Uppsägning av lokalhyresavtal till hyrestidens utgång

För hyra av lokal gäller ett s.k. indirekt besittningsskydd. Sägs hyres-gästen upp, har han inte rätt till förlängning av avtalet utan endast rätt till ersättning om uppsägningen skulle visa sig vara obefogad. Säger hyresvärden upp avtalet till hyrestidens utgång är hyresgästen sålunda skyldig att flytta. Vägrar hyresgästen att rätta sig efter uppsägningen kan kronofogdemyndighet eller domstol ålägga honom att flytta.

Utredningen anser att det för förevarande måltyp, liksom vid mål om förverkande av hyresrätten till en lokal som handläggs vid domstol, inte finns skäl att föreslå regler om interimistiska beslut.

SOU 2000:76 167

8 Besittningsskydd för bostads-hyresgäster vid blockuthyrning

8.1 Bakgrund

Inledning

Med blockuthyrning avses att en hyresgäst hyr flera lägenheter av en hyresvärd i syfte att hyra ut lägenheterna i andra hand.

Förstahandshyresgästen kan t.ex. vara ett företag som hyr ut till sina anställda eller en studentstiftelse som hyr ut till studenter.

En hyresgäst som i andra hand hyr en bostadslägenhet - t.ex. av ett företag som hyr lägenheten genom ett s.k. blockhyresavtal - har inte samma besittningsskydd som en hyresgäst som hyr direkt av fastighetsägaren. Under de två första åren saknar nämligen en andrahandshyresgäst besittningsskydd (se 45 § första stycket 1 hyreslagen).

Utredningen skall pröva om det är lämpligt att en hyresgäst som i andra hand hyr en bostadslägenhet genom s.k. blockuthyrning i förhållande till sin hyresvärd omfattas av reglerna om besittningsskydd i samma omfattning som en hyresgäst som hyr direkt av fastighetsägaren. Om utredningen anser att ett sådant besittningsskydd skall finnas, skall utredningen lämna förslag till nödvändiga lagändringar (se dir. 1997:97 s. 9 och 19).

Närmare om hyresgästens besittningsskydd

För bostadshyresgäster gäller att de i allmänhet har ett s.k. direkt besittningsskydd, dvs. rätt till förlängning av hyresavtalet om de har sagts upp utom i de fall då hyresvärden kan åberopa någon besittningsbrytande omständighet (se 46 § hyreslagen). Om hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd, saknar dock hyresgästen besittningsskydd (se 45 § första stycket 1 hyreslagen).

Först sedan upplåtelsen varat två år, får hyresgästen besittningsskydd.

168 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning SOU 2000:76

Det finns möjlighet att avtala om att en upplåtelse i andra hand inte skall vara förenad med besittningsskydd även sedan den varat två år. Ett sådant avtalsvillkor måste godkännas av hyresnämnd för att vara gällande (se 45 § andra stycket).

Före den 1 juli 1993 gällde att vid upplåtelse i andra hand hade hyresgästen besittningsskydd även under de två första åren av hyresförhållandet. I lagstiftningsärendet som föregick ändringarna då anfördes att det normalt finns en påtaglig skillnad mellan förstahandsupplåtelser och kortvariga andrahandsupplåtelser. Vid en kortvarig upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller en bostadsrättslägenhet är parterna typiskt sett inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur. Det anfördes också att hyresnämnderna godkänner regelmässigt avstående från besittningsskydd vid kortvariga andra-handsupplåtelser och att en prövning enligt förlängningsreglerna i de flesta fall utmynnar i att hyresförhållandet upplöses. En prövning av besittningsskyddet, oavsett om den sker i förhand eller i efterhand, utfaller sålunda normalt till hyresvärdens fördel. Det ansågs mot denna bakgrund att en prövning av hyresnämnden enligt förlängningsreglerna inte var särskilt meningsfull och att hyresgästernas förlängningsrätt vid kortvariga andrahandsupplåtelser därför kunde upphävas. Först om hyresförhållandet varar längre än två år skulle upplåtelsen vara förenad med rätt till förlängning (se prop. 1992/93:115 s. 2 f.).

Ekonomisk förening som enligt lagen (1986:1242) om försöks-verksamhet med kooperativ hyresrätt bedrev försöks-verksamhet genom att den upplät hyresrätt till lägenheter som den själv hyrde, undantogs från lagändringen år 1993 (se prop. 1992/93:115 s. 54 och SFS 1993:401). I övrigt berördes i det aktuella lagstiftningsärendet inte besittningsskyddet vid upplåtelse i andra hand som skedde i samband med blockuthyrning.

Förekomsten av blockuthyrning

Det är inte särskilt vanligt med blockuthyrning. Den förekommer främst i samband med upplåtelser som riktas till en särskild kategori av hyresgäster, t.ex. till studenter.

SABO har uppgett att vissa allmännyttiga bostadsföretag upplåter lägenheter till kommuner för att hyras ut av kommunerna som gruppbostäder samt som servicelägenheter till äldre, utvecklingsstörda, psykiskt sjuka och missbrukare.

Stockholms Studentstiftelse och Stiftelsen Göteborgs Student-bostäder, som hyr ut lägenheter till studenter, har uppgett att en del av de lägenhetsbestånd som de förfogar över, hyrs av bl.a. privata fastighetsägare. I Lund upplåter universitetet lägenheter till utländska gäststudenter. Lägenheterna hyr universitet av Stiftelsen AF Bostäder.

SOU 2000:76 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning 169

Det förekommer även att företag och sjukhus hyr lägenhetsbestånd för att hyra ut till sina anställda.

Synpunkter på bestämmelserna

De flesta av de myndigheter och organisationer som utredningen har tillfrågat anser att hyresgäst som hyr i andra hand av en hyresvärd som hyr lägenheten genom ett avtal om s.k. blockuthyrning skall ha besittningsskydd även under de två första åren av hyresförhållandet.

Bl.a. har hyresnämnderna i Göteborg, Malmö, Jönköping och Sundsvall anfört att den aktuella kategorin av andrahandshyresgäster bör ges samma besittningsskydd som de hyresgäster som hyr direkt av en fastighetsägare. Samma uppfattning har Hyresgästernas Riksförbund och Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder. Sveriges Fastighetsägareförbund har anfört att den aktuella "förstahands-hyresgästens ställning liknar en fastighetsägares, vilket talar för att andrahandshyresgästen gentemot förstahandshyresgästen bör ges samma skydd som mot en fastighetsägare, dvs. från första dagen av hyresförhållandet. I en sådan situation torde dock förstahands-hyresgästen vilja avtala bort besittningsskyddet".

Flera av de tillfrågade myndigheterna och organisationerna har framhållit att andrahandsupplåtelse i samband med blockuthyrning inte är jämförbar med andrahandsupplåtelse i traditionell bemärkelse, där hyresgästen hyr ut den egna bostaden.

Utredningens tidigare förslag

Utredningen har i ett tidigare delbetänkande, Nytt system för prövning av och arrendemål (SOU 1999:15), föreslagit att hyres-nämndernas uppgifter skall föras över till tingsrätterna och att hyresnämnderna skall avvecklas. I utredningens uppdrag i den delen ingick även att ta ställning till om någon ärendekategori som hyresnämnderna hade kunde tas bort. Utredningen föreslog i den delen att kravet på att avtal angående avstående från besittningsskydd till bostad eller lokal skall godkännas av hyresnämnd skulle slopas för vissa typer av kortvariga upplåtelser. Vidare föreslog utredningen att rätten till förlängning av hyresavtal skulle slopas vid upplåtelse i andra hand av bostad om hyresförhållandet upphörde innan det varat längre än fyra år i följd (se a.a. s. 252 f.). Regeringen har ännu inte tagit ställning till utredningens förslag i den delen.

170 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning SOU 2000:76

8.2 Överväganden och förslag

Utredningens förslag: Hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd, som i sin tur har hyrt lägenheten tillsammans med minst ytterligare två lägenheter för att hyra ut dem i andra hand, skall ha besittningsskydd även under de två första åren av hyresförhållandet.

Behovet av en ändring

Utredningen har tillfrågat berörda organisationer och myndigheter om det har förekommit att bestämmelserna i hyreslagen om besittnings-skydd vid upplåtelse i andra hand (45 § första stycket 1 hyreslagen) har missbrukats i samband med s.k. blockuthyrning. Svaren visar att något utbrett missbruk inte har förekommit. Missbruk har noterats i några enstaka fall. I sammanhanget måste också beaktas att det i jordabalken finns en allmän regel som har till syfte att förhindra en del typer av missbruk som kan uppstå vid en andrahandsupplåtelse. Av 7 kap. 31 § jordabalken följer nämligen att om en andrahandshyresgäst kan visa att det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahands-hyresgästen och rättsförhållandet mellan dem utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen, får denne samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om fastighetsägaren upplåtit hyresrätten direkt till honom.

Det förhållandet att det vid s.k. blockuthyrning kan förekomma och har i några enstaka fall förekommit missbruk av bestämmelserna om besittningsskydd, ger stöd åt att det kan finns anledning att vid denna typ av upplåtelse i andra hand införa samma besittningsskydd som vid förstahandsupplåtelse.

Vid bedömningen av om besittningsskydd av nu avsett slag skall införas bör även följande omständigheter beaktas.

Upplåtelse i andra hand som sker i samband med s.k. blockuthyrning kan i de flesta avseenden jämställas med upplåtelse i första hand.

Förstahandshyresgästen har, precis som en fastighetsägare, redan från början avsikten att hyra ut lägenheten. Liksom de flesta fastighetsägare hyr den som hyr lägenheter genom blockhyresavtal ut ett flertal lägenheter. Ur hyresgästens perspektiv framstår det i allmänhet inte heller som någon skillnad om han tecknar hyresavtalet med fastighetsägaren eller med någon annan som förfogar över lägen-heterna. Det finns för övrigt bl.a. studentstiftelser som samtidigt och utan någon åtskillnad hyr ut lägenheter som ägs av stiftelsen respektive hyrs av stiftelsen. Det måste för den enskilde hyresgästen te sig ytterst

SOU 2000:76 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning 171

anmärkningsvärt att lägenhet av det förstnämnda slaget är förenad med besittningsskydd medan besittningsskydd för den andra typen av lägenhet uppkommer först sedan hyresförhållandet varat två år. Vidare är skillnaderna mellan andrahandsupplåtelse vid blockuthyrning respektive andrahandsupplåtelse i traditionell bemärkelse uppenbara. En vanlig andrahandsupplåtelse avser normalt uthyrarens egen bostad och är i allmänhet redan från början avsedd att endast pågå under en begränsad tid.

Besittningsskyddet vid upplåtelse i andra hand som sker i samband med blockuthyrning torde i regel vara starkare än vad det är om en enskild hyresgäst hyr ut sin bostadslägenhet.

Utredningens kartläggning har vidare visat att det inte tycks vara särskilt vanligt att besittningsskyddet avtalas bort i samband med blockuthyrning. Det framstår då som mindre motiverat att besittnings-skydd saknas under de första åren av ett sådant hyresförhållande. Om förstahandshyresgästen vill avtala bort besittningsskyddet finns möjlighet att göra det (se 45 § andra stycket).

Slutligen har i princip samtliga tillfrågade hyresnämnder och organisationer ställt sig bakom ett förslag om förstärkt besittningsskydd vid andrahandsupplåtelse som sker i samband med blockuthyrning.

Utredningen anser mot bakgrund av det anförda att övervägande skäl talar för att det vid upplåtelse i andra hand i samband med blockuthyrning bör införas besittningsskydd även under de två första åren av ett sådant hyresförhållande.

Utredningens förslag

Blockhyresavtal innehåller i allmänhet förbehåll som strider mot hyreslagens tvingande bestämmelser. T.ex. brukar det avtalas att hyresgästen i blockhyresavtalet skall svara för det löpande underhållet av fastigheten. Sådana förbehåll är giltiga om hyresnämnden godkänt dem (1 § sjätte stycket hyreslagen). Det förekommer även att det sluts blockhyresavtal som inte innehåller något villkor som strider mot hyreslagens regler. Dessa blockhyresavtal prövas inte av hyresnämnd.

