Uppsägning av hyresavtal

Utredningens förslag: En hyresvärd skall även i fortsättningen ha möjlighet att med stöd av 46 § hyreslagen säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad.

Den nuvarande tillämpningen av 46 § första stycket 4 (huset skall undergå större ombyggnad)

En hyresvärd som avser att genomföra en större ombyggnad i ett hus har möjlighet att säga upp hyresavtalen i fastigheten inför ombyggnaden.

Enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst i så fall inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och det dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresgästen lämnar lägenheten eller en del av den under ombyggnaden, skall hyresgästen om möjligt erbjudas att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset (se 46 § tredje stycket hyreslagen). Bestämmelsen innebär att ett erbjudande från hyresvärden om evakueringslägenhet under ombyggnaden och återflyttningsrätt efter ombyggnaden skall vägas in i skälighetsbedömningen (se prop. 1974:150 s. 453 f. och 495 f.).

Enligt Hyresnämnden i Stockholm görs vid en förlängningstvist inför en större ombyggnad av hus en sedvanlig avvägning mellan parternas intressen. Det innebär enligt nämnden att ombyggnaden måste visas

124 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2000:76

vara nära förestående samt att hyresgästen erbjudits en evakueringslägenhet och återflyttningsrätt alternativt en ersättnings-lägenhet. Om antalet lägenheter minskar efter ombyggnaden blir enligt nämnden i allmänhet kontraktstidens längd avgörande för återflytt-ningsrätten när konflikt föreligger mellan flera hyresgäster.

Vid landets hyresnämnder förekommer mycket få förlängnings-ärenden där det åberopas att huset skall undergå större ombyggnad. De flesta nämnderna har uppgett att de varken under år 1998 eller år 1999 prövat något sådant ärende. Det är i princip endast vid Hyresnämnden i Stockholm som den upphörsgrunden åberopas. Uppsägning på grund av ombyggnad har dock även i Hyresnämnden i Stockholm blivit förhållandevis sällsynt efter lagändringarna den 1 april 1997. De övriga hyresnämnderna har uppgett att det även före den 1 april 1997 var ovanligt att den aktuella grunden åberopades.

Enligt Stockholms Fastighetsägareförening valde många hyresvärdar före lagändringen den 1 april 1997 att säga upp hyresgästerna för att gardera sig mot risken att inte kunna ta ut högre hyra efter ombyggnaden. En anledning till detta var att hyresgästföreningen hade uttalat att man ansåg att alla åtgärder som värden genomförde skulle godkännas av hyresgästen för att kunna påverka hyresnivån. Enligt Stockholms Fastighetsägareförening är det sedan 55 a § hyreslagen upphörde den 1 april 1997 ovanligt att hyreskontrakt sägs upp med åberopande av 46 § första stycket 4 hyreslagen. Så sker endast i enstaka fall, då det kommer till hyresvärdens kännedom att vederbörande hyresgäst kommer att obstruera ombyggnaden genom att vägra hyresvärden tillträde eller genom att vägra låta sig evakueras under ombyggnadsperioden. Även SABO har uppgett att endast om företaget och hyresgästen inte kan komma överens om evakueringslösning sker en uppsägning.

Av de enkätsvar som utredningen har fått framgår att hyresvärden och hyresgästen i allmänhet träffat ett särskilt ombyggnadsavtal inför en ombyggnad. I avtalet regleras hyresgästens boende under ombyggnaden. Det bestäms sålunda om hyresgästen skall bo i evakueringslägenhet under ombyggnaden eller bo kvar i sin lägenhet med nedsatt hyra. I avtalet brukar även regleras frågor om flyttersättning, ersättning för störningar, flyttning av telefon och post samt magasinering. Eftersom hyresavtalet inte sägs upp upphör sålunda inte hyresgästens besittningsskydd till sin lägenhet.

