Hyrköpet som tillsynes lanserats i försök att kringgå JB:s regler medför att löften om framtida försäljning ges relevans i det praktiska rättslivet. Behovet av nya boendeformer, med fördel sådana där köparen kan ”provbo”, borde mötas av lagstiftaren snarare än marknaden. Det ter sig vara ohållbart att domstolarna vid tvist tillsynes kommer bedöma hela modellen som ogiltig och lämnar köparen och säljaren utan sanktionsmöjligheter på grund av formkraven i JB. Det finns därför starka skäl för att granska gällande lagstiftning avseende optionsrätt till fast egendom. Särskilt då domstolen uppenbarligen låter sådana optionsrätter vara giltiga vad gäller bostadsrätter, som idag har lika stor ekonomisk betydelse som fastigheter. Att det då föreligger en principiell skillnad mellan dessa boendeformer ter sig för författaren oförnuftigt.
Ett annat viktigt spörsmål att föra fram utgörs av att det i nuläget är främst bostadsbolag som erbjuder hyrköp. Stångåstaden har framfört att de ämnar leva upp till sina åtaganden och författaren är benägen att ha tilltro till detta uttalande. Även om så inte kan uteslutas, är det osannolikt att Stångåstaden inte uppfyller sina åtaganden med de ”hyrköpare” de har avtal med idag. Det oaktat, måste läsaren uppmärksamma risken att hyrköpen kommer att användas av och mellan privatpersoner vid fastighetsförvärv. I sådana förhållanden är det uppenbart att det finns en större risk för att exempelvis ”hyrsäljaren” drar sig ur, framförallt när det inte finns några regler som tvingar säljaren att genomföra hyrköpet.
Det faktum att optionsavtal tillmäts bindande verkan i andra sammanhang framförallt vad gäller lös egendom har enligt författaren ingen betydelse för hyrköpet eftersom det är fråga om fast egendom. Trots att så måhända inte varit avsikten vid lanseringen av hyrköpen, innebär modellen att bostadsmarknaden söker tvinga igenom en ändring avseende utfästelser om framtida försäljning. Författaren har även tidigare påpekat att det medför ett urholkande av fastighetsrätten som borde mötas av lagstiftaren.
Författaren är av åsikten att bostadsbolag borde sluta erbjuda en så pass rättsligt osäker modell. Hyrköpet fyller endast sitt syfte då parterna är överens, i övrigt medför modellen fler nackdelar än fördelar. I det fall hyrköpsmodeller kommer att fortsätta lanseras vill författaren tydligt understryka vikten av att tydligt ange vad som i realiteten avtalas vid lanseringen. ”Hyr eller köp- du väljer själv!” samt ett hyresavtal som kombineras med ett optionsavtal torde inte klargöra den reella situation som parterna står inför. Öbo har vidare anfört att problematiken har sin grund i att bolaget tillsammans med husägare (före detta ”hyrköpare”) är del av den samfällighet som bildas för att Öbo fortfarande har hyresgäster i området och att de därför har svårt att se sig själva som ensamägare. Att en tydlig äganderättsövergång och att rättigheter samt skyldigheter på ett tidigt stadium blir utrett ter sig sålunda förnuftigt.
Tydlighet och öppenhet avseende riskerna med hyrköpen måste således prioriteras. Om inte, ter sig hyrköpsmodellen för författaren endast utgöra ett sätt att ”locka till sig” köpare av nybyggnationer. Författaren vill avsluta med att anföra att det torde vara av yttersta vikt att hyrköpsmodellen erhåller erforderlig lagstiftning. Om detta inte sker ombeds bostadsbolagen som redan erbjuder och de som kan komma att erbjuda hyrköp att se över sina avtal så att det så långt möjligt undviker de konsekvenser författaren fört fram. Rent generellt utgör dock hyrköpet inte något giltigt fastighetsförvärv och dess rättsverkningar är mer långtgående än vad som tillsynes förutsatts vid lanseringarna. Att ”hyrköparna” kan ”provbo i lugn och ro” är sålunda något som författaren ställer sig kritisk till.
