Fakta om Laxå kommun
Län: Örebro län, T
Befolkning dec. 2005: 6 136 personer Flyttningsöverskott totalt dec. 2000-05: - 427 personer Bostadsbeståndet dec.2005:
- totalt 3 281 lägenheter
- varav allmännyttan: 28 procent - hyresrätt, alla ägare: 1 175 stycken - varav allmännyttan: 74 procent Rivningar 2000-2005
- i flerbostadshus: 368 stycken - i flerbostadshus, allm.nyttan: 368 stycken - förväntade rivningar 2006/07*: 100 stycken
Bostadsmarknadsläget dec. 2006*: Balans på bostadsmarknaden Politiskt styre
-dec. 2002: Socialdemokratiskt - dec. 2006: Socialdemokratiskt Där inget annat anges kommer uppgifterna från SCB. * Enligt Bostadsmarknadsenkäten
4. Organisation och ägande
Experience Laxå AB AB Laxåhem Laxå kommun
Bostadsföretag AB Laxåhem
Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att inom Laxå kommun för- värva, avyttra, äga och förvalta fastigheter samt bygga bostäder, affärslä- genheter, kollektiva anordningar samt därmed förenlig verksamhet
Bolaget förvaltar cirka 757 lägenheter och 84 lokaler av olika typer, bland annat affärslokaler, äldreboende, gruppboende och kontor. Dotterbolag
Experince Laxå AB ändrade år 2003 namn från Laxå Industrifastigheter AB. I årsredovisningen är skillnaden mellan koncernen och moderbolaget knappt märkbar, vilket indikerar att det är mycket ringa aktivitet i dotterbo- laget.
Förändringar
5. Marknadsandelar
Enligt Statistiska Centralbyrån var den 31 december 2005 det totala antalet bostäder i Laxå 3 281 lägenheter. Av dessa ägdes 923 eller 28 procent av det kommunägda allmännyttiga bostadsföretaget.
Av bostadslägenheterna var 60 procent småhus och 40 procent flerbo- stadshus. Det kommunägda allmännyttiga bostadsföretaget ägde 3 procent av bostadslägenheterna i småhus och 67 procent av bostadslägenheterna i flerbostadshus.
I kommunens bostadsbestånd var fördelningen på upplåtelseformer 46 procent hyresrätt, 3 procent bostadsrätt och 51 procent äganderätt. Det kommunala allmännyttiga bostadsföretaget ägde 61 procent av hyreslägen- heterna.
Bland kommunens lägenheter i småhus var 83 procent egnahem och 17 procent hyreslägenheter. Bland kommunens lägenheter i flerbostadshus var 90 procent hyresrätter och 8 procent bostadsrätter.
Av kommunens hyreslägenheter i flerbostadshus ägde det allmännyttiga bostadsföretaget 74 procent, kooperativa företag 1 procent och privata fas- tighetsägare 22 procent.
6. Ekonomisk situation, avkastningskrav och utdelningskrav
Kombinationen befolkningsminskning, hög marknadsandel samt hög ålder hos hyresgästerna har skapat stora ekonomiska problem för företaget.
AB Laxåhem 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Rörelsens intäkter, mkr 48 48 48 47 47 48
Driftnetto, mkr 16 14 11 14 15 14
Årets nettoresultat, mkr -35 1 -3 0 1 -76
Fastigheternas bokf. värde, mkr 188 224 219 221 222 223 Fastigheternas "bedömda" värde, mkr - - - - - - Skulder (inkl avsättningar), mkr 186 230 231 233 232 235
Eget kapital, mkr 12 4 3 6 6 5
varav aktiekapital, mkr 4 4 4 4 4 4
Grundkapital, mkr 4 4 4 4 4 4
Soliditet, % 6,1 1,7 1,5 2,7 2,6 2,3
Direktavkastning, % 8,2 6,3 5,1 6,5 6,9 6,0
Avkastning totalt kapital, % -13,8 4,7 3,6 4,9 5,4 -24,1 Vakansgrad hyresintäkter, % 16,3 13,2 11,1 10,3 8,5 24,8 Vakansgrad antal lgh-objekt, % 18,8 10,7 8,1 7,9 5,7 23,5
Ekonomisk ställning:
• Vid två tillfällen under perioden har kommunen tvingats söka hjälp hos Statens Bostadsnämnd (SBN). Rekonstruktionsplaner, med rivningar och avställningar av fastigheter har upprättats. Totalt har nedskrivning- ar gjorts med 109 mkr, varav 39 mkr år 2005 och 70 mkr år 2000. En-
ligt avtalen mellan kommunen och SBN har bolaget fått aktieägartill- skott för att kunna lösa lån i samband med nedskrivningarna.
• Fastighetsbeståndet, mätt i area, har minskat med cirka 40 procent un- der perioden.
• Sett över hela perioden har bolagets skulder minskat med nästan lika mycket som fastigheternas bokförda värde.
• Bolagets soliditet har varit mycket låg under perioden, men förbättrades år 2005 genom aktieägartillskott. Aktieägartillskottet innebar också en förstärkning av det egna kapitalet vilket minskat skuldsättningsgraden. Ekonomiskt resultat:
• Rörelsens intäkter har legat på en stabil nivå under perioden. • Sett över hela perioden har driftnettot ökat med 14 procent. Jämfört
med 2003 har utvecklingen av driftnettot varit positiv med en ökning på 45 procent.
• Nettoresultatet har varierat kraftigt under perioden. Exkluderat ned- skrivningen år 2005 har dock nettoresultatet förbättrats under slutet av perioden.
