2.2 Överväganden och förslag
4.1.6 Plan- och bygglagen
Regelsystemet i huvuddrag
Plan- och bygglagen (1987:10) innehåller bestämmelser om planläggning av mark och vatten samt bestämmelser om byggande.
Varje kommun skall ha en aktuell översiktsplan, som omfattar hela kommunen.
Regleringen av markens användning och av bebyggelsen inom kommunen sker genom detaljplaner.
Till byggande och rivning av byggnader samt till schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering fordras tillstånd i form av bygglov, rivningslov respektive marklov i den omfattning som anges i lagen.
Vidare skall byggnadsnämnd underrättas om olika slags arbeten genom bygganmälan eller rivningsanmälan i den omfattning som anges i lagen.
Krav på byggnader
I 3 kap. plan- och bygglagen finns bestämmelser om krav på byggnader.
I dessa anges bl.a. hur byggnader skall placeras och utformas samt hur ändringar av byggnader skall utföras.
Enligt 3 kap. 10 § skall ändringar av en byggnad utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska,
94 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2000:76
historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara. Bestämmelsen omfattar samtliga typer av ändringar av en byggnad. Om det är fråga om en åtgärd som får vidtas utan bygg-anmälan (se nedan), skall bestämmelsen tillämpas i den utsträckning som kan krävas med hänsyn till åtgärdens art och omfattning (se 3 kap.
11 §).
I förarbetena till bestämmelserna anges bl.a. att kravet på varsamhet inte bör tillämpas så att det hindrar att sådana ändringar genomförs som syftar till att tillgodose andra väsentliga mål som samhället ställer upp, såsom en förbättrad tillgänglighet för rörelsehindrade, en förbättrad arbetsmiljö och en bättre hushållning med energi (prop. 1985/86:1 s.
241).
Enligt 3 kap. 12 § får byggnader, som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig sypunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär, inte förvanskas.
Plan- och bygglagen kräver också att byggnadens yttre skall hållas i vårdat skick. Underhållet skall anpassas till byggnadens värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt samt till omgivningens karaktär. Byggnader med särskilt bevarandeintresse som avses i 3 kap. 12 §, skall underhållas så att deras särart bevaras (se 3 kap. 13 §).
I en detaljplan eller områdesbestämmelser får kommunen meddela bestämmelser om utformning och utförande av byggnader och skydds-bestämmelser för byggnader som avses i 3 kap. 12 § (se 5 kap. 7 och 16 §§).
Den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads- rivnings-eller markarbeten kallas för byggherre. Byggnadens ägare är i allmänhet byggherre. Byggherren skall se till att arbetena utförs enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen och enligt föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av lagen. Byggherren skall vidare se till att kontroll och provning utförs i tillräcklig omfattning (se 9 kap. 1 §).
Det finns bestämmelser om tekniska egenskapskrav för byggnader i fråga om bl.a. brandsäkerhet och tillgänglighet i lagen (1994:847) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. De tekniska egen-skapskraven skall iakttas och byggnader skall underhållas med beaktande av de varsamhetskrav som finns i 3 kap. plan- och bygglagen (se 2 § lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m.m.).
Bygglov
För vissa typer av åtgärder krävs bygglov (se 8 kap. 1 §). Bygglov krävs bl.a. för att
1. uppföra byggnader,
SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 95
2. göra tillbyggnad,
3. ta i anspråk eller inreda byggnader helt eller till viss del för väsentligen annat ändamål än det för vilket byggnaden senast har använts eller för vilket bygglov har lämnats, eller
4. göra sådana ändringar av byggnader som innebär att det inreds någon ytterligare bostad eller någon ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri.
I områden med detaljplan krävs bygglov också för att färga om byggnad eller byta fasadbeklädnad samt för att göra andra ändringar av byggnader som avsevärt påverkar deras yttre utseende (8 kap. 3 §).
