Hyresnämndernas och organisationernas synpunkter

Tillfrågade hyresnämnder (hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping, Örebro och Sundsvall) anser inte att det finns behov av interimistiska beslut under handläggningen av hyressättningstvister.

Hyresnämnden i Stockholm har påpekat att om berörda lägenheter omfattas av förhandlingsordning brukar parterna träffa någon form av á conto-uppgörelse i avvaktan på prövningen i nämnden. Hyresnämnden i Jönköping har anfört att om hyresnämndens avgörande drar ut på tiden skulle möjligen behov av interimistiska beslut kunna uppkomma.

SOU 2000:76 Interimistiska beslut om ändring av hyran 179

Av organisationerna är det endast SABO som anser att det finns behov av interimistiska beslut. SABO har påpekat att det finns exempel på hyrestvister som tagit tre år, vilket kan leda till inte obetydliga retroaktiva hyreshöjningar. Om hyresgäster tvingas betala högre hyra än vad de har gjort avsättningar för, finns risk för att de kan bli tvungna att flytta eller att de behöver en avbetalningsplan. En annan komplikation kan enligt SABO vara att hyresgäster hinner flytta under processen och att det då kan bli svårt att driva in hyresfordringarna.

Av de två förslag som 1989 års hyreslagskommitté övervägde anser SABO att det andra alternativet - som innebar att det skulle införas en bestämmelse i hyresförhandlingslagen som gav hyresnämnden rätt att under vissa förutsättningar meddela ett omedelbart verkställbart förordnande om hyreshöjning som hade samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse - är mindre lämpligt. Sveriges Fastig-hetsägareförbund menar däremot att det finns anledning att överväga detta alternativ om de förslag som förevarande utredning lämnat i ett tidigare delbetänkande om förhandlingsersättning (Förhandlingsersätt-ning till hyresgästorganisation, SOU 1999:81) genomförs för att därigenom förhindra att hyresgästorganisationer obstruerar hyresför-handlingar.

9.2 Överväganden och förslag

Utredningens förslag: Utredningen anser inte att det bör införas möjlighet att meddela interimistiska beslut eller liknande under handläggningen av ärenden om hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:308) eller 54 § hyreslagen.

I utredningens uppdrag ingår att ta ställning till om det finns behov av en ordning med interimistiska beslut eller liknande i tvister om hyresvillkoren. Det som i första hand är aktuellt är att låta hyresnämnd sedan ansökan om villkorsändring enligt 24 § hyresförhandlingslagen eller 54 § hyreslagen gjorts, förordna interimistiskt om ändring av hyresvillkoren. Ett sådant förordnande, t.ex. om hyreshöjning, måste vara verkställbart.

Utredningen vill först framhålla att det är mycket viktigt att hyressättningstvister handläggs snabbt. En utdragen process är inte bara påfrestande för hyresvärdens likviditet utan kan också innebära svårigheter för hyresgästerna i form av retroaktiva hyreshöjningar av ansenlig storlek. En ordning där tvisterna kan bli snabbt slutligt avgjorda är givetvis att föredra. I vissa speciella lägen kan det dock finnas skäl

180 Interimistiska beslut om ändring av hyran SOU 2000:76

som talar för att det skall vara möjlighet att meddela interimistiska beslut.

1989 års hyreslagskommitté övervägde införandet av en möjlighet att meddela interimistiska beslut i hyressättningsärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen. Bakgrunden till kommitténs överväganden var att kommittén hade blivit uppmärksammad på att en hyressättningstvist i Uppsala som omfattade 6 000 lägenheter hade handlagts under lång tid och hade undergrävt fastighetsägarens likviditet. Enligt SABO förhalade den hyresgästorganisation som företrädde hyresgästerna hyresförhandlingarna och hyresnämndsprocessen. Bl.a. påkallades prövning av flera s.k. preliminärfrågor. En tvist om förlängning av förhandlingsordningen inleddes också. Hyresgästorganisationen hade inte heller uppmanat hyresgästerna att göra á conto-betalningar av hyran. Förhållandena var alltså speciella. Förevarande utredning har inte noterat att något så speciellt fall inträffat under de senaste åren.

