6 Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande finansiering av bostadsbyggande
6.5 Aktuella statliga stöd som kan påverka finansieringen finansieringen
Finansieringen av ett bostadsprojekt kan underlättas genom ett statligt stöd. Förutsättningen är att stödet på något sätt förbättrar investeringskalkylen, t.ex. genom att minska lånebehovet eller öka låntagarens kreditvärdighet. Vilket inte är självklart, eftersom stöd-villkoren kan verka i motsatt riktning. Särskilda krav på utformningen av bostäderna kan t.ex. medföra extra kostnader och avkastnings-möjligheterna kan begränsas genom tak för hyresuttaget. I detta av-snitt beskrivs de statliga stöd som för närvarande finns att söka i samband med bostadsbyggande. I kapitel 8 återkommer vi till inves-teringsstödet till hyresbostäder, med en uppföljning av utnyttjandet och en analys av nyttan i finansieringshänseende.
Investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande Sedan hösten 2016 går det att ansöka om investeringsstöd för bygg-ande av hyresbostäder och studentbostäder.77 Regeringen anslår tills vidare 3,2 miljarder per år, vilket bedöms kunna räcka till cirka 15 000 bostäder årligen. Syftet med stödet är att det ska byggas fler hyresrätter och fler bostäder för studerande. Bostäderna ska ha rimliga hyror och låg energianvändning. Stödet avser huvudsakligen områden med befolkningstillväxt och bostadsbrist men kan även lämnas i kommuner som inte har befolkningstillväxt, om det är brist på en viss typ av bostäder och behovet inte kan tillgodoses på annat sätt. Stödnivåerna varierar regionalt: I Stockholmsregionen lämnas 6 600 kr/m2, i vissa andra tillväxtregioner är beloppet 5 300 kronor och i övriga landet 3 800 kronor. För studentbostäder gäller stöd-nivån 5 300 kr/m2 i hela landet utom Stockholmsregionen.
Stödet är villkorat med att hyrorna inte får överstiga en viss norm-hyra, som varierar beroende på region: 1 450 kronor per kvadratmeter och år i Stockholmsregionen, 1 350 kronor i andra tillväxtregioner och 1 300 kronor utanför tillväxtregionerna. För studentbostäder gäller nivån 1 350 överallt utanför Stockholmsregionen. Stödet styr också mot mindre bostäder: Fullt stöd ges bara för max 35 m2 per lägenhet, för ytor därutöver ges halvt stödbelopp men för ytor över 70 m2 lämnas inget stöd alls. Det finns även en rad andra villkor, bl.a.
kring hur lägenheterna ska förmedlas och att fastighetsägaren inte får ställa orimliga inkomstkrav.
Investeringsstöd för bostäder till äldre personer
Ett nytt statligt stöd för att stimulera byggandet av bostäder för äldre personer infördes i november 2016.78 Stödet syftar till att öka antalet bostäder för äldre och förbättra tillgängligheten i befintliga bostäder samt öka möjligheterna till gemenskap och trygghet för äldre personer. Regeringen avsatte 150 miljoner för år 2016, ett
77 Förordning (2016:880) om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla hyresbostäder och bostäder för studerande och förordning (2016:881) om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande.
78 Förordning (2016:848) om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla bostäder för äldre personer, samt Boverket: Information om statligt stöd till bostäder för äldre personer.
belopp som beräknas öka successivt till 400 miljoner 2018.79 Stödet går till nyproduktion av såväl särskilda boendeformer som vanliga hyresbostäder med inriktning på personer över 65 år, t.ex. trygghets-bostäder och seniorboende.
Ett krav för stöd till nyproduktion av bostäder för äldre är att gemenskap och trygghet främjas genom tillgång till gemensamma utrymmen för gemensamma måltider, samvaro, hobby och rekrea-tion. Det ska antingen finnas personal dagligen, som på olika sätt kan stödja de boende, eller tillgång till andra gemensamma tjänster. Typ av personal eller vilka tjänster det kan röra sig om specificeras inte.
Villkoren för stöd gäller i åtta år. Det går även att få stöd för om-byggnad, under förutsättning att ombyggnaden ger ett tillskott av hyresbostäder för äldre personer.
