Det har i doktrin anförts att skillnaden mellan optionsavtal och så kallade letter of intent,173 torde vara hårfin.174 Begreppet letter of intent härstammar från amerikansk rätt och vanligen översätts begreppet på svenska till avsiktsförklaring.175 Letters of intent får sägas vara vanligt förekommande vid avtalsförhandlingar och kommer mestadels i bruk då parterna är eniga om de centrala delarna av det åsyftade, slutgiltiga avtalet.176 Avsiktsförklaringar kan dock likväl användas vid de inledande förhandlingarna då parterna vill visa att avsikten är att efter framtida detaljerade förhandlingar ingå slutligt avtal.177 Det är dock viktigt att påpeka att ett letter of intent inte måste vara ömsesidigt, ensidig utfästelse torde även vara möjligt.178 Sammantaget skulle således en jämförelse med optionsbegreppet medföra att båda begreppen innefattar ensidiga eller ömsesidiga utfästelser om en framtida rätt att exempelvis köpa eller träffa avtal om köp.
Huruvida rena avsiktsförklaringar har några egentliga rättsverkningar råder det dock delade meningar om, eftersom avsiktsförklaringarna växt fram genom ett behov för ”affärsmän” för att underlätta den ekonomiska omsättningen.179
Utan bindande klausuler borde ett letter of intent inte utgöra något annat än en avsiktsförklaring.180 Skillnaderna mellan optionsavtal, föravtal och skriftliga anbud är möjligen något otydliga, låt vara att de kan finnas principiella skillnader som beror av i vilken situation de olika instituten tillämpas. I doktrin är således författare oense om uppdelningen avseende å ena sidan föravtal, å andra sidan olika typer av avsiktsförklaringar.181 Det torde dock stå klart att en avsiktsförklaring i princip inte är bindande i sig självt men att förklaringen under vissa förutsättningar kan få bindande verkan.182 Föravtalen däremot
172 Kleineman, J, Optionsavtal vid köp av bostadsrätt, JT, s. 660.
173 Författaren åsyftar letters of intent och inte de närliggande typerna letter of awareness, letter of
understanding och letter of support eller letter of comfort då dessa vanligen utgör stödbrev i koncernförhållanden snarare än avsiktsförklaringar vid avtalsförhandlingar.
174 Kleineman, J, Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga ansvarsprinciper,
JT, s. 451.
175 Holmgren, S & Lundqvist, D, Letter of intent - värt mer än pappret, s. 41.
176 Hellner, J, Letters of intent (hensigtserklæringar), Nordiska Juristmötet 1984 del II, s. 452 f. 177
Grönfors, K, Letters of intent (hensigtserklæringar), Nordiska Juristmötet 1984 del II, s. 454.
178 Gomard, K, Letters of intent (hensigtserklæringar), Nordiska Juristmötet 1984 del I, s. 249. 179 Holmgren, S & Lundqvist, D, Letter of intent - värt mer än pappret, s. 41.
180 Holmgren, S & Lundqvist, D, Letter of intent - värt mer än pappret?, s. 36. 181
Adlercreutz, A, gör en tydlig uppdelning av olika åsikter i doktrin i, Rättsverkan av brutna avtalsförhandlingar och andra fall av ofullständiga avtal (om ”letter of intent”,
anses i princip ha bindande verkan.183 Problemet avseende utrönandet av rättsverkningar för avsiktsförklaringar i svensk rätt borde kunna hänföras till att de flesta tvister inte når HD.184 Det oaktat har viss avtalsbundenhet tillerkänts avsiktsförklaringar, genom de fall som nått högsta instans.185 Optionen är som ovan nämnts bindande under vissa förutsättningar i börsrätten, men som framhållits gavs inte begreppet i förarbetena någon allmängiltig innebörd.186 Följaktningen torde begreppet behandlas olika beroende av vilken situation som optionsrätten kommer i fråga.
182 Adlercreutz, A, Rättsverkan av brutna avtalsförhandlingar och andra fall av ofullständiga avtal (om
”letter of intent”, principöverenskommelser m.m.), SvJT, s 497. Läsaren bör dock uppmärksamma att andra författare kan ha en fullständigt avvikande åsikt avseende detta.
183 Adlercreutz, A, Avtalsrätt I, s. 97.
184 Hellner, J, Letters of intent (hensigtserklæringar), Nordiska Juristmötet 1984 del II, s. 454. Se dock
NJA 1995 s. 586 och NJA 1994 s. 204 som berör letters of intent och letters of comfort.
185 Se exempelvis NJA 1977 s. 92, NJA 1982 s. 244 och NJA 1961 s. 658, bundenheten i dessa fall
uppkom dock förutom viss avsiktsförklaring även genom att annan handling företagits, exempelvis konkludent handlande.
5
Avtalsrättsliga regler som aktualiseras av hyrköpet
Tidigare kapitel har presenterat de två delmoment som torde vara av intresse vad gäller hyrköpets giltighet och rättsverkningar, fastighetsförvärv och optionsavtalet. Detta kapitel ämnar låta läsaren bekanta sig med de avtalsrättsliga ogiltighetsreglerna och lagstiftning om oskäliga avtalsvillkor för att på så vis utreda hyrköpet ur rent avtalsrättsligt perspektiv. Kapitel håller en något generell inriktning och kopplar samman avtalsrätten med fastighetsrätten.
5.1
Inledning
Det anförs ofta att AvtL kodifierar den allmänna avtalsrätten och utgör den viktigaste, dock inte den enda, avtalsrättsliga lagstiftningen på förmögenhetsrättens område.187 Lagen innehåller regler om slutande av avtal och fullmakt samt regler om rättshandlingars ogiltighet, dock är lagreglerna inte på något vis uttömmande. Eftersom reglerna inte är uttömmande kompletteras de med annan lagstiftning,188 eller i vissa fall då en avtalsrättslig frågeställning icke är reglerad i lag löses de i praxis.189 AvtL anses vidare i vissa avseenden vara väl anpassad för en snäv sektor av avtalsrättsliga frågeställningar, vara elastisk nog att tillämpas i andra fall och slutligen i några fall vara helt olämplig att tillämpa.190
Oaktat lagens tillämpningsområde, utgår den avtalsrättsliga problematiken från pacta sunt servanda och avtalet har givits funktionen av ett partbindningsmedel.191 Även om ett avtal skall hållas finns det i avtalsrätten situationer som medför att part, trots att avtal har ingåtts, ej skall anses bunden därav. Ogiltighetsreglerna i AvtL utgör sådana särskilda skäl till avsteg från avtalsfrihet och pacta sunt servanda.192