Statliga kreditgarantier 2.0

Utredningens bedömning är att statliga kreditgarantier för lån till bostadsbyggande har en viktig funktion att fylla, framförallt för mindre aktörer och på svagare marknader och i synnerhet i sämre konjunkturlägen. En förutsättning är att låntagaren har återbetal-ningsförmåga och att det finns en efterfrågan på bostäderna till det pris de kommer att betinga. De statliga kreditgarantierna kan hantera kreditrisker men inte olönsamma investeringar. Syftet med de för-ändringar som utredningen föreslår är att tillämpningsområdet ska breddas, utan inslag av subvention. Vi bedömer att kreditgarantierna genom föreslagna ändringar kommer att bli mer attraktiva och i högre utsträckning kunna underlätta finansiering av ny- och om-byggnad av bostäder.

Utredningen bedömer också att regelverket behöver bli tydligare och mer logiskt uppbyggt. Med en ny och moderniserad förordning blir det också lättare att nå ut med information om förändringarna och öka medvetenheten om kreditgarantierna hos berörda aktörer.

I stället för att föreslå ändringar i den nuvarande förordningen presenterar utredningen därför ett förslag till helt ny förordning, med följande nya inslag.

3.1.1 Kreditgaranti för lån till ombyggnad och renovering Utredningens förslag: Kreditgaranti ska kunna lämnas för ombyggnad utan krav på påtaglig förnyelse samt för renovering och upprustning av bostadsfastigheter.

För att nuvarande kreditgaranti ska kunna utgå för lån till om-byggnad måste omom-byggnaden innebära en ”påtaglig förnyelse”, typiskt sett att antalet lägenheter ökar. Installation av hiss har t.ex. hittills inte räknats som påtaglig förnyelse, inte heller renovering och upp-rustning av befintliga bostäder. För att kunna möta bostadsbehovet till följd av ett ökat antal äldre personer i befolkningen anser utred-ningen att statlig kreditgaranti bör kunna lämnas även för lån till sådant som tillgänglighetsförbättrande åtgärder i gemensamma ut-rymmen i flerbostadshus. Kreditgarantierna borde också kunna spela en viss roll i förhållande till behovet av renovering och upprustning av 1960- och 70-talens flerbostadshus. Utredningen föreslår att kreditgaranti även ska kunna lämnas för lån till renovering och upp-rustning, utan inskränkning vad gäller typ av åtgärder. Lånet får dock inte avse underhåll.

Enligt den nuvarande kreditgarantiförordningen 1 § 2 får kredit-garanti ges för lån till ombyggnad av lokaler m.m. som ger ett till-skott av ägarlägenheter. Utredningen föreslår att begränsningen till ägarlägenheter tas bort.

Utredningens bedömning är att dessa åtgärder kan skapa möjlig-heter att få lån till projekt som bedöms lönsamma men som annars inte hade fått lån. Det kan t.ex. bidra till att öka tillgången på bostäder med god tillgänglighet för personer med nedsatt rörlighet.

Framförallt kan en kreditgaranti för lån till renovering fylla en funk-tion i kombinafunk-tion med en eventuell tillfällig subvenfunk-tion, t.ex. en skatteförmån eller ett investeringsstöd, som sänker lånebehovet.

3.1.2 Kreditgaranti för lån till kostnader under projekteringen Utredningens förslag: Kreditgaranti ska kunna lämnas för lån till projekteringskostnader avseende nybyggnad av bostäder, om lån-tagaren innehar mark med byggrätt eller har ett avtal om mark-anvisning med en kommun. Garantin får omfatta 90 procent av finansieringsbehovet i fråga om hyres- eller bostadsrätt och 95 pro-cent av finansieringsbehovet om det gäller kooperativ hyresrätt.

Det är ofta svårt att få lån för utgifter i projekteringsskedet. De nuvarande statliga kreditgarantierna lämnas inte för lån till utgifter innan byggstart. Om kommunen vill underlätta för mindre aktörer kan problemet delvis lösas genom att kommunen väntar med att ta betalt för sina tjänster – och för marken – till dess att byggkrediten kan lyftas. Men andra kostnader, t.ex. för arkitektritningar, projek-tering av el och vvs samt geoteknisk undersökning, kan uppgå till stora belopp, vilket kan utgöra ett problem för mindre aktörer.

Kreditgarantisystemet är självfinansierande genom de avgifter som tas ut, och utredningen menar att kreditgaranti även bör kunna avse lån till projekteringskostnader. Utredningen har fått indika-tioner på att en möjlighet till statlig kreditgaranti skulle kunna öka möjligheterna att få lån till kostnader under projekteringsfasen.

Utredningen har övervägt att begränsa möjligheten att få kredit-garanti till en lägre del av projekteringskostnaden än vad som gäller för kreditgarantier i övrigt, eller en mindre del av lånet, men funnit att det inte behövs, eftersom kreditgivaren för denna typ av lån kommer alltid att kräva en viss, förmodligen ganska hög, egeninsats.

