Varför bygga bostäder på svaga marknader?

Ur ett ekonomiskt perspektiv kan det vara svårt att försvara ny-produktion av bostäder där marknaden bedöms som svag. Men munerna har ansvar för bostadsförsörjningen och de allra flesta kom-muner bedömer nu att det är underskott på bostäder på den lokala bostadsmarknaden. Det gäller även utanför storstadsregionerna och högskolekommunerna. Gruppen ”övriga kommuner med mindre än 25 000 invånare” omfattar 174 kommuner. Bland dem finns det ett trettiotal som menar att det är i stort sett balans på bostadsmarkna-den, medan 145 av dem bedömer att det är underskott på bostäder.¹⁸

18 Boverket, 2017: Boverkets bostadsmarknadsenkät 2017.

Högre befolkningsökning än prognosticerat

Främsta skälet att bygga fler bostäder är att möta en befolknings-ökning och de senaste årens befolkningsbefolknings-ökning har vida överträffat den av SCB prognosticerade. Malmberg m.fl. (2017) visar att såväl barnafödande som invandring underskattades i SCB:s prognoser över befolkningsutvecklingen 2000–2014 och att Sveriges befolkning växte med 600 000 personer fler än väntat.¹⁹

Även Boverket har analyserat befolkningsprognoser mot utfall och konstaterar att prognoserna är säkrare på kortare sikt men att på tre års sikt (2000–2013) underskattades befolkningsökningen med mer än 11 000 personer per år. I förhållande till befolkningen som helhet är det kanske inte mycket men om det handlar om att bedöma behovet av bostäder är det just förändringen i befolkningen som är relevant. Enligt Boverket är en enkel tumregel att 30 000 nya invånare genererar ett behov av cirka 18 000 fler bostäder.²⁰ En tumregel som kan behöva modifieras utifrån hur den förväntade ökningen av ningen är fördelad på åldersgrupper och hushåll jämfört med befolk-ningen i övrigt. Men som framgick i kapitel 6 har bostadsbyggandet inte ökat i en omfattning som motsvarar befolkningsökningen. Och det finns skäl att tro att systematiska underskattningar av befolk-ningstillväxten kan ha betydelse för hur fastighetsvärdena bedöms.

Befolkningsökning i de flesta kommuner

År 2016 ökade befolkningen i 271 av 290 kommuner i landet och 261 kommuner har haft en befolkningsökning under de senaste tre åren, 2014–2016. Det är framförallt invandringen som gör att vi fått en så spridd befolkningsökning. En hel del av de mindre kom-munerna har ett negativt flyttnetto i förhållande till riket i övrigt och skulle haft en minskande och kraftigt åldrande befolkning om det inte vore för inflyttningen från utlandet.

I en forskarrapport från Delegationen för migrationsstudier kon-stateras att den nya befolkningsstrukturen får betydelse inte bara för Sverige i stort utan också för de enskilda kommunerna. Av särskilt

19 Malmberg, B, 2016: Invandringens effekter på Sveriges ekonomiska utveckling. Delegationen för migrationsstudier (Delmi)2016:8.

intresse menar man det är att också glesbygdskommunerna får ett rejält tillskott av unga människor, vilket ökar den arbetsföra befolk-ningen och ger förutsättningar för tillväxt, även om det också inne-bär utmaningar när det gäller att integrera de nyanlända, inte minst på arbetsmarknaden.²¹

Det hindrar inte att en hel del kommuner, som tidigare fått se befolkningen minska år från år, nu är osäkra på om ökningen fort-sätter och om den nya nivån blir bestående. Särskilt tydlig blir denna problematik för kommuner som tagit emot många nyanlända²² i för-hållande till sin befolkning under de senaste åren. Av landets 290 kom-muner bedömer 250 att det är underskott på bostäder för nyanlända på marknaden. ²³

Som exempel kan nämnas att under de senaste tre åren (2014–

2016) har 11 av landets kommuner haft en nettoinflyttning från utlandet motsvarande 10 procent av befolkningen eller mer. De är alla små kommuner, hälften av dem har färre än 10 000 invånare. De hade en nettoutflyttning till övriga landet men nettoinflyttningen från utlandet medförde att befolkningen ökade mellan 2014 och 2016 i alla kommunerna, i de flesta mer än riksgenomsnittet. Som framgår av tabell 7.1 är det betydande befolkningsförändringar som dessa kommuner har att hantera.

