Optionsrätten, det avtal som träffas avseende en rätt att i framtiden förvärva fastigheten vilar på kontraktuell grund. Parterna träffar avtal om en framtida valfrihet. Författaren har tidigare framhållit att optionsbegreppet inom börsrätten erhållit en tydlig innebörd som ett finansiellt instrument på värdepappersmarknaden.424 I och med utformningen av begreppets rättsliga betydelse inom detta rättsområde framfördes dock att begreppet inte skulle ges allmänrättslig giltighet, vilket innebär att en option får studeras utifrån dess villkor och under de omständigheter som optionsavtalet träffades.
I hyresrättsliga sammanhang har optionsavtal tillmätts rättslig relevans. I fallet NJA 1960 s. 619 där hyresvärd utfäste att uppsagd hyresgäst skulle ges rätt att hyra en lägenhet i ett nytt uppfört hyreshus förklarade HD att sådana utfästelser var bindande. Av intresse är även NJA 1992 s. 66, bostadsrättsfallet, där HD anförde att skriftliga optionsavtal var bindande. HD framförde att det var en naturlig följd av den inom den allmänna avtalsrätten rådande principen om avtalsfrihet. Detta uttalande tål dock att ifrågasättas. Författaren är nämligen beredd att hålla med Flodin och Kleineman,425 vad gäller rättsföljderna av detta uttalande. Det finns tillsynes inga tidigare uttalanden i förarbetena till BRL som skulle tyda på att optionsavtal skulle vara giltiga vad gäller bostadsrätter. Formkravet för bostadsrätter utgörs av väsentligen samma villkor som JB stipulerar. Att falla tillbaka på principen om avtalsfrihet ter sig för författaren dessvärre icke vara en naturlig följd, utan snarare en anpassning av domstolen till att låta optionsavtal var gällande i bostadsrättsammanhang, möjligen av rent praktiska skäl. Eftersom inte förarbeten till BRL tydligt och klart angav att utfästelser är ogiltiga kunde HD ta sig runt problematiken, låt vara att det likväl fanns lika starka grunder för att avvisa optionsavtalet. Möjligen var detta ett rättspolitiskt drag, då domstolens sammansättning tyckte sig stå inför en möjlig förändring av gällande rätt. Möjligen var det ett rättspolitiskt drag för att möta bostadsmarknadens aktörers behov.
Domstolen uttalade även i bostadsrättsfallet att eftersom det gällde lös egendom kan optionsavtal göras giltiga om särskilda omständigheter föranleder det. Denna fråga är principiellt viktig att fundera över. Författaren är av åsikten att det på dagens bostadsmarknad knappast kan göras en särskiljning mellan bostadsrätter å ena sidan och
424 Se avsnitt 4.1. 425 Se avsnitt 4.3.
fastigheter å andra sidan. Att fastigheter tidigare innehaft en betydelsefull ställning som särskilt viktigt förmögenhetsobjekt är ostridigt men idag kan med säkerhet anföras att även bostadsrätter innehar en sådan ställning vad gäller kreditgivning, särskilt med tanke på bostadspriserna i större tätorters innerstad.426 Bostadsrättsfallet leder således till en något paradoxal lösning där optioner är giltiga för bostadsrätter men inte för fastigheter, vilket HD anför primärt har att göra med avtalsfrihet och lös egendom. Att denna lösning leder till en principiell särskillnad hos de i Sverige måhända viktigaste bostadsformerna uppmärksammades inte. Optioner i bostadsrättsammanhang godkändes vidare eftersom särskilda omständigheter föranledde det, författaren har dock svårt att utröna några särskilda omständigheter förutom att domstolen såg ett behov på bostadsmarknaden för optioner. Författaren vill inte på något vis förringa detta behov, däremot önskar författaren att detta behov mötts av lagstiftaren snarare än domstolen å sin sida och bostadsmarknadens aktörer genom en lansering av hyrköp å sin sida. Lagstiftaren hade haft möjlighet att se över lagstiftningen även vad gäller fastigheter för att söka utröna behovet av optioner på fastighetsmarknaden.