För att minimera risken för att projektet inte blir av och låntagaren därmed inte kan återbetala lånet, bör garantin däremot kopplas till att låntagaren, dvs. projektutvecklaren, har mark med byggrätt eller ett markanvisningsavtal med kommunen.

3.1.3 Höjt schablonbelopp vid låga marknadsvärden

Utredningens förslag: Det nuvarande schablonbeloppet för pro-duktionskostnad höjs från 16 000 till 22 000 kronor per kvadrat-meter uppvärmd boarea när det gäller nyproduktion. Det tydlig-görs att detta även gäller kooperativ hyresrätt.

Kreditgaranti kan normalt sett lämnas för 90 procent av marknads-värdet på fastigheten efter färdigställandet. Vid låga marknadsvärden kan Boverket i stället medge en garanti för ett lån på upp till 90 procent av produktionskostnaden, men bara upp till ett schablon-belopp på 16 000 kronor per kvadratmeter. Detta schablonschablon-belopp har inte ändrats sedan 2012, då den här möjligheten infördes, och ter sig idag mycket lågt i förhållande till aktuella produktionskostna-der. Utredningen föreslår att nivån på schablonvärdet ändras till 22 000 kronor per kvadratmeter när det gäller nyproduktion. Garan-tins omfattning kommer även fortsättningsvis att begränsas av hur stort lån som projektutvecklaren kan få.

Med utformningen av den nuvarande förordningen faller koope-rativ hyresrätt utanför möjligheten att få en garanti beräknad på produktionskostnaden. I den föreslagna nya förordningen tydlig-görs att detta även gäller kooperativ hyresrätt och att garantin då kan lämnas för 95 procent av produktionskostnaden upp till samma schablonbelopp.

Det har anförts att en höjning av schablonbeloppet skulle komma i konflikt med bolånetaket för egnahem, men garantin kan aldrig omfatta ett större belopp än lånet, så någon sådan konflikt uppstår aldrig i praktiken.

3.1.4 Omdefinierad krets av kreditgivare

Utredningens förslag: Avgränsningen av vilka långivare som kan teckna avtal om kreditgaranti utvidgas till att gälla även andra företag som erbjuder lån till bostadsbyggande och som står under tillsyn av Finansinspektionen.

Avgränsningen av vilka aktörer som kan komma i fråga för en kreditgaranti görs i nuvarande förordning genom en egen definition av begreppet kreditinstitut, varmed avses banker, kreditmarknads-företag och försäkringskreditmarknads-företag. Definitionen har, utan att det fram-går i förordningen, kommit att avse kreditgivare som står under till-syn av Finansinspektionen. Utredningen har övervägt att vidga kret-sen av tänkbara aktörer som ska ges möjlighet att teckna ramavtal med Boverket om kreditgaranti. Samtidigt menar vi att det är mindre lämpligt att i förordningen utgå från begreppet kreditinstitut, i en annan bemärkelse än i närliggande regelverk. Utredningen föreslår begreppet kreditgivare i stället.

Att släppa kravet på tillsyn av Finansinspektionen skulle ställa stora krav på Boverket att bedöma om långivaren uppfyller kravet på redbarhet enligt utlånings- och garantiförordningen. Utredningen menar därför att kravet på Finansinspektionens tillsyn bör kvarstå och tydliggöras i förordningen, men att möjligheten att teckna avtal om kreditgaranti bör utvidgas något till att avse även andra företag som erbjuder lån till bostadsbyggande och som står under Finans-inspektionens tillsyn.

3.1.5 Möjliga förbättringar av nuvarande garantier

Utredningens förslag: Boverket får i uppdrag att se över kredit-garantiverksamheten med sikte på att kunna hålla lägre avgifter, arbeta med avgiftsklasser och ge tidigare besked om garanti-avgiftens storlek, samt följa bankens marknadsvärdering och för-tydliga garantins värde. Finansinspektionen får i uppdrag att klar-göra garantins effekt på kapitaltäckningskravet.

Utredningen ser även möjligheter att förbättra kreditgarantierna inom ramen för nuvarande förordning och anser att:

• Boverket bör överväga om det går att ge besked om avgiften i ett tidigare skede, vilket skulle underlätta för projektutvecklare med små marginaler.

• Boverket skulle kunna se över avgiftsmodellen med sikte på att kunna hålla lägre avgifter och, förutsatt att omfattningen av garanti-givningen ökar, överväga att införa avgiftsklasser. Det skulle öka

förutsägbarheten och möjligheterna att räkna på effekten av garantin.

• I de fall kreditgivaren bedömer marknadsvärdet som högre än vad Boverket gör, bör Boverket, om inte särskilda skäl föreligger, utgå från bankens bedömning.

• Boverket bör förtydliga ramavtalen när det gäller värdet av garan-tin vid kreditprövningen.

• Finansinspektionen bör reda ut oklarheterna kring garantins effekt på kapitaltäckningskraven.

3.2 Marknadskompletterande topplån via Almi