Som tidigare nämnts utgör skadestånd en ersättning som skall försätta den skadelidande i samma ekonomiska ställning som före skadan inträffade.443 Skadeståndsrätten reglerar, genom SkL, i huvudsak utomobligatoriska förhållanden eftersom skadestånd i kontraktsförhållanden vanligen bestäms genom avtalet eller av regler som anknyter till avtalsförhållandet. Ansvarsförutsättningarna för de olika skadeståndsgrunderna kan sålunda skilja sig avsevärt. Vad gäller ren förmögenhetsskada, det vill säga skada som inte har samband med sak- eller personskada är skillnaderna dock inte lika påtagliga. Ren förmögenhetsskada förutsätter emellertid brottsligt förfarande som utgår från en begränsad culparegel,444 eftersom lagstiftaren ansåg att ett allt för omfattande skadeståndsansvar för ekonomiska förluster skulle få svåröverskådliga konsekvenser. Det oaktat, har i praxis vuxit fram situationer där skadestånd för ren förmögenhetsskada dömts ut trots att något brottsligt förfarande inte varit för handen. Av intresse är också att kravet på brottsligt förfarande ej krävs vid rena kontraktsförhållanden men att SkL inte ger vägledning avseende vem som är berättigad till skadestånd. Vad gäller möjligheterna att erhålla skadestånd i kontraktsförhållanden ställer skadeståndsrätten inte upp några generellt tillämpliga regler utan ansvaret måste bedömas från fall till fall. Lanseringen av hyrköpet utgör i sig inget brottsligt förfarande. Avtalsfrihet är för handen, låt vara att tidigare utredning visat att formalavtalets betydelse kan få
441 T-1368-01, 2002-10-14, Hovrätten över Skåne och Blekinge, se avsnitt 6.3. 442
Se avsnitt 10.3.
443 Se avsnitt 7.1. & 10.2.2. 444 Se avsnitt 7.2.
betydande inverkan för hyrköpsmodellen.445 Något skadestånd för ren förmögenhetsskada enligt sådan ansvarsgrund är sålunda inte möjligt. I situationer där brottsligt förfarande, det vill säga straffansvar inte kan påvisas och parts beteende vid avtalsslutet måhända inte varit straffbart men vårdslöst, finns ingen allmän regel att tillgå. Varken kontraktsrätten eller skadeståndsrätten ger något besked avseende i vilken omfattning ansvar kan göras gällande. För hyrköpet torde sålunda ett åberopande av skadestånd för ren förmögenhetsskada behöva grunda på någon rättsprincip som vanligen tillerkänns rättslig relevans. Culpa in contrahendo, klandervärt beteende i samband med avtals ingående, utgör en sådan princip. Principen tar sikte på situationer där medkontrahent vid ingående av avtal vilseleder motpart. Att det föreligger en skyldighet att inte skada medkontrahent, har i doktrin anförts utgöra en form av kontraktuell biförpliktelse. Den som genom kontraktsbrott eller annat förfarande föranleder ett avtals ogiltighet får sålunda svara för eventuell skada som uppkommit. I avsnitt 10.2.1. beskrevs en situation där ”hyrköparen” väljer att renovera bostaden under optionstiden och då denne erhåller kreditlöfte efter sju år inte kan förvärva fastigheten eftersom ”hyrsäljaren” drar sig ur. ”Hyrköparen” kan inte tillgodogöra sig eventuell värdestegring, vilket Stångåstaden och Öbo framfört som en fördel med hyrköpsmodellen. ”Hyrköparen” kan således säga ha lidit ekonomisk skada genom avtalet om hyrköpet. Framförallt då denne säkerligen varit av åsikten att en förutsättning för bosättning i de lägenheter som erbjöds i det initiala skedet var att efter sju år genomföra ett fastighetsförvärv. Det är sålunda vidare sannolikt att ”hyrköparen” under hela optionstiden/hyrestiden förutsatt att denne hade rätt till fastigheten.
