10.2 Hyrköp kontra fastighetsförvärv enligt JB
10.2.1 Formkravets innebörd för hyrköpet
Ett fastighetsförvärv enligt JB kräver att villkoren för köpet intas i köpehandlingen. Förutom de villkor som enligt 4 kap. 1 § JB skall tas med medför formkravet att köpehandlingens innehåll skall bestämmas med hänsyn till vad som krävs enligt lagfartsprövningen.407 Köpehandlingen fyller således en viktig funktion. Kraven utgår sålunda från vad som krävs för att erhålla lagfart, inte vad som egentligen krävs för att köpa fastigheten. Det oaktat, har formkravet till syfte att utgöra ett bevis för avtalets tillkomst. JB:s regler får till följd att beviljad lagfart medför fullständig äganderättsövergång vilket torde kunna utgöra skäl nog för att låta fastighetsförvärvet vara formbundet, i vilket fall på grund av tradition. Inskrivningsförfarandet medför att ägarförhållanden blir till fullo utredda på ett tidigt stadium vilket knappast kan ses som en av formkravets nackdelar.
Vad gäller hyrköp får anföras att modellen inte aktualiserar JB:s formkrav förrän optionen utnyttjas. Den kritiskt viktiga händelsen i ett hyrköp utgör sålunda utnyttjandet av optionsavtalet. Genom påkallandet utnyttjar ”hyrköparen” den rättighet som parterna kommit överens om från början. Det kan sålunda anföras att parterna redan vid ingåendet av hyresförhållandet ämnat överföra äganderätten till fastigheten. Så är emellertid inte fallet. Öbo har framfört att ”hyrköparen” om denne inte väljer att köpa kan bo kvar som hyresgäst och att ett hyresavtal med en option som bilaga träffas i det initiala skedet. Stångåstaden träffar med sina ”hyrköpare” ett hyresavtal kombinerat med en option med fastställd köpeskilling och en löptid om sju år. Vid själva avtalslutet har parterna sålunda endast överenskommit en ensidig utfästelse från säljarens, bostadsbolagens, sida att då köparen väljer att nyttja optionen skall säljaren överlåta fastigheten till ett på förhand bestämt pris. Utgångspunkten torde således vara ett hyresförhållande och inte en åsyftad äganderättsövergång. Det oaktat, vill författaren anföra följande angående köpehandling.
Ömsesidighetsprincipen, vars tillämpning leder till att ingendera part kan anses bunden av avtalet förrän båda parter skrivit under, medför att optionsavtalet inte kan sägas ha aktualiserat JB:s regler. Såtillvida ömsesidighetsprincipen stipulerar att en köpehandling skall ha utgivits, är fråga huruvida det kombinerade hyresavtalet och optionsavtalet kan sägas utgöra en köpehandling. Visserligen kan avtalet innehålla formföreskrifterna, så som parter, fastighetsbeteckning etc. Det är emellertid inte själva utformandet av avtalet som är intressant utan optionsrätten, då detta medför stora problem för hyrköpet. Följande får anföras. Om avtalet skulle bedömas som en köpehandling utgör optionsavtalet ett svävarvillkor. Fastighetsförvärv som innehåller återgångsvillkor, det vill säga en klausul som medför att köpet av någon anledning skall kunna gå åter och som gäller under längre tid än två år medför total ogiltighet för hela förvärvet. Tvåårsgränsen i JB infördes på grund av vikten av att på ett tidigt stadium klargöra
äganderättsförhållanden. Även om det tillsynes inte finns några begränsningar avseende vad som kan avtalas inom tvåårsgränsen, så medför detta vissa problem för hyrköpet. Hyrköpet håller nämligen äganderättsövergången svävande på grund av en rättighet att förvärva fastigheten om optionsinnehavaren så önskar. Låt vara att parterna i realiteten inte avtalat om ett rent återgångsvillkor utan om en rättighet att förvärva, det oaktat medför optionen att parterna håller förvärvet öppet över huruvida det skall bli bestående eller ej. Sådana villkor har sedan länge varit ogiltiga enligt JB. Det som avtalas i det initiala skedet av ett hyrköp kan sålunda ej bedömas utgöra köpehandling i JB:s mening. Det har tidigare framhållits att villkor som rör betalningens erläggande kan givas lång giltighet och att sådana villkor saknar tidsgräns.408 Fråga är dock huruvida hyrköpet kan anses endast hålla förvärvet öppet avseende köpeskillingens erläggande. Det är förvisso ostridigt att själva huvudparten av köpeskillingen erläggs då JB:s regler aktualiseras. Däremot erläggs under hyrestiden hyresbetalningar vilka räknas av mot slutlikviden vid genomfört fastighetsförvärv. Ett fall i praxis är sålunda av intresse. I NJA 1977 s. 509 avtalade två parter om ett kombinerat hyres - och köpavtal.409 HD anförde att parterna gjort förvärvet beroende av själva hyresförhållandet, eftersom hyresgästen endast fick rätt att köpa i det fall denne erlade hyresinbetalningar under 40 år. Någon omständighet som fick hyresförhållandet att upphöra fick sålunda inte inträffa. I jämförelse med hyrköp kan följande slutsatser dras. Hyresförhållandet består under optionstiden, däremot är optionen kopplad till hyresrätten på så vis att det anses föga troligt att bostadsbolagen som erbjuder hyrköp skulle låta en utflyttad hyresgäst utnyttja optionen flera år senare. Själva optionen är således beroende av hyresförhållandet och vice versa. Vad gäller köpeskillingens erläggande kan dock möjligen anföras att hyrköpet och optionen endast medför att köpeskillingen villkoras, den skall erläggas i framtiden. I förevarande fall måste dock författaren påminna om att i det initiala skedet av hyrköpet hyr köparen bostaden,410 enligt hyresrättsliga bestämmelser vilket medför att någon äganderätt inte är ämnad att överföras förrän optionen utnyttjas eller rättare sagt förrän lagfartsansökan har beviljats. Det medför att villkoret för fastighetsförvärvet enligt JB inte är avtalat från början och således inte skulle kunna gälla köpeskillingens erläggande eftersom något fastighetsförvärv inte påbörjas förrän optionen utnyttjas. Någon köpehandling upprättas som bekant inte i det initiala skedet. I likhet med NJA 1977 s. 509 torde hyrköpet innebära att förvärvet gjorts beroende av andra villkor än de som JB tillåter, vilket medför att avtalet i sin helhet kommer att förklaras ogiltigt.
