Hyreslagens bestämmelser

Uppsägning av hyresavtal

Ett hyresavtal löper på antingen obestämd tid eller bestämd tid.

Enligt 3 § hyreslagen skall ett hyresavtal som är slutet på obestämd tid alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Uppsägningstiden är - om inte längre uppsägningstid har avtalats - tre månader för bostäder och nio månader för lokaler (se 4 § första stycket hyreslagen).

Avtal som är slutna på bestämd tid upphör att gälla vid avtalstidens slut om inte annat har avtalats (se 3 § hyreslagen). Uppsägning behövs emellertid alltid om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd (hyresförhållandet avser den sammanlagda tid som hyresgästen disponerat lägenheten). Uppsägningstiden varierar beroende på hyrestid och om det rör sig om bostadslägenhet eller lokal (hyrestid avser den i avtalet angivna avtalstiden). Den kortaste uppsägningstiden uppgår till en dag om hyrestiden är längst två veckor. Uppsägningstiden är vidare en vecka om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, tre månader om hyrestiden är längre än tre månader och det

44 Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall SOU 2000:76

är fråga om bostadslägenhet, tre månader om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal samt nio månader om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. Längre uppsägningstid kan avtalas (se 4 § andra stycket hyreslagen).

Av regeln att hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån följer att skulle kortare uppsägningstid ha avtalats än som anges i 4 §, gäller överenskommelsen för hyresgästen när denne vill säga upp, men inte för hyresvärden när denne vill säga upp (se 1 § femte stycket hyreslagen).

Sker inte uppsägning av ett avtal som är slutet på bestämd tid kommer avtalet, om inte annat har avtalats, att förlängas på obestämd tid. Parterna kan sålunda avtala om att verkan av utebliven uppsägning skall vara att avtalet förlängs på bestämd tid.

En särskild regel om uppsägning gäller vid hyra av bostadslägenhet.

Hyresgästen har då alltid rätt att säga upp avtalet att upphöra att gälla tre månader från uppsägningen (se 5 § första stycket hyreslagen).

Den 1 januari 1969 infördes även en särskild regel om uppsägning av bostadshyresavtal om hyresgästen avlidit. Enligt denna får dödsboet inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen.

Har bostadslägenhet hyrts av makar eller sambor gemensamt och avlider den ene av dem, tillkommer denna rätt dödsboet och efterlevande maken eller sambon i förening (se 5 § andra stycket hyreslagen, regeln om sambor tillkom den 1 januari 1988). Bakgrunden till ändringen var att de ordinarie uppsägningstiderna ansågs kunna medföra olägenheter för hyresgästens dödsbo i vissa fall (se prop.

1968:91 bihang A s. 205, SOU 1981:77 s. 239 samt prop. 1983/84:137 s.

221-222 och 229).

Det finns slutligen bestämmelser om att ett hyresavtal, som sägs upp, i vissa situationer upphör genast att gälla eller upphör efter uppsägningstidens utgång. Av 6 § första stycket hyreslagen framgår att ett hyresavtal upphör genast att gälla om hyresgästen säger upp avtalet till följd av vissa allvarligare brister i lägenheten. Samma sak gäller om hyresvärden säger upp avtalet på grund av att hyresrätten är förverkad.

Enligt andra stycket i samma lagrum har en part rätt att efter uppsägningstid frånträda avtal om det sägs upp till följd av att av hyresgäst ställd säkerhet försämrats, hyresgästen försatts i konkurs (se nedan) eller hyresvärden vägrar utan skälig anledning samtycka till överlåtelse av hyresrätten eller inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke till överlåtelse begärdes. Med stöd av bestämmelserna i 6 § kan sålunda även ett tidsbestämd lokalhyresavtal upphöra att gälla före den avtalade hyrestidens utgång.

SOU 2000:76 Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall 45

Konkursbos uppsägningsrätt

Om hyresgästen försätts i konkurs, har konkursboet rätt att frånträda ett hyresavtal genom att säga upp det.

Vid uppsägning som görs av konkursboet finns, som nämnts, regler om uppsägning i 6 § andra stycket hyreslagen. Enligt dessa upphör t.ex.

ett tidsbestämt lokalhyresavtal på tre eller fem år att gälla nio månader från uppsägningen. Sker uppsägningen innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet genast att gälla. Ett konkursbo kan sålunda bryta ett flerårigt tidsbestämd avtal i förtid.

Sägs ett avtal upp av ett konkursbo, har hyresvärden rätt till ersättning för skada (se 31 § fjärde stycket hyreslagen). Den skada som närmast kan bli aktuell är den hyresförlust hyresvärden lider när hyresavtalet upphör i förtid och hyresvärden inte genast lyckas att hitta annan hyresgäst eller han inte kan få uthyrt till den tidigare gällande hyran.

En fordran på grund av ett hyresavtal hos en hyresgäst som driver näringsverksamhet är förenad med förmånsrätt. Förmånsrätten gäller dock inte för större belopp än som svarar mot tre månaders hyra (se 5 § förmånsrättslagen [1970:979], Förmånsrättskommittén har föreslagit att förmånsrätten för hyra slopas helt [SOU 1999:1]).

Överlåtelse av lokal

Huvudregeln är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (se 32 § första stycket hyreslagen).

Om hyresgästen begär att få överlåta hyresrätten och hyresvärden vägrar utan skälig anledning samtycka till detta eller inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp avtalet (se 32 § andra stycket hyreslagen). Är lokalhyresavtal träffat på bestämd tid om tre eller fem år får det sägas upp med nio månaders uppsägningstid.

En lokalhyresgäst som tecknat ett långtidsavtal och som inte kan driva verksamheten vidare kan sålunda, om värden vägrar att gå med på en överlåtelse, bli befriad från att fullgöra hyresavtalet. Värdet på hans rörelse kan givetvis därigenom minska.

En lokalhyresgäst har vidare vissa möjligheter att utverka särskilt tillstånd till överlåtelse av en hyresrätt. Enligt 36 § hyreslagen får nämligen, den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvs-verksamhet, överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att

46 Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall SOU 2000:76

hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

För att tillstånd skall lämnas fordras alltså att värden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Särskild vikt skall enligt motiven tillmätas efterträdarens möjlighet att betala hyran (se prop. 1968:91 bihang B s. 222-223).

Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl. I ett ärende som Bostadsdomstolen prövat (BD 240/1987) ansågs synnerliga skäl föreligga då hyresgästen på grund av sjukdom var förhindrad att fortsätta att driva rörelse i lokalen. Enligt ett läkarintyg hade hyresgästen varit intagen på psykiatrisk akutmottagning för ångest-besvär och sömnsvårigheter samt hade skrivits ut med planerad uppföljning på psykiatrisk mottagning.

Om en hyresgäst avlider och dödsboet vill överlåta hyresrätten innan hyresavtalet varat tre år torde, mot bakgrund av Bostadsdomstolens avgörande, synnerliga skäl för överlåtelse anses föreligga.

Om det bedrivs ideell verksamhet i en lokal saknar hyresgästen möjlighet att utverka tillstånd till överlåtelse. Däremot kan ett sådant hyresavtal sägas upp om hyresvärden utan skälig anledning vägrar att samtycka till överlåtelse eller inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes.

Ett av hyresnämnden lämnat tillstånd till överlåtelse kan förenas med villkor. Det kan gälla att hyresgästen skall ställa bankgaranti. Ett villkor kan däremot inte gälla ändrade hyresvillkor, exempelvis högre hyra.