6 Nuvarande förutsättningar för finansiering av bostadsbyggande finansiering av bostadsbyggande
6.7 Nedskrivningskrav i redovisningsreglerna
Vid utredningens kontakter med mindre kommuner och deras allmännyttiga bostadsbolag har man speciellt lyft fram de nya redo-visningsreglerna som ett hinder för bostadsbyggande. Mer specifikt är problemet de krav på omedelbar nedskrivning av nybyggda bo-stadsfastigheter som man menar har blivit följden av regelverket. Vid en närmare titt på det regelverk som styr redovisningen, och som av många upplevs som ”boven i dramat”, kan man konstatera att det å ena sidan nog föreligger en del missuppfattningar om vad som gäller men att reglerna å andra sidan ger utrymme för olika tolkningar.89
89 Källor för detta avsnitt är förutom angivna publikationer muntlig information från erfarna revisorer samt Sabo, Bokföringsnämnden och FAR.
6.7.1 Grundläggande principer för nedskrivning
De redovisningsregler som gäller från 2014 går under beteckningen K3-regelverket.90 Det ska följas av större företag, medan mindre före-tag kan välja att gå efter K2-reglerna i stället.91 Den grundläggande principen är att en nedskrivning ska göras om det så kallade återvin-ningsvärdet är lägre än det redovisade värdet, vilket när det gäller nyproduktion blir lika med investeringskostnaden. Återvinnings-värdet är det högsta av nettoförsäljningsÅtervinnings-värdet (marknadsvärde minus försäljningskostnader) och nyttjandevärde (nuvärdet av fram-tida kassaflöden). Återvinningsvärdet är med andra ord det kassaflöde som tillgången kan generera, där en rationell aktör förutsätts välja det som är mest lönsamt – försäljning eller att behålla tillgången.92
Ofta ingen skillnad mellan nyttjandevärde och nettoförsäljningsvärde Det ser alltså i förstone ut som om en aktör som ser långsiktigt på sitt ägande, t.ex. ett allmännyttigt bostadsbolag, kan undgå nedskrivning genom att utgå från nyttjandevärdet i stället för nettoförsäljnings-värdet. Att beräkna nyttjandevärdet kräver emellertid subjektiva bedömningar, dels av framtida kassaflöden och dels av en diskonter-ingsränta, och i slutänden blir det ofta ingen skillnad.
I praktiken spelar diskonteringsräntan en avgörande roll i bedömningen. Den används för en beräkning av nuvärdet av framtida kassaflöden och ska återspegla marknadsmässiga avkastningskrav.
I diskonteringsräntan ska ingå en riskpremie. Ju högre diskonterings-ränta, desto lägre blir nuvärdet av ett framtida kassaflöde.
Detta resulterar i ett cirkelresonemang. Eftersom ett tänkt fram-tida försäljningspris utgör en viktig del av framfram-tida kassaflöden, innebär det i praktiken att man även i bedömningen av nyttjande-värdet tvingas resonera utifrån ett hypotetiskt försäljningsvärde, vars storlek är beroende av vilket direktavkastningskrav som värderaren antar kommer att gälla vid den tänkta fiktiva försäljningstidpunkten.
90 BFNAR 2012:1, Bokföringsnämndens allmänna råd om Årsredovisning och koncernredo-visning med tillhörande vägledning.
91 Större företag = minst två av kriterierna mer än 50 anställda, mer än 40 miljoner kronor i balansomslutning eller mer än 80 miljoner kronor i nettoomsättning.
92 Lind, H och Nordlund, B, 2016: Rapport med vägledning avseende tänkbara synergieffekter
En kombination av ett högt direktavkastningskrav vid den tänkta framtida försäljningstidpunkten och en hög diskonteringsränta kan medföra mycket låga nyttjandevärden. Eftersom riskpremien är en viktig komponent i både direktavkastningskravet och diskonterings-räntan, kan onödigt höga bedömda riskpremier medföra omotiverat låga värderingar.
Andra faktorer kan vägas in i nyttjandevärdet
Nyttjandevärdet kan enligt regelverket även inrymma företags-specifika faktorer, som inte skulle prissättas av marknadens aktörer och som gör att nyttjandevärdet för det aktuella bostadsföretaget av en ny bostadsfastighet faktiskt kan skilja sig från nettoförsäljnings-värdet. Det kan t.ex. finnas ett mervärde på grund av att fastigheten ingår i en portfölj av förvaltningsfastigheter. Eller synergieffekter mellan den värderade fastigheten och andra fastigheter, t.ex. i sam-band med en kompletteringsbebyggelse. Samtidigt finns det regler som gör ett sådant synsätt svårt att hävda i praktiken, åtminstone när det gäller bostadsfastigheter. Dels att det i princip inte är tillåtet att hänvisa till stordriftsfördelar när det gäller kostnader för administra-tion, dels att de intilliggande hus som man hänvisar till måste tillhöra samma kassagenererande enhet, vilket kan vara svårt att hävda. Det blir alltså i praktiken ändå svårt att undgå en nedskrivning.93
6.7.2 Det kan finnas sätt att hantera frågan
De problem som kommuner och kommunala bostadsbolag tar upp verkar delvis ligga i att regelverket tolkas olika, att tillämpningen varierar över landet, mellan olika kommuner och mellan olika revisorer.
