Hyrköpet innefattar som nämnts fastighetsförvärv och optionsrätt.400 Fastighetsförvärvet aktualiserar frågan om hyrköpets fastighetsrättsliga giltighet vad gäller utfästelser om framtida försäljning och svävarvillkor. Sålunda torde följande frågeställning lämpa sig för analysen.
Kan hyrköpet göras gällande enligt JB och kan förfördelad part erhålla skadestånd?
Vad gäller optionsrätten ställer sig författaren frågan huruvida optionsavtalet kan tillmätas rättslig relevans.
Vad för rättsverkan har optionsavtalet? Kan förfördelad part hävda rätt till den underliggande egendomen?
Om förfördelad part ej kan erhålla någon ersättning eller göra avtalet/avtalen i fråga gällande på ovan nämnda grunder ställer sig författaren följande frågor.
Kan avtalsrättens regler tillerkänna förfördelad part rättigheter eller skadestånd?
Kan förfördelad part åberopa förutsättningsläran som tillämplig rättsprincip? Slutligen kvarstår fråga huruvida förfördelad part i realiteten kan tillerkännas skadestånd på rent skadeståndsrättsliga grunder.
Kan förfördelad part erhålla skadestånd för ren förmögenhetsskada på grund av culpa in contrahendo? 398 Se avsnitt 1.2. 399 Se kap. 2. 400 Se kap. 3 & 4.
9
Empiri
Kapitlet ämnar ge en bild av orsaken till att konceptet hyrköp används i Sverige idag. Intervjuer med representanter för utvalda bostadsföretag som erbjuder hyrköp av fast egendom kommer presenteras för att kunna påvisa eventuella samhällsekonomiska eller rent samhällspolitiska anledningar till att hyrköp erbjuds på bostadsmarknaden.
9.1
Inledning
Den empiri som utförts har innefattat en enkät med korta, något standardiserade frågor via e-brev.401 Nedan följer en sammanfattning av de svar som inkommit. Fullständiga svar återfinns i bilaga tre och fyra. Svaren kommer att vävas in i författarens analys i kapitel 10. I avsnitt 9.2 presenteras svar från Öbo och i avsnitt 9.3 svar från Stångåstaden.
9.2
Örebrobostäder AB
Öbo lanserade sin hyrköpsmodell 2004. Modellen definierades som ”hyr först – köp sedan”. Projektet gällde nybyggnationer där en intresseanmälan lämnades in och en fördelning gjordes efter Öbo:s ordinarie köpoäng. Anledningen till lanseringen utgjordes främst av att söka skapa nya möjligheter för bostadssökande på bostadsmarknaden. De boende skulle få möjlighet ”att pröva både boendeform och ekonomisk betalningsförmåga, och ta hänsyn till olika förändringar i familjens liv under en längre tidsperiod, innan de avgörande besluten måste tas om ett eventuellt köp av den villa familjen redan lever i”. Projektet gällde tio hyrköpsvillor och samtliga ”hyrköpare” har köpt loss sina fastigheter.
Öbo framför att den viktigaste fördelen med deras modell är att villahyresgästen som inte vill eller kan ta över ägandet av huset utan bekymmer kan bo kvar som hyresgäst med Öbo som hyresvärd. Respondenten framför, ”om de beslutar att köpa huset gör de det med goda kunskaper om vilken produkt de köper och med insikt om vilka krav som ställs på ett villaboende”.Vidare hade köparen möjlighet att ta ställning till ett i förväg bestämt pris.
Vad gäller de problem som Öbo stött på efter lanseringen framhölls följande. De nyblivna ägarna till hyrköpshusen har haft svårt att se sig själva som ensamägare till husen och att de är ansvariga för husens fysiska status. Respondenten framhåller att anledningen till detta troligen beror på den samfällighet som bildas där både husägare och Öbo är medlemmar eftersom Öbo fortfarande har hyresbostäder i området. Det genomfördes därför en garantibesiktning precis innan husen såldes för att nollställa eventuella tekniska fel.
Vid utformningen av avtalen tecknades vanliga hyreskontrakt och en option i form av en bilaga. Optionstiden löpte på sju år (år 2004-2011). Avtalen villkorades vidare genom att hyresförhållandet var tvunget att vara i minst två år innan optionen kunde utnyttjas och köp kunde genomföras.
I det fall tvist skulle uppstår avseende hyrköpet för respondenten fram följande. Konsekvenserna kan utgöras av negativ publicitet i media och negativa reaktioner från
våra ägare samt såklart besvikna blivande ”hyrköpare”. Respondenten uppmärksammar vidare att Öbo kan ställas inför en negativ juridisk process. Troligen blir det även svårt att pröva hyrköpsmodellen i nya projekt.
I en situation där ”hyrköparen” vill förändra villkoren anför respondenten att villkoren för optionen redan från början var mycket fördelaktiga från ”hyrköparens” perspektiv. Det medförde att det aldrig var några frågor beträffande villkoren. Respondenten menar avslutningsvis att det vore mycket negativt att förändra villkoren under pågående villkorstid och för kommande hyrköpsprojekt.