11 Slutsats
Kapitlet innehåller författarens slutsatser kring hyrköpets giltighet och rättsverkningar. En slutsats kring en definition av hyrköpet presenteras även. Författaren avslutar således denna uppsats med de slutsatser som grundats på analysen i föregående kapitel. Hyrköp av fast egendom lanserades av Öbo och Stångåstaden för att möta ett behov av hyresgäster och tilltänka fastighetsförvärvare som på grund av rådande finanskris vill avvakta bättre kreditgivningstider eller vill invänta ändrade familjeförhållanden innan ett fastighetsförvärv kan komma till stånd. Bostadsmarknaden har förvisso varit något hårt ansatt under den senaste tiden av lågkonjunktur, men att då genomföra modeller för fastighetsförvärv som tillsynes endast utgör en kringgående av JB:s formkrav måste starkt ifrågasättas. Att det på marknaden växer fram alternativa boendeformer, må vara ett tecken på understimulans och tanken med att ”provbo i lugn och ro” må vara god men utredningen har visat att modellen medför större olägenheter än vad som måhända förutsågs vid lanseringen.
På det sätt som hyrköpsmodellen är utformad idag kommer rättsordningen inte tillerkänna modellen någon rättslig relevans vad gäller giltiga fastighetsförvärv. Det oaktat riskerar modellen om den fortsätter att tillämpas att i framtiden utgöra handelsbruk och sedvänja. Det medför stora problem i relation till det komplexa regelverk som reglerar fastighetsförvärv. Om ett löfte om framtida försäljning görs allmängiltigt genom en tillämpning av hyrköpsmodellen riskerar fastighetsrätten att urholkas.
Författarens utredning har visat att förfördelad part i ett hyrköpsförhållande, vid tvist, inte kan göra hyrköpet gällande enligt JB och sålunda ges rätt till fastigheten i fråga. Vidare kan inte optionsavtalet tillmätas rättslig relevans på så vis att det medför några egentliga rättigheter respektive skyldigheter för inblandade parter. Utredningen visar att även avtalsrättsliga grundsatser och ett åberopande av förutsättningsläran ger föga hopp för förfördelad part som antingen vill finna en väg ut ur avtalet, erhålla skadestånd eller göra köpet giltigt.
Att avtalsvillkorslagarna, AVLK och AVLN kan medföra ett skydd för framtida ”hyrköpare” i det fall Marknadsdomstolen förbjuder hyrköpsvillkoren och förenar förbudet med vite, kan måhända vara av vikt. Men för den enskilde förfördelade parten utgör det ingen skillnad då vitet tillfaller staten.
En sista utväg för förfördelad part som skadats av parts beteende i en hyrköpssituation kan emellertid, som författarens utredning visat, eventuellt tillerkännas skadestånd för culpa in contrahendo. I huvudsak utgör detta dock den enda väsentliga möjligheten för skadestånd i en hyrköpssituation.
Hyrköpet utgör en rättsligt mycket osäker modell. Författaren påkallar lagstiftarens uppmärksamhet och efterfrågar en översyn av fastighetsrättens regler avseende optioner vid fastighetsförvärv. Att det finns ett behov för optioner vid sådana förvärv torde genom denna utredning och bostadsbolagens lansering av hyrköpen vara uppenbart.
Referenslista
Lagtext
Lag (2007:528) om värdepappersmarknaden. Aktiebolagslag (2005:551).
Inkomstskattelag (1999:1229).
Lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Konsumentkreditlag (1992:830).
Lag (1992:543) om börs och clearingverksamhet (numera upphävd). Bostadsrättslag (1991:614).
Konsumentköplag (1990:932). Köplag (1990:931).
Lag (1984:292) avtalsvillkor mellan näringsidkare. Skadeståndslag (1972:207).
Jordabalk (1970:994). Brottsbalk (1962:700).
Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.
Offentligt tryck
Propositioner
Prop. 1994/95:17 Oskäliga avtalsvillkor, Införlivande med svensk rätt av EG:s direktiv om oskäliga avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Prop. 1991/92:113 om börslagstiftning m.m.
Prop. 1990/91:142 om handel och tjänster på värdepappersmarknaden m.m. Prop. 1989/90:89 om ny konsumentköplag.