Den lojala biförpliktelsen, att inte skada medkontrahent, förefaller sig vara av yttersta vikt i förevarande situation. ”Hyrsäljaren” i det fall denne kan sägas varit medveten om att köpet inte kunde göras gällande kan bedömas ha förfarit vilseledande vid avtalslutet. Vad gäller de situationer där hyrköp lanserats i verkligheten, har bostadsbolag utgjort avtalspart. Det torde sålunda gå att hävda att bostadsbolagen som erbjuder hyrköpen har erfarenhet och kunskap nog för att vara medvetna om riskerna som hyrköpen medför vad gäller giltighet och skadestånd i fastighetsrättsliga sammanhang. De avtalsmodeller som Stångåstaden och Öbo erbjuder ger stöd för författarens uppfattning, då dessa innehåller ett hyresavtal där en optionsrätt kompletterar avtalet i fråga. Några köpehandlingar eller liknande som skulle kunna utgöra ett svävarvillkor enligt tvåårsgränsen upprättas inte. Parterna ämnar sålunda överföra äganderätten till fastigheten i ett senare skede, då optionen påkallas. Det torde innebära att JB:s regler om utfästelse om försäljning uppmärksammats men inte tillmäts rättmätig betydelse. Huruvida detta gjorts medvetet för att ”locka till sig köpare” eller till följd av att bolagen haft ett autentiskt syfte att erbjuda hyresgästen utomordentligt gynnsamma villkor låter författaren vara osagt. Problematiken kvarstår dock eftersom risken i allmänhet, enligt både oklarhetsregeln och i avtalssituationer, läggs på den part som antingen författat villkoren eller har en starkare ställning gentemot medkontrahent. Det innebär att bostadsbolagen står risken att bli skadeståndansvariga om de kan anses ha vilselett ”hyrköparna” i det initiala skedet.
I praxis har situationer som leder till att giltiga avtal ej kommer till stånd där klandervärt beteende kunnat påvisas lett till att skadestånd dömts ut för culpa in contrahendo.446
445
Se avsnitt 10.2.1. & 10.2.2.
Tillsynes riskerar bostadsbolagen att ”hyrköpare” kräver skadestånd på denna grund och de torde sannolikt ha goda förutsättningar för bifall.
Till vilken grad medkontrahents förluster skall ersättas måste vidare beröras. Som tidigare anförts torde ett på förhand bestämt skadestånd, i likhet med handpenningavtalet, medföra viss ersättning. Då sådana klausuler inte vanligen omfattar några betydande belopp (i vilket fall vad gäller konsumenter eller förhållanden mellan privatpersoner) torde endast det negativa kontraktsintresset ersättas. För exempelvis ”hyrköparen” kan dock en sådan ersättning te sig otillräcklig. Framtida förluster, det vill säga den vinst som ”hyrköparen” hade kunnat tillgodogöra sig vid en försäljning av ”hyrköpshuset” måste anses vara den ersättning som den skadelidande i realiteten vill göra gällande, det vill säga det positiva kontraktsintresset. Att den skadelidande skulle tillerkännas ersättning för eventuella renoveringar kan inte i alla situationer anses tillräckligt. Framförallt då anledningen till att ”hyrköparen” vid avtalslutet kan utgöras av möjligheten att i framtiden göra en god affär vid fastighetsbubblor med mycket höga marknadsvärden. Om denna ansvarsgrund kan göras gällande torde ett relativt omfattande ansvar för ren förmögenhetsskada kunna utkrävas så länge omständigheterna har kontraktuell grund.
