Förfarandet

Hyresvärdens uppsägning

Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden i uppsägningen underrätta hyresgästen dels om de villkor han kräver för att förlänga hyres-förhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, dels att hyresgästen måste inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning.

Om en uppsägning inte har det innehåll som angetts ovan är uppsägningen utan verkan.

En hyresgäst som inte vill lämna en lägenhet utan att få ersättning måste hänskjuta tvisten till hyresnämnd inom den angivna tiden. Om han inte gör det förfaller hans rätt till ersättning.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen.

Om han gör det och avtalet inte förlängs har hyresgästen rätt till ersättning (58 § fjärde stycket hyreslagen).

Hyresgästens uppsägning för villkorsändring

Om en hyresgäst vill säga upp ett hyresavtal för ändring av hyresvillkoren skall han enligt 58 a § hyreslagen i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till nämnd för medling.

Om hyresgästen inte ansöker om medling eller före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan om medling, är uppsägningen enligt 58 a § andra stycket hyreslagen utan verkan. Avtalet anses då förlängt på oförändrade villkor (jfr NJA avd. I 1998 s. 430). En uppsägning för

190 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra SOU 2000:76

villkorsändring är också utan verkan om hyresgästen inte angett den ändring i de avtalade villkoren som han begär.

En hyresgäst kan, liksom en hyresvärd, säga upp ett avtal för avflyttning. Hyresgästens uppsägning för avflyttning är inte särskilt reglerad. En sådan uppsägning har därför andra rättsverkningar än en uppsägning för villkorsändring. Bl.a. kan hyresgästen inte förta verkan av den.

Vid hyresgästens uppsägning för villkorsändring gäller, liksom vid hyresvärdens motsvarande uppsägning, att hyresvärden innan medlingen har avslutats inte får vägra förlängning av hyresförhållandet eller kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Om han gör det och förlängning inte kommer till stånd blir han ersättningsskyldig.

Medlingsförfarandet och de s.k. preklusions- och presumtions-bestämmelserna

Innan en lokalhyresgäst får väcka talan i tingsrätt om ersättning på grund av obefogad uppsägning, skall hyresgästen ha ansökt om medling hos hyresnämnden. Enligt 12 § nämndlagen skall hyresnämnden klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för en överenskommelse saknas. Som tidigare nämnts infördes år 1979 regler om att hyresnämnden, om någon av parterna begär det, skall avge yttrande om lokalens marknadshyra eller - i fall då uppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad - om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar. I fråga om marknadshyran är avsikten med yttrandet att tvinga fram en bättre utredning och att ge parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt (se prop. 1978/79:89 s. 11).

Om hyresnämnden finner att den begärda hyran inte överstiger lokalens marknadshyra, skall nämnden begränsa sitt yttrande till det. Om nämnden däremot finner att den överstiger lokalens marknadshyra, måste nämnden ange marknadshyran till visst belopp (se prop.

1978/79:29 s. 29).

Hyresnämndens yttrande har presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist i tingsrätten. Enligt 57 a § andra stycket hyreslagen får i en sådan tvist ett yttrande nämligen frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller hyresnämndens bedömning av en anvisad ersättningslokal inte varit riktig. En avvikelse som uppgår till tio procent eller mer skall dock alltid betecknas som påtaglig (se SOU 1978:8 s.

SOU 2000:76 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra 191

113). Ett yttrande har i övrigt inte några rättsverkningar och får inte överklagas.

För att förhindra att hyresvärden i samband med yttrande om marknadshyran spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig att betala för lokalen, infördes år 1979 en preklusionsregel i 57 a § tredje stycket hyreslagen.

Enligt denna får när hyresnämnden avgett yttrande om marknadshyran, sådana omständigheter som inte lagts fram under medlingen beaktas i en ersättningstvist endast om det finns synnerliga skäl. Avtal för jämförelselokaler, hyresanbud från tredje man, avtal som träffats med en ny hyresgäst eller annat material som inte har lagts fram under medlingen får därför beaktas i en ersättningstvist endast om det föreligger synnerliga skäl.

En värdering av en lokals marknadshyra skall, som tidigare nämnts, grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning. Värderingen skall dock avse tiden för hyrestidens utgång. Eftersom yttrande kan avges före denna tidpunkt kan det under mellantiden inträffa förändringar i det framlagda jämförelsematerialet. Sådana förändringar får emellertid åberopas i en ersättningstvist (se prop. 1987/88:146 s. 31).

Kommer parterna inte överens om en förlängning av avtalet, måste hyresgästen flytta. Förhandlingar mellan parterna anses som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning. Har nämnden avgett yttrande om marknadshyran, skall parterna dock, enligt 21 a § nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas tillfälle att hos nämnden anmäla om de antar den hyra som angetts i yttrandet.

Uppskov med avflyttning

Om hyresförhållandet skall upphöra på grund av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämnden enligt 59 § första stycket hyreslagen på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst två år från hyrestidens utgång. Uppskov kan meddelas när hyresgästen är i behov av anstånd med avflyttning för att kunna avveckla sin verksamhet i den förhyrda lokalen. Också hyres-värden kan vara i behov av uppskov för att inte gå miste om hyresintäkt.

Ansökan om uppskov med avflyttning måste göras före hyrestidens utgång. Så länge som uppskovsfrågan handläggs vid hyresnämnden har hyresgästen rätt att vara kvar i lokalen (se SOU 1981:77 s. 375).

192 Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra SOU 2000:76

Om uppskov medges skall hyresnämnden enligt 59 § andra stycket hyreslagen fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att hyresavtalet upphört till dess att hyresgästen skall flytta.

Ersättningstvist

Tingsrätten prövar frågan om hyresvärdens ersättningsskyldighet enligt 57 §, 58 § fjärde stycket och 58 a § tredje stycket hyreslagen. Ett mål om sådan ersättningsskyldighet handläggs enligt rättegångsbalkens regler för dispositiva tvistemål. Det innebär bl.a. att domstolen grundar sitt avgörande på det underlag som parterna lägger fram. Vidare innebär det att parterna disponerar över tvisten och t.ex. kan ingå förlikning med varandra.

Även reglerna i hyreslagen skall beaktas vid prövningen av ersättningsfrågan. För att hyresgästen skall kunna få ersättning enligt 57

§ hyreslagen krävs sålunda, dels att han har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen, dels att talan väcks vid tingsrätt inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten (58 § andra stycket och 61 § hyreslagen).

Som grund för prövningen i ersättningsprocessen skall som regel läggas den ståndpunkt som hyresvärden slutligen intagit vid förhandlingarna inför hyresnämnden. Enligt 3 § förordningen (1975:529) om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd skall parternas slutliga ståndpunkt vid medlingen antecknas i protokollet (se prop. 1978/79:89 s. 25).

De nyss omnämnda presumtions- och preklusionsreglerna i 57 a § andra och tredje styckena hyreslagen skall också beaktas vid en ersättningstvist.