Prop. 1983/84:92 om avtalsvillkor mellan näringsidkare. Prop. 1976/77:123 med förslag till konsumentkreditlag.
Prop. 1975/76:81 med förslag om ändring i lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.
Prop. 1972:5 Kungl. Maj:ts proposition med förslag till skadeståndslag m.m. Prop. 1971:15 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag om
Prop. 1971:12 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till bostadsrättslag m.m.
Prop. 1970: 20 med förslag till Jordabalk del A och B.
Nytt Juridiskt arkiv avdelning II
NJA II 1915
Statens Offentliga Utredningar
SOU 2006:50 En ny lag om värdepappersmarknanden. SOU 1995:44 Aktiebolagets organisation.
SOU 1994:120 Finansiell leasing av lös egendom, slutbetänkande av leasingutredningen.
SOU 1991:81 Fastighetsleasing Sale and lease back, delbetänkande av leasingutredningen.
SOU 1974:83 Generalklausul i förmögenhetsrätten. SOU 1947:38 Lagberedningens förslag till jordabalk.
Praxis
Högsta domstolen
NJA 2002 s. 467. NJA 2001 s. 878. NJA 2001 s. 75.
NJA 2000 s. 747 I och II. NJA 1999 s. 408. NJA 1998 s. 520. NJA 1997 s. 524. NJA 1997 s. 5. NJA 1996 s. 700. NJA 1996 s. 410. NJA 1995 s. 586.
NJA 1994 s. 709. NJA 1994 s. 130. NJA 1994 s. 69. NJA 1992 s. 403. NJA 1992 s. 66. NJA 1990 s. 745. NJA 1990 s. 18. NJA 1989 s. 346. NJA 1988 s. 230. NJA 1987 s. 845. NJA 1987 s. 726. NJA 1987 s. 692. NJA 1986 s. 366. NJA 1985 s. 178. NJA 1984 s. 673. NJA 1982 s. 244. NJA 1981 s. 269. NJA 1979 s. 483. NJA 1977 s. 509. NJA 1977 s. 92. NJA 1976 s. 134. NJA 1974 s. 526. NJA 1974 s. 314. NJA 1973 s. 175. NJA 1971 s. 516. NJA 1969 s. 614. NJA 1963 s. 129. NJA 1963 s. 105. NJA 1961 s. 658. NJA 1960 s. 619.
NJA 1950 s. 86. NJA 1949 s. 134. NJA 1949 A 16. NJA 1947 s. 1. NJA 1942 s. 163. NJA 1942 s. 160. NJA 1940 s. 449. NJA 1939 s. 167. NJA 1939 s. 157. NJA 1936 s. 368. Marknadsdomstolen Marknadsdomstolen 1995:3. Marknadsdomstolen 1985:16. Hovrätterna RH 1998:34.
T-2790-01, 2003-04-14, Hovrätten för Skåne och Blekinge. T-1368-01, 2002-10-14, Hovrätten över Skåne och Blekinge. T-1622/92, 1993-11-15, Svea Hovrätt.
Utländsk rätt
Rådets direktiv 93/13/EEG av den 5 april 1993 om oskäliga avtalsvillkor i konsumentavtal.
Nordiska juristmötet
Litteratur
Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt I, 12:e uppl., Juristförlaget, Lund 2002. Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, 5:e uppl., Juristförlaget, Lund 2001.
Bell, Judith, Introduktion till forskningsmetodik, 4:e uppl., Studentlitteratur, Danmark 2006.
Bengtsson, Bertil och Strömbäck, Erland, Skadeståndslagen: en kommentar, Norstedts gula bibliotek, Stockholm 2008.
Bernitz, Ulf, Heuman, Lars, Leijonhufvud, Madeleine, Seipel, Peter, Warnling-Nerep, Wiweka, Vogel, Hans-Heinrich, Finna Rätt – juristens källmaterial och arbetsmetoder, 9 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm 2006.
Denscombe, Martyn, Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom samhällsvetenskaperna, 2:a uppl., Studentlitteratur, Lund 2009.
Grauers, Folke, Fastighetsköp, 17:e uppl., Juristförlaget, Lund 2006.