21 Malmberg, B, 2016: Invandringens effekter på Sveriges ekonomiska utveckling. Delegationen för migrationsstudier (Delmi)2016:8.

22 En nyanländ person är enligt Migrationsverket någon som är mottagen i en kommun och har beviljats uppehållstillstånd för bosättning på grund av flyktingskäl eller andra skyddsskäl.

Även anhöriga till dessa personer anses vara nyanlända. En person är nyanländ under tiden som han eller hon omfattas av lagen om etableringsinsatser, det vill säga två till tre år.

23 Boverket, 2017: Boverkets bostadsmarknadsenkät 2017.

Sysselsättningen en nyckelfaktor

Arbetsförmedlingens statistik visar att arbetslösheten bland utrikes-födda överstiger 30 procent i 123 av landets 290 kommuner och i flera av dem är fler än hälften av de utlandsfödda arbetslösa. Det rör sig ofta om små landsbygdskommuner, där man sett flyktingmotta-gandet som ett sätt att bryta den nedåtgående befolkningsutveck-lingen.²⁴ Om det saknas lämpliga arbetstillfällen inom pendlingsav-stånd kommer troligen många nyanlända som bosatt sig på mindre orter runt om i landet så småningom att flytta till tillväxtregionerna.

Men sysselsättningsgraden bland nyanlända är inte alltid lägre på svagare bostadsmarknader. I Vaggeryd och Kiruna är sysselsättningen bland utrikes födda ca 70 procent jämfört med runt 60 procent i Stockholm, Göteborg, Södertälje och Västerås. Bland dem som bott i landet 4–10 år kan kommuner som Härjedalen, Krokom och Storuman väl mäta sig med exv. Stockholm och Södertälje.²⁵

24 DN 2017-05-11: Att få nyanlända i arbete svårt för fler kommuner.

25 Delegationen för migrationsstudier (Delmi) Migration i siffror. Webbaserad statistik för

Attraktiva bostäder kan få människor att bo kvar

Ett varierat utbud av attraktiva bostäder kan vara en förutsättning för att människor ska vilja bo kvar i en mindre kommun – eller välja att flytta dit. Bostaden i sig betyder mycket för valet av bosättnings-ort och det är inte för inte som många kommuner lyfter fram till-gången på attraktiva boendemiljöer för att stärka sitt varumärke.

Attraktiva bostäder kan också stimulera till inflyttning och i förläng-ningen utgöra en tillväxtfaktor. Omvänt kan brist på attraktiva bostäder hindra en positiv befolkningsutveckling och försvåra före-tagens kompetensförsörjning och därmed den ekonomiska till-växten. Parlamentariska landsbygdskommittén lyfter fram behovet av ett tillskott av bostäder på landsbygden:

Efterfrågan på bostäder i landsbygderna behöver tillgodoses. Det gäller inte minst hyresrätter för unga, nyanlända och äldre. Det finns också attraktiva boendemiljöer i många landsbygder, vilka i ökad grad bör kunna erbjudas den som vill bosätta sig i kommunen eller besöka den som turist. Kommittén anser att bostadsbyggandet i landsbygderna och de täta miljöerna i anslutning till dessa bör underlättas.²⁶

