Ersättning för skada

Hyresgästernas Riksförbund anser att hyresvärden skall ersätta hyresgästen för skada som hyresgästen drabbas av till följd av händelse som inträffar utan hyresgästens vållande i lägenheten eller fastigheten.

Hyresvärdens ansvar skall alltså vara strikt. Förbundet menar att hyresvärden genom hyresavtalet har åtagit sig att tillhandahålla hyresgästen en lägenhet och därmed också bör ansvara för att den fungerar och inte förorsakar skador som drabbar den som hyr. Det bör enligt förbundet åligga hyresvärden att stå för alla extra kostnader som hyresgästen drabbas av vid exempelvis brand- och vattenskador som hyresgästen inte är ansvarig för. Enligt förbundets mening kan det inte vara hyresgästens sak att skydda sig mot sådana händelser. Vid skador som är så stora att lägenheten inte kan användas under en tid eller inte alls återställas, bör det åligga hyresvärden att skaffa ersättnings-lägenhet.

Utredningen vill inledningsvis betona att de nuvarande skadestånds-reglerna i hyreslagen synes ge hyresgästerna ett gott skydd. Om en lägenhet skadas har hyresgästen rätt till ersättning för skada om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse (se 11 och 16 §§). Hyresvärden måste alltså exculpera sig. Vid tillämpningen av bestämmelsen har det ställts mycket höga krav på hyresvärden för att han skall anses ha exculperat sig (se Holmqvist, Hyreslagen En kommentar, 1997 5 uppl. s. 71-75). Om lägenheten inte bara skadas utan förstörs måste hyresgästen visa att hyresvärden varit vårdslös (se 10 § hyreslagen).

De flesta hyresgäster har någon form av hemförsäkring. Andelen enskilda bostadshyresgäster som omfattas av en sådan försäkring uppgår till cirka 90 procent. Det ligger i hyresgästens intresse att

SOU 2000:76 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 67

försäkra sig och i förekommande fall sin familj för olika slag av oförutsedda händelser. Det finns i detta sammanhang också anledning att notera att statsmakterna under de senaste åren har utgått från att enskilda har en hemförsäkring. Det har skett bl.a. genom att rätten till rättshjälp gjorts subsidiär till rättsskyddet i hemförsäkringen (se prop.

1996/97:9 s. 91 f.).

Ett utvidgat skadeståndsansvar för hyresvärdar är givetvis till fördel för de hyresgäster som inte har någon försäkring alls. Hyresgästers behov av hem- respektive företagsförsäkring kan också minska om de inte behöver försäkra sig för de situationer då hyresvärden är ersättningsskyldig. Allt behov av försäkring upphör därigenom inte; det finns många andra händelser som de lämpligen måste skydda sig mot.

De flesta fastighetsägare har en fastighetsförsäkring. En fastighets-försäkring innehåller i regel en ansvarsfastighets-försäkring som omfattar skade-ståndsskyldighet som fastighetsägaren åläggs. Ersättningsrätten i dessa ansvarsförsäkringar är vanligtvis begränsade till visst högsta belopp men med möjlighet att teckna sig för ett högre belopp. En fastighetsägare som åläggs att betala ersättning till en hyresgäst kan sålunda få denna ersatt genom sin fastighetsförsäkring.

För att en fastighetsägare skall veta om hans försäkring täcker all skadeståndsskyldighet som han kan bli ålagd enligt det förslag som nu diskuteras, måste han ha möjlighet att uppskatta värdet på hyres-gästernas egendom. En fastighetsägare har naturligen sämre förutsättningar än hyresgästerna att överblicka värdet på hyresgästernas egendom. Det finns därför risk för att fastighetsägaren kommer att antingen överförsäkra eller underförsäkra hyresgästernas egendom.

Många hyresgäster kommer säkerligen samtidigt att låta försäkra sin egendom för händelser som fastighetsägaren är ersättningsskyldig för eftersom de inte säkert kan veta om fastighetsägarens försäkring täcker alla eventuella skador. Åtskillig egendom riskerar sålunda med Hyresgästernas Riksförbunds förslag att bli försäkrad dubbla gånger, vilket på sikt måste medföra ökade kostnader för hyresgästerna.

