Handpenningsavtalets betydelse i fastighetsrättsliga sammanhang har belysts i tidigare avsnitt.391 De kostnader som täcks av handpenningsavtal omfattas av kostnader som uppstått innan köparen dragit sig ur, det vill säga ersättning till det negativa kontraktsintresset.392 Ett handpenningavtal skulle således kunna sägas utgöra ett sätt att ersätta skada som vuxit fram i praktiken utan att den täcks av direkt lagstiftning.393 Vad
385 Hellner et al., Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt 2 häftet Allmänna ämnen, s. 217 f. 386 NJA 1963 s. 105.
387
Hellner et al., Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt 2 häftet Allmänna ämnen, s. 217 f.
388 Hellner, J & Radetzki, M, Skadeståndsrätten, s. 94 f.
389 I NJA 1969 s. 614 uttalade HD följande angående skadeståndsanspråks samband med
förutsättningsläran, ”Skadestånd i from av ersättning för det positiva kontraktsintresset kan utdömas när det är fråga om kontraktsbrott liksom möjligen också i vissa kvalificerade fall av s.k. culpa in
contrahendo”.
390
Skadestånd inom fastighetsrätten har även behandlats i samband med ogiltiga fastighetsköp se avsnitt 3.6.
391
Avsnitt 3.6.
392 Grauers, F, Fastighetsköp, s. 68.
som gäller i skadeståndsrättsliga sammanhang då parterna inte avtalat om hur handpenningen skall behandlas behöver dock ytterligare belysas. I NJA 1974 s. 526 ville köparen ha tillbaka hela handpenningen eftersom avtalet saknade en förverkandeklausul. HD menade dock att ett handpenningavtal inte kan få någon meningsfull innebörd om avtalet i sig inte skall tolkas så att om köparen drar sig ur är handpenningen förverkad. Vanligen utgår ersättning ur handpenningen till det negativa kontraktsintresset. I bostadsrättsfallet, NJA 1992 s. 66 tillerkändes emellertid köparna skadestånd till det så kallade positiva kontraktsintresset vilket är värt att uppmärksamma.394
I det fall parterna inte avtalat om handpenning kan sålunda köparen utan skadeståndsrättsliga sanktioner dra sig ur. Betydelsen av culpa in contrahendo i fastighetsrättsliga sammanhang kan belysas med följande rättsfall. I NJA 1973 s. 175 ägde långa förhandlingar mellan läkaren K och byggnadsingenjören H om köp av tomt med nybyggnation av enfamiljsvilla rum. I samband med förhandlingar vidtog H flertalet förändringar avseende husets inredning på önskemål av K då denne önskade bedriva läkarpraktik i husets bottenvåning. Vid inledande förhandlingarna förutsatte både H och K att avtal skulle komma till stånd, däremot skrevs inga skriftliga avtal. Emellertid drog sig K ur köpet på grund av att hon inte erhållit tillräcklig information om priset och att detta i slutändan visat sig vara allt för högt. H yrkade skadestånd på grund av att K förfarit vårdslöst vid förhandlingarna och därmed förmått H att vidta betydande åtgärder på villan som inneburit ekonomisk skada för honom. Alternativt yrkade H skadestånd för ändringsarbetena eftersom dessa skulle anses ha kontraktuell grund. HD ogillade talan helt och anförde att formkravet vid fastighetsköp skulle mista sin effektivitet om avtal uppkommer och får verkan på indirekt väg. HD anförde vidare att K inte kunde hållas skadeståndsskyldig för ändringsarbetena oavsett om fastighetsköpet kommit till stånd eller inte.