I det fall hyrköpet kan antas utgöra någon form av avsiktsförklaring kan vidare skadestånd för culpa in contrahendo dömas ut, framförallt då parterna uttryckt sig på ett sätt som varit ägnat att vilseleda motpart. Stångåstadens och Öbos formuleringar ”hyr eller köp – du väljer!” och ”hyr först - köp sedan”, kombinerat med det optionsavtal som träffas där parterna sannolikt uttrycker en vilja att överföra äganderätt efter optionstiden,447 torde om något te sig vilseledande. Att ”hyrköparen” väljer själv utgör inte en korrekt utfästelse då ”hyrsäljaren” kan åberopa JB och vägra fullgöra fastighetsförvärvet.448
Läsaren bör dock uppmärksamma att skadestånd för culpa in contrahendo inte alltid varit framgångsrikt. I lincensrättighetsfallet (NJA 1990 s. 745) där någon avsiktsförklaring inte träffats anförde HD att en förpliktelse att visa hänsyn till motpartens intressen kan uppstå, däremot kan beteendet medföra att part snarare förfarigt aningen försumligt, 449 än vårdslöst. Sålunda kan bedömningen av parts beteende i av domstolen te sig något tvetydig.
I kommersiella förhållanden är det vanligt förekommande, vilket författaren tidigare påpekat, att parterna avtalar om vite. En sådan avtalsklausul medför att parterna utfäst ett i förväg bestämt skadestånd. Skadeståndsrättens regler kan sålunda vara oväsentliga att tillämpa eftersom parterna i förväg löst frågan. För hyrköpet medför detta att kommersiella parter i sådant fall ges en möjlighet att skydda sina intressen mer ingående än vad en konsument, eftersom det skulle förutsätta att konsumenter ges rätten att förhandla sig till sådana vitesklausuler. Enligt författarens erfarenheter torde en sådan möjlighet vara mycket sällsynt.
Vidare kan skadestånd för ren förmögenhetsskada jämkas i det fall den skadelidande varit medvållande. Graden av vållande och omständigheterna i övrigt ligger till grund
447
Se bilaga 1 för exempel på avtalsklausuler.
448 Se avsnitt 10.2.1. 449 Se avsnitt 7.3.
för bedömningen. Vad gäller konsumentförhållanden torde sådan jämkning inte komma i fråga, då konsumenten inte kan förutsättas känna till alla de lagregler som aktualiseras och på grund av konsumenten skyddsvärde generellt. En näringsidkare löper dock risk för jämkning då motpart kan hävda, dels att part själv står risken i kommersiella förhållanden, dels att näringsidkare har större möjlighet respektive skyldighet att komma underfund med de regler som omgärdar fastighetsförvärv. Författaren vill vidare anföra att kommersiella fastighetsförvärv kan röra stora summa vilket torde medföra än större försiktighet för parterna och därav gör sig näringsidkarna bekanta med regelverket, alternativt tar till juridisk rådgivning. Sådana möjligheter torde knappast en konsument inneha i samma utsträckning.
Emellertid som redan anförts kan skadestånd te sig otillräckligt för den drabbade parten framförallt om man tar följande information i beaktande. Stångåstaden vill låta hyresgästen själv avgöra huruvida bostaden är rätt för denne. Öbo framför att hyresgästen ges rätt att pröva boendeformen och att hyresgästen kan ta hänsyn till ändrade familjeförhållanden. Författaren menar dock att då, som utredningen visar, ”hyrköparen” inte kan göra hyrköpet gällande vid tvist kan möjligheten att förvärva bostaden var viktigare än att erhålla skadestånd. Förvisso ger besittningsrätten denna möjlighet men av uppenbara skäl, så som möjligheten till framtida kreditgivning och de pantsättningsmöjligheter som äganderätt till fastighet medför, kan skadestånd te sig otillräckligt. Författaren ber därför läsaren att uppmärksamma denna problematik, skadestånd för culpa in contrahendo riskerar att inte tillerkänna ”hyrköparen” rättvisa i samma utsträckning som ett traditionellt fastighetsförvärv i enlighet med JB:s regler hade gjort. I relation till empiri ter det sig oangenämt att en familj som bott i sin bostad i sju år frånkänns möjligheten att nyttja sin bostad så som varit åsyftat från början. Sammantaget vore det således bättre för inblandade parter om hyrköpshusen sålts direkt.