Utredningen har i samband med övervägandena undersökt de nuvarande handläggningstiderna vid hyresnämnderna (se bilaga 8 och SOU 1999:15 s. 483). Det har därvid framkommit att ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen och 54 § hyreslagen handläggs förhållan-devis snabbt. Handläggningstiderna är generellt kortare för ärenden enligt 54 § hyreslagen än för ärenden enligt 24 § hyresförhand-lingslagen. T.ex. var år 1999 vid Hyresnämnden i Göteborg och Hyresnämnden i Malmö medianåldern för ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen sex månader och för ärenden enligt 54 § hyreslagen en respektive två månader. Eftersom ett beslut om ändring av hyresvillkoren normalt inte får avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från ansökan (se 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen och 55 c § första stycket hyreslagen) framstår mot denna bakgrund behovet av interimistiska beslut inte som överhängande.

Vid Hyresnämnden i Stockholm är handläggningstiderna längre än vid övriga hyresnämnder. Medianåldern för tvister enligt 54 § hyres-lagen var sju månader år 1999 och för tvister enligt 24 § hyresför-handlingslagen tio månader år 1988 och hela 18 månader år 1999.

Utredningen har också noterat att det vid den nämnden finns flera ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen som handlagts inemot tre år.

Detta skulle kunna tas till intäkt för att det finns behov av interimistiska beslut.

Hyresnämnden i Stockholm har uppgett att lång handläggningstid kan i vissa fall ha berott på att ärenden, där vissa lägenheter prövats som typfall, vilandeförklarats i avvaktan på hovrättens prövning av hyresnämndens beslut. Detta utgör enligt utredningens mening säker-ligen en förklaring till långa handläggningstider i enstaka fall. Rent

SOU 2000:76 Interimistiska beslut om ändring av hyran 181

generellt förefaller dock ärendena vid Hyresnämnden i Stockholm vara mer komplicerade än vid andra nämnder; förlikningsbenägenheten är mindre och fler ärenden måste sakprövas. Ärendestatistiken visar samtidigt att handläggningstiderna vid Hyresnämnden i Stockholm ökat mycket kraftigt under de två senaste åren; under år 1997 var den inte speciellt mycket längre än vid de andra nämnderna. Utredningen har också noterat att Hyresnämnden i Stockholm tvingats under de senaste åren minska sin personalstyrka och att det varit en mycket hög omsättning av hyresråd vid den nämnden. Detta talar sålunda för att det främst rör sig om en tillfällig uppgång av handläggningstiderna - detta givetvis under förutsättning att hyresnämnden framöver tillförs erforderliga ekonomiska resurser för sin verksamhet.

Vid bedömningen av om det finns behov av interimistiska beslut måste även beaktas att hyresgästorganisationerna brukar, om förhandling enligt förhandlingsordning strandar, rekommendera hyres-gästerna att betala hyran á conto med belopp som motsvarar vad organisationerna har medgett vid hyresförhandlingarna eller som motsvarar vad hyresnämnden beslutat vid prövning av s.k. pilotfall. Det förekommer t.o.m. att det träffas förhandlingsöverenskommelser innehållande sådana rekommendationer. Detta måste givetvis anses vara till fördel både för hyresgäster och hyresvärdar. Hyresgäster undviker därigenom retroaktiva hyreshöjningar och hyresvärdars likviditet stärks. Det leder samtidigt till att behovet av interimistiska beslut vid tvister enligt 24 § hyresförhandlingslagen minimeras (vid tvister enligt 54 § hyreslagen är handläggningstiderna, som nämnts, kortare).

År 1985 infördes bestämmelser som skulle förenkla handläggningen av större hyressättningstvister. Bestämmelsen om pilotprövning vid s.k.

massärenden (9 § tredje stycket nämndlagen) förefaller ha fått ett bra genomslag på hanteringen av större hyressättningstvister (se avsnitt 9.1.4). Den har förutom förenklad handläggning också medfört att hyresgästers möjlighet att förhala och obstruera prövningsförfarandet i nämnd begränsats. Bestämmelsen om att hyresnämnden kan förordna att ett slutligt beslut om villkorsändring får verkställas omedelbart har däremot tillämpats mycket sällan. Bestämmelsen är avsedd att tillämpas endast undantagsvis i de fall hyresvärdens likviditet annars riskerar att utsättas för allvarliga påfrestningar samtidigt som hyresgästerna riskerar kraftiga retroaktiva hyreskrav (se prop. 1983/84:137 s. 83 f.).