Författaren är obenägen att låta diskussionen avseende tvåårsgränsen och köpeskillingens erläggande ta överhand i denna analys. Att optionstiden skulle kunna ses som att parterna avtalar nya tvåårsperioder, om och om igen och på så vis kan göra villkoren gällande under längre tid är föga troligt. Vidare är sådana förfarande förvisso giltiga men inte bindande. Författaren är dock av åsikten att köpeskillingens erläggande torde vara den grund som åberopas för att göra hyrköpet giltigt vid eventuell tvist. Författaren vill förena detta anförande med diskussionen som förts fram angående det ursprungliga avtalets karaktär.411 I praxis har inte ett avtal förändrat karaktär endast för
408 Se avsnitt 3.3. 409
Se avsnitt 3.5.
410 Se kap. 2 för alla delmoment. 411 Se avsnitt 3.7. & 4.2.
att parterna fört in en optionsklausul, vilket för hyrköpet torde medföra att det som avtalats avseende option inte förändrar det initiala avtalet. Sålunda innebär det att en optionstid om sju år strider mot tvåårsgränsen och det ursprungliga avtalet har karaktären av ett hyresavtal, vilket medför att ett åberopande av köpeskillingens erläggande som grund för giltighet inte torde vinna bifall.
Hyrköpet är sålunda inte utformat som ett fastighetsförvärv i det initiala skedet. Villkoren för förvärvet är sålunda icke förenliga med JB på så vis att avtalet kan medföra att ett förvärv kommer till stånd om parterna inte är överens. Själva hyrköpsmodellen utgör vidare tillsynes en utfästelse om framtida försäljning. Oaktat övriga avtalsvillkors giltighet i ett hyrköpsförhållande är det troligt att hyrköpet överhuvudtaget inte kan komma att göras gällande eftersom utfästelser om framtida försäljning av fast egendom inte tillerkänns rättslig relevans. Det anförda bygger på följande resonemang.
Rättsordningen har sedan länge anfört att utfästelser om framtida försäljning lägger band på ägarens handlingsfrihet och kan skapa osäkerhet i äganderätten, till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen.412 Det faktum att hyrköpet lanserats för att ”hyrköparen” skall kunna invänta bättre tider för kreditgivningen, ter sig sålunda något ogenomtänkt. Följande konsekvenser är värda att beakta.
”Hyrköparen” väljer att under optionstiden (hyrestiden) renovera bostaden eller genomföra ombyggnad eller uppföra nybyggnad. Efter optionstiden, som vi i förevarande fall låter löpa på sju år, väljer köparen att utnyttja optionen. ”Hyrköparen” har under optionsutövandet nämligen erhållit ett kreditlöfte som vid avtalslutet, sju år tidigare ej varit möjligt för denne. Bostadsbolaget motsätter sig förvärvet med hänvisning till att sådana fastighetsförvärv är ogiltiga enligt JB, hyrköpsavtalet till trots. Köparen har i detta fall ingen möjlighet att göra köpet gällande. Anledningen till detta utgörs av att utfästelser som framtida försäljning av fast egendom inte är giltiga enligt JB. Något fastighetsförvärv kan sålunda inte ske. ”Hyrköparen” som önskat i sin tur sälja fastigheten vidare på grund av att marknadsvärdet skjutit i höjden kan inte angripa avtalet på fastighetsrättslig väg eller kräva fullgörelse. Syftet med JB:s regler, att inte medföra förhastade beslut, får sålunda helt andra proportioner då köparen efter sju år inte kan göra köpet gällande och får söka täcka sina kostnader på hyresrättslig väg då de nedlagda kostnaderna inte kan nyttjas för försäljning. Att så är fallet framgår även av Stångåstadens hemsida där bolaget anför ”om du gör investeringar i bostaden kommer även de att komma dig till hands när du står som ägare”.413 I denna situation ger sig JB:s något rigida regler och deras syfte sig för handen. Vikten av att på ett tidigt stadium klarlägga äganderättsförhållanden ter sig klart förnuftigt.