Ersättningsreglerna

Ersättning enligt huvudregeln

Hyresvärden skall vid obefogad förlängningsvägran i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör (se 58 b § andra stycket hyreslagen). Enligt förarbetena till ersättningsreglerna skall hyresvärden i princip ersätta all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning medför för hyresgästen.

I prop. 1968:91 (bihang A s. 117 f., 129 och 236) anges att ersättning utgår främst för

1. flyttningskostnader,

SOU 2000:76 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 193

2. värdeminskning på hyresgästens egendom,

3. förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbete m.m. som hyresgästen bekostat, och

4. skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen.

Till flyttningskostnader hör nödvändiga utgifter för flyttning, såsom ersättning för transport, kostnader för magasinering och utgifter för extra personal i samband med flyttningen o.dyl.

Värdeminskning av hyresgästens egendom avser bl.a. förlust på grund av framtvingad realisation av varulager, värdeminskning till följd av att hyresgästens inventarier inte längre kan användas i den lokal för vilken de anskaffats och förlust till följd av att brevpapper, kuvert reklambroschyrer m.m. blir oanvändbara efter avflyttningen.

Rätten till ersättning för förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbete m.m. som hyresgästen bekostat ändrades år 1989 (se prop. 1987/88:146 s. 37). Numera gäller att om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten ersättas om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Med ändring förstås ombyggnad eller annan ändring av lokalen, t.ex. inredningsarbete. En förutsättning för rätt till ersättning är, som nämnts, att hyresvärden har samtyckt till ändringen eller att hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få göra ändringen. Också ett tyst samtycke eller att hyresgästen vid hyresavtalets ingående har haft befogad anledning att räkna med att han skulle få bygga om innefattas i att hyresvärden samtyckt till ändringsarbetena (se prop. 1968:91 bihang A s. 129).

Ersättning för hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen bedriven verksamhet utgår dels om en rörelse skadas men kan fortsätta att drivas, dels om en rörelse måste läggas ned helt.

Några närmare anvisningar för beräkning av ersättningen har inte lämnats i förarbetena till hyreslagen. Däremot har det angetts att ersättningen skall fastställas enligt samma grunder som ersättning för s.k. rörelseskada med anledning av expropriation (se SOU 1966:14 s.

315 f., prop. 1968:91 bihang A s. 128 f och 3 LU 1968:50 s. 86).

Värdering av en sådan skada sker i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna utveckling om expropriationen ej skett och det läge expropriaten befinner sig i genom expropriationen (se nedan).

Ersättning skall enligt 58 b § andra stycket hyreslagen utgå i skälig omfattning. Jämkning bör dock ske endast i undantagsfall (se prop.

194 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra SOU 2000:76

1968:91 bihang A s. 236). Ett skäl för jämkning kan vara att hyresgästen inte medverkat till att begränsa skadan.

Principer för beräkning av ersättning vid rörelseskada

När det gäller fastställandet av ersättning för hinder eller intrång i hyresgästens verksamhet skall, som angetts, expropriationsrättsliga regler beaktas. Tanken är att en jämförelse skall ske mellan verk-samhetens antagna utveckling om hyresförhållandet inte upphört att gälla och det läge som hyresgästen befinner sig i genom att så har skett.

Hyresgästen skall befinna sig i samma ekonomiska läge som om hyresförhållandet inte upphört (närmare beskrivning av hur skadan skall värderas finns i, Axlund, LVM-rapport 1993:9 Annan ersättning Ersättning för övrig skada enligt expropriationslagen s. 85 f.).

Det finns tre metoder att tillämpa vid värderingen av skada vid nedläggning av rörelse. Ett marknadsvärde för en rörelse kan ofta upp-skattas med ledning av en eller flera av dessa metoder.

Enligt substansvärdemetoden gör man i huvudsak en beräkning efter en balansräkning uppvisande det verkliga värdet av tillgångar och skulder. Bokförda värden justeras med hänsyn till marknadsvärden, skatteskulder osv. Värderingen baseras på fortsatt drift.

Likvidationsvärdemetoden används i vissa fall då rörelsen skall läggas ner inom en snar framtid. Den består i en beräkning av substansvärdet varvid hänsyn tas till marknadsvärden och skatteskulder.

Vid en sådan värdering bör rörelsens tillgångar värderas som om avveckling kunnat ske under normala förhållanden och avvecklingen i övrigt kunnat genomföras under en förhållandevis lång avvecklingstid.

