Marknadsandelar och marknads förutsättningar

(p 5)

Det är stora variationer när det gäller fördelning på hustyper och när det gäller de allmännyttiga bostadsföretagens marknadsandelar i de 25 under- sökta kommunerna.

I tabellen nedan redovisas antalet lägenheter totalt, andelar småhus respektive flerbostadshus och de allmännyttiga bostadsföretagens andelar av samtliga lägenheter, av samtliga hyreslägenheter, av samtliga småhus respektive flerbostadshus och av samtliga hyreslägenheter i flerbostadshus respektive småhus. Uppgifterna grundas på basdata som levererats till Bo- verket av Statistiska Centralbyrån (SCB).

Bostadsbeståndet kalkylerat per 2005-12-31 efter hustyp, upplåtelseform och ägarkategori.

Kommun Alla hus Alla hus Småhus Flerbostadshus

Alla lgh Alla lgh Hyresrätt Alla lgh Hyresrätt Alla lgh Hyresrätt Alla Ägare Småhus Fler-

bostads- hus

Alla Ägare Allmän- nyttiga företag procent

Alla Ägare Allmän- nyttiga företag procent Österåker 14 281 71% 29% 14 281 14% 3 350 61% 10 166 1% 759 17% 4 115 47% 2 591 75% Huddinge 37 361 43% 57% 37 361 27% 16 532 62% 16 003 5% 1 703 49% 21 358 44% 14 829 63% Stockholm 418 684 10% 90% 418 684 27% 245 748 46% 43 606 4% 4 829 32% 375 078 30% 240 919 47% Solna 33 646 3% 97% 33 646 16% 17 212 31% 895 4% 380 9% 32 751 16% 16 832 32% Norrtälje 23 939 57% 43% 23 939 11% 8 039 32% 13 745 1% 2 335 4% 10 194 24% 5 704 43% Linköping 67 844 33% 67% 67 844 29% 38 078 51% 22 709 4% 3 086 26% 45 135 42% 34 992 54% Norrköping 62 034 34% 66% 62 034 22% 34 297 40% 21 396 8% 3 859 47% 40 638 29% 30 438 39% Mullsjö 3 185 82% 18% 3 185 16% 1 173 43% 2 615 12% 651 49% 570 34% 522 37% Tingsryd 7 005 77% 23% 7 005 16% 2 563 44% 5 405 6% 1 101 31% 1 600 49% 1 462 53% Vellinge 12 614 83% 17% 12 614 8% 2 587 39% 10 457 2% 1 183 16% 2 157 38% 1 404 58% Malmö 141 457 18% 82% 141 457 14% 74 889 27% 25 722 2% 2 307 19% 115 735 17% 72 582 28% Varberg 24 561 56% 44% 24 561 18% 11 104 41% 13 733 2% 2 244 14% 10 828 39% 8 860 47% Kungsbacka 26 592 76% 24% 26 592 7% 7 751 26% 20 140 3% 2 707 24% 6 452 21% 5 044 27% Göteborg 247 526 22% 78% 247 526 30% 152 232 49% 53 305 2% 6 390 15% 194 221 38% 145 842 51% Trollhättan 26 296 42% 58% 26 296 20% 11 891 45% 10 952 5% 1 285 40% 15 344 31% 10 606 45% Karlstad 43 180 36% 64% 43 180 26% 22 442 49% 15 592 2% 1 883 16% 27 588 39% 20 559 53% Laxå 3 281 60% 40% 3 281 28% 1 504 61% 1 977 3% 329 17% 1 304 67% 1 175 74% Surahammar 5 024 63% 37% 5 024 8% 1 533 26% 3 154 2% 269 21% 1 870 18% 1 264 27% Gagnef 4 350 90% 10% 4 350 8% 1 002 33% 3 917 3% 635 19% 433 47% 367 56% Avesta 11 864 49% 51% 11 864 17% 4 170 50% 5 863 1% 740 11% 6 001 33% 3 430 58% Gävle 47 110 43% 57% 47 110 35% 24 125 69% 20 097 12% 3 779 63% 27 013 53% 20 346 70% Härjedalen 6 226 77% 23% 6 226 20% 2 470 50% 4 818 11% 1 273 41% 1 408 51% 1 197 60% Östersund 31 512 33% 67% 31 512 17% 14 908 36% 10 447 1% 1 502 7% 21 065 25% 13 406 39% Jokkmokk 3 148 75% 25% 3 148 20% 1 273 48% 2 351 13% 563 53% 797 40% 710 45% Luleå 36 943 39% 61% 36 943 32% 18 150 64% 14 392 1% 1 322 12% 22 551 51% 16 828 68%