Utbudet matchar inte efterfrågan

Vid sidan om koncentrationen till storstadsområdena pågår en inom-kommunal urbanisering, som ofta är mer påtaglig för de svagare kommunerna än utflyttningen till de större städerna. Det gör att det kan behövas ett nytillskott av bostäder för att möta efterfrågan på centralorten, även om det finns ett bostadsöverskott i mindre sam-hällen och på landsbygden. Problemet kan också vara att det befint-liga utbudet inte längre matchar efterfrågan. Äldre flerbostadshus behöver renoveras och rustas upp men det kanske ändå inte finns förutsättningar att göra dem riktigt attraktiva och lämpliga för aktuella målgrupper. Det förekommer att man från kommunens sida bedömer att det parallellt med nyproduktion behöver rivas en del bostäder. En annan typ av matchningsproblem finns i storstads-områdena, där bostadsbristen bidrar till en utveckling med kraftiga hyreshöjningar efter ombyggnad, vilket gör att många hushåll tvingas flytta. En studie av Boverket tyder på att de med lägst inkomst flyttar

26 SOU 2017:1 För Sveriges landsbygder – en sammanhållen politik för arbete, hållbar tillväxt och välfärd.

i högre omfattning än andra hushåll och att dessa flyttningar bidrar till segregationen.²⁷

Med en åldrande befolkning krävs fler bostäder

Den stora frågan för många kommuner idag är hur man ska klara bostadsförsörjningen för en åldrande befolkning. Det slår särskilt hårt mot mindre kommuner med en nettoutflyttning av personer i arbets-för ålder. Kostnaderna ökar arbets-för hemtjänst, färdtjänst och bostads-anpassningsbidrag och många kommuner önskar att de kunde erbjuda alternativ på bostadsmarknaden för äldre personer som bor långt från service eller i en bostad som fungerar dåligt att bo i för den som har nedsatt rörlighet.

Utredningen om bostäder för äldre visade att hälften av de ålders-pensionärer som bor i flerbostadshus saknar hiss och att av dem som bor i hus med hiss är det över hälften som ändå måste passera trapp-steg för att nå sin lägenhet. Statistiskt sett ser det inte bättre ut med tillgängligheten för dem som bor i småhus. Att ha trappor som enda väg till entrén är ännu vanligare i småhus än i flerbostadshus och även inomhus är tillgänglighetsproblemen ofta större i småhus.²⁸

En studie från Kulturgeografiska institutionen vid Stockholms universitet tyder på att det kan finnas ett större behov av bostäder med god tillgänglighet för den äldre delen av befolkningen än vad som kommer till uttryck i kommunernas bedömningar av efterfrågan:

Kombohusprojekten har visat att det går att nyproducera på mindre orter som inte bedöms ha en brist på bostäder (samt på orter utanför centralorterna). Det tyder på att äldres bostadsbehov är underskattat och att tanken om att äldre vill bo kvar i sina nuvarande bostäder inte är så stark som ofta framkommer i den allmänna debatten.²⁹

Kommunerna beviljar sammanlagt över 70 000 bostadsanpassnings-bidrag till en sammanlagd kostnad av en dryg miljard varje år för åtgärder i befintliga bostäder för att de som bor där ska kunna bo kvar. Sju av tio ärenden gäller personer över 70 år. Åtgärder i småhus

27 Boverket, 2014: Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar.

28 SOU 2015:85 Bostäder att bo kvar i. Bygg för gemenskap i tillgänglighetssmarta boende-miljöer.

29 Andersson, E och Wimark, T, 2015: Kombohusprojektens påverkan på de lokala

bostads-är i genomsnitt dyrare än åtgbostads-ärder i lägenheter i flerbostadshus.³⁰ Det är kommunerna som enligt lag står för dessa kostnader. Bostads-anpassningsbidraget är en sedan länge etablerad rättighet och ofta i det enskilda fallet ett kostnadseffektivt sätt att möjliggöra för en äldre person att kunna bo kvar i sin invanda miljö. Men många gånger skulle en nybyggd lägenhet eller en lägenhet i en äldre fastig-het som byggts om och försetts med hiss vara ett bättre alternativ för såväl den enskilde som kommunen.

