Finansiering av bostadsbyggande principiellt sett Nyproduktion av bostäder sker vanligen med någon form av extern Nyproduktion av bostäder sker vanligen med någon form av extern

lånefinansiering i kombination med eget kapital från byggaktören, vanligen fastighetsägaren eller den som har ett tomträttsavtal på fastigheten. Lånet utgörs av en byggkredit för löpande utgifter under byggtiden, vilken sedan läggs om till en slutfinansiering i form av ett fastighetslån eller bostadslån när bygget är klart. För byggherren gäller det att kunna finansiera tre skeden – projektering, byggtid och förvaltningsskede – medan lånemöjligheterna vanligen är begränsade till de två senare skedena. Förutsättningarna för extern finansiering ser lite olika ut beroende på aktör och upplåtelseform.

Hyresrätt

Kommunala bostadsbolag har genom sin ägare möjlighet att få lån från Kommuninvest. Det finns olika modeller för detta: En är att kommunen lånar till låg ränta av Kommuninvest och bostadsbolaget i sin tur lånar av kommunen, till marknadsmässig ränta. Kommun-invest lägger sig inte i vilka lånevillkor som kommunen ger sitt bolag.

De kommunala bolagen skulle alltså i princip kunna lånefinansiera hela produktionskostnaden. En annan modell är att det kommunala

bostadsbolaget lånar från Kommuninvest direkt, utan att gå via kom-munen. Kommunen ställer då ut borgen för lånet.

Privata fastighetsägare som vill bygga hyresbostäder vänder sig till aktörer på den öppna kreditmarknaden, oftast någon bank. De kan, beroende på kreditvärdighet och förutsatt att banken tror på pro-jektet, beviljas en byggkredit på t.ex. 75 procent av det bedömda marknadsvärdet för det planerade hyreshuset. Byggkrediten är ett lån som lyfts stegvis, enligt en lyftplan för att klara kostnaderna efter hand som de uppstår. När huset väl står klart läggs ett fastighetslån upp, baserat på det då bedömda marknadsvärdet.

För såväl allmännyttiga som privata fastighetsägare som bygger för egen förvaltning gäller att fastigheten måste ge långsiktiga intäkter i form av hyresuttag, som i kombination med bedömd värdeutveckling på fastigheten täcker drifts- och underhållskostnader, kapitalkostnader och krav på avkastning.

Bostadsrätt

När det gäller bostadsrätt behövs, precis som för hyresrätt, en bygg-kredit under byggtiden. En bostadsrättsförening får, efter tillstånd från Bolagsverket, ta emot förskott på insatsen, dvs. det belopp som bostadsrättsinnehavaren betalar till bostadsrättsföreningen när bo-stadsrätten upplåts för första gången. Förskottet får uppgå till ett belopp som högst motsvarar den beräknade insatsen.¹² Dessa för-skott kan i princip användas som eget kapital under byggtiden. Det krävs dock att föreningen ställt betryggande säkerhet hos Bolags-verket för återbetalning av förskotten. Säkerheten ska täcka det sam-manlagda beloppet av förskotten, och bestå av en bankgaranti eller annan likvärdig säkerhet.¹³ Kravet på säkerhet kan innebära en restrik-tion för mindre aktörer, inte minst för en bostadsrättsförening som bygger i egen regi.

För den slutliga finansieringen behöver föreningen ett fastighets-lån men en betydande del av finansieringen sker genom eget kapital i form av medlemmarnas insatser. I bostadsrättsföreningen kommer insatserna att bokföras som eget kapital och lånen som skulder.

12 Bostadsrättlagen (1991:614), 5 kap. 2 §.

Medlemmarnas insatser finansieras i sin tur normalt sett genom bostadslån, med den egna lägenheten som säkerhet.

Vid nyproduktion av bostadsrättslägenheter är det idag i allmän-het så att projekterings- och byggtiden kontrolleras av det bygg- eller projektutvecklingsbolag som initierat projektet. Finansieringen sker genom byggbolagets insats av eget kapital, banklån i form av byggkredit samt förskott på medlemmarnas insatser. Eftersom det i det läget inte finns något färdigt bostadshus ställs normalt komplet-terande säkerhet till banken, ofta i form av moderbolagsborgen.

Bankens utgångspunkt vid värderingen är att om föreningen skulle gå i konkurs så ska huset kunna säljas som en hyresfastighet, och banken värderar därför bostadsrättsfastigheter som om de vore hyresfastigheter. Produktionskostnaden överstiger ofta marknads-värdet för den färdiga bostadsrättsfastigheten.

Kooperativ hyresrätt

Även i kooperativ hyresrätt betalar medlemmarna en insats, här kallad upplåtelseinsats¹⁴, till föreningen i samband med upplåtelse av en lägenhet. Föreningen har rätt att ta emot förskott på upplåtelse-insatsen.¹⁵ På samma sätt som för bostadsrätter måste Bolagsverket ha lämnat sitt tillstånd och föreningen ha ställt ut betryggande säker-het hos Bolagsverket för återbetalning av förskotten.¹⁶ En kooperativ hyresrättsförening som bygger i egen regi kan ha svårt att ställa ut en sådan säkerhet, medan en professionell aktör, som har andra tillgångar att använda som säkerhet, kan ha större möjligheter att använda för-skott på upplåtelseinsatserna som eget kapital under byggtiden.

En kooperativ hyresrättsförening som äger fastigheten själv (ägar-modellen) har inför slutfinansieringen i princip samma förutsätt-ningar som en bostadsrättsförening eller en hyresfastighetsägare att få ett fastighetslån. Bankens utgångspunkt vid värderingen är att fastigheten i händelse av likviditetskris ska kunna säljas som ett vanligt hyreshus. Vid den slutliga finansieringen kan de sammanlagda upplå-telseinsatserna användas som eget kapital, men lånebehovet blir större

14 Eller mer formellt ”medlemsinsats av särskilt slag.”

15 Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, 2 kap. 12 §.

16 Förordningen (2002:106) om kooperativa hyresrätter, 11 §.

än för en motsvarande bostadsrätt, eftersom upplåtelseinsatserna är lägre.

I de fall den kooperativa hyresrättsföreningen hyr fastigheten (hyresmodellen) är det vanligt att föreningen ger fastighetsägaren ett ränte- och amorteringsfritt lån motsvarande upplåtelseinsatserna. På så sätt minskar fastighetsägarens kapitalkostnader. Föreningens blockhyra blir därmed lägre, vilket i sin tur innebär att bostadshyrorna kan hållas på en lägre nivå än för en jämförbar hyresrätt.

Till skillnad mot i bostadsrätt kan hushåll i kooperativ hyresrätt inte använda lägenheten som säkerhet för lån till upplåtelseinsatsen.

Egnahem

Egnahem byggs antingen av enskilda hushåll eller av ett byggbolag, t.ex. en småhusfabrikant, för försäljning till slutkunden. Den slutliga finansieringen blir ett bostadslån, även kallat bolån.