Många revisorer menar t.ex. att 5–10 procent är normal värderings-osäkerhet och att därför skillnad mellan investeringskostnad och marknadsvärde ligger då inom felmarginalen och alltså inte bör inne-bära någon nedskrivning.
I en aktuell ESO-rapport görs bedömningen att det inte finns anledning att ändra i grundläggande redovisningsprinciper. Där
93 Lind, H och Nordlund, B, 2016: Rapport med vägledning avseende tänkbara synergieffekter vid nyproduktion av bostäder.
hävdas att det finns metoder för att hantera problemet. Det kan ske antingen genom att bygga och göra nedskrivningen eller genom att ifrågasätta nedskrivningsbehovet, med hänsyn till osäkerheten i be-dömningen av marknadsvärdet.94
Sabo rekommenderar sina medlemmar att i ett tidigt skede i nyproduktionsprocessen ta hjälp av externa värderare och förankra investeringskalkylen med revisorerna.95 Som exempel kan nämnas ett mindre kommunalt bostadsbolag som beviljades statligt investerings-stöd för ett projekt med hyresbostäder i ett centralt läge. Kravet på en lägre hyresnivå för att få stödet försämrade kalkylen och skulle enligt en första bedömning leda till krav på en kraftig nedskrivning, trots positiva kassaflöden. Men bostadsbolaget undvek detta genom att hävda att den lägre hyran bedömdes ge en lägre omsättning på hyresgäster och en lägre vakansrisk och därmed ett lägre direktav-kastningskrav.96
Ett projekt kan bedömas som lönsamt trots nedskrivning
Ett konstaterat behov av omedelbar nedskrivning behöver inte vara detsamma som att en tänkt investering inte är affärsmässigt moti-verad. Det kan finnas positiva sidoeffekter i bostadsområdet eller för företaget som gör att projektet bedöms som lönsamt ändå. Bedöm-ningen av nedskrivningsbehovet enligt redovisningsreglerna kan, men behöver inte sammanfalla med bedömningen av lönsamheten eller affärsmässigheten i en viss nyproduktion.97
94 Kalbro, T och Lind, H, 2017: Bygg mer för fler! Rapport till ESO, Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi.
95 Sabo 2017: Nedskrivning av fastighetsvärden. En analys av K3-regelverket.
96 Information från det aktuella bostadsbolaget.
97 Lind, H och Nordlund, B, 2016: Rapport med vägledning avseende tänkbara synergieffekter
6.7.3 Finns det anledning att justera regelverket?
Frågan är om regelverket skulle kunna ändras för att bättre spegla den situation som bostadsbolag i mindre kommuner befinner sig i.
Reglerna om nedskrivning i K3 avses visserligen motsvara det synsätt som finns i det internationella regelverket, IFRS, men K3 är ett svenskt regelverk, som faktiskt går att ändra.
I debatten har framförts förslag om att i princip tillåta bostads-företag att redovisa sina fastighetsvärden för nybyggda hus till anskaffningsvärde, dvs. utgå från investeringskostnaden och sedan göra avskrivningar löpande. Om hyresintäkterna täcker räntor och amorteringar och ger en rimlig avkastning på det egna kapitalet samt utrymme för rimliga avskrivningar, skulle ingen nedskrivning behöva göras – så länge inga uthyrningssvårigheter uppstår.98 Detta skulle kräva ändringar i årsredovisningslagen och behöver i så fall föregås av en övergripande översyn.
Utredningen är tveksam till om det behövs så genomgripande förändringar. Något som däremot skulle kunna övervägas är en om-prövning av hur nyttjandevärdet ska beräknas. Det är inte självklart att diskonteringsräntan vid beräkning av nyttjandevärdet ska baseras på en marknadsmässig bedömning. Den skulle i stället kunna utgå från den faktiska finansieringskostnaden. För att uppnå en sådan för-ändring behövs en översyn av K3-regelverket, med inriktning på en övergång till att definiera diskonteringsräntan utifrån faktiska finan-sieringsförhållanden. Det kunde underlätta för mindre byggaktörer och på svagare bostadsmarknader.
98 Bl.a. Kalbro, T och Lind, H, 2017: Bygg mer för fler! Rapport till ESO, Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi.