För den part som kan komma att skadas av att utfästelser avseende försäljning av fast egendom inte är bindande och att det optionsavtal som upprättats de facto inte kan tillerkännas någon rättslig relevans, står få regler till buds för någon form av ersättningsanspråk. Huruvida den som lider skada kan komma att på avtalsrättslig grund hävda giltighet eller tillerkännas någon form av ersättning bör utredas och huruvida oskäligheten av att erbjuda sådana avtalsvillkor kan åberopas bör beaktas.
10.4.1 Avtalsrättsliga ogiltighetsreglers inverkan på villkoren för hyrköpet
Avtal ingås enligt huvudregeln i AvtL genom anbud och acceptmodellen. AvtL utgår vidare från pacta sunt servanda och det krävs sålunda särskilda omständigheter för ett avsteg från denna princip. Ett sådant avsteg kan göras genom en tillämpning av ogiltighetsreglerna. I huvudsak krävs det emellertid för att ogiltighet skall inträda att ogiltigheten funnits från början.
Hyrköpet kan som tidigare framhållits inte ges rättslig relevans enligt JB:s regler. Själva optionsavtalet kan icke heller medföra att förfördelad part kan hävda avtalsbundenhet eller skadestånd via JB. Fråga är huruvida det går att falla tillbaka på avtalsrättsliga principer och tillämpa ogiltighetsreglerna, antingen för part som vill komma ur avtalssituationen eller för att erhålla ersättning då avtalet inte kan göras gällande. Fråga är sålunda om ogiltighetsreglerna kan åberopas för att avtalet varit ogiltigt från början eller om då rättshandlingen inte kan göras gällande i framtiden, då rättshandlingen blir overksam, kan medföra att avtalsvillkoren kan angripas.
Tillsynes utgör 36 § AvtL den alltjämt viktigaste ogiltighetsregeln. Svek, ocker och rättshandling vars åberopande strider mot tro och heder måste dock beröras särskilt. Det bör i ett första skede framhållas att det måste finnas ett orsakssamband mellan rättshandlingens tillkomst och ogiltighetsgrunden. Förutom orsakssambandet krävs ond tro hos medkontrahenten. Om svek skulle kunna åberopas i en hyrköpssituation krävs det att medkontrahenten varit medveten om att optionsavtalet varit ogiltigt. Följande kan utrönas. I de situationer som berörts i denna uppsats är det bostadsbolagen som erbjuder konceptet. I konsumentrelationer skulle sålunda möjligen kunna hävdas att bolagen torde ha varit medvetna om att avtalen inte kunde göras gällande och att de därigenom förfarit svikligt. Detta torde dock utgöra civilt svek,430 då det torde vara svårt att påvisa straffbarhet och uppsåt.
Detsamma gäller ocker som ogiltighetsgrund. Förmånerna vid ett hyrköp skall vara i uppenbart missförhållande till vederlaget och bostadsbolaget skall ha begagnat sig av ”hyrköparens” trångmål, oförstånd eller lättsinne. Att vederlaget skulle stå i uppenbart missförhållande torde ej vara lämpligt att hävda. Optionsavtalet medför mig veterligen inte att något ockerpris tas ut för fastigheten.431 Det förefaller sig snarare röra sig om ett mycket bra pris då värdeökning under optionstiden inte påverkar köpeskillingen i optionsavtalet och troligen räknas hyresinbetalningar av. En tillämpning av svek och
430 Se avsnitt 5.2.1. 431 Se bilaga 6.
ocker som ogiltighetsgrund ter sig sålunda inte vara fullt tillfredställande för förfördelad part.
Fråga är om tro och heder skulle kunna komplettera svek, på så vis att en åberopande av optionsvillkoret skulle strida mot tro och heder. Denna ogiltighetsgrund kan tillämpas på rent objektiv grund, det krävs sålunda inte part uppfattat sitt beteende som ohederligt. Författaren menar dock att även en tillämpning av detta lagrum ger föga ledning huruvida förfördelad part kan ges ersättning, eftersom paragrafen tar sikte på avtalslutet. Själva åberopandet skall således strida mot tro och heder. Detta torde medföra att bolaget som erbjuder hyrköpet snarare har större chans att komma ur en tvist med en ”hyrköpare” eftersom det är denne som påkallar optionen. Lagrummet i fråga har vidare i praxis främst tillämpats då avtal ingåtts under psykiska omständigheter.
Ovan nämnda rättsregler har berörts mycket kort. Problematiken kring hyrköpet utgörs framförallt av att parterna har träffat avtal om en rättsverkan som enligt gällande rätt inte kan göras giltigt. Avtalet är sålunda ogiltigt från början enligt JB. Emellertid förutsätter ”hyrköpare” och ”hyrsäljare” under hela optionstiden att avtalet är giltigt. Under optionstiden gäller vidare hyresrättslig lagstiftning, vilket innebär att parterna i realiteten träffar ett hyresavtal, inte ett avtal om valfrihet även om empirin visat att åtminstone bostadsbolagen är av den åsikten. Svek och ocker förutsätter ond tro och det är författarens åsikt att ond tro, åtminstone vad gäller de bostadsbolag som innefattats i empiri, knappast kan påvisas. Något uppenbart missförhållande vad gäller vederlaget kan sannolikt inte heller åberopas. Tro och heder, lilla generalklausulen, tar vidare sikte på själva åberopandet av avtalet i fråga, vilket egentligen torde gälla ett åberopande av hyresavtalet med innefattande optionsklausul. I det fall JB ges tillämplighet torde det snarare medföra att optionen faller bort, förklaras ogiltigt, men hyresförhållandet torde bestå, framförallt tack vare besittningsskydd.
Generalklausulen, 36 § AvtL, ger emellertid möjligen en bättre utgångspunkt för förfördelad part. Paragrafen prövar skäligheten av ett villkor och tar hänsyn till en rad omständigheter. Vid bedömningen tar domstol hänsyn till vad som torde vara normalt i avtalssituationen, vilket i sin tur avgörs av lagbestämmelser och handelsbruk.432 I förevarande fall kan inte särskilt understrykas att hyrköpsmodellen saknar tillämplig lagstiftning. Emellertid kan möjligen analogier göras från annan lagstiftning, måhända med köprättslig eller annan förmögenhetsrättslig lagstiftning. Analogier kan emellertid medföra flertalet problem eftersom nämnd lagstiftning rör lös egendom. Det medför att hyrköpet som rör fast egendom skulle utrönas med hjälp av lagstiftning för lös egendom. Fråga är hur domstol i sådant fall skulle ställa sig till bostadsrättsfallet.433 Vad gäller handelsbruk får vidare framföras att vid en tillämpning av denna rättskälla kan hänsyn möjligen tas till det handelsbruk som gäller vid finansiell leasing. Huruvida dess handelsbruk lämpar sig för hyrköp av fast egendom är dock frågan. Detta spörsmål är något svårbedömt eftersom sale and lease back-modellen snarare utgör säkerhetsöverlåtelser än fastighetsförvärv.434 En analogi med leasing av lös egendom
432
Se avsnitt 5.2.2.
433 Se avsnitt 10.3. 434 Se avsnitt 1.1.
förefaller sig vidare vara otillräcklig framförallt på grund av de fastighetsrättsliga reglerna om äganderättsövergång.435
Vidare vad gäller 36 § AvtL kan en jämkning av avtalsvillkor ske då part utnyttjat sin starkare ställning och tillskansat sig förmåner på motpartens bekostnad. Frågan är dock vilka förmåner som endera part tillskansat sig i ett hyrköpsförhållande. ”Hyrköparen” ges en rätt till fastighetsförvärv efter att denne haft möjlighet att ”provbo” och ”hyrsäljaren” behöver inte längre utgöra hyresvärd och ansvara för skyldigheter enligt 12 kap. JB efter att optionen påkallats och fastighetsförvärv genomförts. Detta torde även vara en viktig anledning till att hyrköpen lanserats. Vid en studie av lanseringen, rent objektivt, utgör inte konceptet någon form av försök till att tillskansa sig fördelar. Stångåstaden ämnade från början försälja alla sina fastigheter i Ekängen,436 men i och med pågående finanskris som fick sin start med Lehman Brothers konkurs 2008, var Stångåstaden tvungna att tänka om. Marknaden stannade av och hyrköpskonceptet ansågs troligen vara en bra omstart, då bolaget kunde ”få hjälp” initialt med uthyrningen. Under hyresförhållandet och enligt hyresavtalets villkor torde sålunda vara svårt att bevisa att någon part verkligen tillskansat sig några fördelar genom avtalet. Samma rättsföljd torde även en bedömning av sammankopplade avtal ge för handen. Eftersom det framförts att hyrköpet utgör ett försök att kringgå JB:s regler kan hyresavtalet och optionsavtalet anses utgöra ett sammankopplat avtal. Avtalet i sig medför emellertid inga tyngande effekter och torde således inte behöva jämkas förutom att optionsklausulen faller bort. Denna slutsats bygger på följande resonemang. Hyresförhållandet består under hela optionstiden och även efter optionstiden då hyrköpet inte kan göras gällande. Den tyngande effekten av avtalet utgör sålunda att ”hyrköparen” inte kan fullgöra fastighetsförvärvet, vilket leder oss tillbaka till fastighetsrätten. Ingendera part kan kräva fullgörelse och en jämkning av avtalet leder sålunda till samma utgångspunkt som fastighetsrätten, optionsavtalet faller bort och hyresförhållandet kvarstår.
Empirin visar en positiv inställning till hyrköpet. Oavsett om bostadsbolagen varit medvetna om de konsekvenser som ett hyrköp kan medföra då parterna är oense ses lanseringen som positiv, framförallt om alla ”hyrköpare” påkallar optionerna. Trots risken att avtalet kan jämkas eller lämnas helt utan avseende enligt 36 § AvtL har den avskräckande effekt som åsyftas i förarbetena till paragrafen inte fått något direkt genomslag vad gäller hyrköp. Möjligheten att upprätta nya avtal och den tilltro till varandra som parterna i ett hyrköp verkar utgå ifrån medför att villkoren sätts i bruk oavsett eventuella konsekvenser.
10.4.2 Avtalsvillkorslagarna inverkan på hyrköpet
Generalklausulen i 36 § AvtL utgör ett komplement till avtalsvillkorslagarna, AVLK och AVLN. Vad gäller konsumentförhållanden ger AVLK domstolarna en möjlighet att förbjuda näringsidkare att tillämpa oskäliga avtalsvillkor i framtiden. Domstol prövar villkorets skälighet mot konsumenter som ett kollektiv vilket får anses vara en väsentlig fördel gentemot generalklausulen som tillämpas i det enskilda fallet och inte har rättskraft utanför det avgjorde målet. Emellertid behöver ett villkor som anses som
435 Se avsnitt 3.4.
oskäligt enligt AVLK inte medföra ogiltighet enligt generalklausulen. Vad gäller själva prövningen anses villkor som strider mot tvingande lagstiftning generellt som oskäliga eftersom konsumenter inte skall behöva ha kännedom om alla konsumentskyddsregler. I sådant fall skulle optionsavtalet behöva utrönas ur tvingande lagstiftning, vilket gör att fastighetsrätten återigen aktualiseras.
I förevarande fall, gällande hyrköpet, får framföras att det villkor som skulle kunna anses oskäligt utgörs av optionsvillkoret. Låt vara att priset för fastigheten och att de rättigheter och skyldigheter som uppstår enligt gällande hyreslagstiftning måhända inte kan angripas. Oaktat det faktum att optionen enligt bostadsbolagen innefattar en rätt att köpa och en skyldighet att sälja, medger optionsvillkoret i realiteten inga rättigheter eller skyldigheter. Optionen gäller fast egendom och utfästelser om framtida försäljning är ogiltiga. Det innebär att om ”hyrsäljaren” vid utnyttjandet av optionen drar sig ur med ett åberopande av JB:s regler kan optionen inte göras gällande. Vad gäller villkorets oskälighet kan då anföras att användandet av villkoret medför att ”hyrsäljaren” valt att tillämpa avtalsvillkor som lockar till sig köpare. Det förefaller sig vara uppenbart att modellen inte varit lika tilltalande om möjligheten av ”provbo” och invänta bättre tider för kreditgivning inte varit villkor till hyresgästens fördel.
Prövningen enligt AVLK:s regler medför i fråga om dispositiv lagstiftning, då hyrköpets villkor faller tillbaka på avtalsrättsliga regler, att näringsidkaren skall, genom en tillämpning av villkoret, ha erhållit en förmån eller berövat konsumenten en rättighet så att balansen dem emellan, vad gäller rättigheter respektive skyldigheter, blir klart snedvriden. Vid bedömningen skall hänsyn tas till pris och övriga avtalsvillkor. Vid en bedömning av hyrköpet torde som tidigare framhållits,437 det vara svårt att påvisa att rättigheterna och skyldigheterna vid ett hyrköp egentligen innebär en snedfördelning. Parterna innehar lagenliga rättigheter och skyldigheter enligt hyreslagen under hyresförhållandet samt ämnar tillämpa JB:s formkrav vid påkallandet av optionen. Även priset kan anses skäligt. Det oaktat, så rubbas balansen tillsynes av situationer då parterna är oense. För att återankoppla till exemplet i avsnitt 10.2.1. där ”hyrköparen” renoverat bostaden rubbas balansen mellan parterna på så sätt att några rättigheter till ersättning för nedlagda kostnader får sökas genom hyreslagstiftningen eftersom hyresvärden, ”hyrsäljaren”, äger rätten till fastigheten och sålunda även ansvaret för fastigheten. Öbo framförde i empirin att ett av problemen de stött på utgjordes av att ”hyrköparen” efter genomfört fastighetsförvärv har svårt att se sig som ensamägare till huset och att de således är ansvariga för husets fysiska status. Öbo sökte möta sådana problem med att utföra en garantibesiktning i samband med förvärvet men följande tål att påpekas. Problematiken som uppstår är sålunda att ”hyrköparen” tillsynes vilseleds i viss mån av de utfästelser som görs angående rättigheter och skyldigheter vid lanseringen. Att vilseledande villkor är oskäliga ur konsumenthänsyn torde vara uppenbart.
Detsamma gäller AVLN, trots att risken för avtalsvillkors oskälighet i första hand ligger hos parterna själva vid avtalslutet. Hyrköpet riskerar i jämförelse med fastighetsleasing att komma att bli vanligt förekommande. Oaktat det faktum att moraliska åtaganden skulle kunna medföra att tvister inte skulle bli lika vanligt förekommande torde dock modellen riskera att utgöra handelsbruk. Eftersom näringsidkare ofta är ovilliga att föra domstolsprocess skulle det skydd som AVLN syftar upprätthålla för den part som intar
en underlägsen ställning i avtalsförhållandet i viss mån urholkas om hyrköpets villkor blir föremål för reglering på bostadsmarknaden, mellan parterna, utan hänsyn till vikten av en tydlig äganderättsövergång. Att fastighetsrätten riskerar att urholkas ter sig uppenbart även i denna situation.
Ytterligare ett problem vad gäller tillämpning av AVLK utgörs av att konsumenten inte kan föra process vid marknadsdomstolen utan måste vända sig till Konsumentombudsmannen. Vidare innebär ett förbud utfärdat av domstolen, att villkoret inte får användas i framtiden, ett skydd för framtida ”hyrköpare”, för konsumenten som förfördelats har det emellertid ingen reell betydelse.
Marknadsdomstolen förenar vidare ofta ett förbud mot ett avtalsvillkor med ett vite. Vitet syftar till att avskräcka näringsidkare från att tillämpa samma eller väsentligen samma villkor i framtiden. Själva vitet tillfaller emellertid staten, vilket medför att konsumenten eller näringsidkaren ifråga inte erhåller någon ersättning.
Ett annat spörsmål som är av vikt utgörs av att konsumenten eller näringsidkaren inte heller med en tillämpning av avtalsvillkorslagarna kan kräva fullgörelse. Marknadsdomstolen har självfallet ingen möjlighet att tvinga igenom ett fastighetsförvärv. Trots att en tillämpning av villkoren i framtiden kan undvikas ter sig avtalsvillkorslagarna som ett något knapphänt regelverk i det fall bostadsmarknaden väljer att riskera eventuella tvister och fortsätta genomföra hyrköpen. Mig veterligen har det inte dykt upp några tvister avseende hyrköpet i domstolsammanhang, att detta inte skulle ske i framtiden ter sig dock osannolikt på ovan anföra grunder.
10.4.3 Slutsatser kring hyrköpets relevans i relation till ogiltighet och oskäliga avtalsvillkor
Hyrköpet kan som tidigare anförts inte ges rättslig relevans enligt JB:s regler. Vad gäller avtalsfriheten på avtalsrättens område har vad gäller optionsavtal för lös egendom optionsavtal tillerkänts rättslig relevans, så även för bostadsrätter. Genom HD:s hänvisningen till den på förmögenhetsrätten allmänna principen om avtalsfrihet förefaller sig avtalsrättens regelverk vara lämplig utgångspunkt för att utröna huruvida villkoren för hyrköpet kan tillerkänna parter rättigheter eller skyldigheter. Utredningen har dock visat att en tillämpning av avtalsrättsliga ogiltighetsregler är föga lämpligt då dels ond tro torde behöva påvisas då lanseringen av hyrköpet inte torde medföra straffansvar, dels då ingendera av parterna enligt författaren tillskansat sig uppenbara fördelar genom ett utnyttjande av motpartens ställning. Några uppenbara missförhållanden uppstår inte enbart genom villkoren för hyrköpet, vilka i sin tur tillsynes är relativt skäliga. En tillämpning av ogiltighetsreglerna förutsätter att tillämpningen, åberopandet, av avtalsvillkoret i fråga är obilligt, vilket enligt författaren ter sig svårt att göra gällande. Det är sålunda påkallandet av optionen, problematiken som JB:s regler medför inte villkoren i sig som medför problem.
Även om avtalsvillkor kan anses oskäliga enligt AVLK och AVLN kan sådant villkor bedömas skäligt enligt 36 § AvtL, vilket tåls att påpeka. Skyddet som avtalsvillkorslagarna ämnar uppnå utgörs snarare av ett skydd gentemot kollektivet än den enskilde parten i ett hyrköpsförhållande. Lagarna ger vidare inte den enskilde någon kompensation då eventuellt vite tillfaller staten. Framtida ”hyrköpare” skyddas måhända men i realiteten, då bostadsbolaget drar sig ur hyrköpet med hänvisning till JB, står
förfördelad ”hyrköpare” inför ett status quo. Fullgörelse kan inte göras gällande och skadestånd inte utdömas enligt avtalsrättens ogiltighetsregler.