Hyresnämndernas yttranden om marknadshyra

Allmänt

Utredningen har gått igenom i princip samtliga yttranden om marknadshyra som avgetts vid landets hyresnämnder år 1999 (se bilaga 9). Utredningen har även tagit del av en del yttranden som avgetts dessförinnan.

När det först gäller handläggningen framgår att sedan det har begärts ett yttrande om marknadshyran brukar parterna skriftligen få lämna uppgifter om det jämförelsematerial som de åberopar. I vissa fall anger parterna därvid att vissa av lokalerna är "direkt jämförbara" med prövningslokalen och vissa åberopas som ett bakgrundsmaterial.

Särskilda sakkunnigutlåtanden eller förhör med sakkunnig eller vittne åberopas sällan. Hyresnämnden kallar sedan parterna till ett

198 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra SOU 2000:76

sammanträde och besiktigar i anslutning till sammanträdet prövnings-lokalen och i allmänhet även de lokaler som parterna anser vara i grova drag jämförbara med prövningslokalen.

Hyresnämnderna avgör ärendena i en sammansättning bestående av ett hyresråd och två särskilda ledamöter. Expert deltar inte. Yttrandena är i regel enhälliga (endast en skiljaktig mening har avgetts år 1999).

Ytterst få yttranden som avgetts år 1999 har baserats på en sådan jämförelseprövning mellan i grova drag jämförbara lokaler som omnämns i förarbetena till hyreslagen (prop. 1987/88:146 s. 46).

Hyrorna har i stället bestämts efter en allmän värdering. Exempelvis har inte något av de yttranden som Hyresnämnden i Stockholm avgett byggt på någon egentlig jämförelseprövning och Hyresnämnden i Malmö har i två av åtta fall gjort jämförelseprövningar. Däremot har Hyresnämnden i Göteborg i två av tre yttranden gjort jämförelseprövningar. Av de övriga hyresnämndernas yttranden har ett baserats på en jämförelseprövning.

Utredningens genomgång visar vidare att hyresnämnderna för-hållandevis sällan ansett att någon av de åberopade lokalerna varit i grova drag jämförbar med prövningslokalen. I regel anförs att lokalerna inte är "direkt jämförbara" eller att någon "direktjämförelse" inte kan göras. Genomgången visar också att det finns vissa skillnader mellan hyresnämnderna i fråga om hur likartade lokaler måste vara för att anses vara i grova drag jämförbara.

I de följande avsnitten kommer det att ges vissa exempel på hyresnämndernas bedömningar av jämförbarheten av olika lokaler. Det kan dock redan nu konstateras att Hyresnämnden i Stockholm under år 1999 har besiktigat cirka 170 jämförelselokaler. Nämnden har inte i något yttrande anfört att någon lokal varit i grova drag jämförbar med prövningslokalen. I ett yttrande (ärende nr 1808-99) anfördes att några lokaler "möjligen kunde sägas vara" i grova drag jämförbara med prövningslokalen. Därutöver har hyresnämnden i något ärende anfört att åberopade lokaler inte ger "tillräckligt underlag för en direktjämförelse"

vilket skulle kunna innebära att någon lokal ansetts vara i grova drag jämförbar med prövningslokalen.

Hyresnämnden i Göteborg har i sina två yttranden som baserats på jämförelseprövning ansett att sex av åtta respektive fem av sex jämförelselokaler varit i grova drag jämförbara med prövningslokalerna (ärende nr 1319-98 och 1577-98).

Hyresnämnden i Malmö har också ansett att några jämförelselokaler varit i grova drag jämförbara med prövningslokalen (ärende nr 1194-98 och 358-99).

Som skäl för att inte utföra jämförelseprövning anges i allmänhet skillnader mellan lokalerna i fråga om läge, storlek och standard samt att

SOU 2000:76 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 199

hyreskontrakten för jämförelselokalerna, på grund av tidpunkten för dessas tecknande, inte speglar det rådande hyresläget på orten.

Om det inte anses finnas förutsättningar att bestämma hyran genom en jämförelseprövning, måste hyran bestämmas efter en mer allmän värdering. I de flesta yttranden som grundas på en allmän värdering har åberopade jämförelselokaler beaktats som bakgrundmaterial. I åtskilliga yttranden har också anförts att bedömning även grundats på nämndens iakttagelser vid sin besiktning och på "nämndens allmänna kännedom om hyresförhållandena på orten".

