Andra åtgärder

3.3.1 Statlig hyresförlustgaranti

Utredningens förslag: En statlig hyresförlustgaranti får mot avgift lämnas till den som bygger hyresrätter för egen förvaltning i kom-muner vars befolkning ökat minst 2 procent de senaste tre åren men minskat under minst 5 av de 10 åren dessförinnan. Garantin ska avse 50 procent av utebliven hyra vid varje givet tillfälle och kunna infrias från sex månader till 15 år efter bostädernas färdig-ställande.

Garantin ska hanteras av Boverket, som får i uppdrag att ta fram en avgiftsmodell samt göra en bedömning av om och i så fall i vilken omfattning avgiften behöver subventioneras, samt utifrån det beräkna hur stort ett årligt anslag behöver vara.

Många kommuner som tidigare haft en successivt minskande befolk-ning har nu ett behov av nyproduktion till följd av inflyttbefolk-ning.

I många fall finns dock en osäkerhet om framtida bostadsefterfrågan, vilket gör att möjligheterna att få finansiering för bostadsprojekt är små. Varken byggaktörer eller banker är beredda att investera i bostadsprojekt med på sikt svårbedömd vakansrisk. Utredningens bedömning är att det då inte hjälper med enbart kreditgarantier eller statliga lån för att få till stånd det bostadsbyggande som behövs, utan att det också krävs att staten bär en del av risken för framtida hyres-förluster, för den händelse befolkningen åter skulle minska i den aktuella kommunen.

Utredningen föreslår att den som bygger hyresbostäder för egen förvaltning i en kommun som tidigare haft en trendmässigt minskande befolkning men där befolkningen under de senaste tre åren ökat minst 2 procent sammanlagt, ska kunna få en statlig hyresförlustgaranti.

Trendmässig befolkningsminskning definieras som att befolkningen minskat under minst 5 av de 10 åren närmast innan den senaste treårs-perioden.

Garantin ska avse hälften av framtida hyresförluster i händelse av vakanser till följd av att bostäderna inte går att hyra ut. Avtal om hyresförlustgaranti ska tecknas senast vid påbörjandet av bygg-projektet och avse hyresförluster vid varje givet tillfälle efter en

och utsträckning i tiden får bestämmas genom avtal, till ett högsta sammanlagt belopp om 15 miljoner kronor under som längst 15 år.

Garantitagaren ska ha möjlighet att säga upp avtalet om garantin inte längre bedöms behövas. Utredningen bedömer att en statlig hyres-förlustgaranti skulle underlätta finansieringen av mindre hyresrätts-projekt på svagare marknader.

För att undvika att garantin utnyttjas för att täcka hyresförluster som uppstår till följd av orimligt höga hyresnivåer, ska det ställas krav på rimliga och förhandlade hyror och på att hyrorna under avtals-perioden inte ökar mer än genomsnittligt för orten. Garantitagaren får inte på något sätt motverka att lägenheterna blir uthyrda.

Garantin föreslås hanteras av Boverket. Garantiavgiften ska fast-ställas med utgångspunkt i en värdering av statens risk men Boverket bör överväga om det är möjligt att betrakta dessa garantier som en grupp och sätta en enhetlig avgift, dvs. en och samma procentsats i förhållande till det garanterade beloppet. Boverket bör få i uppdrag att ta fram en avgiftsmodell och göra en bedömning av om och i så fall i vilken omfattning avgiften behöver subventioneras, samt utifrån det beräkna hur stort ett årligt anslag behöver vara.

3.3.2 Startbidrag till byggemenskaper

Utredningens förslag: Ett startbidrag på upp till 300 000 kronor lämnas till byggemenskaper för beräknade initiala projektkostna-der i samband med ny- eller ombyggnad av bostäprojektkostna-der. Bidraget införs som ett tillfälligt stimulansbidrag under fem år och hante-ras av Boverket.

Genom ett visst begränsat tillskott av bostäder med inriktning på en viss målgrupp i ett lokalsamhälle, kan ibland såväl äldre hyreslägen-heter som prisvärda småhus frigöras för andra bostadssökande. Ett sätt att lösa ett sådant litet men väl definierat bostadsbehov kan vara att ta tillvara ett engagemang från en byggemenskap, dvs. en lokal grupp som gemensamt vill planera och låta bygga ett bostadshus åt sig – alternativt anordna bostäder genom ombyggnad.