Ett utvidgat besittningsskydd bör enligt utredningens mening omfatta andrahandsuthyrning som sker vid båda de typer av blockhyresavtal som nu har nämnts. En andrahandshyresgäst har i regel inte någon anledning att ta reda på huruvida det i hans hyresvärds hyresavtal med fastighetsägaren har intagits något villkor som strider mot hyreslagens tvingande bestämmelser. Det utvidgade besittningsskyddet kommer därmed också att omfatta blockuthyrningar mellan närstående bolag eller personer som skett i syfte att kringgå någon av hyreslagens tvingande bestämmelser.

172 Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning SOU 2000:76

Vanliga upplåtelser i andra hand av förstahandshyresgästens egen bostadslägenhet eller bostadsrättslägenhet kommer inte att omfattas av det utvidgade besittningsskyddet. Inte heller de fall där hyresgästen hyrt en lägenhet i syfte att hyra ut den i andra hand t.ex. till sitt barn -omfattas.

Utredningen föreslår sålunda ett utvidgat besittningsskydd vid andrahandsupplåtelse som sker i samband med blockuthyrning. Om andrahandshyresgästen sägs upp, blir de vanliga förlängningsreglerna i hyreslagen tillämpliga (se 46 § hyreslagen).

De förslag som utredningen tidigare lämnat om att begränsa antalet ärenden angående avstående från besittningsskydd (se SOU 1999:15 s.

247-257) berörs inte av förevarande förslag. En upplåtelse i andra hand som sker i samband med s.k. blockuthyrning skall sålunda vara förenad med besittningsskydd även om besittningsskyddet vid övriga upplåtelser i andra hand skulle uppkomma först när hyresförhållandet varat fyra år.

SOU 2000:76 173

9 Interimistiska beslut om ändring av hyran

9.1 Bakgrund

9.1.1 Utredningens uppdrag

1989 års hyreslagskommitté övervägde om det skulle införas möjlighet för hyresnämnd att i en villkorstvist enligt 24 § hyresförhandlingslagen meddela interimistiskt beslut (se SOU 1991:86 s. 152-156). Eftersom det så sent som år 1985 hade införts nya handläggningsregler som skulle förenkla hanteringen av större hyressättningstvister, ansåg kommittén att ytterligare erfarenhet borde vinnas av det befintliga regelsystemet innan det togs ställning till om det fanns behov av att meddela interimistiska beslut.

Förevarande utredning skall mot bakgrund av 1989 års hyreslags-kommittés överväganden ta ställning till om det finns behov av en ordning med interimistiska beslut eller liknande när det gäller tvister om hyra (dir. 1997:97 s. 14 f och 21).

9.1.2 Nuvarande regler

I hyresförhandlingslagen (1978:304) finns bestämmelser om villkors-ändring om en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning. I hyreslagen finns bestämmelser om vanlig villkorsändring.

Om ett hus omfattas av en förhandlingsordning och hyresvärden vill få till stånd en villkorsändring - t.ex. en hyreshöjning - måste han iaktta reglerna i hyresförhandlingslagen om förhandlingsskyldighet. Hyres-värden måste därvid först påkalla förhandling med den hyresgäst-organisation som slutit avtal om förhandlingsordning för huset (se 5 § första stycket 1 och 15 § första stycket hyresförhandlingslagen).

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställning påkallats (se 15 § tredje stycket). Förhand-lingen anses avslutad när part, som har fullgjort sin

förhandlings-174 Interimistiska beslut om ändring av hyran SOU 2000:76

skyldighet, skriftligen meddelat motparten att han frånträder förhand-lingen (se 18 § hyresförhandlingslagen).

Har förhandling avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyres-villkoren i den del som förhandlingen har avsett (se 24 § hyresför-handlingslagen). Motpart blir därvid varje enskild hyresgäst.

Även en hyresgästorganisation har rätt, om annat inte avtalats, att påkalla förhandling enligt hyresförhandlingslagen om hyresvillkoren. Om förhandlingen avslutas utan att överenskommelse träffas med hyresvärden får dock inte hyresgästorganisationen ansöka vid hyres-nämnden om villkorsändring. Varje enskild hyresgäst får i stället ansöka om villkorsändring.

