10.2 Hyrköp kontra fastighetsförvärv enligt JB
10.2.2 Möjlighet till skadestånd enligt JB
Skadestånd utgör en ersättning som har till syfte att försätta en skadelidande i samma ekonomiska ställning som om skadan inte inträffat.414 Då hyrköpet inte kan göras gällande äger emellertid en ”hyrköpare” inte rätt att påkalla någon form av ersättning enligt JB. Bakgrunden till att skadestånd inte utgår enligt JB beror av att den part som
412
Se avsnitt 3.5.
413 Se avsnitt 1.1 och 2.4. 414 Se avsnitt 7.1.
exempelvis ångrar sig inte skall behöva känna sig tvungen att fullföra köpet, vilket i sin tur skall medföra att parterna inte tar förhastade beslut. Detta må vara en lämplig utgångspunkt men för den som drabbas av detta missförhållande kan innebörden vara av väsentlig betydelse.
Stångåstaden och Öbo anför att om inte köpet genomförs har ”hyrköparen” rätt att bo kvar som hyresgäst. Rätten att bo kvar enligt hyresrättsliga regler förs i författarens mening fram vid lanseringarna som en trygghetsaspekt. Att denna trygghetsaspekt redan uppstår genom själva hyresförhållandet tack vare besittningsskydd och sålunda inte medför något mer långtgående skydd än för övriga hyresgäster är inget som uppmärksammas av varken Öbo eller Stångåstaden.415 Det medför att det i realiteten inte avtalats något skydd för endera inblandad part i ett hyrköpsförhållande. Författaren vill föra fram risken att ett bostadsbolag eller en kommun vid en förändring av bolagets ledning kan komma att få ”ny policy” vad gäller hyrköpet. Stångåstadens respondent anför att om villkoren skulle komma att behöva ändras så är det endast förändringar till hyresgästens fördel som är aktuella och respondenten förutsätter att samma villkor erbjuds alla som har hyrköpsavtal med Stångåstaden. I författarens mening utgör detta förvisso en viss trygghetsaspekt vilket bolaget självfallet skall ges uppskattning för. Emellertid riskerar denna försäkran att inte kunna göras gällande i verkligheten. En ny ledning i ett bolag eller i en kommun kan leda till att beslutsfattare uppmärksammar hyrköpet ur JB:s perspektiv och kommer till insikt om att hyrköpet är allt för rättsligt osäkert för att modellen skall erbjudas i framtiden. Än värre vore om sådant maktskifte eller förändring av ledningen i ett bolag skulle medföra att hyrköpsmodellen förklaras ogiltig och att ”hyrköparna” i ett sådant skede förvägras rätten att köpa. En sådan situation skulle leda till ett obekvämt reslutat. Framförallt då det egentligen inte finns något som förhindrar ledning från att ta sådant beslut,416 och JB erbjuder inga möjligheter vad gäller skadeståndsanspråk utan sådant anspråk får sökas på annat håll.417
Vad gäller handpenningavtal så har det tidigare i uppsatsen framförts att sådant avtal kan sägas utgöra ett skadestånd som växt fram i praktiken utan att det täckts av lagstiftning.418 I det fall ett handpenningavtal eller någon form därav, har upprättas kan möjligen ”hyrköparen” till viss del ersättas. Det förutsätter dock att parterna på förhand velat skydda sig mot att köpet inte går att göra gällande. Genom en form av handpenningavtal skulle förfördelad part sålunda erhålla visst skydd. Vad gäller handpenningavtal måste dock anföras att sådant avtal inte vanligen består av sådana summor att ”hyrköparen” skulle kunna kompenseras för bortfall av den vinst som kan gå förlorad vid framtida försäljningen efter att hyrköpet ej kommit till stånd. Någon ersättning till positivt kontraktsintresse torde således inte kunna utgå vilket tillsynes får anses något otillfredsställande. I kommersiella sammanhang kan dock en större vitesklausul ha avtalats.419 Låt vara att även vitesklausul förutsätter att parterna från
415 N.b. hyresrätten skyddas av besittningsskydd utan att detta behöver avtalas. 416
Författaren bortser här från moraliska åtaganden eller huruvida det är rimligt att ledningen tar sådana beslut eftersom hyrköpets giltighet genom påkallande av JB:s regler utreds i detta avsnitt.
417
Se avsnitt 10.6.
418 Se avsnitt 7.4. 419 Se vidare avsnitt 10.6.
början velat skydda sig mot att avtalet inte kan göras gällande, vilket tillsynes inte uppmärksammats av parter som lanserat hyrköpsmodellen.
I det fall parterna inte avtalat om handpenning står således inga regler i JB till buds. Vad gäller fastighetsrätt och culpa in contrahendo,420 framhöll HD i NJA 1973 s. 175 (läkarpraktikfallet) att om skadestånd skulle utdömas på sådan grund skulle formkravet vid fastighetsköp mista sin effektivitet. Framförallt då det medför att avtal uppkommer och får verkan på indirekt väg. I läkarpraktikfallet företogs långtgående förändringar av villan i fråga och flertalet förhandlingar vidtogs, några skriftliga avtal författades dock inte. I jämförelse med hyrköpet, där ett optionsavtal utgör det som primärt avtalats för rätten till fastigheten måste anföras att avtalet knappast kan ges rättslig relevans ur ett skadeståndsperspektiv enligt JB. Framförallt då HD i NJA 1978 s. 147 (projekteringsavtalsfallet) hävdade att trots att ett projekteringsavtal författats ansåg uppgörelsen vara alltför löslig för att medföra bundenhet. Avtalet hade i fallet endast medfört en förpliktelse att samarbeta lojalt med sikte på framtida upplåtelse, vilket i jämförelse med ett hyrköp skulle medföra att optionsavtalet endast skulle anses utgöra någon form av avtalad lojalitetsplikt att verka för ett fastighetsförvärv – inte för att överföra äganderätten till fastigheten genom avtalet.421
Det finns dock en hovrättsdom som i förevarande fall är av intresse. Hovrätten för Blekinge och Skåne ifrågasatte i förevarande fall,422 HD:s dom i projekteringsavtalsfallet. Hovrätten menade att HD inte tagit ställning till huruvida culpa in contrahendo kunde vara grund för skadestånd i samband med förhandlingar om fastighetsförvärv. I fallet valde dock hovrätten att inte döma ut skadestånd men fallet är intressant då det påvisar en möjlighet att erhålla skadestånd för culpa in contrahendo i fastighetsrättsliga sammanhang, där sålunda förhandlingarna avseende fastighetsförvärvet i sig kan tillerkännas rättslig relevans. Den aktuella frågan var dock huruvida kommunen hade visat en alltför positiv inställning till köpet och sålunda uppträtt vilseledande. Hovrätten framhöll att det inte förekommit några vilseledande moment, i jämförelse med hyrköpet skulle dock kunna anföras att exempelvis ”hyrköparen” vilseletts genom att icke ha upplysts om riskerna med utfästelser om framtida försäljning av fast egendom. Att bostadsbolagen är öppet positiva till hyrköpet framgår tydligt genom den empiri som genomförts.423 I hovrättsfallet rörde det sig emellertid om ett kommersiellt förehållande där risken vanligen läggs på parterna avseende det som avtalas.