Slutligen avkastningsvärdemetoden innebär att man gör en beräkning av företagets förmåga att ge ekonomisk avkastning. Metoden innebär att nuvärdet av företagets väntade framtida nettovinster beräknas. Underlaget för denna beräkning hämtas vanligen från bokföringsmaterialet för de senaste tre-fem åren. Om ägaren själv arbetar i rörelsen belastas rörelsen med lön för anställd.

I undantagsfall kan det utgå ersättning för inkomstförlust för enskild näringsidkare, framförallt då denne p.g.a. ålder, sjukdom eller annan omständighet har svårt att få annan anställning eller starta en ny rörelse (se SOU 1969:50 s. 188 f. och 263 f. samt Axlund, LVM-rapport 1993:9 Annan ersättning Ersättning för övrig skada enligt expropriationslagen s.

131 f.)

Slutligen kan nämnas att i ett mål som Svea hovrätt nyligen prövat har ersättningen bestämts till vad en seriös köpare förklarat sig villig att betala för en rörelse som bedrevs i lokalen. Detta ansågs utgöra

SOU 2000:76 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 195

rörelsens faktiska värde (se RH 1999:45, Högsta domstolen meddelade inte prövningstillstånd).

Ökade hyreskostnader

Enligt förarbetena till ersättningsbestämmelserna i hyreslagen får hyresgästen i allmänhet inte ersättning för ökade hyreskostnader.

Frågan berördes av departementschefen som anförde följande (se prop.

1968:91 bihang A s. 236, jfr NJA avd. I 1981 s. 1025 samt Axlund, LVM-rapport 1993:9 Annan ersättning Ersättning för övrig skada enligt expropriationslagen s. 80 f.).

"Den omständigheten att hyresgästen genom att hyresförhållandet upphör går miste om en lokal med särskilt förmånlig hyra kan i och för sig inte berättiga honom till ersättning. Att hyran understigit vad hyresvärden med hänsyn till marknadsläget kunnat betinga sig kan inte rimligtvis föranleda ersättningsskyldighet för hyresvärden. Undan-tagsvis kan dock som de sakkunniga anfört även ökade hyreskostnader vara att anses som ersättningsgill skada, nämligen om hyresgästen tvingats flytta sin verksamhet från en större lokal till flera mindre och den totala hyreskostnaden överstiger skälig hyra för den tidigare lokalen.

Motsvarande torde böra gälla i fråga om hyresvärdens anvisningsskyldighet vid uppsägning på grund av rivning eller större ombyggnad. Hyran för en av hyresvärden anvisad ersättningslokal skall vara skälig. Något krav på likvärdig hyra bör däremot inte uppställas."

Minimiersättning

Vid värdering av en rörelse skall, som nämnts, normalt resultatet belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats.

Undantagsvis kan ersättning lämnas för förlorad arbetsinkomst, om rörelsen drivs av någon som till följd av hög ålder, sjukdom eller andra omständigheter har svårt att finna likvärdigt arbete. Vid värdering av mindre rörelser där företagaren själv arbetar kan därför ibland inte någon ekonomisk skada konstateras. Samma sak gäller vid värdering av vissa icke-kommersiella verksamheter, såsom ideella och kulturella föreningars verksamheter och kommunala verksamheter, såsom dag-hem och skolor. Därför infördes år 1989 en regel (58 § första stycket hyreslagen) som innebär att om hyresgästen har rätt till ersättning, skall hyresvärden alltid betala ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda kontraktet, dock högst ett belopp som motsvarar fyra basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän

196 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra SOU 2000:76

försäkring (se SOU 1987:47, prop. 1987/88:146, BoU 1987/88:21, rskr.

344 och SFS 1988:927).

Med årshyra avses i detta sammanhang totalhyran, dvs. all den ersättning även engångsbelopp samt ersättning för värme, varmvatten, el och va-avgifter, som hyresgästen betalat till hyresvärden med anledning av hyresförhållandet. Har hyran satts lägre till följd av att hyresgästen åtagit sig att utföra arbeten eller tjänster som normalt åligger en hyresvärd, skall värdet av dessa räknas in i hyran. Årshyran skall normalt avse den hyra som utgått under den sista tolvmånaders-perioden av hyresförhållandet. Har hyresförhållandet varat kortare tid, får den hyra som utgått för denna tid ligga till grund för en beräkning av en årshyra. Denna beräknade årshyra får i sådant fall utgöra minimiersättning (se prop. 1987/88:146 s. 49).