finansiering av bostadsbyggande
7.4 Förutsättningar för hyresrätt jämfört med andra upplåtelseformer med andra upplåtelseformer
Den främsta skillnaden i förutsättningarna för att bygga hyresrätt jämfört med att bygga bostadsrätter eller egnahem är att den som bygger hyresrätter för egen förvaltning måste utgå från ett långsiktigt avkastningskrav, medan den som bygger för försäljning får sin av-kastning på insatt kapital direkt vid färdigställandet, när bostäderna säljs. Ett projekt med hyresrätt har därigenom en större sårbarhet inför en eventuellt minskad framtida efterfrågan, vilket vägs in i marknadsvärderingen och kan göra det svårare att få finansiering.
När det gäller bostadsrätt måste banken visserligen i sitt kreditbeslut väga in risken för att det inte ska gå att sälja alla lägenheter men den risken hanteras ofta genom att ställa krav på att en stor del av lägen-heterna ska vara tecknade49 innan projektet påbörjas. (Se även av-snitt 6.1.)
Den som bygger hyresbostäder behöver inte bara en byggkredit utan även, när huset är klart, ett fastighetslån på i stort sett samma belopp. Vid bostadsrättsproduktion löses en stor del av slutfinansier-ingen genom medlemmarnas insatser.
För kommunerna visar sig dessa skillnader i förutsättningarna i att det ofta är svårt att få privata aktörer intresserade av att bygga hyresrätter för egen förvaltning. Det gäller framförallt på svagare marknader.
7.4.1 Några kommuner närmar sig lånetaket
För de kommunala bostadsbolagen är finansieringen i sig oftast inget problem, eftersom de flesta finansierar sin verksamhet genom Kom-muninvest. Men det finns en restriktion: Kommunens samlade belåning får inte överstiga ett visst belopp per invånare och kom-munen kan behöva prioritera finansiering av kärnverksamheter som
49 Det vill säga en kund ska ha tecknat sig för att köpa lägenheten och betalat en boknings-avgift.
äldreboenden och skolor. Detta lånetak varierar från kommun till kommun, beroende på kommunens finansiella styrka (se avsnitt 6.3.3).
Ett antal kommuner – kanske 10–15 stycken – börjar närma sig låne-taket. Till skillnad från tidigare, då de kommuner som lånat mycket och därför närmat sig lånetaket, oftast haft god ekonomi och egna tillgångar, handlar det nu om kommuner med svagare ekonomiska förutsättningar.50
7.4.2 Lönsamhetsproblem vid ombyggnad av hyresrätter I många kommuner finns ett stort renoveringsbehov i det befintliga bostadsbeståndet. Det gäller inte minst hyreshusen från 1960- och 70-talet. De allmännyttiga bostadsföretagen kan finansiera en om-byggnad och upprustning genom Kommuninvest men har svårt att nå lönsamhet i en ombyggnad, något som gäller såväl privata som kommunala fastighetsägare. De hyror som behöver tas ut efter om-byggnaden blir ofta väsentligt högre än innan omom-byggnaden och hushållens betalningsförmåga kan vara begränsad. Ett problem ur ett finansieringsperspektiv är också att många av de åtgärder som be-höver genomföras inte är bruksvärdehöjande och därför inte får ligga till grund för en hyreshöjning. Det har lett till att flera fastighets-ägare gått över till att renovera lägenheter en och en, efter hand som de blir lediga, utan att åtgärda sådant som stammar, fönster och tak, medan det ur ett bostadsförsörjningsperspektiv skulle behövas mer långtgående insatser.
7.4.3 Besvärligare att värdera studentbostäder
I 2017 års bostadsmarknadsenkät bedömer 23 av landets 40 högskole-kommuner att de har ett underskott på studentbostäder. Det gäller såväl små som stora högskolekommuner. Orsakerna är desamma som när det gäller bristen på bostäder för ungdomar – de lediga lägen-heter som eventuellt finns är för stora och för dyra. Enligt kom-munerna kommer dock sammanlagt över 6 200 studentbostäder att påbörjas under 2017, en fördubbling jämfört med året innan. Under 2018 förväntas sammanlagt cirka 5 000 studentbostäder påbörjas
runt om i landet. En mycket stor del av planerade nya studentbo-städer byggs i Stockholmsregionen men sammanlagt ett 40-tal kommuner har någon del i tillskottet. De som bygger studentbostäder är framförallt privata aktörer, som står för över hälften av antalet bostäder, men även allmännyttiga bostadsbolag och stiftelser.51
Generellt sett verkar det inte vara några svårigheter med finan-sieringen vid byggande av studentbostäder. En del studentbostads-företag är kommunägda bolag och kan därmed få finansiering via sin ägare från Kommuninvest. Det kan möjligen vara svårt för nya studentbostadsbyggare att komma in i kommunerna – ungefär på samma sätt som det är svårt för andra mindre aktörer som är nya på marknaden.