Utredningen om bostäder för äldre har föreslagit ett statligt

”startbidrag” till byggemenskaper för initiala projektkostnader, t.ex.

för att kunna anlita en projektsamordnare. Den här utredningen stödjer i stort sett detta förslag.

Grundläggande förutsättningar för bidrag bör vara 1) att de som ska bo i de planerade bostäderna har bildat en ekonomisk förening där ett antal medlemmar, motsvarande antalet lägenheter har satsat minst 10 000 kronor var och 2) att det finns en markanvisning eller ett motsvarande avtal med ett bostadsföretag eller en markägare om tillgång till en fastighet att bebygga eller bygga om. Ansökan ska avse budgeterade kostnader på upp till 300 000 kronor för ett bo-stadsprojekt. En ekonomisk förening måste enligt lag ha minst tre medlemmar. Utredningen har övervägt att kräva ett högre antal med-lemmar i byggemenskapen men ser ingen naturlig gräns och föreslår i stället att stödbeloppet ska stå i rimlig proportion till antalet planerade bostäder – om det är ytterst få medlemmar ska det inte gå att få ut det högsta stödbeloppet. Startbidraget föreslås kunna ges oavsett upplåtelseform.

Stödet lämnas under en femårsperiod och hanteras av Boverket.

Utredningen bedömer att ett sådant tillfälligt stimulansbidrag i kombination med riktad information, bland annat till kommuner, kan bidra till att öka intresset för denna planeringsform.

Utredningen bedömer att när det gäller nyproduktion skulle ett startbidrag kunna kombineras med en statlig kreditgaranti för lån till kostnader under projekteringsskedet. Dessa åtgärder skulle var för sig eller sammantaget underlätta för byggemenskaper att finansiera det inledandet skedet.

3.3.3 Översyn av redovisningsreglerna

Utredningens förslag: Bokföringsnämnden får i uppdrag att göra en översyn av K3-regelverket när det gäller det sätt på vilket nyttjandevärdet av en nybyggd hyresfastighet ska beräknas. In-riktningen ska vara att diskonteringsräntan ska utgå från verklig finansieringskostnad.

Kravet på omedelbar nedskrivning av det bokförda värdet på ny-byggda bostäder upplevs av mindre aktörer som ett hinder för byggande av hyresrätter på svagare bostadsmarknader. Nedskrivning

ska göras när det bedömda marknadsvärdet blir lägre än investerings-kostnaden, och på ett sätt som beskrivs i de så kallade K3-reglerna.

Utredningen föreslår att Bokföringsnämnden får i uppdrag att göra en mindre översyn av K3-regelverket. Översynen ska avse hur man räknar fram nuvärdet av ett framtida kassaflöde vid bestäm-ningen av nyttjandevärdet av en nybyggd bostadsfastighet. Inrikt-ningen bör vara att diskonteringsräntan ska sättas utifrån faktisk finansieringskostnad, utan att behöva ta hänsyn till ett högt direkt-avkastningskrav vid den tänkta framtida försäljningstidpunkten.

Utredningen bedömer att det skulle underlätta för mindre bygg-aktörer på svagare bostadsmarknader.

3.3.4 Tidigare utbetalning av investeringsstödet

Utredningens förslag: Reglerna för investeringsstödet till hyres-bostäder och studenthyres-bostäder ändras, så att en viss del av stödet betalas ut i förväg. Boverket får i uppdrag att lämna förslag på hur stor del av det beviljade beloppet som bör lämnas som förskott.

Det nuvarande investeringsstödet betalas ut i efterhand, när bostäderna färdigställts. Det gör att stödet bara kan främja byggaktörer som är tillräckligt starka för att få tillräcklig extern finansiering och komma igång på egen hand. Om stödet i stället betalas ut i förskott kan det bidra till byggaktörens insats av eget kapital i samband med bygg-krediten och därigenom minska behovet av extern finansiering och statlig kreditgaranti. Det skulle vara särskilt välkommet för mindre projektutvecklare, som inte har samma möjlighet att ställa säkerhet som större byggaktörer, och på svagare marknader, där banken ställer höga krav på eget kapital.

Utredningen föreslår att reglerna för investeringsstödet ändras så att stödet delvis betalas ut i förskott. I flera aktuella stödförord-ningar inom bostadssektorn betalas 75 procent av stödet ut i för-skott. Boverket bör få i uppdrag att utreda vilken nivå av förskott som är lämplig när det gäller investeringsstödet.