6 Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande finansiering av bostadsbyggande
6.6 Bedömning av marknadsvärden på bostadsfastigheter på bostadsfastigheter
En fastighets marknadsvärde utgör en central storhet som styrs av utbud och efterfrågan. Aktörer som byggaktörer, privata och kom-munägda fastighetsbolag, utställare av kreditgarantier, långivare och andra av investerare och finansiärer, liksom revisorer, använder be-dömda marknadsvärden. En fastighets marknadsvärde definieras som det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten vid en viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.83
Att bedöma en fastighets värde är dock inte någon exakt veten-skap utan bedömningen ska snarare ses som en uppskattning av marknadsvärdet utifrån mer eller mindre osäkra bedömningar och antaganden om aktuell och framtida marknadssituation. På markna-der med få transaktioner med jämförbara fastigheter eller där osäker-heten om den framtida ekonomiska utvecklingen är stor, blir de bedömda marknadsvärdena osäkra.
Detta avsnitt belyser dels hur bedömda marknadsvärden varierar mellan orter och mellan olika lägen inom en ort, dels hur känslig en värdebedömning är med avseende på små variationer i antaganden om ekonomiska variabler som påverkar en fastighets värde.
83 Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2010: Fastighetsvärdering, Grundläggande teori och
6.6.1 Vanliga metoder för fastighetsvärdering
Det finns flera värderingsmetoder som kan tillämpas för att bedöma marknadsvärdet av en bostadsfastighet. Värderingsmetoder delas traditionellt in i ortsprismetoder och kassaflödesmetoder.84
Ortsprismetoder
Ortsprismetoder bygger på att den fastighet som ska värderas jäm-förs med andra fastighetstransaktioner. Jämförelsen görs med olika ekonomiska nyckeltal eller värderingsmultiplar. Tre vanliga nyckeltal som används för att göra jämförelser är (1) betalt pris per kvadrat-meter,85 (2) bruttohyra per kvadratmeter86 och (3) driftnetto i för-hållande till betalt pris. Den tredje varianten är en vanligen förekom-mande värderingsmetod och benämns nettokapitaliseringsmetoden.
En viktig förutsättning för att osäkerheten i värdebedömningen ska bli så låg som möjligt är att de fastigheter som ingår som jäm-förelseobjekt har så likartade egenskaper som möjligt, jämfört med den fastighet som ska värderas, med avseende på exempelvis fastig-heternas tekniska skick samt olika läges- och ortsegenskaper. Ju större skillnader det finns mellan t.ex. fastigheternas aktuella och pro-gnosticerade hyresnivåer, vakansrisker samt drift- och underhålls-kostnader, desto mer ökar värderingens osäkerhet. Osäkerheten ökar också om det finns få transaktioner som har gjorts i närtid. Speciellt på marknader med främst äldre hyresfastigheter och där få eller inga nyproducerade bostadsfastigheter har sålts finns problem att finna lämpliga jämförelseobjekt.
Avkastningsmetoder
Fastighetsvärden kan också beräknas med avkastningsmetoder som i princip går ut på att beräkna nuvärdet av framtida kassaflöden. Två vanligen förekommande kassaflödesmetoder är direktavkastnings-metoden och kassaflödesdirektavkastnings-metoden. Båda metoderna beräknar ett bedömt marknadsvärde, som avser spegla marknadens förväntningar
84 En tredje kategori är produktionskostnadsmetoder.
85 Värderingsmetoden kallas areametoden.
86 Värderingsmetoden kallas bruttokapitaliseringsmetoden.
om storleken på framtida kassaflöden och marknadens totalav-kastnings- och direktavkastningskrav. Framtida kassaflöden består främst av framtida hyresintäkter samt drift- och underhållskostna-der. Totalavkastningskravet, som motsvarar alternativkostnaden för kapital, ska reflektera avkastningskravet på en riskfri tillgång plus en riskpremie, som ska spegla marknadens bedömning av risken i den aktuella fastighetsinvesteringen.
Antagandet om direktavkastningskravet påverkar värdebedömningen Direktavkastningskravet kan beräknas som avkastningskravet på fastigheten minus den förväntade tillväxttakten i framtida drift-netton.87 Antaganden om hur stort direktavkastningskrav som ska tillämpas vid fastighetsvärdering kan ha en stor påverkan på värde-bedömningen, oavsett om värderingen görs med en direktavkastnings-metod eller en kassaflödesdirektavkastnings-metod. Skälet till detta är att antagande om direktavkastningens storlek görs i båda metoderna. Med direktav-kastningsmetoden erhålls ett uppskattat värde genom att dividera kommande års driftnetto med direktavkastningskravet. Vid kassa-flödesvärdering är det vanligt att man antar att fastigheten ska säljas i en framtida tidpunkt, t.ex. om 5 eller 10 år. För att beräkna det upp-skattade värdet vid den framtida tidpunkten används direktavkast-ningsmetoden igen, fast med antaganden om framtida driftnetton och direktavkastningskrav.