Studentbostäder avviker dock i viss mån från annan hyresrätts-produktion, vilket kan utgöra en utmaning även i finansierings-hänseende. Produktionskostnaderna per kvadratmeter blir normalt sett högre för små lägenhetsstorlekar, där badrum och kök utgör en större andel av boytan. Driftskostnaderna är väsentligt högre för studentbostäder än för vanliga hyresbostäder, till följd av högre omsättning på lägenheterna och hög boendetäthet. Enligt Student-bostadsföretagen är kunskapen om studentbostäder ofta låg hos kreditgivarna, som finner det svårare att bedöma marknadsvärdet för studentbostäder, jämfört med vanliga hyresfastigheter. Bankför-eningen bekräftar att studentbostäder kan vara besvärligare än andra objekt att värdera, speciellt om de avviker från vad som kan betraktas som en normal utformning av ett hyreshus, t.ex. består av moduler.
Det är i sammanhanget också svårt att bedöma det långsiktiga be-hovet av bostäder som är byggda på ett sätt som kanske passar fram-förallt yngre personer. Den dag då behovet upphör kan det vara svårt att hitta en alternativ användning för dessa bostäder.
51 Boverkets webbplats, juli 2017: Bostadsmarknaden för olika grupper.
7.4.4 Tveksamhet inför kooperativ hyresrätt
Kooperativ hyresrätt är en upplåtelseform som har drag av såväl hyres-rätt som bostadshyres-rätt, en upplåtelseform som på många sätt liknar bostadsrätten såsom den ursprungligen fungerade. Den ger de boende betydligt större inflytande än i en vanlig hyresrätt men kräver inte att man riskerar ett stort kapital, som för en nybyggd bostadsrätt. Koope-rativ hyresrätt lyder under en egen lag.52 Kooperativ hyresrätt är i det här sammanhanget intressant som ett alternativt sätt att lägga upp finansieringen av ett bostadsprojekt, i synnerhet på marknader där in-tresset för att bygga bostäder är svagt från andra aktörer.
Fastigheten kan ägas av föreningen eller blockhyras
En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening, som har till ändamål att upplåta bostäder med hyresrätt till sina medlemmar.
Vid nyproduktion uppförs bostäderna antingen av föreningen, som bygger i egen regi – ”ägarmodellen” – eller i samarbete med en pro-fessionell fastighetsägare, som föreningen sedan blockhyr huset av –
”hyresmodellen”. Genom att de som ska bo i huset är beställare och medverkar i planeringen främjas ett livscykelperspektiv och en effek-tiv förvaltning.
Med ägarmodellen av kooperativ hyresrätt uppstår inget enskilt vinstintresse, vilket gör att månadshyran kan bli lägre än i nypro-ducerade hyresrätter – i synnerhet på sikt. Även med hyresmodellen finns förutsättningar att hålla nere hyrorna genom medlemmars egna insatser i förvaltningen och genom att föreningen själv håller i budget och hyressättning enligt självkostnadsprincipen. Ägarmodellen av kooperativ hyresrätt har mycket gemensamt med planeringsformen byggemenskap, som dock även kan ha annan upplåtelseform (se av-snitt 7.3.5).
52 Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Denna lag innebar ett permanentande av en
för-Upplåtelseinsatserna kan fungera som toppfinansiering
Medlemmarna i den kooperativa hyresrättsföreningen betalar en årlig medlemsavgift, som ofta ger en köplats i en intern bostadskö. För-eningen kan alltså, till skillnad från en bostadsrättsförening ha fler medlemmar än det finns lägenheter, vilket minskar risken för fram-tida vakanser. Vid inflyttning betalas en upplåtelseinsats, som normalt sett är väsentligt lägre än för jämförbara bostadsrätter. Lägenheten får inte säljas men upplåtelseinsatsen återfås normalt sett vid avflyttning.