Gunnelin, Åke, Optioner i fastigheter, i Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, fastighetsnomenklatur, 10:e uppl., Fastighetsnytt Förlags AB, Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, Stockholm 2008.
Grönfors, K, Dotevall, R, Avtalslagen, Norstedts Gula Bibliotek, Stockholm 1995. Hedwall, M, Tolkning av kommersiella avtal, Norstedts Juridik, Stockholm 2004. Hellner, Jan, Högsta domstolen och avtalsrätten 1920-1989, i Köp och Avtal – uppsatser 1980-1992, Juristförlaget, Stockholm 1992.
Hellner, Jan, Kommersiell avtalsrätt, 4 uppl., Juristförlaget, Stockholm 1993. Hellner, Jan, Hager, Richard och Persson, Annina H., Speciell avtalsrätt II
Kontraktsrätt 1 häftet Särskilda avtal, 4:e uppl., Norstedts Juridik, Stockholm 2005. Hellner, Jan, Hager, Richard och Persson, Annina H., Speciell avtalsrätt II
Kontraktsrätt 2 häftet Allmänna ämnen, 4:e uppl., Norstedts Juridik, Stockholm 2005. Hellner, Jan och Radetzki, Marcus, Skadeståndsrätten, Norstedts Juridik, Stockholm 2007.
Holmgren, Sven och Lundqvist, Dick, Letter of intent - värt mer än pappret?, Studentlitteratur, Lund 1988.
Johansson, S, Options- och terminsavtal, en rättslig studie av handeln med standardiserade derivativa instrument, Norstedts Juridik, Stockholm 1998. Kleineman, Jan, Ren förmögenhetsskada: särskilt vid vilseledande av annan än kontraktspart, Juristförlaget, Stockholm 1987.
Lehrberg, Bert, Förutsättningsläran: allmänna betingelser för möjligheten att frånträda rättshandlingar på grund av okända eller oförutsedda omständigheter, Skrifter från Juridiska fakulteten i Uppsala, Iustus, Uppsala 1989.
Lehrberg, Bert, Praktisk Juridisk Metod, 5:e uppl., Institutet för bank- och affärsjuridik, (IBA), Uppsala 2006.
Olsen, Lena, Ersättningsklausuler – vite och andra avtalade ersättningar vid kontraktsbrott, Nerenius & Santérus Förlag, Stockholm 1993.
Peczenik, Aleksander, Juridikens metodproblem, 2:a uppl. Almqvist och Wiksell Förlag AB, Stockholm 1980.
Peczenik, Aleksander, Vad är rätt?: om demokrati, rättssäkerhet, etik och juridisk argumentation, Fritzes Förlag AB, Stockholm 1995.
Persson, Jan, Avtalsvillkor – otillåtet i avtal till konsument, Konsumentverket, Stockholm 1993.
Ramberg, Jan och Ramberg, Christina, Allmän avtalsrätt, 7:e uppl., Norstedts Juridik, Stockholm 2007.
Ramberg, Jan, Herre, Johnny, Allmän köprätt, 4 uppl., Norstedts Juridik, Vällingby 2007
Vahlén, Lennart, Fastighetsköp, 2:a uppl., P.A. Norstedt & Söners förlag, Stockholm 1968.
Vahlén, Lennart, Formkravet vid fastighetsköp, särskilt dess inverkan på regler om förutsättningar och fel, AB Nordiska Bokhandeln, Stockholm 1951.
Victorin, Anders och Hager, Richard, Allmän fastighetsrätt, 5:e uppl., Iustus, Uppsala 2008.
Samlade verk
Kleineman, Jan, Principerna för bindande avtalslöften och frågan om formalavtalets ogiltighet, i Gorton, Lars, Flodgren, Boel, Lindell-Frantz, Eva, Samuelsson, Per, Avtalslagen 90 år – aktuell nordisk praxis, Norstedts Juridik, Stockholm 2005.
Artiklar
Adlercreutz, Axel, Rättsverkan av brutna avtalsförhandlingar och andra fall av ofullständiga avtal (om ”letter of intent”, principöverenskommelser m.m.), Svensk Juristtidning, 1987.