6.6.2 Betydande skillnader i bedömningarna av direktavkastningskrav
Bedömningen av marknadsvärdena har som framgått en avgörande betydelse för möjligheterna att investera i nyproduktion på svagare marknader. Samtidigt finns det inget givet och entydigt sätt att fastställa marknadsvärden på utan det måste i varje enskilt fall bygga på en bedömning, där ortsspecifika och lägesspecifika direktavkast-ningskrav är en avgörande parameter.
87 Direktavkastningskrav = nominell avkastning på riskfri tillgång + riskpremie – tillväxttakt
Underlag för bedömning av direktavkastningskrav levereras typiskt sett av kommersiella aktörer, av företag som Newsec och Forum, vilka kan göra sinsemellan olika bedömningar. Dessa företag levere-rar marknadsinformation88 på basis av genomsnitt för genomförda försäljningar, oftast differentierat mellan olika lägen inom kom-munen. För mindre kommuner, där tillgången till jämförelsematerial i form av genomförda transaktioner är begränsad, anges bara ett så kallat oklassat värde, en bedömning som gäller för hela kommunen.
Det är sådana oklassade värden som redovisas i tabellen nedan och i de här exemplen skiljer det 0,25–0,75 procentenheter mellan de olika leverantörernas värderingar. Oklassade värden kan även omfatta en grupp av kommuner och i praktiken har de flesta av kommunerna i landet oklassade värden, vilket måste anses tyda på att det finns en betydande osäkerhet kring marknadsvärderingen.
Källa: Boverket.
Skillnader på 0,25–0,75 procentenheter kan tyckas marginella, men även små skillnader får genomslag i kalkylen och kan betyda att ett projekt inte bedöms som genomförbart.
Känslighetsanalys direktavkastningskrav
Tabell 6.4 visar hur kraftigt variationer i antaganden om direktavkast-ningskrav påverkar bedömningen av ett marknadsvärde. Direktavkast-ningskravet beräknas som differensen mellan totalavkastDirektavkast-ningskravet och förväntad tillväxttakt i driftnetton. Det bedömda marknadsvärdet
88 Ofta via exempelvis. Datscha, som sammanställer de olika leverantörernas värderingar och säljer vidare till olika aktörer som kan ha nytta av sådana samanställningar i sina be-dömningar.
beräknas med direktavkastningsmetoden, dvs. driftnettot år 1 divide-rat med direktavkastningskravet. Av tabellen framgår tydligt hur små variationer i direktavkastningskravet kan ge stora skillnader i bedömda fastighetsvärden.
Följande exempel återkopplar till tabell 6.3 och visar hur stor variationen i det bedömda fastighetsvärdet kan bli i en mindre ort som Krokom, där osäkerheten om hur högt direktavkastningskravet bör vara är stor: – Anta att en bostadsfastighet med 15 lägenheter à 70 kvm ska värderas och att driftnettot uppgår till 1 000 kronor per kvm. Med dessa antaganden uppgår fastighetens driftnetto till 1 050 000 kronor. Med ett direktavkastningskrav på 5,50 procent blir det bedömda marknadsvärdet 19 090 000 kronor. Om direktavkast-ningskravet däremot antas vara 6,25 procent blir det bedömda mark-nadsvärdet 16 800 000 kronor. Med andra ord innebär ett 0,75 pro-centenheters högre antagande om direktavkastningskrav till att marknadsvärdet blir nästan 2 300 000 kronor lägre, vilket motsvarar 12 procents lägre värde. Detta exempel visar tydligt hur till synes relativt små skillnader i direktavkastningskrav kan leda till stora
skill-Tabell 6.5 visar hur hyresfastigheters direktavkastningskrav och drift-netton inte bara uppvisar variationer mellan olika lägen (A-, B- och C-lägen) inom en ort men också hur dessa storheter varierar inom en viss lägeskategori i en ort.
Källa: NAI Svefa/fasticon/SENSA, (2017). Svensk Fastighetsmarknad. Fokus 24 orter.