Förmodligen hänger den ringa tillämpningen av bestämmelsen samman med att hyresgästorganisationerna uppmanar hyresgästerna då hyresförhandlingarna strandar att betala hyran á conto. Det finns då helt enkelt inte förutsättningar för eller behov av verkställighetsförordnanden.

182 Interimistiska beslut om ändring av hyran SOU 2000:76

Utredningen har också tillfrågat hyresnämnderna och organisa-tionerna om de anser att det finns behov av en ordning med interimistiska beslut (se avsnitt 9.1.5). Det har därvid inte gjorts gällande något som utredningen uppfattat som direkt överhängande behov. Det har t.ex. inte gjorts gällande att allvarliga likviditetsproblem uppstått eller att parter obstruerat hyresförhandlingar eller prövningar inför nämnd.

Det är i princip endast SABO som anser att det bör vara möjligt att meddela interimistiska beslut. Övriga tillfrågade anser inte att det finns ett sådant behov.

Utredningen kan vidare inte heller undvika att konstatera att mycket talar för att en ordning med interimistiska beslut kommer på ett inte godtagbart sätt att både försena och försvåra det slutliga avgörandet i många hyressättningstvister. Berörda hyresgäster måste delges ansökan innan interimistiskt beslut kan fattas. Eftersom ett ärende kan omfatta flera tusen lägenheter framstår kungörelsedelgivning som lämpligt delgivningssätt. Rättssäkerhetsskäl talar emellertid mot att kungörelse-delgivning tillgrips i detta skede av tvisten (däremot får det från rättssäkerhetssynpunkt anses tillfredsställande att kungörelsedelgivning används enligt de nuvarande bestämmelserna i nämndlagen vid s.k.

massärenden eftersom det sker först i ett skede då nämnden besitter ett tillförlitligt underlag för tvistens lösning). Förhandling kan också behöva hållas innan interimistiskt beslut fattas. Ett interimistiskt beslut måste dessutom kunna överklagas.

Hyresnämndens prövningsunderlag för ett interimistiskt beslut kommer också att bli sämre jämfört med om nämnden besiktigat lägenheterna och tagit upp åberopad bevisning. Risken för att hyres-nämndens interimistiska beslut kan komma att inhiberas av hovrätten och att hyresgästerna under kort tid får ställa in sig efter flera olika hyresnivåer ökar. Samma sak gäller när hyresnämnden slutligt avgör tvisten.

Slutligen befarar utredningen att en möjlighet till interimistiska beslut kommer att försämra förutsättningarna för förlikningar. Det finns en risk att parterna upplever att de med en ordning med interimistiska beslut har mindre att vinna på att avvakta en eventuell förlikning.

Ett alternativ som allvarligt kan övervägas är att låta hyresnämnden meddela interimistiska beslut sedan den prövat hyran för de lägenheter som valts ut som typfall. Ett interimistiskt beslut skulle då avse tiden tills hovrätten tagit ställning till pilotfallen. Delgivning skulle då kunna ske genom kungörelse och förhandling torde inte behöva hållas. Detta måste från rättssäkerhetssynpunkt anses som en acceptabel ordning. Eftersom hyresgästorganisationerna brukar rekommendera samtliga hyresgäster att betala hyra a conto motsvarande vad som medgetts vid hyresförhandlingarna eller som beslutats vid prövningen av s.k. pilotfall,

SOU 2000:76 Interimistiska beslut om ändring av hyran 183

måste behovet även av denna typ av interimistiska beslut anses som ringa.