Som framgår av tabellen är andelen småhus mycket hög i vissa kommuner. Exempelvis är andelen småhus i Gagnef 90 procent, i Velllinge 83 procent och i Mullsjö 82 procent. Småhusandelen är minst 75 procent i sammanlagt sju av de undersökta kommunerna. I andra kommuner, främst i storstadskommuner, är andelen flerbostadshus mycket hög. Så är fallet i exempelvis Solna (97 procent), Stockholm (90 procent), Malmö (82 procent) och Göteborg (78 procent).

Det är också stor spännvidd mellan högst och lägst andel lägenheter i allmännyttans ägo i de 25 undersökta kommunerna. Andelen är högst i Gävle med 35 procent och lägst i Kungsbacka med 7 procent. Andelen är över 25 procent i åtta av de undersökta kommunerna och under 10 procent i fyra av kommunerna.

De allmännyttiga bostadsföretagens marknadsandelar bland hyreslägen- heterna varierar också mycket. Marknadsandelen är högst i Gävle med 69 procent och lägst i Kungsbacka med 26 procent. Även i Malmö (27 procent) och Solna (31 procent) är allmännyttans marknadsandel relativt låg. I sammanlagt fem av de undersökta kommunerna är allmännyttans marknadsandel bland hyreslägenheterna över 60 procent.

Även i andra avseenden råder olika marknadsförutsättningar i de undersök- ta kommunerna. I tabellen nedan redovisas bland annat schablonmässigt (enligt fastighetsanalysverktyget Datscha) uppskattade marknadsvärden i kronor per kvadratmeter för allmännyttiga bostadsföretags fastighetsbe- stånd i de undersökta kommunerna, schablonmässigt uppskattade driftnet- ton i procent av det sammanlagda marknadsvärdet för respektive fastighets- bestånd och bedömda genomsnittliga bostadshyror per kvadratmeter i respektive bestånd.

Län Kommun Företag Marknadsvärde

(schablon) kr/m2 Driftnetto år 1,_{procent av}

marknads- värdet

Taxeringsvärde

kr/m2 Marknadsvärde/_{taxeringsvärde} _bruttohyraBostäder

kr/m2

Stockholms län Österåker Armada 9 267 5,46 5 627 1,65 952 Stockholms län Huddinge Huge 7 144 5,36 5 216 1,37 801 Stockholms län Stockholm Familjebostäder 11 867 3,90 7 850 1,51 863 Stockholms län Stockholm Micasa 12 482 4,53 8 313 1,50 902 Stockholms län Stockholm Stockholmshem 13 162 3,99 7 262 1,81 888 Stockholms län Stockholm Svenska Bostäder 11 782 3,88 7 088 1,66 870 Stockholms län Stockholm Stadsholmen 17 265 3,61 12 924 1,34 936 Stockholms län Solna Signalisten 9 850 4,72 6 628 1,49 827 Stockholms län Solna Solnabostäder 8 638 6,22 5 466 1,58 849 Stockholms län Norrtälje Roslagsbostäder 4 584 7,17 4 442 1,03 784 Östergötlands län Linköping Stångåstaden 8 208 4,71 5 335 1,54 774 Östergötlands län Norrköping Hyresbostäder i Norrköping 6 149 5,44 3 996 1,54 766 Jönköpings län Mullsjö Mullsjö Bostäder 3 813 7,47 2 802 1,36 681 Kronobergs län Tingsryd Stiftelsen Kommunhus 3 408 7,41 2 271 1,50 666 Skåne län Vellinge Vellingebostäder 7 421 6,49 6 226 1,19 923 Skåne län Mallmö MKB 7 682 5,64 4 644 1,65 832 Hallands län Varberg Varbergs Bostads AB 5 242 6,58 4 599 1,14 753 Hallands län Kungsbacka Eksta Bostads AB 6 130 6,14 5 436 1,13 872 Hallands län Kungsbacka Kungsbackabostäder 9 367 5,14 6 716 1,39 907 Västra Götalands länGöteborg Poseidon 10 439 4,61 5 900 1,77 869 Västra Götalands länGöteborg Familjebostäder i Göteborg 9 804 4,47 5 798 1,69 835 Västra Götalands länGöteborg Göteborgs Stads BostadsAB 9 666 4,46 5 388 1,79 810 Västra Götalands länGöteborg Gårdstensbostäder 5 720 6,16 2 942 1,94 739 Västra Götalands länGöteborg HjällboBostaden 5 646 6,07 3 205 1,76 737 Västra Götalands länTrollhättan Bostads AB Eidar 5 111 6,51 4 047 1,26 734 Värmlands län Karlstad Karlstads Bostads AB 8 591 4,79 4 459 1,93 826 Örebro län Laxå Laxåhem 2 483 8,09 1 987 1,25 637 Västmanlands län Surahammar Surahammarshus 3 043 7,09 2 071 1,47 645 Dalarnas län Gagnef Gagnefsbostäder 3 586 7,38 2 124 1,69 658 Dalarnas län Avesta Gamla Byn AB 2 519 8,28 1 966 1,28 651 Gävleborgs län Gävle Gavlegårdarna 6 906 5,68 4 052 1,70 816 Jämtlands län Härjedalen Härjegårdar Fastighets AB 1 863 8,36 2 223 0,84 577 Jämtlands län Östersund Landstingsbostäder i Jämtland 5 388 6,65 3 246 1,66 734 Jämtlands län Östersund Östersundsbostäder 5 733 6,78 3 478 1,65 755 Norrbottens län Jokkmokk Jokkmokkshus 2 296 7,94 1 912 1,20 634 Norrbottens län Luleå Lulebo 5 790 6,18 3 403 1,70 727