I händelse av ett försäkringsfall finns också risk för att hyresgäster, som inte låtit försäkra sin egendom till följd av att hyresvärden är ansvarig, inte kommer att erhålla någon kompensation alls på grund av att hyresvärden inte har tecknat någon tillräckligt omfattande ansvarsförsäkring och inte heller har förmåga att betala. Detta är enligt utredningens mening en allvarlig nackdel med ett utvidgat ersättnings-ansvar.

Vid en jämförelse med vad som gäller på vissa andra jämförbara rättsområden framstår det vidare som främmande att lägga ett strikt ansvar på hyresvärdar. Som framgår av den tidigare redovisningen (avsnitt 3.1.5) är utgångspunkten att den som uppsåtligen eller av

68 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts SOU 2000:76

vårdslöshet vållar person - eller sakskada skall ersätta detta (se skade-ståndslagen 2 kap. 1 § skadeskade-ståndslagen). För vissa typer av verksam-heter och för vissa avtalsförhållanden har regler om ett strängare skadeståndsansvar införts. Det gäller bl.a. för avtalsförhållanden mellan näringsidkare och konsumenter och för verksamheter som innefattar särskilda risker. I t.ex. konsumenttjänstlagen (1985:716) har näringsidkares skadeståndsansvar mot konsument för skador på förvarade saker utformats som ett presumtionsansvar. Näringsidkaren måste då, för att undgå skadeståndsansvar, visa att skadan beror på något annat än en försummelse på hans sida. I sjölagen (1994:1009) föreskrivs på motsvarande sätt att transportören är ansvarig för skada till följd av att godset går förlorat eller skadas, om han inte kan visa att varken fel eller försummelse av honom själv eller någon annan som han svarar för orsakat eller medverkat till skadan. Ett rent strikt ansvar finns endast i undantagsfall och då framförallt för extremt farlig verksamhet såsom t.ex. för drift av kärnkraftverk.

Sammanfattningsvis kan utredningen alltså konstatera att bestämmelserna i hyreslagen om att det krävs vårdslöshet hos hyresvärden för att han skall bli skadeståndsskyldig överensstämmer med vad som gäller på andra liknande rättsområden. Att införa ett strikt ansvar skulle således strida mot vad som gäller vid jämförbara situationer. Det finns dessutom ett stort utbud av försäkringar som hyresgästen kan teckna för att skydda sig och sin egendom mot skador som inträffar i lägenheten. Utredningen anser därför att bestämmelsen om att hyresvärden måste ha varit vårdslös för att han skall bli skadeståndsskyldig skall behållas.

Om en lägenhet anses förstörd måste hyresgästen enligt de nuvarande bestämmelserna visa att hyresvärden varit culpös för att denne skall bli skadeståndsskyldig. Kan lägenheten inte anses förstörd utan endast behäftad med annan mindre allvarlig brist, måste däremot hyresvärden exculpera sig för att undgå skadeståndsskyldighet.

Skillnaden i hyresvärdens ansvar när lägenheten förstörs respektive när den skadas har funnits oförändrade sedan år 1940 (se prop. 1939:166 s.

58-71) och kan i och för sig ifrågasättas. Typiskt sett rör det sig emellertid om två olika situationer. Sannolikheten för att hyresvärden uppsåtligen eller genom vårdslöshet orsakar att en lägenhet helt förstörs måste antas vara betydligt mindre än för att han uppsåtligen eller genom vårdslöshet orsakar annan mindre allvarlig brist. Mot den bakgrunden framstår det som naturligt att hyresgästen har ett något strängare beviskrav vid den förstnämnda situationen. Det har i övrigt inte visats föreligga behov av att ändra bestämmelserna i nu berört avseende.

Utredningen anser därför att bestämmelserna bör kvarstå helt oförändrade.

SOU 2000:76 Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts 69