Sveriges Fastighetsägareförbund har anfört att om utredningens förslag om nya bestämmelser om förhandlingsersättning genomförs, kan det finnas skäl att genomföra det andra alternativet som 1989 års hyreslagskommitté övervägde. Det bestod i att genom en ändring av reglerna i hyresförhandlingslagen öppna möjlighet för hyresnämnd att meddela beslut som har verkan som en ny förhandlingsöverens-kommelse. Innan regeringen tagit ställning till utredningens förslag om förhandlingsersättning (SOU 1999:81) och någon form av utvärdering av en eventuell ny ordning gjorts, anser utredningen att detta alternativ inte bör genomföras. Utredningen vill också peka på att detta alternativ förefaller vara förenat med vissa nackdelar. Visserligen behöver inte samtliga hyresgäster delges utan det räcker - om hyresvärden påkallat ändring av hyresvillkoren - att hyresgästorganisationen delges. Eftersom hyresgäster som vill få till stånd en prövning av hyresnämndens beslut har möjlighet till det då hyresnämndens beslut ersätter en förhandlingsöverenskommelse, kan det i praktiken bli två parallella processer innan hyran har fastställts.

Utredningen anser sammanfattningsvis att det inte finns skäl att införa en ordning med interimistiska beslut eller liknande vid tvister om hyresvillkoren.

SOU 2000:76 185

10 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra

10.1 Bakgrund

10.1.1 Utredningens uppdrag

I 57 § hyreslagen finns huvudprinciperna för det s.k. indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster. Utgångspunkten är att hyres-förhållandet upphör om hyresvärden har sagt upp avtalet till hyrestidens utgång och parterna inte senare kommer överens om förlängning. Om hyresvärden säger upp avtalet och som villkor för förlängning kräver hyresvillkor som inte är skäliga, exempelvis en hyra som inte är skälig, blir hyresvärden emellertid skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresavtalets upplösning. Detsamma gäller om hyresvärden utan befogad anledning vägrar att förlänga hyresförhållandet.

Vid prövningen av om en begärd hyra är skälig tillämpas bestämmelserna i 57 a § första stycket hyreslagen. Enligt dessa skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas ha på den öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skall man främst beakta hyran för närmast jämförliga lokaler på orten.

Enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-nämnder (nämndlagen) kan hyresnämnden i samband med medling avge yttrande om marknadshyran. Ett sådant yttrande har enligt 57 a § andra stycket hyreslagen s.k. presumtionsverkan i en efterföljande tvist om ersättning på grund av hyresförhållandets upplösning.

Det har från olika organisationer framförts kritik av hur hyresnämnderna brukar utföra prövningen enligt 57 a § första stycket hyreslagen. Kritiken går ut på att prövningen i allmänhet inte sker enligt huvudregeln, dvs. efter en jämförelse mellan likvärdiga lokaler, utan att marknadshyran oftast fastställs efter en allmän skälighetsbedömning.

Utredaren skall enligt direktiven undersöka hur jämförelseprövningen enligt 57 a § första stycket hyreslagen går till. Om undersökningen ger skäl för det, skall utredaren överväga på vad sätt bestämmelsen bör ändras (dir. 1997:97 s. 4 f. och 18) .

186 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra SOU 2000:76

Utredaren skall också undersöka om det finns anledning att föreslå någon ändring i reglerna om storleken av den ersättning som skall utgå i fall av förlängningsvägran enligt 58 b § hyreslagen.

I utredningens tidigare delbetänkande, Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15), föreslogs att hyres- och arrendenämnderna skulle avskaffas och att merparten av de ärenden som i dag handläggs vid nämnderna skulle föras över till domstols-väsendet. Vidare föreslogs att medlingsförfarandet och möjligheten att avge yttrande enligt 12 a § nämndlagen skulle avskaffas. Förslagen i betänkandet har remissbehandlats. Regeringen har efter remissbehand-lingen anfört att den vid en samlad bedömning funnit att organisations-förslagen i betänkandet i huvudsak inte bör genomföras (skr.

1999/2000:106). Utredningen har mot bakgrund härav utgått från att de nuvarande bestämmelserna om förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal i allt väsentligt behålls. Utredningen har sålunda utgått från att det även i framtiden kommer att finnas någon form av medlingsförfarande och att i samband med medlingen yttrande om marknadshyra kommer att kunna avges (se även avsnitt 10.2.5).