Tabellen har tagits fram med hjälp av fastighetsanalysverktyget Datscha. Underlaget i form av beräkningar och bedömningar har där levererats av fastighetsanalysföretaget Newsec. Viktiga utgångspunkter för Newsecs kartläggningar och bedömningar av fastighetsmarknaden är lämnade upp- gifter i samband med fastighetstaxeringen och prisstatistik för fastighets- överlåtelser. Fastighetsslag (bostäder, kontor, butiker eller industrifastighe- ter), byggår och läge är avgörande faktorer för bedömningen av hyresnivå i kronor per kvadratmeter och av driftnetto i procent av marknadsvärdet. De

beräknade marknadsvärdena fastighet för fastighet är nuvärdet av driftnet- ton fem år framåt i tiden plus nuvärdet av ett beräknat restvärde efter fem år.

Några av företagen har gjort egna bedömningar av sina fastighetsbestånds sammanlagda marknadsvärden, vilket framgår av den särskilda genom- gången kommun för kommun i denna rapport. Dessa bedömningar kan ibland avvika något från de schablonmässiga bedömningar som redovisas ovan. Det viktiga här är inte de exakta värdena utan avsikten är att illustrera den stora spännvidden mellan de aktuella allmännyttiga bostadsföretagen när det gäller framför allt marknadsvärden per kvadratmeter.

Som framgår av tabellen är det stor skillnad mellan högsta och lägsta be- räknade marknadsvärde per kvadratmeter. Alla de fyra allmännyttiga före- tagen i Stockholms kommun i tabellen har beräknade marknadsvärden på över 10 000 kr per m2_{. De allmännyttiga bostadsföretagen från Örebro,}

Västmanlands och Dalarnas län i tabellen har beräknade marknadsvärden på 2 500-3 500 kr per m2_{. Två av de norrländska allmännyttiga bostadsföre-}

tagen har beräknade genomsnittliga marknadsvärden på sina fastigheter om ca 2 000 kr per m2_.

Spännvidden mellan de allmännyttiga bostadsföretagen i tabellen är mindre när det gäller bedömd genomsnittlig bostadshyra per m2. De högsta bedömda hyrorna är strax över 900 kr per m2 och de lägsta är ca 600 kr per m2_.

Driftnettot i procent av marknadsvärdet är lägst där marknaden är star- kast, 4 procent och lägre i tabellen. Där marknaden är svagast är driftnettot i procent av marknadsvärdet högst, 8 procent och högre i tabellen.

In document En studie av allmännyttiga bostadsföretag som kommunala instrument (Page 37-41)