Kommunen får i detaljplan eller områdesbestämmelser införa krav på bygglov för underhåll av sådan bebyggelse med särskilt bevarandevärde som avses i 3 kap. 12 § (se 8 kap. 6 §). För ändringar av sådana byggnader kan byggnadsnämnden inte besluta om bygg-lovplikt.
Byggnadsnämnden prövar ansökningar om bygglov. Bygglov-prövningen går ut på att kontrollera att åtgärden bl.a. uppfyller varsamhetskraven i 3 kap. 10-13 §§. Beträffande vissa åtgärder skall också överensstämmelsen med detaljplan eller områdesbestämmelser kontrolleras (se 8 kap. 11 och 12 §§). Innan lov lämnas, skall byggnadsnämnden i vissa fall bereda kända sakägare och de kända bostadsrättshavarna, hyresgästerna och boende som berörs samt känd organisation av hyresgäster som har avtal om förhandlingsordning för en fastighet tillfälle att yttra sig över ansökan (se 8 kap. 22 §).
Hyresgäster och organisation av hyresgäster har rätt att överklaga beslut om bygglov (se SOU 1994:134 s. 51 f.).
Bygganmälan
Oavsett om en åtgärd fordrar bygglov eller inte skall enligt 9 kap. 2 § plan- och bygglagen byggherren minst tre veckor innan arbetena påbörjas göra bygganmälan till byggnadsnämnden, om arbetena bl.a.
avser
1. uppförande eller tillbyggnad av en byggnad,
2. sådana ändringar av en byggnad som berör konstruktionen av de bärande delarna eller som avsevärt påverkar dess planlösning,
3. installation eller väsentlig ändring av hissar, eldstäder, rökkanaler eller anordningar för ventilation i byggnader,
4. installation eller väsentlig ändring av anordning för vattenförsörjning eller avlopp i byggnader eller inom tomter, eller
5. underhåll av sådan bebyggelse med särskilt bevarandevärde som omfattas av skyddsbestämmelser i detaljplan eller områdesbestäm-melser.
96 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2000:76
Även vissa rivningar skall anmälas till byggnadsnämnden innan de påbörjas (rivningsanmälan).
När en bygganmälan kommit in till byggnadsnämnden, skall nämnden skyndsamt kalla byggherren till byggsamråd, om det inte är uppenbart obehövligt (se 9 kap. 7 §). Till byggsamrådet skall även kallas kvalitetsansvarig (se nedan). Nämnden kan också kalla hyresgäster eller organisation av hyresgäster som berörs av ansökan till samrådet (vid förfrågan hos landets största kommuner har dock framkommit att hyresgäster eller hyresgästorganisationer inte kallas till byggsamråd).
Vid samrådet skall en genomgång göras av arbetenas planering och av de åtgärder för besiktning, tillsyn och övrig kontroll som är nödvändiga för att byggnaden eller anläggningen skall kunna antas uppfylla de krav som avses i 3 kap., däribland varsamhetskrav (se 9 kap. 8 §).
Vid byggsamrådet eller snarast möjligt därefter skall byggnads-nämnden, om det inte är uppenbart obehövligt, besluta om en kontroll-plan för arbetena. I kontrollkontroll-planen skall anges vilken kontroll som skall utföras, vilka intyg och övriga handlingar som skall företes för nämnden samt vilka anmälningar som skall göras till nämnden. Kontrollen kan utföras genom dokumenterad egenkontroll av byggherren.
Byggnadsnämnden kan också bestämma att den skall utföras av fristående sakkunniga eller, om det finns särskilda skäl, av byggnads-nämnden (se 9 kap. 9 §).
För åtgärder som kräver bygganmälan skall byggherren utse en kvalitetsansvarig (se 9 kap. 13 § första stycket). Till kvalitetsansvarig utses en person med riksbehörighet från ett certifieringsorgan eller med godkännande från byggnadsnämnden för ett visst projekt (se 9 kap. 14
§).