• Vakansgraden, mätt i hyresintäktsbortfall, ligger på en hög nivå och har nästan fördubblats jämfört med år 2001.
Bedömning:
AB Laxåhem 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Räntetäckningsgrad 2,07 1,34 0,97 1,23 1,25 0,75
Företagets räntetäckningsgrad har legat på en låg nivå och visar ingen kon- sistent förbättring över perioden. Den indikerar för 2005 en möjligen tillfäl- ligt god ekonomisk situation.
7. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott
AB Laxåhem (mb) 2 005 2 004 2 003 2 002 2 001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,16 0,21 0,21 0,30 0,30 0,30 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Utdelning enl bolagsstämma, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/erhållna, mkr 43,00 0 0 0 0 72,40 Koncernbidrag/lämnade, mkr 0,01 0,03 0,16 0,18 0,13 0,12 Koncernbidrag/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0 Redovisad skatteeffekt, mkr - - - - - -
Redovisas ingen skatteeffekt, varför det är osäkert om de lämnade koncern- bidragen är brutto eller netto.
Överföring AB Laxåhem (mb) 2 005 2 004 2 003 2 002 2 001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,16 0,21 0,21 0,30 0,30 0,30 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Lämnade koncernbidrag minus erhållna ägartillskott, mkr -42,99 0,03 0,16 0,18 0,13 -72,28 Summa överföring, mkr -42,99 0,03 0,16 0,18 0,13 -72,28
8. Ekonomiskt stöd från staten eller kommunen
Mellan staten genom Bostadsdelegationen och Laxå kommun träffades i oktober 2000 ett avtal om åtgärder för att rekonstruera det av kommunen helägda bostadsföretaget AB Laxåhem. Till följd av avtalet avvecklades ca 300 bostadslägenheter under åren 2000 – 2001. Ytterligare 118 lägenheter som blockförhyrs av Migrationsverket ska enligt avtalet avvecklas det år förhyrningen upphör.
”Avtalet innebär att AB Laxåhem fick 90 mkr från Laxå kommun. Staten betalar ett bi- drag på 50 mkr till Laxå kommun vilket innebär att kommunens egen andel blev 40 mkr. Stödet till AB Laxåhem blev i form av ett villkorat aktieägartillskott om 72,4 mkr, varav 40 mkr utgörs av att kommunen ha övertagit lån från bolaget och för resterande 32,4 mkr har bolaget amorterat sina lån. Vidare har kommunen avsatt 17,6 mkr för kostnader för avveckling av bostäder eller utveckling för annat mål.”
År 2004 upprättades en ny rekonstruktionsplan mellan Laxå kommun och SBN.
Under åren 2005 – 2008 ska – utöver de lägenheter som blockförhyrs av Migrationsverket och som omfattas av 2000 års avtal – ytterligare samman- lagt ca 260 bostadslägenheter avvecklas eller utvecklas för annan använd- ning.
Kommunen ska tillföra AB Laxåhem ett kontant tillskott om 43 mkr. De tillförda medlen ska användas till att befria företaget från fastighetsrelatera- de lån om minst 43 mkr. Det bokförda värdet av företagets fastigheter ska samtidigt skrivas ned med minst 37 mkr
”Härvid konstaterades att ett nedskrivningsbehov i storleksordningen 37 mkr föreligger.”
Under 2005 har bolaget gjort nedskrivning med 37+2 mkr. I linje med re- konstruktionsplanen har bolaget fått aktieägartillskott om 43 mkr. Dessa har använts till att lösa lån på motsvarande belopp.
9. Lån från kommunen
Enbart fastighetslån hos kreditinstitut.
10. Avskrivningar och nedskrivningar
Materiella anläggningstillgångar avskrivs systematiskt över den bedömda livslängden.
Avskrivning bostäder görs med 1 procent.
I enlighet med de rekonstruktionsplaner som upprättats i samband med avtal med SBD/SBN har stora nedskrivningar gjorts med 39 mkr år 2005 och 70 mkr år 2000.
11. Borgensåtaganden och borgensavgifter
Kommunen har gått i borgen för företagets lån hos kreditinstitut. År 2005 uppgick kommunens borgensåtagande för företagets fastighetslån till 172 mkr.
Ingen redovisning av borgensavgifter.
12. Redovisning
Fr.o.m. 2002 tillämpas BFNAR 2000:3 materiella anläggningstillgångar. Materiella och immateriella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av tillgångar:
Byggnader: 100 år Markanläggningar: 20 år
Ombyggnad kontor, bergvärmepumpar, avloppsstammar m.m.: 20, 30 år Inventarier: 5, 10 år
Data: 3 år
Verktyg, fordon: 5 år
Bolaget har under 2003 ej upprättat någon nyttovärdesanalys i enlighet med SABOs rekommendation. Man har valt att avvakta Bokföringsnämn- dens Allmänna Råd samt pågående samtal med SBN eftersom man tror att dessa samtal kan komma påverka en värdering.
Företaget särredovisar inte verksamhetsgrenar/kostnadsslag.
Företaget redovisar ej hur hög andel av hyresintäkterna som kommer från uthyrning till kommunal verksamhet.
Företaget redovisar ej försäljning och köp mellan bolagen i kommunen.
13. Överlåtelser och tillståndsplikt
Det har inte förekommit några ansökningar om tillstånd för överlåtelse av fastigheter eller aktier i kommunalt bostadsföretag.
16. Förvaltning av annat än bostäder
Enligt 2005 års redovisning: Bostäder: 47 000 kvm Lokaler: 17 000 kvm Fastighetsregister saknas.
17. Tillhandahållande av andra upplåtelseformer än hyresrätt