Part som lider skada av att hyrköpet ej kan göras gällande då parterna är oense kan i enlighet med ovan nämnda analys föga hjälp av ogiltighetsreglerna i AvtL. Någon ersättning för eventuell skada kan sålunda bli svårt att erhålla. För part som vill dra sig ur köpet, befrias från förpliktelse, kan däremot förutsättningsläran vara en möjlig utväg. Förutsättningsläran som rättsprincip må vara mycket omstridd, principen har dock tillämpats flertalet gånger av domstol vilket medför att ett åberopande är möjligt. Att principen kan tillämpas stärks av NJA 1985 s. 178 (Kalmar Varv-fallet),438 där HD tog hänsyn till givna omständigheter som utgjorde bestämmande förutsättningar för ett avtals giltighet.
För hyrköpet måste således utrönas huruvida förutsättningarna för avtalet utgör medvetna eller rent objektiva förutsättningar. Bakgrunden till detta utgörs av huruvida förutsättningarna vid avtalslutet är de som bör tillmätas betydelse eller om förutsättningarna skall ges så långtgående inverkan att även omedvetna, objektiva, förutsättningar bör tillmätas betydelse. Vidare måste utrönas huruvida förutsättningarna vara oriktiga eller bristande.439
Vid avtalslutet träffar parterna i ett hyrköpsförhållande avtal under följande förutsättningar. ”Hyrköparen” förutsätter att denne ges rätt till att förvärva fastigheten, denna förutsättning torde vara uppenbar. Vad ”hyrsäljaren” förutsätter är däremot något oklart. ”Hyrsäljaren” må ingå avtalet med önskan om att hyresförhållandet skall uppgå till maximalt sju år, men han kan inte förutsätta att så är fallet då denne lämnar det upp till ”hyrköparen” att avgöra huruvida denne vill köpa eller fortsätta hyra. Emellertid torde ”hyrsäljaren” förutsätta att hyrköpet i sig är giltigt, enligt följande resonemang. Empirin har visat en positiv inställning och författaren vill låta det vara osagt huruvida bostadsbolagen är medvetna om de konsekvenser som ett hyrköpet i realiteten kan komma att medföra. Ur bostadsbolagens synvinkel torde de sannolikt hävda att de ingick avtalet med förutsättningar att hyrköpsmodellen skulle fungera. Möjligen skulle det medföra att ”hyrsäljarens” förutsättningar var oriktiga, alltså påverkats av ett misstag vid avtalslutet. Det skulle i sin tur kunna medföra en möjlighet att förklara avtalet ogiltigt. Problemet med förutsättningsläran utgör dock att principen enligt huvudregeln inte kan förpliktiga en part att fullgöra förpliktelse eller att exempelvis betala skadestånd. Följande är dock av väsentlig betydelse för hyrköpet.
Då parterna är oense eller andra omständigheter inträffar så att ”hyrköparen” inte ges rätt att begagna sig av sin avtalade rättighet kan detta utgöra en förutsättning som slagit fel. Trots att part vanligen själv få stå risken för att förutsättningar för ett avtal brister ger förutsättningsläran, när så är lämpligt och rimligt, part en rätt att frånträda avtalet. HD anförde i NJA 1981 s. 269 att om en part förfarit svikligt eller genom därmed likställt förfarande kan detta ligga motparten till last. I andra fall då en förutsättning varit väsentlig för en part och motparten insett eller bort insett detta kan avtal förklaras
438 Se avsnitt 6.5. 439 Se avsnitt 6.1.
ej vara gällande. Förutsättningsläran kan vidare tillämpas då förmånerna av ett avtal blir mindre än förväntat.
I ett hyrsköpssammanhang kan således följande anföras. Förutsättningslärans väsentligthetskriterium får anses uppfyllt då det torde kunna anföras att löftesgivaren inte avgett sådant löfte om denne varit riktig informerad. För ”hyrköparen” skulle detta kunna vara en utväg ur ett hyrköpsavtal, kan ”hyrköparen” inte köpa genom att påkalla optionen torde det finnas en risk att denne är ovillig att ingå hyresavtalet överhuvudtaget. I fall ”hyrsäljaren” kunnat förutse att hyrköpet skulle vara ogiltigt enligt JB skulle denne troligen inte avge sådant löfte. En sådan situation torde även kunna anses synbar för löftesmottagaren, i vilket fall vad gäller näringsidkarförhållanden. Emellertid skulle ett sådant krav möjligen vara för hårt gentemot konsumenter på grund av deras ställning gentemot bostadsbolagen. Som tidigare nämnts gäller generellt att konsumenter inte skall anses vara skyldiga att ha kunskap om alla konsumentskyddsregler.