Inför avflyttning sägs hyreskontraktet upp och lägenheten återgår till föreningen, för att hyras ut till en annan medlem – som får erlägga samma upplåtelseinsats till föreningen.
För föreningen fungerar de sammanlagda medlemsinsatserna som en ränte- och amorteringsfri toppfinansiering och bidrar på så sätt till att hålla nere ingångshyrorna och till föreningens soliditet.
Bankerna fortfarande tveksamma
Det förefaller fortfarande finnas en tveksamhet från bankernas sida gentemot kooperativ hyresrätt, vilket sannolikt åtminstone delvis bottnar i en osäkerhet om premisserna för den här upplåtelseformen.
Det verkar också vara dåligt känt att det går att få en statlig kredit-garanti via Boverket, och att den kan medges för upp till 95 procent av marknadsvärdet när det gäller kooperativ hyresrätt, vilket är mer än för andra upplåtelseformer, där gränsen är 90 procent.
Svårt få lån till upplåtelseinsatsen i kooperativ hyresrätt
Liksom upplåtelseformen bostadsrätt bygger kooperativ hyresrätt på att de boendes insatser är en del i slutfinansieringen av projektet. För hushåll i kooperativ hyresrätt är det dock svårare att få lån till upp-låtelseinsatsen. Eftersom det rör sig om en form av hyresrätt går det inte att använda lägenheten som säkerhet för lån. Å andra sidan är insatsbeloppet betydligt lägre och hushållet förlorar normalt sett inte sitt insatta kapital även om värdet skulle sjunka, vilket är en av po-ängerna med denna upplåtelseform. Dessutom finns det numera även en möjlighet att värdesäkra upplåtelseinsatserna. Föreningen kan enligt en ny bestämmelse i lagen om kooperativ hyresrätt bestämma
att en medlem som flyttar ut ska få tillbaka ett högre belopp än insat-sen, t.ex. genom en indexuppräkning.53 Tidigare var det bara möjligt att få tillbaka upplåtelseinsatsen till det nominella beloppet, vilket gjorde att värdet urholkades med inflationen.
Viss risk förbunden med upplåtelseinsatsen
Medlem har som framgått rätt att få tillbaka sin upplåtelseinsats vid avflyttning. Det belopp som utbetalas till en avgående medlem får emellertid inte överstiga medlemmens andel av föreningens eget kapital.54 Det finns alltså en viss risk att medlemmen förlorar hela eller delar av sin insats. Även om risken är liten, kan detta medföra en tveksamhet inför upplåtelseformen.
7.4.5 Bristande neutralitet mellan hyrt och ägt boende
Beskattningen av byggande och boende kan, liksom olika former av subventioner, bidra till skillnader mellan upplåtelseformerna ifråga om förutsättningarna för finansiering. När räntebidragen återfördes 1975 var ett av syftena att utjämna skillnaden till följd av in-komstbeskattningens effekt för olika upplåtelseformer. När ränte-bidragen sedan togs bort för egnahem på nittiotalet behölls de ett tag för hyresbostäder just för att väga upp fördelen av skatteavdragen i ägt boende och därmed utjämna de ekonomiska villkoren mellan upp-låtelseformerna. Det så kallade neutralitetsmålet i svensk bostadspolitik innebär att de skattemässiga förutsättningarna ska vara likvärdiga för de olika upplåtelseformerna.55 (Se avsnitt 9.2.) Räntebidragen avvecklades så småningom helt, även för hyresrätt, och därmed även den utjäm-nande effekt de haft på villkoren mellan hyrt och ägt boende.56
Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sabo hävdar att det råder bristande balans i de ekonomiska villkoren mellan upplåtelse-formerna både i nyproduktionen och i förvaltningsskedet. De kom-mer fram till att de nuvarande skatte- och subventionsreglerna bidrar
53 Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt, 2 kap. 9 a § första stycket.
54 Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt 2 kap. 9 a § andra stycket.
55 SOU 2000:34 Del III Skattemässig neutralitet mellan upplåtelseformerna.
56 Boverket, 2005: Många mål få medel. Boverkets utvärdering av statliga stöd till