Fakta om Härjedalens kommun
Län: Härjedalens län, Z
Befolkning dec. 2005: 10 889 personer Flyttningsöverskott totalt dec. 2000-05: - 216 personer Bostadsbeståndet dec.2005:
- totalt 6 226 lägenheter
- varav allmännyttan: 20 procent - hyresrätt, alla ägare: 1 197 stycken - varav allmännyttan: 60 procent Rivningar 2000-2005
- i flerbostadshus: 4 stycken - i flerbostadshus, allm.nyttan: 4 stycken - förväntade rivningar 2006/07*: 10 stycken
Bostadsmarknadsläget dec. 2006*: Balans på bostadsmarknaden Politiskt styre
-dec. 2002: Socialdemokratiskt
- dec. 2006: Oklart
Där inget annat anges kommer uppgifterna från SCB. * Enligt Bostadsmarknadsenkäten
4. Organisation och ägande
Förenad Fastighetsservice i Norrland AB 49 %
Härjegårdar Fastighets AB Härjedalens kommun
Bostadsföretag
Härjegårdar Fastighets AB
Bolaget ska inom Härjedalens kommun förvärva, äga, förvalta, försälja fastigheter eller tomträtter och bygga bostäder för permanent- eller turistiskt boende, affärslägenheter och kollektiva anordningar samt bedriva härmed förenlig verksamhet.
Den sammanlagda Stiftelsen Härjegårdar ombildades den 1 januari 1992 till Härjegårdar Fastighets AB och är kommunens helägda bostadsföretag. Delägt dotterbolag:
5. Marknadsandelar
Enligt Statistiska Centralbyrån var den 31 december 2005 det totala antalet bostäder i Härjedalen 6 226 lägenheter. Av dessa ägdes 1 235 eller 20 pro- cent av det kommunägda allmännyttiga bostadsföretaget.
Av bostadslägenheterna var 77 procent småhus och 23 procent flerbo- stadshus. Det kommunägda allmännyttiga bostadsföretaget ägde 11 procent av bostadslägenheterna i småhus och 51 procent av bostadslägenheterna i flerbostadshus.
I kommunens bostadsbestånd var fördelningen på upplåtelseformer 40 procent hyresrätt, 2 procent bostadsrätt och 59 procent äganderätt. Det kommunala allmännyttiga bostadsföretaget ägde 50 procent av hyreslägen- heterna.
Bland kommunens lägenheter i småhus var 73 procent egnahem och 26 procent hyreslägenheter. Bland kommunens lägenheter i flerbostadshus var 85 procent hyresrätter och 7 procent bostadsrätter.
Av kommunens hyreslägenheter i flerbostadshus ägde det allmännyttiga bostadsföretaget 60 procent, kooperativa företag 3 procent och privata fas- tighetsägare 29 procent.
6. Ekonomisk situation, avkastningskrav och utdelningskrav
Vakansgrad och omflyttning
Den relativt höga omflyttningsfrekvensen i beståndet kan troligen relateras till:
• Call-center-företagens personalomsättning • Stort antal säsongsarbetande i turistområdena
• Relativt stort antal studerande som hyr av Härjegårdar
• 2004 års resultat påverkas negativt av pensionskostnader på 3 mkr för avslutade anställningar pga. övertalighet.
Härjegårdar Fastighets AB 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Rörelsens intäkter, mkr 66 64 64 63 60 60
Driftnetto, mkr 20 20 21 20 19 19
Årets nettoresultat, mkr 3 -3 -3 -3 -4 -3
Fastigheternas bokf. värde, mkr 443 438 424 420 421 392
Fastigheternas. bedömda värde, mkr - - - - - -
Skulder (inkl avsättningar), mkr 455 446 441 426 420 422
Eget kapital, mkr 7 4 7 8 9 10
varav aktiekapital, mkr 3 3 3 3 3 3
Grundkapital, mkr 2,97 2,97 2,97 2,97 2,97 2,97
Soliditet, % 1,4 0,9 1,6 1,9 2,1 2,3
Direktavkastning, % 4,6 4,7 5,0 4,9 4,6 5,0
Avkastning totalt kapital, % 3,1 3,0 3,2 3,6 3,6 3,7 Vakansgrad hyresintäkter, % 9,4 10,4 9,5 8,9 10,6 11,9
Ekonomisk ställning:
• Fastighetsbeståndet, mätt i area, har förändrats marginellt under perio- den.
• Fastigheternas bokförda värde har ökat med 13 procent under perioden och skulderna har ökat med 8 procent.
• Under perioden 2000 – 2003 har bolaget fått aktieägartillskott på mel- lan 2 – 4 mkr. Flera års negativt resultat har dock gjort att det egna ka- pitalet minskat med 30 procent.
• Bolagets soliditet har varit mycket låg under perioden men har stärkts något i och med ett positivt resultat år 2005.
Ekonomiskt resultat:
• Rörelsens intäkter har ökat med 10 procent under perioden. Driftnettot har bara förändrats marginellt.
• Nettoresultatet har varit negativt under hela perioden, med undantag för år 2005.
• Vakansgraden, mätt i hyresintäktsbortfall, ligger på en hög nivå. Bedömning:
Härjegårdar Fastigh. 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Räntetäckningsgrad 1,73 1,48 1,19 1,09 1,02 1,05
Företagets räntetäckningsgrad har förbättrats över tiden men har legat under 1.5 under fem av de senaste åren vilket indikerar en problematisk ekono- misk situation.
7. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott
Härjegårdar Fastighets AB 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,12 0,15 0,16 0,22 0,22 0,22 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Utdelning enl bolagsstämma, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/erhållna, mkr 0 0 2,00 2,50 3,00 4,00 Koncernbidrag/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Koncernbidrag/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0 Redovisad skatteeffekt, mkr 0 0 0 0 0 0
Överföringar Härjegårdar Fastighets AB 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,12 0,15 0,16 0,22 0,22 0,22 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Erhållna ägartillskott, mkr 0 0 -2,00 -2,50 -3,00 -4,00 Summa överföring, mkr 0 0 -2,00 -2,50 -3,00 -4,00
8. Ekonomiskt stöd från staten eller kommunen
Av årsredovisningarna framkommer inget ekonomiskt stöd från stat eller kommun till fastighetsbolaget.
9. Lån från kommunen
Fastighetslån hos kreditinstitut.
10. Avskrivningar och nedskrivningar
Avskrivningar byggnader har gjorts enligt annuitetsprincip. (ingen angivel- se av år eller procent -sats).
”En reviderad värdering av fastighetsbeståndet har gjorts per den 31 dec 2005. Fastig- hetsvärderingen utgår från bokförda anskaffningsvärden. Fastighetsvärdet har beräknats från hyresintäkter med avdrag för fastighetsskatt samt drift- och underhållskostnader. Nettointäkten har sedan dividerats med ett avkastningskrav på 4,66 procent. Känslig- hetsanalyser visar på att en förändring av den långsiktiga räntenivån uppåt som inte kan mötas med ett högre driftnetto kommer kräva nedskrivning av bokförda värden.”
Av kommunens årsredovisning framgår att kommunen gjort avsättningar då man räknar med framtida behov av nedskrivningar.
11. Borgensåtaganden och borgensavgifter
Kommunen har gått i borgen för företagets lån hos kreditinstitut. År 2005 uppgick kommunens borgensåtagande för företagets fastighetslån till 407,7 mkr.
Ingen redovisning av borgensavgifter.
12. Redovisning
Värderingsprinciper
Avskrivningar har utförts med: • byggnader enligt annuitetsprincip • ombyggnader 5 procent alt. 10 procent • standardförbättringar 20 procent
• UER-investeringar 5 procent alt. 10 procent alltefter föreliggande beslut från länsbostadsnämnden
Företaget särredovisar inte verksamhetsgrenar/kostnadsslag.
Företaget redovisar ej hur hög andel av hyresintäkterna som kommer från uthyrning till kommunal verksamhet.
Företaget redovisar försäljning och köp mellan bolagen i kommunen.
13. Överlåtelser och tillståndsplikt
Länsstyrelsen har fattat beslut i 12 tillståndsärenden och meddelat tillstånd till försäljning av fastigheter i samtliga fall. Försäljningarna har oftast varit
ett led i det kommunala bostadsföretagets försök att skapa balans på bo- stadsmarknaden. Merparten ansökningar har gällt försäljningar av småhus. Hyresgästföreningen har inte haft något att erinra mot försäljningarna.
År
2006 2005 2004 2003 2002
HÄRJEDALENS KOMMUN LÄNSSTYRELSENS PRÖVNING Lämnat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal beslut
2 1 2 5 2
Lämnat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal lägenheter
3 4 18 31 14
Vägrat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal beslut
0 0 0 0 0
Vägrat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal lägenheter
0 0 0 0 0
16. Förvaltning av annat än bostäder
Enligt 2005 års redovisning: Bostäder: 69 703 kvm Lokaler: 17 731 kvm
Fastighetsregister saknas.
17. Tillhandahållande av andra upplåtelseformer än hyresrätt