Vad gäller riskrekvisitet får vidare anföras att risken vanligen borde läggas hos den part som bäst kan bära den. Vad gäller hyrköp torde dock risken läggas på bostadsbolaget. Detta resonemang bygger på oklarhetsregeln som tolkningsmetod. Regeln tillämpas i princip uteslutande på standardavtal, men principen torde kunna tillämpas även i detta sammanhang. Ett avtal med oklart innehåll skall sålunda tolkas till nackdel för den som formulerat avtalet, i detta fall bostadsbolagen. Av empirin kan följande föras fram som stöder detta resonemang. Stångåstaden framförde att de anser att de inte kan ändra villkoren för hyrköpen till ”hyrköparens” nackdel och att om en förändring kommer till stånd förutsätts villkoren erbjudas till samtliga som har hyrköpsavtal med bolaget. Vid hyrköpet torde således en form av standardiserade villkor tillämpas, alla ”hyrköpare” erbjuds lika villkor. Det är dock inte troligt att Öbo och Stångåstaden tillämpar samma villkor, dock torde de tillämpa väsentligen samma villkor.
I jämförelse med 36 § AvtL får framföras att generalklausulen i första hand tar sikte på oskäliga avtalsvillkor, inte på felaktiga förutsättningar, låt vara att om ett avtalsvillkor kan bedömas som oskäligt på grund av felaktig förutsättning så kan generalklausulen tillämpas. Vad gäller god tro och förutsättningsläran får även anföras att part inte skall ha känt till att förutsättningen var felaktig. Det innebär att part som ha haft vetskap om hyrköpets bristande giltighet, för stå risken att förutsättningen inte kan göras gällande. Vad gäller ”hyrköpare” som konsument, kan inte förutsättas att denne innehar sådan kunskap. Det är dock troligt att ”hyrsäljaren” som näringsidkare kan förutsättas ha den kunskapen. Som tidigare utredning visat torde uppsåt vara svårt att bevisa vad gäller ogiltighetsreglerna,440 förutsättningsläran kan då komplettera bedömningen då principen utgör en till ogiltighetsreglerna kompletterande rättsregel.
Förutsättningsläran har tidigare tillämpats även inom fastighetsrätten, vilket får anses vara av vikt vad gäller hyrköpet. Principen skall emellertid endast tillämpas i trängande fall, vilket enligt författaren kan utgöra en hyrköpssituation då modellen saknar lagstiftning och innefattar optionsrätt som är ogiltig enligt JB. HD anförde nämligen i NJA 1996 s. 410 att förutsättningsläran kan komma att tillämpas när tillgängliga regelverk och tolkningsmetoder konsulterats och någon rättsverkan inte kan utrönas.
Det hovrättsmål som författaren återgett tidigare i uppsatsen,441 visar att domstolen kan komma att först tillämpa JB:s regler och sedan bedöma parternas förutsättningar i en avtalssituation.
Det största problemet med förutsättningsläran, som tidigare nämnts, utgörs dock av att principen inte kan ålägga någon en förpliktelse, exempelvis skadestånd. Det medför att förutsättningsläran inte skulle kunna medföra bundenhet från parternas sida eller skadeståndansvar. ”Hyrköparen” kan således inte genom tillämpning av förutsättningsläran ges rätt till fastigheten. Lagfartsansökan kräver att köpehandling upprättas i enlighet med formkraven. Som ovan anförts är författaren kritisk till att rättskipningen ålägger motpart en sådan skyldighet.442
Sammanfattningsvis ger förutsättningsläran en möjlig utväg för part som vill ogiltigförklara hyrköpsavtalet. Det är dock viktigt att påpeka att det inte torde ha någon reell innebörd för en ”hyrköpare” vars främsta förutsättning utgjordes av rättigheten att köpa. Problematiken kring hyrköpet medför sålunda att avtalet inte kan göras gällande enligt JB, optionsavtalet kan inte medföra några rättigheter eller skyldigheter enligt JB och torde inte göra det på avtalsrättsliga grunder. Avtalsvillkorslagarna ger föga skydd för den enskilde i en tvist och förutsättningsläran ter sig vara möjlig främst för ”hyrsäljaren”. Skadestånd måste sökas på andra grunder, vilket nästföljande avsnitt behandlar.