Stödet kan även sökas för anpassning av gemensamma utrymmen i flerbostadshus, oavsett upplåtelseform. Bostäderna behöver i det fallet inte vara reserverade för äldre personer men syftet med anpass-ningen ska vara att främja kvarboende för äldre personer genom ökad tillgänglighet och trygghet.
Stödbeloppen är 3 600 kronor per m2 för nyproduktion och 3 200 kronor per m2 för ombyggnad. För anpassning av gemen-samma utrymmen lämnas stöd till en fjärdedel av kostnaden upp till 200 000 kronor.
Även detta stöd är inriktat på mindre lägenheter. För bostäder tänkta för en person utgår stöd till 35 m2 bostadsyta samt till ytter-ligare 15 m2 per lägenhet för del i utrymmen för gemenskap. För bostäder avsedda för två personer utgår stöd till som mest 50 m2 bostadsyta, plus 20 m2 i gemenskapsutrymmen. Om det finns personal dagligen, som på olika sätt kan stödja de boende, görs ett påslag med 10 procent av hela stödbeloppet.
Stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden
Under 2017 har regeringen avsatt 778 miljoner kronor för att stimulera renovering och energieffektivisering av hyresbostäder i vissa bostads-områden. Stödet är reserverat för bostadsområden med
miska utmaningar, definierat som att mer än 50 procent av hushållen har låg köpkraft. På Boverkets webbplats finns en sökfunktion där fastighetsägaren kan se om det hus som ska renoveras ligger inom ett sådant område.8081
Stödet lämnas för kostnader för att renovera och energieffekti-visera en byggnad. Det kan gälla t.ex. byte av stammar, byte av bad-rums- eller köksinredning, målning/tapetsering, byte av tak, ventila-tion eller bullerdämpning. Projektet måste omfatta både renovering och energieffektivisering och stödet är uppdelat på en renoveringsdel och en del som avser rena energiåtgärder.
För renovering lämnas stöd med 20 procent av kostnaderna, dock högst 1 000 kronor per m2 och den delen av stödet ska användas för hyresrabatter till de boende under de närmaste sju åren efter renove-ringen. För energieffektivisering utgår stöd med upp till 500 kronor per m2, dock högst5 procent av kostnaden. En förutsättning är att energiförbrukningen sänks med minst 20 procent och stödets storlek beror på hur mycket energiprestandan förbättras.
Statsbidrag för ökat bostadsbyggande
Kommuner som tagit emot nyanlända invandrare och som bygger bostäder kan ansöka om Statsbidrag till kommuner för att öka bostadsbyggandet – den så kallade kommunbonusen.82 Bidraget inför-des 2016 för att öka bostadsbyggandet i kommunerna, mot bakgrund av befolkningsökningen och det ökade behovet av bostäder, bl.a. till följd av invandringen. Under 2016 fördelades cirka 1,85 miljarder kronor till 111 kommuner. Anslaget för 2017 är 1,8 miljarder och där-efter 1,3 miljarder årligen.
Kommunerna söker stöd för det antal bostäder som byggs och delvis i förhållande till antalet nyanlända som bosatt sig i kommu-nen. Vid ansökningstillfället går det inte att beräkna hur stort bidrag en kommun kan komma att få utan det beror på söktrycket och avgörs efter att den årliga ansökningstiden har gått ut. Hur mycket
80 Förordning (2016:837) om stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostads-områden.
81 Boverket (broschyr): Information om stöd till renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden.
82 Förordning (2016:364) om statsbidrag till kommuner för ökat bostadsbyggande.
varje sökande får beror på hur många bostäder i hela landet som de anslagna medlen ska fördelas på. Ett villkor för stöd är att kommunen har en aktuell översiktsplan och har antagit riktlinjer för bostads-försörjningen.
Stödet är avsett att stimulera bostadsbyggandet men det finns inga krav när det gäller vad stödet ska användas till. Kommunerna har t.ex. möjlighet att använda stödet till att finansiera kommunala följdinvesteringar i samband med bostadsbyggandet.
6.6 Bedömning av marknadsvärden