Ytterligare ett fall kan belysa situationen. I NJA 1978 s. 147 träffade fastighetsägaren A ett muntligt projekteringsavtal med livsmedelsföretaget T. Syftet med avtalet var att få till stånd en framtida upplåtelse av butikslokal för livsmedelsföretaget. Med anledning av detta vidtog fastighetsägaren flertalet förändringar avseende inredningen av lokalen. Efter att förändringarna genomförts deklarerade dock livsmedelsföretaget T att det inte längre var intresserade av etableringen i lokalen. Fastighetsägaren A fick således hyra ut till en annan intressent som i sin tur krävde flertalet förändringar av inredningen. A yrkade ersättning för onödiga kostnader för förändring av lokalen i första hand på grund av att A var skyldig att reservera lokalen för T i enlighet med projekteringsavtalet och att T sålunda var bunden att ta lokalen i anspråk. HD hävdade dock att så inte var fallet, uppgörelsen ansågs alltför löslig för att medföra bundenhet. I andra hand hävdade A att T var skadeståndsskyldigt på grund av culpa in contrahendo eller culpa in contractu, eftersom T genom vårdslöst beteende hade uppträtt så som avtal skall ha kommit till stånd. HD anförde att projekteringsavtalet i detta hänseende kunde tillmätas rättslig relevans, då det medfört en förpliktelse att lojalt ”samarbeta med sikte på en framtida lokalupplåtelse och därvid ta skälig hänsyn till medkontrahentens intressen”. HD ansåg dock att förhandlingarna innebar ett risktagande och att T inte åsidosatt någon lojalitetsplikt och att A inte i tillräcklig grad bevakat sina intressen. Något skadestånd utdömdes således inte.
Det har i doktrin angående ovan nämnda rättsfall anförts att situationen där parter som inte avtalat om handpenning i princip kan gå fri trots illojalt handlande är något otillfredsställande.395 Vidare utgör handpenningavtalet vanligen en ensidig utfästelse, säljaren har under tiden full rätt att sälja till en annan spekulant om denne ger ett bättre bud, handpenningen ger således bara säljaren skadestånd, inte köparen. Vill köparen erhålla en möjlighet till skadestånd måste ett ömsesidigt avtal upprättas.396
Det finns dock en hovrättsdom, 397 som i detta sammanhang är värd att beröra. I samband med diskussionen avseende skadestånd vid fastighetsköp satte HD i NJA 1973 s. 175 stor vikt vid formkravet, vilket fick till följd att Hovrätten för övre Norrland hävdade att HD i detta fall inte tagit ställning till om vårdslöst beteende kunde vara grund för skadestånd vid förhandlingar om fastighetsköp. I det förevarande fallet valde hovrätten att inte döma ut skadestånd för culpöst beteende i samband med fastighetsköp. Förutsättningar i fallet var följande. Ett bolag yrkade skadestånd för culpa in contrahendo vid uteblivet fastighetsköp. Kommunen, säljaren, i fråga hade gentemot bolaget gjort en muntlig utfästelse, innehållande en opreciserad anbudssumma vilket var förenat med ”vissa förutsättningar”. Kommunen var således av den åsikten att anbudet var villkorat eftersom villkoren behövde klarläggas innan köpeavtal kunde komma till stånd. Kommunen hävdade vidare att avtalet var långt ifrån klart. Den aktuella frågan i målet var dock om kommunens passivitet, genom att visa en alltför positiv inställning för köpet gentemot bolaget kunde medföra skadeståndsansvar. Hovrätten menade att bolaget förvisso givits förhoppning, men aldrig givits befogad anledning att tro att slutligt avtal skulle slutas. Bolaget kunde heller inte bevisa att kommunen varit medveten om påstådda kostnader och vidtagna åtgärder från bolagets sida. Något skadeståndsansvar för culpa in contrahendo var således inte för handen.
395
Grauers, F, Fastighetsköp, s. 70.
396 Grauers, F, Fastighetsköp, s. 70.
8
Den fortsatta framställningen i relation till empiri
och analys
Detta kapitel har författats för tydlighetens skull. Här sammanfattar författaren föregående kapitel i relation till vad som komma skall. I nästkommande kapitel presenteras den empiri som utförts och därefter analys samt slutsats.
8.1
Inledning
I föregående kapitel har författaren utrett hyrköpets två mest väsentliga beståndsdelar, fastighetsförvärvet och optionsrätten samt presenterat avtalsrättsliga regelverk som torde aktualiseras av hyrköpet. Författaren har även presenterat förutsättningsläran och skadeståndrätten i den mån nödvändigt i relation till uppsatsens syfte.398 Hyrköpets oreglerade område ter sig möjligen komplicerat för läsaren. Så är även fallet i realiteten. Författaren önskar därför reda ut och tydliggöra problemområdet genom korta frågeställningar och resonemang som läsaren kan ta i beaktande inför empiriavsnitt och en relativt omfattande analys. Som tidigare nämnts utgår uppsatsen från att parterna är oense avseende hyrköpet, en tvist föreligger således.399