Flodin, Jonny, Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt, Svensk Juristtidning, 2007, häfte 7.
Hellner, Jan, Förutsättningsläran 1997, Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet, 1997-98, nr 1.
Kleineman, Jan, Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga ansvarsprinciper, Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet, 1993-94, nr 3.
Kleineman, Jan, Förutsättningsläran tre steg tillbaka?, Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet 1996/97, nr 2.
Kleineman, Jan, Optionsavtal vid köp av bostadsrätt, Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet, 1991-92, nr 4.
Mellin, Ulf, Option till fast egendom, Svensk Juristtidning, 1988.
Millqvist, Göran, Kreditköp eller hyra – en fråga om verklighetens inflytande på rättsliga klassificeringar, Svensk Juristtidning, 1995.
Sandgren, Claes, Om empiri och rättsvetenskap, del I, Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet, 1995-96, nr 3.
Övriga källor
AB Stångåstadens hemsida avseende hyrköp (2009-11-24) Tillgänglig via:
http://www.stangastaden.se/sokledigt/hyrkop/Pages/Hyrk%C3%B6p.aspx AB Stångåstadens kundtidning ”Välkommen hem” nr. 1 2009 s. 26. (2009-11-30)
Tillgänglig via:
http://www.mypaper.se/show/stangastaden/paper.asp?pid=24577449134678 PEAB:s Prova Bo. Äganderätt (2009-11-27)
Tillgänglig via:
http://www2.peabbostad.se/data/CFil/3M4RAU22/1N3KCTQM_q70_mFile_cmNone. pdf
För den intresserade läsaren
Bergström, Sture, Fastighetsleasing – en ny finansieringsform, i Mellankommunala skatterätten, 1929-1988, Skrifter från Juridiska fakulteten i Uppsala nr 18, Iustus Förlag AB, 1988.
Helander, Bo, Något om giltigheten av sale and lease back av fast egendom, Juridisk Tidskrift från Stockholms universitet, 1989-90, nr 4.
Nerep, Erik, Sale and leaseback av fast egendom (fastighetsleasing) – obligationsrättslig,
Bilagor
Bilaga 1 Exempel på Hyrköpsavtal
Bilagan innehåller ett exempel på hur ett optionsavtal för ett hyrköp torde kunna struktureras. Uppbyggnaden av avtalet bygger på den empiri och den rättsutredning som författaren utfört. Läsaren bör dock vara medveten om att en option i hyrköpssammanhang kan utgöra en optionsklausul i ett hyresavtal och sålunda inte måste utgöra ett optionsavtal.
OPTIONSAVTAL
I. Parter (Part A och Part B)
I denna del av avtalet stadgas parterna enligt följande. Part A utgör den som äger fastigheten. Denna part kan således utgöra exempelvis ett kommunalt bostadsföretag, ett rent kommersiellt bostadsföretag eller en privatperson. Part B utgör optionsinnehavaren.
II. Bakgrund
I denna del bör anledningen till upprättandet av avtalet föras fram. Även vilken fastighet som åsyftas och i det fall optionsavtalet är ett fristående avtal och ej ingår i ett hyresavtal huruvida särskilt bostadshyresavtal har träffats.
III. Villkoren för avtalet
Följande torde behöva avtalas:
- Angående optionsrätten huruvida denna är återkallelig eller oåterkallelig - Huruvida optionen är överlåtbar eller ej
- Optionstiden, exempelvis fem år
- Att fastighetsägaren förbinder sig om optionsinnehavaren utnyttjar optionen att sälja fastigheten till denne
- Att försäljningen skall ske enligt gällande rätt för fastighetsförvärv
- Hur optionsinnehavaren äger rätt att påkalla optionsrätten (skriftligt, muntligt etc.)
- Köpeskillingen och huruvida denna är fast eller går att förändra. - Hur köpeskillingen skall erläggas
- Vilka skyldigheter som fastighetsägaren har under hyresförhållandet och när dessa skyldigheter övergår till optionsinnehavaren.
- Huruvida hyresavtalet kvarstår eller faller bort i det fall optionen inte utnyttjas - Huruvida optionen kvarstår i det fall hyresförhållandet upphör
Bilagor