Lokaltyp

Utredningen har försökt att närmare analysera hur hyresnämnderna bedömer olika faktorer, såsom jämförbarheten mellan olika lokaler.

En av de faktorer som därvid är av intresse är bedömningen av om olika typer av lokaler kan jämföras med varandra. I förarbetena anförs att för att två lokaler skall anses vara i grova drag jämförbara bör det röra sig om liknande typ av lokal. Som exempel på lokaltyper anges butik, kontor och industrilokal. Det anförs också att vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalen inte skall tillmätas någon betydelse (prop. 1987/88:146 s. 46).

I de yttranden som utredningen granskat har parterna i regel gjort gällande att jämförelse skall göras med lokaler som uppenbarligen måste anses vara av samma typ som prövningslokalen. Butiker har sålunda jämförts med butiker och kontor med kontor. Vidare har hotell jämförts med hotell.

I ett ärende ansågs att en lokal i gatuplan som av hyresnämnden benämndes kontorslokal och som hyrdes av en mäklarfirma, var i grova drag jämförbar med en butikslokal (Hyresnämnden i Malmö, ärende nr 358-99).

En särskild fråga är om restaurang utgör en särskild lokaltyp eller om en restaurang kan jämföras med t.ex. en butik. I några ärenden har det nämligen gjorts gällande att butiker kan jämföras med restauranger.

Hyresnämnden i Malmö har i ett sådant ärende uttalat (ärende nr 1194-98) att de jämförelselokaler som var upplåtna för annan verksamhet än restaurangverksamhet (dvs. butiksverksamhet) inte kunde tjäna till någon ledning vid bestämning av hyran. Skälet härför var dels de särskilda krav som i olika avseenden ställs på en restauranglokal, dels det förhållandet att lokalens läge för en restauranglokal inte har samma avgörande betydelse för dess marknadshyresläge som det har för en butikslokal.

Hyresnämnden i Stockholm anförde däremot i ett yttrande som gällde en restauranglokal i en centrumanläggning att den omständigheten

200 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra SOU 2000:76

att prövningslokalen redan från början hade anpassats för restaurangverksamhet, inte medförde att lokalen på ett sådant markant sätt skiljer sig från övriga lokaler inom anläggningen att den skall utgöra en särskild lokaltyp, som inte låter sig jämföras med andra lokaler inom anläggningen. Hyresnämnden ansåg däremot att prövningslokalens disposition och utformning var sådan att den inte kunde anses vara i grova drag jämförbar med åberopade butikslokaler (ärende nr 3776-98).

Läge

Vid bedömningen av om två lokaler kan anses vara i grova drag jämförbara måste läget hos lokalerna beaktas. I förarbetena anförs att lägesfaktorns betydelse, t.ex. för butiker, måste "särskilt beaktas".

Vid bedömning av lägesfaktorn måste hänsyn tas till området och mikroläget. Ett område kan indelas i olika mikrolägen som klargör lägesskillnader inom området. Mikroläget för en butik är beroende av ett flertal faktorer. Av betydelse är därvid bl.a. om butiken är placerad på en huvudgata eller bakgata, butikens placering längs gatan och folkströmmar utanför butiken.

Utredningens genomgång visar att hyresnämnderna ställer beträffande butikslokalers lägen mycket höga krav på likvärdighet för att de skall anses vara i grova drag jämförbara. Mikrolägena måste bedömas som i princip likvärdiga. Den vanligaste orsaken till att åberopade butikslokaler inte anses vara jämförbara har utgjorts av skillnader i fråga om läget. I de allra flesta fall har butikslokaler som inte legat utmed samma gata som prövningslokalen inte ansetts vara i grova drag jämförbara. Det har även tagits stor hänsyn till att affärsläget utmed samma gata kan variera. Följaktligen har i vissa fall jämförelselokaler som legat en bit ifrån prövningslokalen inte ansetts ha motsvarande läge som prövningslokalen (se bl.a. Hyresnämndens i Stockholm yttrande nr 1807-99). Hörnlokal har i många fall inte ansetts kunna jämföras med andra lokaler utmed gatan.