9.3
AB Stångåstaden
Stångåstaden lanserade sin hyrköpsmodell för att ge kunderna möjlighet att hyra en bostad och när som helst förvärva fastigheten till ett fast pris under en begränsad period. Parterna träffar i det initiala skedet ett hyresavtal som kompletteras med en option med en fastställd köpeskilling och en löptid om sju år. Stångåstadens kampanj lanserades brett, så väl genom annonsering i tidning, reklam i radio och lokal-TV.402
Stångåstaden startade uthyrning och försäljning av radhus i Ekängen, Linköping i augusti 2008. När Lehman Brothers,403 gick i konkurs i september 2008 stannade marknaden för försäljning och uthyrning av helt. Stångåstaden valde då att göra en omstart och för försäljningshusen blev det ett hyrköpskoncept som startades 15 januari 2009. I dagsläget är samtliga radhus uthyrda, såväl hyresrätter som hyrköpshus. Av de 22 hyrköpshusen sålde Stångåstaden ett hus direkt. Köparen valde att förvärva huset innan inflyttning och tecknade således inget hyresavtal. I övrigt har ingen hittills utnyttjat optionsrätten.
Som en fördel med hyrköpsmodellen för respondenten fram att konceptet ger nya möjligheter, ”Hyr eller köp – du väljer själv!”. Kunder som vill köpa sitt boende men inte kan eller vågar just nu får möjlighet att prova på bostadsområdet och boendet före köp. Respondenten menar att det ger valfrihet i ett och samma område, ägande- och hyresrätter. En annan fördel med hyrköpet utgörs enligt respondenten av att köparen ges möjlighet att tillgodogöra sig eventuell värdestegring före eventuellt köp. ”Kunden får möjligheten – Stångåstaden tar risken i en vikande marknad”.
Hitintills har Stångåstaden inte stött på några problem som de inte förutsåg vid lanseringen. Men respondenten framför att om de inte får någon eller endast ett fåtal att utnyttja optionerna så har de inte lyckats med konceptet, förutom att de fick hjälp med uthyrningen i det initiala skedet.
Vad gäller eventuella tvister angående hyrköpen menar Stångåstaden att de inte kan förändra villkoren utan endast göra dem mer förmånliga för befintliga hyresgäster. Om det sker förändringar så räknar respondenten med att Stångåstaden erbjuder detta till alla som har hyrköpsavtal med bolaget. Respondenten anför att Stångåstaden ”har för avsikt att leva upp till våra åtaganden, så jag ser inte direkt några risker för tvist. Men
möjlighen om vi har informerat fel till någon hyresgäst så skulle en tvist kunna uppstå”.
402 Se bilaga 6.
10 Analys
I detta kapitel analyseras hyrköpsmodellen, för att utröna definition och innebörd, dess giltighet samt rättsverkningar de lega lata. Kapitlet är uppdelat i underrubriker för att låta läsaren följa olika giltighetsgrunder för hyrköpet. Förevarande kapitel är sålunda uppbyggt efter en argumentation kring huruvida köpet kan göras giltigt och huruvida några sanktioner kan göras gällande. Kapitlet avslutas med författarens synpunkter avseende hyrköpet de lege ferenda.
10.1 Definition av hyrköpsmodellen
Författaren har tidigare framfört att den terminologi som använts för hyrköpet, en hybrid av en del hyresrätt, en andra del optionsrätt och en tredje del fastighetsförvärv, är författarens egen.404 Hyresrätten medför vidare, som tidigare påpekats inga problem för hyrköpets giltighet,405 optionsrätten och fastighetsförvärvet är sålunda de två moment som är av väsentlig betydelse för validiteten av ett hyrköp.
Öbo lanserade sitt hyrköpsprojekt som ”hyr först – köp sedan” och Stångåstaden lanserade i sin tur sitt hyrköpsprojekt som ”hyr eller köp – du väljer själv”. Stångåstaden framförde vidare att det är de som tar den ekonomiska risken och hyresgästen erhåller valfriheten avseende huruvida denne vill köpa eller hyra bostaden. Tanken bakom hyrköpet torde sålunda vara att ge hyresgästen ett val. Optionsavtalet som träffas ämnar sålunda medge denna valfrihet. Huruvida åsyftad valfrihet är giltig är däremot värt att beakta. Själva definitionen av hyrköpet bygger på ett hyresförhållande med valfrihet. I realiteten torde sålunda den terminologi som författaren använt sig av,406 lämpa sig för hyrköpet. I verkligheten aktualiserar nämligen hyrköpet fler rättsregler än vad som torde varit åsyftat från början. Giltigheten är en fråga som behöver besvaras, ersättningsanspråk en annan. Det finns nämligen inget egentligt behov av att avgöra giltighet eller möjlighet till ersättningsanspråk av ett hyrköp då parterna är överens. I det fallet kan parterna upprätta köpehandlingar och fullföra köpet genom att tillämpa de regler som JB stipulerar för ett giltigt fastighetsförvärv. Förvisso torde det vara på detta vis det för det mesta går till i praktiken. Emellertid innebär ett hyrköp, till vilket det inte finns direkt tillämpliga regler tillgängliga för parter som är oense, att en tvist kan medföra oanade konsekvenser. Avsaknad av lagstiftning avseende hyrköpet leder till, i en situation där ”hyrsäljaren”, då ”hyrköparen” väljer att utnyttja optionen, drar sig ur köpet att rättsläget för inblandade parter blir mycket osäkert. Det innebär att ”hyrköparen” kan tvingas föra tvist vid domstol för att söka avgöra vilka eventuella rättigheter respektive skyldigheter som uppkommit genom hyrköpet. Sådana missförhållanden på bostadsmarknaden borde i största mån söka undvikas.