Någon ändring av 46 § föreslås inte

I utredningens uppdrag har ingått att överväga om det finns anledning att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket 4 hyreslagen om

SOU 2000:76 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 125

uppsägning vid större ombyggnad. Hyresgästernas Riksförbund har anfört att möjligheten att få ett hyresavtal att upphöra enligt 46 § första stycket 4 bör avskaffas helt. Bestämmelsen är enligt Hyresgästernas Riksförbund inte nödvändig eftersom hyresvärden har möjlighet att med stöd av 26 § hyreslagen få tillträde till lägenheten. En hyresgäst som motsätter sig det kan få hyresrätten förverkad med stöd av 42 § första stycket 7. Hyresavtalet kan enligt förbundet även sägas upp med stöd av 46 § första stycket 10 om hyresgästen vägrar att flytta under ombyggnadstiden. Samtliga tillfrågade hyresnämnder samt Sveriges Fastighetsägareförbund har emellertid förklarat att de anser att det inte finns anledning att ändra på bestämmelsen.

Utredningens kartläggning visar, som anförts, att uppsägning på grund av att huset skall undergå en större ombyggnad är mycket ovanligt och har i stort sett upphört efter lagändringarna den 1 april 1997. Hyresvärden och hyresgästerna reglerar frågor rörande hyresgästens boende under ombyggnaden och återflyttning i särskilda ombyggnadsavtal. Redan med hänsyn härtill kan behovet av en ändring av reglerna inte anses särskilt stort. Någon påtaglig risk för att antalet uppsägningar kommer att öka kan utredningen inte heller se. Det system med hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten som infördes den 1 april 1997 innebär att hyresgästerna måste ha godkänt eller hyresnämnden lämnat tillstånd till åtgärderna. Även en hyresgäst som har sagts upp och som har återflyttningsrätt har inflytande över åtgärder som hyresvärden under ombyggnaden bestämmer sig för att genomföra (se 18 d § tredje stycket). En hyresvärd måste också iaktta den primära förhandlingsskyldigheten enligt hyresförhandlingslagen när den nya hyran skall fastställas efter ombyggnaden (se 5 § första stycket hyresförhandlingslagen).

Den praxis som utbildats ger hyresgästerna ett gott skydd vid ombyggnad. För att hyresgästens besittningsskydd skall brytas enligt den aktuella upphörsgrunden måste hyresvärden erbjuda hyresgästen en evakueringslägenhet under ombyggnaden och rätt att återflytta därefter eller en ersättningslägenhet. Vidare har det fordrats att hyresvärden står för de flyttkostnader m.m. som uppkommer för hyresgästen (se bl.a.

Svea hovrätts beslut 01-12 SÖH 11, 01-17 nr SÖH 18, 1996-09-30 nr SÖH 352 och RH 1996 s. 360). Hyresvärden måste också visa att ombyggnaden är nära förestående. Om ombyggnadsåtgärderna omfattas av bestämmelserna i 18 d § om hyresgästinflytande måste rimligen hyresvärden ha fått godkännande eller tillstånd till åtgärderna för att arbetet skall anses nära förestående.

I praktiken innebär den nuvarande regleringen att hyresgästens intresse av att få behålla sin lägenhet vid en större ombyggnad tillgodoses genom den skälighetsavvägning som skall göras i

förläng-126 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete SOU 2000:76

ningstvist. Enligt utredningens mening hade en lagreglering av frågan varit att föredra. Förhållandena är emellertid mycket skiftande; i vissa fall förändras lägenheterna i stort sett inte alls medan i andra fall förändras deras storlek och utformning på ett mycket genomgripande sätt. Om antalet lägenheter efter ombyggnaden blir färre uppstår dessutom frågan om vilka hyresgäster som skall ha återflyttningsrätt och vad för typ av ersättningslägenheter som de hyresgäster som inte får flytta tillbaka skall erbjudas. Frågan om hyresgästen har rätt till ersättningslägenhet kan också uppstå om en lägenhet förändras kraftigt.

Även evakueringslägenhetens läge och storlek kan behöva regleras. Att reglera saken skulle därför bli mycket komplicerat. Det finns också ett behov av att i samband med en ombyggnad kunna bryta ett hyresavtal, t.ex. om antalet lägenheter efter ombyggnaden skulle blir färre eller om en hyresgäst skulle vägra att flytta. Det kan i detta sammanhang konstateras att 26 § hyreslagen, som Hyresgästernas Riksförbund har hänvisat till, endast ger hyresvärden rätt till tillträde till lägenheten;

hyresgästen får alltjämt bo kvar och kan därigenom förhindra att ombyggnaden genomförs.

Utredningen anser mot bakgrund av det anförda att möjligheten att säga upp hyresavtal vid större ombyggnad måste finnas kvar.