Det går vidare att anföra att utgången i bostadsrättsmålet och i de efterföljande fallen, var ett försök att tillse den som lider skada av att optionsavtal med en längre löptid ingås och avtalet senare inte kan göras gällande, någon form av rättvisa. Det oaktat, som framhållits i doktrin medför denna lösning väsentliga skillnader för de två mest förekommande bostadsformerna vad gäller skadestånd.427 I bostadsrättssammanhang kan således en optionsinnehavare göra skadeståndsanspråk i det fall optionen inte kan göras gällande, dels enligt skadeståndsrätten och enligt avtalsrättsliga grunder, genom avtalsfriheten. En optionsinnehavare till en fastighet kan däremot inte erhålla någon form av skadestånd då denne inte kan påkalla sin option, eftersom utfästelser om framtida försäljning är ogiltiga. Av uppenbara skäl ter sig detta något förvirrande. I doktrin hävdas att optionsavtalet i mångt och mycket liknar ett letter of intent. I sådana fall skulle ett optionsavtal kunna utgöra en avsiktsförklaring. Det torde dock stå klart att optionsavtalet i sig inte medför att innehavaren kan tvinga motparten att upprätta köpehandling och följa reglerna i JB. Emellertid innebär optionen, i det fall det utgör en avsiktsförklaring, att en rättighet redan är avtalad, vilket skulle kunna medföra att det finns ett moraliskt åtagande att fullföra köpet. Detta resultat får dock anses något otillfredsställande. JB:s formkrav har till syfte att låta parterna efter moget övervägande överföra äganderätten till fastigheten och sålunda inte ta några förhastade beslut. Att skadestånd inte kan dömas ut i det fall en part ångrar sig är en del av detta syfte. Parterna har sålunda friheten att själva avtala om ersättning i ett handpenningavtal, lagstiftaren har däremot inte velat ålägga parterna någon risk för skadeståndsansvar då part ångrar sig. Detta torde ha sin bakgrund i att fast egendom sedan länge varit ett mycket viktigt förmögenhetsobjekt. Att sålunda tillerkänna optionsavtalet rättslig relevans genom att beteckna det avsiktsförklaring leder till ett obekvämt resultat om fastighetsförvärv skulle ha sin grund i ett moraliskt åtagande. Situationen skulle komma att vara än mer komplicerad om optionsavtalet i en hyrköpssituation skulle anses utgöra
426 N.b. författaren tänker exempelvis på bostadsrättspriserna i Stockholms innerstad. Enda skillnaden
egentligen torde utgöras av att bostadsrättsföreningen skall tillåta pantsättning av bostadsrätten vilket inte är fallet med fastigheter.
ett föravtal. Föravtalen är nämligen i princip ett bindande avtal i svensk rätt.428 Det innebär att hyrköpets optionsavtal skulle medföra direkta rättsverkningar som påverkar fastighetsförvärvet. Optionsavtalet får då verkan på indirekt väg som en form av köpehandling vilket inte faller samman med syftet med JB:s regler. Att optionsavtalet skulle tillmätas rättslig relevans för att ge part rätt till exempelvis ersättning, eftersom det varit en avsikt att fullgöra fastighetsförvärv eller att bundenhet redan uppkommit genom ett föravtal förefaller för författaren utgöra ett urholkande av fastighetsrätten. Vad gäller kommersiella sammanhang kan dock anföras det skulle kunna föreligga ett moraliskt åtagande att genomföra köpet. I dessa sammanhang är avsiktsförklaringar, föravtal och långtgående avtalsförhandlingar vanligt förekommande i jämförelse med konsumentförhållanden. Det skulle kunna medföra att det uppstår någon form av lojalitetsplikt gentemot medkontrahent. Sådan lojalitetsplikt avtalades även vad gäller finansiell leasing av fast egendom.429 Denna slutsats kan dock anses något osäker eftersom fåtalet fall når domstol eftersom domstolsprocesser i kommersiella sammanhang kan medföra flera nackdelar, så som negativ publicitet. Det ligger emellertid något i detta resonemang. I kommersiella situationer avtalas ofta rätt höga vitesbelopp vilket skulle kunna medföra att parterna genomför köpet trots att de i viss mån är oense, framförallt för att undvika domstolsprocess. I realiteten är däremot i likhet med konsumentförhållanden utfästelse om framtida försäljning av fast egendom ogiltiga. Det kan dock i kommersiella sammanhang finnas en sedvänja som möjliggör fullgörelse.
Sammantaget leder optionsavtalet i sig till ett rättsligt osäkert läge för de inblandande parterna. Vidare förefaller det troligt att då hyrköpsmodellen utarbetades var den allmänna uppfattningen hos bostadsbolagen att optionsavtalet skulle ges samma innebörd som köpoptioner inom börsrätten. Att det begreppet inte har tillerkänts något allmänrättslig innebörd saknades troligen vetskap om. I förevarande fall kan således anföras att tillämpningen i praktiken inte sammanfaller med teorin. I detta fall kan det dock leda till allvarliga konsekvenser för de inblandande. ”Hyrköparen” kan inte förvärva fastigheten och ”hyrsäljaren” står kvar som hyresvärd. Stångåstaden har fört fram att i det fall de inte får någon eller endast ett fåtal att utnyttja optionerna så har bolaget inte lyckats med konceptet. Det kan således antas att en av anledningarna till lanseringen av hyrköp utgörs av en vilja från bostadsbolagen att försälja sina nybyggnationer, de vill sålunda inte inneha ett längre, tidsmässigt, åtagande som hyresvärd. Troligen utformades sålunda en option som ämnade likna en köpoption inom börsrätten, däremot uppmärksammades inte riskerna med att på detta sätt söka kringgå JB:s regler.
Ingendera part torde kunna åberopa optionsavtalet för att genomföra ett fastighetsförvärv eller kräva skadestånd. Analysen i tidigare och förevarande avsnitt visar sålunda att fullgörelse överhuvudtaget inte kan komma i fråga. Något skadestånd kan vidare inte dömas ut. Ersättning kan endast komma ifråga då parterna själva avtalat om sådan ersättning. Fråga som kvarstår utgörs av huruvida hyrköpet kan göras gällande på avtalsrättsliga grunder och sålunda medge förfördelad part rättigheter respektive skadestånd.
428 Se avsnitt 4.4. 429 Se avsnitt 4.3.