En kvalitetsansvarig skall bl.a. se till att kontrollplanen följs. Han skall vara närvarande vid byggsamråd, besiktningar och kontroller (se 9 kap. 13 § andra stycket).
När byggherren har uppfyllt sina åtaganden enligt kontrollplanen -vilket bl.a. innefattar att han har ingett i kontrollplan föreskrivna intyg och handlingar till byggnadsnämnden - och byggnadsnämnden inte funnit skäl att ingripa enligt 10 kap., skall nämnden utfärda ett slutbevis om detta (se 9 kap. 10 §).
Byggnadsnämndens beslut får överklagas. Hyresgäster och orga-nisation av hyresgäster har rätt att överklaga bl.a. beslut om kontrollplan och beslut om utfärdande av slutbevis (se SOU 1994:134 s. 51 f.).
Åtgärder som varken fordrar bygglov eller bygganmälan
Byggherren har alltid ett ansvar för att byggnadsarbeten utförs enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen. För en del typer av åtgärder
SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 97
fordras varken bygglov eller att bygganmälan görs. Ansvaret för att varsamhetsreglerna i 3 kap. plan- och bygglagen följs åvilar då enbart byggherren. Byggherren behöver för åtgärder som varken fordrar bygglov eller bygganmälan inte utse någon kvalitetsansvarig.
Byggnadsnämndens tillsyn
Byggnadsnämnden prövar bl.a. frågor om bygglov, rivningslov och marklov. Byggnadsnämnden utövar också tillsyn över byggnads-verksamheten i kommunen, däribland det lovfria byggandet (se 11 kap.
1 §).
Byggnadsnämnden skall ta upp frågan om påföljd eller ingripande så snart det finns anledning att anta att en överträdelse har skett av bestämmelserna om byggande i plan- och bygglagen eller i någon annan föreskrift eller något beslut som har meddelats med stöd av dessa bestämmelser. Vem som helst kan göra en anmälan till byggnadsnämnden om sådana felaktigheter. När en åtgärd som kräver bygglov, rivningslov eller marklov har vidtagits utan lov, skall nämnden se till att det som har utförts blir undanröjt eller på annat sätt rättat, om inte lov till åtgärden meddelas i efterhand (se 10 kap. 1 §).
Byggnadsnämnden får förbjuda att ett visst byggnadsarbete fortsätts, om det är uppenbart att arbetet eller åtgärden strider mot gällande bestämmelser eller något beslut som har meddelats med stöd av plan-och bygglagen. Byggnadsnämnden får också, om nämnden finner att byggherren inte följer någon väsentlig del av kontrollplan, förbjuda att ett byggnadsarbete fortsätts innan de uppkomna bristerna avhjälps (se 19 kap. 3 §).
Byggnadsnämnden kan påföra fastighetsägare avgift om han t.ex.
utför åtgärd som kräver bygglov utan lov eller underlåter att göra bygganmälan. Nämnden kan också förbjuda användning av byggnad och förelägga fastighetsägare att vidta rättelse och ansöka om särskild handräckning vid kronofogdemyndighet för att rättelse skall ske.
Tidigare bestämmelser
Fram till dess att bostadssaneringslagen (1973:531) upphävdes hade organisation av hyresgäster i vissa fall ett direkt inflytande över frågan om ett bygglov skulle beviljas. Om hyresgästorganisation motsatte sig att det i en fastighet vidtogs åtgärd som krävde bygglov och som inte behövdes för att en bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard, fick åtgärden enligt bostadssaneringslagen vidtas endast om hyresnämnden medgav det. Enligt plan- och bygglagen fick bygglov till
98 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2000:76
en sådan åtgärd meddelas endast om antingen hyresgästorganisationen godtagit åtgärden eller hyresnämnden medgett att den fick vidtas. Vid en ansökan om bygglov skulle således, om hyresnämnden inte medgett tillstånd till åtgärden, ett s.k. hyresgästintyg bifogas.
Bostadssaneringslagen upphävdes vid utgången av juni 1994.