Sedan ansökan från hyresvärd eller hyresgäst om villkorsändring inkommit till hyresnämnden, brukar nämnden bereda motparten tillfälle att yttra sig. Därefter kallas parterna till ett sammanträde inför nämnden (se 9 § första stycket nämndlagen).

Hyresnämnden skall klargöra tvistefrågorna och söka förlika parterna. Om parterna inte kan förlikas får nämnden pröva ärendet. En prövning brukar föregås av att nämnden besiktigar den lägenhet som ärendet avser och en eller flera jämförelselägenheter. Även upptagning av olika typer av bevisning kan förekomma. Om nämnden skall besiktiga lägenheten och uppta muntlig bevisning brukar flera sammanträden hållas.

År 1985 infördes bestämmelser om förenklad handläggning av s.k.

massärenden (se SOU 1981:77 s. 188-197 och prop. 1983/84:137 s. 80-87). Det infördes således möjlighet för hyresnämnden, om nämnden samtidigt handlägger ett stort antal enskilda tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling. En förutsättning för att tvisterna skall få avgöras utan förhandling är att det är uppenbart att förhandling inte behövs (se 9 § tredje stycket nämndlagen). Delgivning i de ärenden som får avgöras utan muntlig förhandling får ske genom kungörelse (se 30 § första stycket nämndlagen).

Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från ansökan.

Om det finns skäl till det, får hyresnämnden dock förordna att ett beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt (se 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen).

Ett beslut om villkorsändring får inte verkställas om beslutet inte har vunnit laga kraft. År 1985 infördes möjlighet för hyresnämnd att, om det finns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring får verkställas

SOU 2000:76 Interimistiska beslut om ändring av hyran 175

även om det inte har vunnit laga kraft (se 25 § tredje stycket hyresförhandlingslagen jämförd med 55 c § fjärde stycket hyreslagen). I förarbetena till bestämmelsen anförde departementschefen bl.a. följande (se prop. 1983/84:137 s. 83 f.).

"Min utgångspunkt är att ändrade hyresvillkor inte bör tillämpas, innan beslutet om villkorsändringen har vunnit laga kraft. Den situationen kan emellertid uppkomma att det är till fördel för både fastighetsägaresidan och hyresgästerna att hyresnämndens slutliga avgörande omgående får slå igenom. Hyresvärdens likviditet kan annars lida allvarliga påfrestningar, samtidigt som hyresgästerna kan stå inför risken av kraftiga retroaktiva hyreskrav. Jag anser alltså att hyresnämnden, när det finns särskild anledning till det, bör få förordna att nämndens beslut får verkställas trots att det inte har vunnit laga kraft."

Omfattas en lägenhet i ett hus med förhandlingsordning inte av förhandlingsordningen kan hyresgästen genom passivitet bli bunden av en villkorsändring som hyresvärden har angett i ett skriftligt meddelande (se 54 a § hyreslagen).

I hyreslagen finns bestämmelser om villkorsändring när fastigheten inte omfattas av förhandlingsordning. Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren skall ändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten (se 54

§ hyreslagen). Dessa bestämmelser är också tillämpliga om fastigheten omfattas av förhandlingsordning och en hyresgäst vill påkalla villkorsändring (se 5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen).

Om frågan om villkorsändring hänskjutits till hyresnämnden får beslutet, liksom vid en villkorstvist som varit föremål för förhandling enligt hyresförhandlingslagen, inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från dagen för ansökan (se 55 c § första stycket hyreslagen). Hyresnämnden får dock, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt. Nämnden kan också, om det finns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft (se 55 c § fjärde stycket hyreslagen. Möjligheten att meddela förordnande enligt 55 c § fjärde stycket infördes den 1 januari 1985.).

Hyresnämndens beslut - såväl i fråga som varit föremål för förhandling enligt hyresförhandlingslagen som i vanlig villkorstvist enligt hyreslagen - kan överklagas till Svea hovrätt. Om ett förordnande om hyreshöjning enligt 55 c § fjärde stycket hyreslagen meddelats, kan hovrätten förordna att det tills vidare inte får verkställas.

176 Interimistiska beslut om ändring av hyran SOU 2000:76