Andelen äldre varierar men ökar överallt

Andelen äldre ökar i alla kommuntyper om än från olika nivåer.

Skillnaderna är betydande. Medan andelen invånare över 65 år är mindre än 16 procent i storstäderna och ett tiotal andra kommuner i Storstockholm, finns det över 100 kommuner där andelen är större än 25 procent. Ett dussin små kommuner har mer än 30 procent äldre i befolkningen.³¹ I sin analys av byggbehovet fram till 2025 kon-staterar Boverket att även antalet äldrehushåll växer i samtliga FA-regioner³², även där befolkningsutvecklingen i stort är negativ och där behovet av nya bostäder är ringa eller obefintligt. En konkret bostads-försörjningsfråga i många kommuner är också behovet av attraktiva och ekonomiskt överkomliga bostäder för den personal som kom-mer att behövas inom vården och omsorgen framöver.

Befintliga egnahem kommer inte ut på marknaden

För att öka rörligheten och få till stånd ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet på svagare marknader kan det behövas ett tillskott av nya lägenheter i attraktiva lägen, med inriktning på pensionärs-hushåll som idag bor i äldre småhus.

Tyvärr är det inte säkert att de småhus som frigörs när äldre perso-ner flyttar ligger där efterfrågan finns. Och i natursköna områden, där det kanske finns en efterfrågan, är det många som avstår från att sälja ett barndomshem som gått i arv för att i stället använda det som

30 Boverket, 2016: Bostadsanpassningsbidragen 2015.

31 SCB, Statistikdatabasen, folkmängden den 1 november 2016. Egen bearbetning.

32 Funktionella arbetsmarknadsregioner, 72 stycken.

fritidshus. Kostnaden för att behålla huset upplevs som låg i för-hållande till det pris man kan få ut.³³

Där det finns en efterfrågan borde småhuspriserna gå upp och så sker idag på många håll. Men marknadspriserna är inte alltid följsamma mot efterfrågetrycket. Det hänger delvis samman med begränsningar i lånemöjligheterna. Att en enskild familj är beredd att betala ett ganska högt belopp hjälper inte om banken bedömer marknadsvärdet som lägre. Enligt de regelverk bankerna har att följa, ska bankerna säkerställa att de inte tar en för stor risk, vilket innebär att de vanligt-vis utgår från det lägsta av köpeskillingen och marknadsvärdet.

Ett annat problem är att äldre personer tenderar att bo kvar i villan även om de inte längre orkar med underhållet. När huset till sist kommer ut på marknaden är renoveringsbehovet stort, vilket kan minska attraktiviteten.

Det här bidrar sammantaget till att befintliga småhus inte alltid räcker för att möta efterfrågan, inte ens om nyproduktion av hyreslägenheter ger en ökad rörlighet i beståndet. Det kan därför finnas en efterfrågan även på nya småhus på svaga marknader.

Brist på överkomliga bostäder för ungdomar

Ungdomar tillhör dem som har svårast att hävda sig på bostadsmark-naden. I Boverkets bostadsmarknadsenkät 2017 uppger 87 procent av kommunerna att det saknas bostäder för ungdomar. Vanligen beror det på att det generellt sett finns för få lediga bostäder, men ofta också på att det är brist på smålägenheter eller att de lediga lägen-heter som eventuellt finns är för dyra för ungdomarna. Det här gäller inte bara i större städer. Av de 174 kommuner som har färre än 25 000 invånare och som inte tillhör storstadsregionerna eller hög-skoleorterna uppger 140 att de har för få bostäder för ungdomar.³⁴ Samtidigt kan konstateras att åldersgruppen 19–24 år är den enda åldersgrupp som minskar, totalt sett i befolkningen. De var som flest år 2013 och kommer enligt SCB:s prognos att fortsätta minska i antal till efter 2020.

33 Tillväxtanalys 2015-12-03: Remissvar på betänkandet EU och kommunernas bostadspolitik.