Till och med när det gällt bedömning av jämförbarheten för lokaler belägna inom en och samma galleria har lägesfaktorn ansetts kunna utesluta jämförelseprövning (se Hyresnämndens i Stockholm yttranden nr 10690-98 och 991-99, som gällde lokaler i Sturegallerian, Stockholm).

Hyresnämnden i Göteborg har, som nämnts gjort jämförelse-prövningar i två ärenden under föregående år. I det ena ärendet gjordes jämförelse med lokaler som låg utmed samma gata som prövnings-lokalen och i det andra ärendet gjordes jämförelse med lokaler som dels låg på samma gata som prövningslokalen, dels på andra gator men nära prövningslokalen. I det förstnämnda ärendet var en av jämförelse-lokalerna en hörnlokal (se ärende nr 1319-98 och 1577-98).

SOU 2000:76 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 201

Även Hyresnämnden i Malmö har i ett ärende ansett att lokaler som var utspridda på olika platser i centrala Lund var i grova drag jäm-förbara. Ärendet gällde hyran för en restauranglokal (ärende nr 1194-98).

Storlek

För att jämförelseprövning skall kunna göras måste prövningslokalen och jämförelselokalerna ha sådana storlekar att de kan anses vara i grova drag jämförbara.

I många ärenden redovisas lokalernas totala ytor. Vidare redovisas i allmänhet hur ytorna är fördelade på butiksytor, lagerytor, kontorsytor m.m. När det gäller butikslokaler rör många gånger den egentliga tvisten vilken hyra som skall åsättas butiksdelen. Ibland är parterna eniga om hyran för lagerdelen och kontorsdelen.

Hyresnämnden i Stockholm har i ett yttrande (ärende nr 1948-99) ansett att två butikslokaler som i fråga om total yta skilde sig med åtta procent "möjligen" kunde jämföras med varandra (49 respektive 53 kvm). I samma ärende åberopades även en lokal som var 21 procent mindre än en av de andra prövningslokalerna (60 respektive 76 kvm) och 22 procent större än den förstnämnda prövningslokalen (60 respektive 49 kvm). Sistnämnda lokal ansågs på grund av ytskillnaderna inte vara jämförbar med någon av prövningslokalerna. I ett annat ärende vid samma hyresnämnd uppgick ytskillnaderna till 14 procent (butikslokal som jämfördes med en restaurang, 359 respektive 411 kvm) och då anförde nämnden att eftersom jämförelselokalen var "väsentligt större" och dessutom hade ett bättre läge, kunde jämförelse med den inte göras (ärende nr 6787-98 ). Det finns också flera yttranden avgivna av den hyresnämnden år 1999 i vilka ytskillnader på cirka 30 procent ansetts utesluta jämförbarhet.

I de ärenden vid Hyresnämnden i Göteborg där det företagits jämförelseprövning har däremot betydligt större skillnader godtagits.

Nämnden har bl.a. ansett att en jämförelselokal som hade 31 procent mindre butiksyta (260 respektive 380 kvm) och 41 procent mindre totalyta (260 respektive 443 kvm) än prövningslokalen var i grova drag jämförbar med prövningslokalen. Däremot ansåg nämnden att 44 procent mindre butiksyta (210 respektive 380 kvm) var för stor skillnad för att en annan lokal skulle anses vara i grova drag jämförbar (ärende nr 1319-98, se nedan).

I ett annat ärende vid Hyresnämnden i Göteborg (ärende nr 1577-98) som också gällde en butikslokal ansågs att skillnad mellan butiksytorna om 25 procent inte utgjorde hinder för jämförelseprövning (191

202 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra SOU 2000:76

respektive 142 kvm). Skillnaderna mellan dessa butikers totala ytor var avsevärt större.

Hyresnämnden i Malmö har ansett att ytskillnad på 36 procent inte utgjorde hinder för en jämförelseprövning (49 respektive 67 kvm, ärende nr 358-99). I ett annat ärende - som gällde restauranglokaler - var bl.a.

flera av jämförelselokalerna dubbelt så stora som prövningslokalen (total yta) men ansågs ändå vara i grova drag jämförbara med prövningslokalen (ärende nr 1194-98).