förväntas gynna alla former av bostads-byggande och därmed också hyresrätter och studentbostäder.

++ positiv effekt, + viss positiv effekt, 0 ingen effekt, (-) viss risk för negativ effekt, - negativ effekt.

Konsekvenser för intäkter och kostnader för staten

En övergripande kvalitativ bedömning av de statsfinansiella konse-kvenserna av utredningens förslag till åtgärder visas i tabell 4.3. Alla förändringar av kreditgarantierna som utredningen föreslår orsakar vissa administrativa kostnader men dessa täcks av Boverkets avgifter för garantierna. Det uppstår däremot kostnader i samband med igång-sättandet av hyresförlustgarantin samt för en eventuell subvention av den.

Den nya modellen för statliga topplån orsakar både en engångs-kostnad i form av ett tillskott till Almis lånefond för topplånen och en permanent effekt i form av administrativa kostnader som uppstår hos Almi.

Startbidraget för byggemenskaper orsakar kostnader i relation till antalet byggemenskaper som får bidraget men bara upp till det tak som sätts av anslaget. Utöver detta tillkommer kostnader för Boverket för administrationen av bidraget.

Översynen av K3-regelverket bedöms kunna hanteras inom ramen för Bokföringsnämndens ordinarie verksamhet.

Effekten av investeringsstödet är en engångseffekt i form av en tidigareläggning av utgifterna och kostnaden utgörs av räntekostna-derna av denna förskjutning. Totalt sett är effekten dock noll, efter-som det totala årliga anslaget för investeringsstödet inte överskrids.

4.1.2 Konsekvenser om förslagen inte genomförs

Utredningens bedömning är att om inte någon av de förslagna åtgär-derna genomförs, kommer bostadsbyggandet i mindre kommuner utanför storstadsområdena att fortsatt ligga på en låg nivå, med risk

för att bostadsbyggandet, inklusive ombyggnad och renovering, på svagare marknader inte kommer att motsvara behovet.

För att kunna bedöma additionaliteten (dvs. om förväntade effek-ter annars inte skulle ha uppstått) av föreslagna åtgärder behövs en uppfattning om hur utvecklingen på bostadsmarknaden utan ytter-ligare statlig intervention skulle se ut i framtiden, helst på lokal nivå.

Boverket har i en rapport till regeringen förslagit att bedömningar av det framtida bostadsbyggnadsbehovet ska göras årligen med en prognoshorisont på tio år.² Boverkets förslag har under våren 2017 varit ute på remiss och regeringen har även tillsatt en särskild utredare för att med Boverkets förslag som utgångspunkt lämna förslag på hur bedömningar av bostadsbyggnadsbehovet ska fördelas på kom-munerna.³ Boverket skulle under hösten 2017 ha påbörjat ett arbete med regionala byggbehovsprognoser för bostäder. Tyvärr har detta arbete stött på tekniska problem, vilket gör att utredningen inte har fått tillgång till någon regional fördelning av det bedömda bostads-byggnadsbehovet.

Utgångspunkten för utredningens bedömning av vad som skulle hända om inte förslagna åtgärder vidtas är därför den övergripande bedömning av bostadsbyggnadsbehovet, som Boverket presenterade i juli 2017, kompletterat med den bild som utredningen fått av situa-tionen, särskilt på svagare bostadsmarknader och för mindre aktörer, och som visas i kapitel 7 samt aktuellt bostadsbyggande, som redo-visas i avsnitt 6.1.

Boverkets senaste bedömning av bostadsbyggnadsbehovet, i juli 2017, är att det behöver byggas 600 000 bostäder i landet fram till 2025, motsvarande i genomsnitt 66 700 nya bostäder per år, med en nivå på drygt 80 000 bostäder årligen under de första fyra åren.⁴ Behovet drivs av flera faktorer, bland annat befolkningstillväxt, konjunkturläge och en åldrande befolkning. Som nämns i kapitel 6 påbörjades i hela landet cirka 64 600 bostäder under 2016. Boverkets prognos är att det på-börjas 76 000 bostäder år 2017 och 73 500 bostäder år 2018.⁵ Utred-ningen ser att det i många kommuner utanför storstadsområdena har byggts ytterst få bostäder under de senaste 10–15 åren. Dessutom byggs det inte bostäder i den utsträckning som dessa kommuner ser

2 Boverket, 2016: En metod för bedömning av bostadsbyggnadsbehovet.

3 Dir. 2017:12 Kommunal planering för bostäder.

4 Boverket, 2017: Beräkning av behovet av nya bostäder till 2025.

5 Boverket, 2017: Boverkets indikatorer, november 2017.

behov av (figur 6.3). Såväl finansieringsproblem som lönsamhetspro-blem ligger till grund för det låga bostadsbyggandet på de svagare bostadsmarknaderna (se t.ex. avsnitt 7.2.6).

Slutsatsen är att bostadsbyggandet utan några åtgärder kommer att fortsätta att vara lågt eller obefintligt på de svagare marknaderna.

Därmed har alla åtgärder som underlättar finansieringen en potential att påverka bostadsbyggandet positivt och effekterna av de av utred-ningen föreslagna åtgärderna är i grunden additionella.

Alternativa sätt att underlätta finansieringen

Ett alternativt sätt att underlätta finansiering av ny- och ombyggnad samt renovering och upprustning är att genom investeringsstöd minska behovet av kapital som behöver förräntas. Investeringsstöd förbättrar framförallt lönsamheten, men om utbetalning sker i för-skott kan det även underlätta finansieringen.